Denník N

Rozbehol sa realitný obchod roka: Štát draho vykupuje pôdu pod diaľnicu pri Bratislave

Stovky miliónov eur minie štát zbytočne, len preto, že nezmenil nevýhodné pravidlá výkupu pozemkov. Zarobia na tom najmä špekulanti.

Kto systematicky sleduje, pre ktoré trasy diaľnic sa štát rozhoduje, môže na tom zarobiť mimoriadne dobre. Práve sa o tom presviedčajú ľudia, ktorí len nedávno nakúpili poľnohospodársku pôdu na miestach, kde štát plánuje diaľničný obchvat Bratislavy.

Už to dlho nepotrvá a za pôdu, ktorej meter štvorcový bežne stojí do 85 centov, zinkasujú aj stonásobok. Štát už totiž dáva do katastra prvé zmluvy na výkup pozemkov pod bratislavským obchvatom.

Pôvodní majitelia pozemkov, ktorí ich nedávno predali špekulantom, dostanú za pôdu trochu viac, ako keby ju predávali napríklad farmárom. Štát napriek tomu za pozemky na bratislavskú diaľnicu minie v najbližších týždňoch približne 300 miliónov eur. Väčšina z nich skončí zrejme u priekupníkov.

Na porovnanie, celý sociálny balík Ficovej vlády má vyjsť na 250 miliónov eur.

Prečo je to tak

Nemuselo to tak byť, ak by bolo vedenie ministerstva dopravy reagovalo na staršie varovania, že kým sa dostane výstavba diaľnic do fázy obchvatov veľkých miest, treba zmeniť spôsob výpočtu cien na výkup pozemkov pod diaľnicami. Keď štát pred stavbou diaľnice vytýči územie, na ktorom chce stavať, už sa naň nazerá ako na stavebné parcely.

Oceňuje ich znalec. Berie do úvahy aj to, že pôvodne to bola najmä oveľa lacnejšia pôda určená na pestovanie. Cenu zvykne stanoviť niekde uprostred – medzi cenou ornej pôdy a stavebnej parcely, vysvetľuje prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Pálenčár.

Zatiaľ čo cena ornej pôdy sa pohybuje podľa údajov asociácie od 45 do 85 centov za meter štvorcový, pri stavebných pozemkoch sú rozdiely v cenách pozemkov najmä v závislosti od lokality výraznejšie.  Ceny ornej pôdy sa rátajú na desiatky centov, za stavebné pozemky sa platia desiatky eur za meter štvorcový.

Aj pre štát sa tak výkup v mestách predražuje o desiatky eur na meter štvorcový. Napríklad Bratislavčania zinkasujú podľa odhadu štátu za meter štvorcový ornej pôdy v priemere po 70 eur, majiteľom pôdy v žilinských úsekoch vyplatili za pozemky pod diaľnicou zhruba po 20 eur za meter štvorcový.

Bolo treba zmeniť pravidlá

Štát mal jednoduchú možnosť, ako neplatiť v Bratislave špekulantom za ornú pôdu ako za stavebné pozemky. Stačilo zmeniť vyhlášku či zákon a zaviesť nimi napríklad jednotné ceny na výkup bývalej ornej pôdy v prospech verejných stavieb za jednotnú cenu.

Rozpočet by bol ušetril stovky miliónov eur a aj tak by majitelia pozemkov boli dostali oveľa viac ako v prípade, že by cez pozemok neviedla diaľnica. „Je jedno, či je to infraštruktúra v Košiciach alebo v Bratislave, pokiaľ to predtým bola orná pôda,“ povedal Pálenčár.

Bývalý šéf stratégie na ministerstve dopravy  a dnešný analytik INEKO Ján Kovalčík hodnotí súčasné pravidlá výkupu pozemkov pre štát ako „nelogické a neudržateľné“. Tvrdí, že výkup sa tak predražuje nie násobne, ale rádovo.

„Štát vykupuje ornú pôdu za ceny, ktoré sú aj desať- a viacnásobne vyššie. Na rozdiel od iných krajín sa navyše prakticky vôbec nevyužíva možnosť zámeny pozemkov – ornej pôdy za inú ornú pôdu,“ hovorí Kovalčík.

