Priekupníci strašia aj vyvlastnením, preto sú úspešní, hovorí aktivista

Ako štát dospeje k cene za výkup alebo vyvlastnenie pozemkov pod diaľnicou?

Opiera sa o posudok, ktorý urobí súdny znalec.

Ako určí cenu znalec?

Znalci majú na určenie ceny niekoľko metód, z ktorých si vyberú. Pomôcť si môžu napríklad cenami pozemkov predávanými v približne rovnakom čase a mieste. Alebo, ak už Národná diaľničná spoločnosť na podobnom území vykupovala pozemky, znalec môže vychádzať z nich. Môže tiež priraďovať body, koeficienty podľa toho, ako ďaleko od centra obce je daný pozemok, aká je tam občianska vybavenosť. Z role na okraji dediny sa tak môže na papieri stať stavebný pozemok. Je tam dosť veľký priestor pre znalca, aby určil, ako bude postupovať. Znalci však robia posudky na základe objednávky a za peniaze od Národnej diaľničnej spoločnosti, ktorá niekedy v objednávke naznačí znalcovi, akou metódou má postupovať.

Majú znalci také voľné ruky, že zatiaľ čo jeden ocení parcelu na pár centov, iný môže podobnú parcelu oceniť na desiatky eur?

Nie, až takú voľnosť nemajú. Ich názory sa môžu do istej miery líšiť, ale stále je tu zákon o znalcoch a vyhláška o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Znalcov usmerňuje aj Ústav súdneho inžinierstva v Žiline, ktorý vydáva metodické usmernenia o oceňovaní nehnuteľností. Znalcov môže disciplinárne stíhať ministerstvo spravodlivosti, môže im dať pokuty, prípadne odobrať oprávnenie na činnosť znalca, ak by postupovali svojvoľne, čo sa aj deje.

Majú mantinely napríklad v tom, že ak ide o ornú pôdu určenú na stavbu diaľnice, cena môže byť od -do?

Nie, takto konkrétne ceny pozemkov v predpisoch už dlho určené nie sú. Kedysi bolo takzvané bodové hodnotenie, ale to bolo voči majiteľom pozemkov často nespravodlivé, a tak sa v roku 2004 od toho upustilo. Nespravodlivosť zatiaľ ostala pri vyvlastňovaní stavieb na bývanie.

Čím to je, že orná pôda v Bratislave určená pre diaľnicu sa ocení na 70 eur za štvorcový meter, čo síce nie je na úrovni stavebnej parcely, ale je to viac, než stojí orná pôda, ktorá vychádza na pár desiatok centov za štvorcový meter?

Ľudia z Národnej diaľničnej spoločnosti majú skúsenosti s výkupmi pôdy. Vedia, že od istej hranice si už vlastníci povedia, že ponúknutá cena je dobrá a nikto iný by takú neponúkol. Poznám ľudí, ktorí sú spokojní s cenou, čo dostali. Pri Prešove napríklad vykupovala NDS pozemky v lese zhruba po 50 eur za meter štvorcový, čo by dnes nikto na voľnom trhu za takú cenu nekúpil. Vlastníkov motivuje na dohodu aj 20-percentný bonus v prípade podpísania zmluvy, o ktorý by prišli v prípade vyvlastnenia.

Prečítajte si

Rozbehol sa realitný obchod roka: Štát draho vykupuje pôdu pod diaľnicu pri Bratislave

Kedy sa pri príprave diaľnice z poľnohospodárskej pôdy stáva stavebná parcela?

Dôležité je, čo je v územnom pláne. Keď je v územnom pláne zakreslené, že je to pozemok pre budúcu dopravnú stavbu diaľnice, aj keď stále je to ešte v katastri orná pôda, už je jasné, že tam v budúcnosti bude stáť stavba. Keď niekto developuje ornú pôdu za dedinou a poslanci obecného zastupiteľstva schvália jej zmenu v územnom pláne na stavebné parcely, stále je to orná pôda, stále tam nájdete rásť kukuricu, ale už v tom okamihu sú ľudia schopní predať tie pozemky za omnoho vyššie ceny.

