Realitný maklér: Ceny starých bytov už nebudú rásť ako v minulosti

JÁN PALENČÁR sa už viac ako dvadsať rokov pohybuje na realitnom trhu. Predpokladá, že v tomto roku dôjde k zastaveniu rastu cien starých bytov a k miernemu rastu cien novostavieb. Hovorí tiež, že sprísnenie podmienok na hypotéky predaj bytov zásadne neovplyvnilo.

Vlani banky ešte viac sprísnili podmienky na hypotéky. Nielenže dávali menej veľkých hypoték ako predtým, ale prísnejšie sa začali pozerať na finančnú rezervu žiadateľov o úver. Zároveň bolo jasné, že sa obmedzí štátna podpora hypoték pre mladých. Čo to urobilo so záujmom o byty?

Vlani v prvom kvartáli sme pocítili zvýšený záujem o kúpu bytov. V tom čase sa viac medializovalo, že sa sprísnia podmienky na získanie hypoték a že sa budú naďalej obmedzovať 100-percentné hypotéky. Následne v druhom kvartáli sa predaj bytov mierne spomalil a vyrovnal celoročný priemer. Finanční sprostredkovatelia nám hlásia, že nielen obmedzenie veľkých hypoték, ale aj sprísnenie posudzovania bonity klientov spôsobilo, že časť klientov neprechádza cez posudzovanie a nezíska hypotéku. Obmedzenie hypoték však pociťujeme len čiastočne, hovorím len o malom percente objemu predaja bytov. Klienti, ktorí by si inak vzali 100-percentnú hypotéku, sa snažili chýbajúcu sumu dofinancovať cez stavebné sporenie.

Už vlani bolo zrejmé aj to, že ministerstvo financií chce obmedziť štátnu prémiu v stavebnom sporení. Ministerstvo financií nedávno zverejnilo aj návrh, ako to chce urobiť. Predpokladáte, že to môže obmedziť predaj bytov?

Nepredpokladáme, že to z krátkodobého hľadiska ovplyvní predaj bytov. Byty sa kupujú najmä na hypotéku, je to aj najlacnejšie riešenie. Na dofinancovanie hypotéky sa využíva najmä medziúver, ktorý je podstatne drahší. Stavebný úver sa veľmi nevyužíva, treba si naň najprv šesť rokov sporiť a na to sa vzťahuje aj štátna prémia.

Malo sprísnenie podmienok na hypotéky čiastočne vplyv na to, aké byty si ľudia kupujú?

Zatiaľ to necítiť, ale štatistiky, ktoré detailne ukážu správanie ľudí, budeme mať v druhom kvartáli tohto roka.

Ako sa vlani vyvíjali ceny bytov?

Ceny bytov rástli, ale zaujímavým trendom bolo, že pri medzikvartálnom porovnaní cien sa ukázalo, že sa začína spomaľovať rast cien starších bytov. A to je dobrý jav. Silný záujem bol najmä o byty v novostavbách. Menej klientov malo záujem kúpiť si starší byt. A to je preto, že developeri pripravujú množstvo nových projektov a klienti si môžu vybrať. Pomyselné cenové nožnice medzi cenou porovnateľných starších a nových bytov sa nám začínajú otvárať. Ešte v roku 2016 boli takmer na rovnakej úrovni. To určite nebola zdravá situácia.

Ktoré byty sú na štvorcový meter najdrahšie?

Sú to malometrážne byty, najdrahšie sú v Bratislave v Starom Meste ( 3500 eur za štvorcový meter). Najväčší záujem je o malometrážne dvoj- a trojizbové byty v bratislavskom Ružinove.

Začínajú mladí ľudia uvažovať aj tak, že si nekúpia hneď malý a drahý byt, ale radšej budú pár rokov v podnájme a nasporia si radšej na väčší byt?

Bolo by to pozitívne, keby to tak bolo a ich prvé bývanie by bolo v nájme. Pre mladých ľudí, ktorí ešte nevedia, kde sa usadia, a idú do kúpy vlastného bytu, je to trochu obmedzujúce nielen z pohľadu práce a mobility, ale aj preto, že veľa z nich si berie hypotéku naozaj s minimálnou finančnou rezervou. Je len otázka, kedy sa v budúcnosti zvýšia úroky. Na druhej strane, buďme objektívni. Keď si mladý človek vezme kalkulačku a zistí, že nájom ho stojí skoro toľko ako hypotéka, len veľmi ťažko mu vieme poradiť, aby išiel do nájmu. Tu je práve úloha štátu, aby podporoval nájomné byty. Keby bolo viac nájomných bytov, aj ceny nájmov by prirodzene šli dole o 10, 15 % a nájomné bývanie by sa stalo podstatne zaujímavejšou alternatívou ku kúpe vlastného bytu. Bude to cenová výhoda aj proti alternatíve brať si hneď hypotéku. Dnes je však percento nájomných bytov len na úrovni 6 % bytového fondu, čo je veľmi málo.

