Denník N

V Bratislave ožívajú staré projekty vyššie ako všetko okolo, na jednom rohu povolili dve stavby nalepené na sebe

Dva projekty, ktoré majú stáť vedľa seba: vľavo 11-podlažná veža Sara, napravo od nej má stáť dvojbudova Sofora. Vizualizácie – Neoprot a Devak
Dva projekty, ktoré majú stáť vedľa seba: vľavo 11-podlažná veža Sara, napravo od nej má stáť dvojbudova Sofora. Vizualizácie – Neoprot a Devak

Na Záhradníckej v Ružinove má nad obytnú zónu vytŕčať nový vežiak z desať rokov starého projektu. Podobných stavieb sa v meste objavuje viac.

V Bratislave po kríze ožívajú viaceré zabudnuté, dávno povolené developerské projekty, ktoré doteraz ležali ladom. Opustené parcely sú často nenápadné, miestni okolo nich roky chodia a už zabudli, že sa tam má stavať. No developeri iba vyčkávali na lepšie časy.

Viacero takýchto projektov sa objavuje aj v jednej z drahších mestských častí Ružinov a nie je to len úplne nové mrakodrapové centrum okolo Nív.

Štvrť medzi Záhradníckou ulicou a Nivami je staršia obytná zástavba, strechy sú zarovnané približne niekde na úrovni piateho podlažia. Panorámu narúša iba neďaleký vysoký vežiak Centralu na Trnavskom mýte alebo ešte bližšia 15-podlažná bytovka na križovatke Záhradníckej a Karadžičovej na okraji obytnej zóny. Inde táto oblasť nepresahuje päť podlaží.

To má platiť už len krátko. Ponad obytnú zónu má z rohu Svätoplukovej a Záhradníckej vytŕčať 12-podlažná stavba komplexu Sara. A hneď vedľa nej osempodlažná bytovka s názvom Sofora s menšou kancelárskou stavbou na mieste bývalej benzínovej pumpy.

Dve stavby hneď pri sebe

Najzásadnejšia zvláštnosť tohto miesta je – ako mohli lokálni politici a úradníci povoliť dve také veľké stavby iba pár metrov od seba? To povoľovali každú stavbu zvlášť a až vo výsledku sa nechali zaskočiť, že budú tak blízko pri sebe?

Ružinovský stavebný úrad tvrdí, že keď niekto žiada o povolenie, musia sa v ňom zohľadniť aj ostatné stavby a to aj tie, ktoré ešte nestoja, ale majú už súhlas úradov. Tak to musel stavebník podľa stavebného úradu urobiť aj v prípade stavby Sara a rešpektovať aj skôr povolenú stavbu nižšej Sofory.

Starosta Dušan Pekár (KDH) aj stavebný úrad tvrdia, že ak obom projektom vychádzali všetky dopravné, hlukové, svetlotechnické a ďalšie štúdie a mali potrebné záväzné stanoviská, mohli vydať povolenie aj druhej, vyššej stavbe.

Developeri na vizualizáciách svojich stavieb konkurenčnú stavbu v susedstve zamlčali. Pri vyššej zo stavieb, 12-podlažnej veži Sara v susedstve nakreslili na staršej vizualizácii zeleň. Na tomto mieste už dnes budujú Soforu zloženú z dvoch častí – osempodlažnej a štvorpodlažnej budovy, stavenisko je oplotené a pracujú tam robotníci. Pri kreslení vizualizácií Sofory zasa za touto stavbou v mieste budúcej veže ukazujú architekti iba stromy.

Na parkovisku ortopedickej nemocnice

Vysokú vežu Sara chce stavať firma Neoprot, výrobca ortopedických pomôcok, ktorý sídli vo vedľajšej ortopedickej nemocnici ŠNOP a úzko s ňou spolupracuje.

Neoprot odmietol na otázky odpovedať.

Stavba s vežou má vzniknúť na dnešnom parkovisku nemocnice a kúsku zatrávnenej plochy pri ňom. Firma na vlaňajšom stretnutí s verejnosťou vysvetľovala, že podľa predpisov musí postaviť isté množstvo parkovacích miest – a aby sa im to oplatilo, musia postaviť byty vo vrchnej časti stavby.