Ešte predtým sa môžu špekulanti pozerať v rámci posudzovania vplyvov diaľnice na to, kadiaľ štát kreslí nové cesty. Prístupov k tomu je viac než dosť. Je toto tá fáza, keď nastupujú špekulanti, alebo je tým momentom až vydanie územného rozhodnutia?

Proces schvaľovania územného plánu je verejný. Potom prichádza ďalší okamih, keď je vydané územné rozhodnutie. Vtedy je už úplne jasné, na ktorých parcelách bude diaľnica lokalizovaná. Inak povedané, už sa vie, ktorý pozemok je pod budúcou diaľnicou a ktorý vedľa. Ak sa posuniete na mape o desať metrov, už je cena pozemku úplne iná. Toto je ten okamih, ktorý môžu využiť lepšie informovaní priekupníci. Keď je vydané územné rozhodnutie, nasleduje zápis predkupného práva štátu do katastra na konkrétne parcely. Tesne predtým prichádzajú priekupníci za nie veľmi dobre informovanými obyvateľmi, ktorým pritom stačí ísť na stavebný úrad a vyžiadať si kópiu územného rozhodnutia a geometrického plánu.

Ako rýchlo sa to deje?

Vzniká priestor týždňa, možno mesiaca, kým sa rozkríkne, ako je to s diaľnicou. Stretol som sa s tým, že neinformovaní ľudia predali pozemky priekupníkom po vypočutí rôznej legendy.

Čo ľuďom hovoria?

Napríklad im povedia, že „bude tu stáť diaľnica, bude sa vyvlastňovať“. Ľudia, ktorí tomu nerozumejú, sa začnú báť a predajú v tom okamihu pozemky za rádovo nižšiu cenu, ako by im za ne neskôr vyplatila NDS. Tým, že NDS nerada hovorí o tom, ako pozemky vykupuje, a je známa skôr kontroverznými vyvlastňovaniami, tak verejnosť vo všeobecnosti nevie, za koľko sa vykupuje. Vlastníci sa však môžu pozrieť do centrálneho registra zmlúv na internete, kde NDS zvykla kúpne zmluvy zverejňovať, a vytvoriť si orientačný obraz o cenách, no v praxi to urobí málokto. Potom, keď niekto príde s tým, že kúpi štvorcový meter nevyužívanej pôdy za 3 eurá, tak si človek môže povedať, aké je to výhodné. Priekupník to potom predá štátu za desaťnásobne vyššiu cenu.

Robilo sa niečo proti tomu?

Za ministra dopravy Ľubomíra Vážneho (prvá vláda Róberta Fica, pozn. red.) sa zaviedlo ako jedno z opatrení, že sa predkupné právo štátu zapisuje do katastra. Ale dovolím si povedať, že to často nefunguje, dobre informovaní priekupníci to ľahko obídu.

Prečo?

Keď sa človek pozrie do katastra a vidí, že na susedných pozemkoch už je zapísané predkupné právo, ľahšie uverí priekupníkovi, že NDS si robí zálusk aj na jeho pozemok. Keď sa povie predkupné právo štátu, vtedy sa niektorí ľudia naozaj zľaknú, pretože nerozumejú tomu, ako vykupovanie a vyvlastňovanie funguje.

Kedy sa pôda na pestovanie reálne premení na stavebnú parcelu aj na katastri?

Orná pôda je chránená špeciálnym zákonom. Pozemkový odbor na okresnom úrade ju musí vyňať z poľnohospodárskeho pôdneho fondu. Toto si pri výstavbe diaľnic zabezpečuje NDS až po vykúpení alebo vyvlastnení pôdy.

Čiže špekulanti sa nemusia trápiť s pozemkovým úradom, to zostane na štáte?

Oni to vôbec nemusia riešiť, nechávajú ornú pôdu ornou pôdou.