Tvrdí, že v rokoch 2011 a 2012 ministerskí analytici upozorňovali, že to treba zmeniť skôr, než príde výstavba k obchvatom Prešova, Košíc a najmä do Bratislavy: „Hovorili sme, že tam už hrozí predraženie v astronomických rozmeroch. Zdá sa, že nebol záujem to riešiť.“

Podľa Kovalčíka by bolo v poriadku, ak by sa pôda vykupovala povedzme aj za dvojnásobok jej trhovej hodnoty. „V praxi však ide na Slovensku o desať- aj viacnásobky. Neefektívne sa tak vynaložia stovky miliónov eur. To, pochopiteľne, vytvára priestor pre špekulantov, ktorí na štedrých cenách profitujú v najväčšom rozsahu,“ tvrdí Kovalčík.

Špekulanti chodili

O tom, že špekulanti si realitný biznis roka všimli, niet pochýb. Viacerí obyvatelia obcí pri Bratislave už v zime potvrdili telefonické ponuky na odkup ich ornej pôdy.

„Tvrdili, že skupujú pôdu, pretože keď budú mať dosť hektárov, dostanú príspevky z eurofondov,“ povedal pred časom majiteľ pôdy pri Dunajskej Lužnej, kadiaľ pôjde časť obchvatu nazývaná R7. Tá siaha od Bratislavy po Dunajskú Stredu.

Predávajúci tu majú inkasovať za pozemky v priemere po 40 eur za meter štvorcový.

Koľko stojí obchvat

  • Štát plánuje postaviť obchvat Bratislavy (D4) aj s napojením na Dunajskú Stredu (R7).
  • Tieto cesty predstavujú dokopy 59 km.
  • Majú stáť podľa odhadov asi 4 miliardy eur. V cene už má byť aj to, že na diaľnicu si požičia súkromník a štát mu potom bude cestu splácať. Volá sa to PPP.
  • V tejto cene však ešte nie je výkup pozemkov pod novú diaľnicu.
  • Ráta sa, že bude stáť asi 288 mil. eur.
  • Zahŕňa to výkup 4,9 mil. metrov štvorcových pôdy.
  • Z toho na R7 sa z potrebných 1,9 mil. metrov štvorcových vykúpilo zatiaľ 896 000 metrov štvorcových. Stálo to 27,4 mil. eur. Celkovo vyjdú tieto pozemky na 77,7 mil. eur.
  • Majitelia pôdy pod D4 zatiaľ žiadne peniaze nedostali. Národná diaľničná spoločnosť im práve posiela zmluvy, prípadne tie, ktoré sú už uzavreté, posiela na kataster. Až potom bude platiť. Pôjde o 210,8 mil. eur za 2,99 mil. metrov štvorcových.

Národná diaľničná spoločnosť hovorí, že za tamojšiu pôdu doposiaľ už zaplatili 27 miliónov eur. Spolu na pôdu pod cestou R7 potrebujú 77,7 milióna eur.

Samotný obchvat okolo Bratislavy – D4 – znamená realitný biznis za 210 miliónov eur. V priemere sa tam za meter štvorcový zaplatí asi 70 eur.

To neplatí plošne – čím bližšie k centru, tým viac peňazí za pôdu. Stavebné parcely v Bratislave sa pohybujú aj na úrovni 180 eur za meter štvorcový.

Spolu teda štát potrebuje na celú pôdu pod obrím obchvatom aj s jeho napojením na Dunajskú Stredu takmer 300 miliónov eur. Pôvodne štátna expertíza hovorila ešte o takmer polovici miliardy eur. Väčšinu z toho spresnili znalecké posudky.

Tak či tak sa výkup pod 59 kilometrami diaľnic pri Bratislave dostane rádovo k cene, za ktorú si štát kupuje celé diaľničné stavby. Napríklad extrémne náročný 13,5-kilometrový úsek D1 pri Žiline, ktorého polovicu tvorí tunel Višňové, má celý vyjsť na 400 miliónov eur.

Navyše, hoci Národná diaľničná spoločnosť už rozposiela peniaze za pôdu a zazmluvňuje na odkup ďalšiu, nie je jasné, odkiaľ na ňu štát vezme. V platnom štátnom rozpočte totiž nič také nie je.

Ministerstvo dopravy môže rátať s tým, že ako každý rok nesplní plán čerpania eurofondov a zvyšné peniaze vloží do výkupu pozemkov. Národná diaľničná spoločnosť však môže pôdu kupovať aj na úver. Stačí, že sa tak rozhodne a nájde banku, ktorá jej na to požičia.

Obchvat Bratislavy

Teraz najčítanejšie