Starosta hovorí, že Neoprot netlačili do rozšírenia parkoviska. „Na zhromaždení sa investor prezentoval ako zdravotnícke zariadenie. Hovoril, že aby zaplatil za rozšírenie ambulancie a parkoviska, postaví bytové domy. Ani obyvatelia nesúhlasili s týmto zámerom, čo vyjadrili aj na verejnej prezentácii, kde im investor predstavil svoj pôvodný projekt.“

Sara je momentálne v odvolacom konaní na okresnom úrade – radnica už teda vydala stavebné povolenie, ale úrad musí rozhodnúť o odvolaní. Povolenie buď potvrdí, alebo zruší a vráti na nové konanie.

Na rohu križovatky vyrastie vľavo vysoký vežiak Sara a vpravo dve ďalšie veľké novostavby Sofora, toto stavenisko je už oplotené a už tam pracujú. Foto N – Tomáš Benedikovič
Mapa miesta budúcich stavieb – oranžovou je dnešná nemocnica Šnop a v ľavom rohu na dnešnom parkovisku veža Sara. V sivom trojuholníku majú vyrásť dve budovy Sofora. mapa – kukorelli.sk

Roky zabudnutá jama a petícia domácich

Nižšia zo stavieb Sofora získala povolenie ešte v roku 2008, predošlý investor vykopal jamu a tým podľa stavebného úradu začal so stavbou. Povolenie potom už nestratilo platnosť, hoci sa medzitým funkcia územia zmenila na park.

Povolenie podľa stavebného úradu nadobudne majiteľ v dobrej viere a má tak garantovanú právnu istotu podľa ústavy. „Vo všeobecnosti rozhodnutie môže preskúmať len prokuratúra a súd a aj to len do troch rokov,“ tvrdí stavebný úrad.

Investor Sofory tento rok už začal na oplotenom pozemku pracovať. Developer Devak tvrdí, že budovy dokončí koncom budúceho roka. Aktuálne prekladá siete a robí zemné práce. Devak so stavbou nezačal, predstavil ju ešte iný developer Vencorp, ktorý v roku 2013 na pozemku vykopal stavebnú jamu a odvtedy sa tam nič nedialo, písal o stavbe Trend.

Miestni proti výstavbe a najmä proti 12-podlažnej Sare márne protestujú už od roku 2008. Tvrdia, že im novostavby znehodnotia byty v okolí, zatienia ich bývanie a nové priestory výrazne skomplikujú dopravu, keďže v lokalite pribudnú autá. Namietali tiež, že stavba je v rozpore s územným plánom. Aj napriek tomu stavebný úrad Ružinova stavebné povolenie vydal.

Proti bytovke Sara podpísalo už vyše 1200 ľudí petíciu, ktorú chcú predložiť radnici. O sporoch písal aj portál reality.etrend.sk.

Komplex Sara prerastie okolité domy v bratislavskom Ružinove. Napravo od budovy už stavajú dve iné budovy s názvom Sofora. Vizualizácia – Neoprot
Nákres dvoch budov na Záhradníckej – Sofora. Vizualizácia – DEVAK

Blokáda poslancov nepomohla, chystajú protesty

Obyvateľ štvrte Tomáš Zajac zo združenia Kukorelli pomenovanom po priľahlom parku neverí, že by iba petíciou niečo dosiahli, chystajú preto aj dlhšiu protestnú akciu. „Nikoho nebudeme obmedzovať a budeme ľuďom vysvetľovať, čo sa deje v Ružinove. Nemám nič proti developerom, ale toto je prestrelené.“

Zajac tvrdí, že vysoká budova navždy zničí kolorit štvrte, aj akékoľvek šance na plynulú dopravu a rozumné parkovanie.

„Neviem si v tejto lokalite predstaviť tak veľa nových bytov,“ hovorí aj ružinovský poslanec Vladimír Sloboda (SaS). Nejde iba o výšku budovy, aj on upozorňuje na dopravné zaťaženie.