Aký je záujem o byty ako o investíciu?

V posledných rokoch pociťujeme veľký investičný apetít súkromných investorov. Ľudia si kupujú malé byty vhodné na prenájom, pretože úrokové sadzby na vlastné úspory v bankách sú veľmi nízke. Pri kúpe bytu si viete zabezpečiť ročnú výnosovosť na úrovni 3,5 až 4 percentá. Je to aj po zarátaní všetkých nákladov vrátane fondu opráv, a to nielen toho, ktorý je stanovený v rámci správcovstva domu, ale aj interného (aby mohol vlastník bytu v pravidelných intervaloch byt vymaľovať, urobiť opravy po nájomcoch), výpadku nájmu, daní a pod. To je podstatne výhodnejšie ako držať peniaze v banke.

Je v súčasnosti už aj nedostatok nejakého typu bytov?

Ponuka bytov je dnes naozaj široká. Samozrejme, keď má niekto záujem kúpiť si nehnuteľnosť a do mesiaca hneď bývať, možnosti sú obmedzené. Novostavby sa dnes predávajú z papiera, teda ešte v čase, keď nie sú samotné projekty dokončené. Pokiaľ má záujemca o byt dosť času, nie je problém si na trhu vybrať.

Je to tak, že keď príde nový projekt, byty na papieri sa rýchlo rozpredajú?

To tempo je stále rýchle a my to vidíme práve pri vývoji cien tých starých bytov. Vysvetlím to. Ešte pred rokom a pol bola situácia, že veľa klientov, ktorí išli do banky, získalo hypotekárny certifikát, ktorý mal platnosť tri mesiace. Následne išli na trh s novostavbami, no zistili, že vlastne nie je nič také k dispozícii, kam by sa mohli do troch mesiacov nasťahovať. Preto išli na trh so starými bytmi a kúpili si byt. Skupina kupujúcich bola taká veľká, že stále tlačila ceny starých bytov veľmi vysoko, a to až tak, že ich cena bola porovnateľná s cenou nových bytov. Situácia sa zmenila tým, že sa stavajú ďalšie a ďalšie nové byty a klienti majú naozaj možnosť si vybrať aj byty, ktoré sú v novostavbách v krátkom čase pred kolaudáciou a odovzdaním. Tam už vidíme, že množstvo nových bytov začína do väčšej miery uspokojovať dopyt.

Znamená to, že ceny nových bytov budú ďalej rásť?

Stále rastú, medziročne to vychádza zhruba na 5 percent. Predpokladáme, že aj naďalej budú takto rásť. Pri starých bytoch očakávam, že príde k úplnej stagnácii až zastaveniu rastu ich ceny. Aj tu budú výnimky. Sú, samozrejme, špecifické lokality, ako bratislavské Staré Mesto, kde nie je predpoklad, že sa bude vo veľkom robiť developerská výstavba. Keď to zhrniem, dôjde k zastaveniu rastu cien starých bytov a k miernemu rastu novostavieb.

V regióne medzi Bratislavou, Trnavou a Nitrou je nedostatok ľudí, firmy dovážajú ľudí zo zahraničia. Má to nejaký vplyv na trh s bytmi a ich ceny?

Určite áno. Už len medializáciou informácie, že do Nitry príde veľký investor, sa ceny bytov zvýšili zhruba o tretinu, čo je obrovská suma. Medzičasom sa už ceny zreálnili. Ale za rok a pol ceny aj tak stúpli o 20 percent. Ceny dvihli očakávania, že do Nitry prídu noví radoví zamestnanci aj manažéri. Naštartovalo to aj development, v Nitre sú pripravené desiatky nových projektov, zatiaľ sa začali realizovať len prvé, uvidíme, aký to bude mať efekt na trh. Nitra nemala prebytok novostavieb ani prebytok bytov a zrazu sú to tisíce ľudí, ktorí budú potrebovať nové bývanie rôznych kategórií.

Kde pracujúci zo zahraničia bývajú?

Ľudia zo Srbska bývajú rôzne, sú to často staré ubytovne, staré penzióny, ktoré už dnes nevyhovujú požiadavkám krátkodobého bývania. Prenajímajú si aj rodinné domy a bývajú v nich vo väčších počtoch. Pokiaľ ide o stredný manažment, napríklad v okolí Trnavy vzniklo niekoľko bytoviek pre zamestnancov Peugeotu. Aj Kia pomohla k tomu, že došlo k rozvoju trhu s nehnuteľnosťami, a to nielen s rezidenčnými, ale aj s logistickými či so skladovými. Zaujímavé je, že veľká časť zamestnancov Kie býva v Bratislave, kde majú vybudovanú svoju časť na Čiernej Vode. Uvidíme, ako to bude v prípade Jaguara.