„Každému projektu vždy vyjdú dopravné napojenia, ale do tohto územia je taká veľká budova s takým objemom parkovania a dopravy nevhodná,“ vraví Sloboda.

V tejto štvrti je už dnes počas dňa problém zaparkovať a parkovacie miesta sa prehusťujú aj večer.

Sloboda hovorí, že ako poslanci veľa možností nemajú, ale môžu developera blokovať cez pozemky mestskej časti. Zastupiteľstvo preto investora Sary zablokovalo a odmietlo mu vydať pozemky, ktoré by slúžili ako vjazd zo Záhradníckej ulice.

Starosta Dušan Pekár hovorí, že pre Saru žiadal poslancov, aby investorovi neprenajali kúsok pozemku, ktorý má mestská časť v správe od mesta. Keď poslanci prenájom odmietli, investor projekt prepracoval – malo ísť o drobné zmeny v prístupoch k ulici. „Potom už spĺňal všetky podmienky na vydanie stavebného povolenia a nemohol som ho nepodpísať,“ hovorí Pekár.

„Stavebný úrad je prenesený výkon štátnej správy. Darmo bude niekto zo stavebného úradu alebo starosta hovoriť, že sa mu to nepáči. Nie sme účastník konania, a ak stavebník splní všetky podmienky, mal by povolenie dostať,“ hovorí starosta Ružinova Pekár.

Z okolia budú výrazne vytŕčať dve vysoké budovy. Foto N – Tomáš Benedikovič

Keď pravidlá povoľujú 10 podlaží, môžu stavať aj 12

Oba projekty riešil ešte predošlý starosta Ružinova Slavomír Drozd (Smer), dnes miestny poslanec. On mal pod sebou aj stavebný úrad. Zástupcom starostu bol v tom čase súčasný starosta Pekár, zástupca však významné kompetencie nemá.

Ružinov v roku 2008 namietal, že „intenzita zástavby presahuje možný nárast podlažných plôch pre stabilizované územie“.

Dnes už neexistujúce ministerstvo výstavby zasa priamo upozornilo, že stavba má plánovaných 12 podlaží, hoci územný plán dovoľuje 5 až 10 podlaží. Varovalo tiež pred zastavanosťou plochy nad rámec pravidiel.

Firma Neoprot nakoniec aj napriek týmto námietkam pre budovu Sara získala v roku 2011 územné rozhodnutie a následne aj stavebné povolenie, o ktoré teraz bojuje na okresnom úrade – aj napriek tomu, že má mať až 12 podlaží.

Radnica dnes tvrdí, že projekty sú v súlade s územným plánom a povolenie vydali aj na základe súhlasného záväzného stanoviska mesta. Rovnako argumentuje aj bývalý starosta Drozd.

„Súlad s územným plánom vždy posudzuje magistrát. Bral sa do úvahy celý urbanistický celok, vypočítala sa zastavanosť celého bloku a tak to vyšlo,“ vysvetľuje Drozd. Záväzné stanovisko hlavného mesta podľa neho zohľadňuje všetko od dopravy, životného prostredia, výšky aj okolia.

Nebolo zvláštne, že zrazu bude nad ostatné domy vyčnievať dvakrát taká veľká stavba? Drozd hovorí, že kúsok vedľa (križovatka Záhradníckej a Bajkalskej) je komplex Olympia, ktorá tiež vytŕča. Ide však o stavbu viac ako o kilometer ďalej, neďaleko ktorej stojí už aj veľká dvojbudova Rosum s redakciami médií Penty a je na hranici rušnej Bajkalskej ulice, na ktorej rastú mnohé veľké stavby a nejde teda o nízku obytnú štvrť.

„Vždy niečo trčí. Prečo tam trčí Olympia, ktorá je fakt škaredá, prečo bolo povolená?“ pýta sa Drozd.

Kukorelliho park na Záhradníckej ulici, kde obyvatelia protestujú proti novej výstavbe. Foto N – Tomáš Benedikovič
Na Sofore už pracujú. Foto N – Tomáš Benedikovič

Hlavná architektka mesta: Dnes by to mali ťažšie

Hlavná architekta mesta Ingrid Konrad tvrdí, že dnes by to mali pri schvaľovaní podobného projektu investori ťažšie. „Niekedy môže prísť do stabilizovaného územia aj väčší objem, ale treba to veľmi citlivo naplánovať.“

To podľa Konradovej znamená, že ak vstupuje do zastavanej a teda stabilizovanej ulice nová stavba, má rešpektovať pozitívne hodnoty a priniesť nové funkcie a kvalitu, ktorá tam chýba.

„Ak stavba negatívne ovplyvní napríklad vnútroblok, nedovoľujeme to a vraciame projekt investorom. Snažíme sa reagovať, ak ešte máme nejakú možnosť stretnúť sa s nimi, vysvetliť im súčasnú pozíciu,“ vraví hlavná architektka mesta.

„Žijeme v čase, keď je veľký boom. Je po kríze a nestačím sa čudovať, aké projekty z minulosti sa vyťahujú. Investori si predlžovali územné povolenia a teraz žiadajú o stavebné povolenia. Niekedy je to na škodu.“

Komplex na Seberíniho v Ružinove. Vizualizácia – Hornex

Ružinovčania chcú zoznam stavieb

Poslanec Sloboda hovorí, že v Ružinove je viac spiacich projektov, podobný postup ako pri Záhradníckej kopírujú aj ďalšie projekty.

Mestská a ružinovská poslankyňa Lucia Štasselová (nezávislá) hovorí, že ju obyvatelia mestskej časti požiadali, aby sa zverejnili všetky plánované stavby a územné plány zón. „Mali by povedať, čo sa v Ružinove deje, a budeme mapovať, v akom je to stave.“

Napríklad investor veľkého komplexu s osem-, sedem- a 14-podlažnými budovami na Seberíniho podal žiadosť v roku 2009 a povolenie dostal v roku 2015. Obyvatelia tiež zorganizovali petíciu a odvolali sa na okresný úrad v Bratislave. Ten námietky podľa Trendu začiatkom minulého roka zamietol a potvrdil právoplatnosť stavebného povolenia.

Proxenta Residence na Račianskom mýte. Vizualizácia – Proxenta

Vežiak na Račianskom mýte

Ukážkový príklad zabudnutého projektu je vežiak firmy Proxenta, ktorý vzniká na rušnej križovatke Račianske mýto v Starom Meste. Pozemok stál roky spustnutý, zmenil majiteľa a napriek desať rokov starému povoleniu začali práce až začiatkom vlaňajška.

Hoci mala výstavba dávno začať a povolenie by za normálnych okolností stratilo platnosť, developerovi stačí začať s prácami iba na oko. Výstavba sa podľa úradov totiž formálne začne aj vtedy, keď stavebník vykope iba plytkú jamu a pozemok oplotí, no v skutočnosti nestavia.

Potom mu už iba stačí povolenie predlžovať. Radnica ho v tomto prípade predĺžila až trikrát, posledný odklad výstavby Proxenty opečiatkoval súčasný starosta Radoslav Števčík (nezávislý s podporou Smeru) v roku 2015.

Úrady navyše vydali povolenie, hoci 13-podlažná, vyše 40 metrov vysoká budova na vizualizáciách výrazne prevyšovala okolité domy. Autori projektu pred desiatimi rokmi mestskú časť zavádzali, že to tak nie je a budova do okolia zapadá.

Medzitým sa však Račianske mýto a jeho okolie zmenili a vežiak Proxenty až taký rušivý nebude, okolie už výrazne zmenil objemnejší komplex Blumentál.

🗳️ Ak chcete podporiť našu prácu pred druhým kolom volieb aj nad rámec predplatného, môžete to urobiť aj darom.🗳️

Máte pripomienku alebo ste našli chybu? Prosíme, napíšte na [email protected].

Dnes na dennike.sk

Developeri v Bratislave

Ekonomika, Slovensko

Teraz najčítanejšie