Čo tak zmeniť byt na hotel? Ako u nás funguje Airbnb

Dom v centre poľských Katovíc vyzerá ešte lepšie, ako ho opisovali na webe. Industriálna architektúra, príjemný vchod do bytu a oproti Kostol svätého Štefana postavený z červenej tehly. Do bytu na štvrtom poschodí sa síce treba vyštverať po vŕzgajúcich drevených schodoch, ale stojí to za to.

Do mesta prichádzam na jednu noc s dvomi kamarátmi a za nocľah – prakticky v úplnom centre mesta – platíme dohromady 44 eur. Hovorím si, že odteraz si hľadám ubytovanie len cez Airbnb, a neodradí ma ani kontakt s majiteľmi. Skôr naopak. Všetko prebehne rýchlo a hladko, tak ako vo svojich hodnoteniach opisovali turisti, ktorí tu prespali v minulosti.

Nie som jediný, kto si Airbnb pochvaľuje. Bratislavčanka Miša cestuje relatívne často. V poslednom čase videla Oslo, Amsterdam, Budapešť, Kodaň či Londýn. Kedysi si ubytovanie rezervovala v hosteloch na známom webe booking.com, no pred časom objavila možnosť prenajať si na pár dní byt priamo od miestnych práve cez tento web.

„Človek chce ušetriť,“ hovorí. „Hotely sú drahé, aj na booking.com som sa časom začala zameriavať na apartmány či byty. Tam to však pri bytoch funguje často tak, že si len rezervujete ‚ubytko‘ a platíte potom majiteľovi na ruku. Bez dokladu, cudziemu človeku.“

Airbnb je iné. Rezervácia aj platba prebehne dopredu. Navyše má väčšina z ponúkaných bytov veľký počet hodnotení od cestovateľov, ktorí tam bývali predtým, takže človek vie, do čoho ide.

„Nestalo sa mi teda, že by som prišla do bytu, ktorý na fotke vyzerá ako najkrajší provensálsky raj na zemi, ale v skutočnosti to bol špinavý brloh,“ vraví Miša. „Logicky, ak to je fotené za šera, vyzdobené svetielkami a upravené filtrami, tak mi hneď napadne, že trochu preháňajú a zavádzajú, a rátam s tým.“

35-tisíc miest, 190 krajín

Airbnb je web, ktorý sprostredkúva krátkodobé prenájmy medzi turistami a súkromnými majiteľmi bytov. Firma vznikla v roku 2008 v Kalifornii a od tej doby sa značne rozrástla. Dnes na nej nájdete asi jeden a pol milióna inzerátov z približne 35-tisíc miest a 190 štátov sveta.

Službu založili dvaja spolubývajúci, Brian Chesky a Joe Gebbia, ktorí mali problém utiahnuť nájom za podkrovný byt v San Franciscu. Svoju obývačku začali ponúkať ľuďom, ktorí prišli na pár dní do mesta za obchodom či na výlet. Airbnb konkurovalo hostelom a hotelom nižšou cenou, ale aj domáckym prístupom hostiteľov.

Pôvodné inzeráty často núkali lacný prenájom gauča v spoločnej izbe, postupne však pribudli samostatné izby či celé byty. Prirodzene, keďže na Airbnb v drvivej väčšine neinzerujú profesionálne hotely, nájdu sa aj drobné chyby. „Stalo sa nám, že sme mali ešte jedlo po predchádzajúcich cestovateľoch v chladničke, alebo majiteľka nestihla byt vyčistiť, aj keď sme prišli v stanovenom termíne,“ spomína Miša.

„Poprosila nás, nech si ešte ideme sadnúť na kávu, a ona tam zatiaľ luxovala. To sa v hoteli nestane, ale znova – ceny sú neporovnateľné a človek si je vedomý, že nie je v štvorhviezdičkovom hoteli, takže mi to neprekážalo.“

Pred časom možnosť prenajímať svoje byty cez Airbnb objavili aj Slováci. Denník N s niekoľkými z nich hovoril a navštívil ich doma.

Sedem stoviek za mesiac

Vysokoškolský učiteľ Tomáš má byt v jednom z domov v historickom centre Bratislavy. Za masívnou drevenou bránou sa skrýva vnútroblok s niekoľkými vchodmi, na ceste do bytu stačí v jednom z nich vybehnúť na prvé poschodie. Na Hviezdoslavovo námestie, k Redute či Dunaju je to odtiaľ asi päť minút peši.

„Lokalitu mám perfektnú, všade je to blízko,“ hovorí. Byt je útulný. V izbách sú položené parkety, kúpeľňu a kuchyňu nedávno vynovili, a pritom je tu stále cítiť, že človek spí v staršom tehlovom dome. Hostia, ktorí sa Tomášovi ozvú cez Airbnb, majú k dispozícii jednu izbu s manželskou posteľou a ďalším spaním na drevenom medziposchodí.

„Tá miestnosť sa ponúkala, lebo je trochu oddelená od zvyšku bytu,“ vysvetľuje. Mladý pedagóg kúpil trojizbák za slušnú cenu od rodičov, ktorí si vyhliadli dom mimo mesta. Aby im mal z čoho zaplatiť, musel si zobrať hypotéku. „Mesačné náklady na bývanie mám vyše šesťsto eur, a keďže učím na vysokej škole, bez nájomcov by som to nezvládol.“

Izbu najprv dlhodobo prenajímal známej, no keď sa pred dvomi mesiacmi odsťahovala, na radu kamaráta vyskúšal Airbnb. Letná sezóna ho presvedčila, že urobil dobre. Kým za klasický prenájom izby v centre Bratislavy môže zinkasovať mesačne okolo 250 eur, cez Airbnb na krátkodobých prenájmoch pre turistov zarobil približne trikrát toľko.

Keď sa u Tomáša ubytoval pár, Tomášovi platil za noc asi 40 eur, ak prišla partia štyroch kamarátov, vypýtal si ešte dvanásť eur navyše. Cenu za izbu mu pomáha určovať samotný portál. Každému, kto sa do systému zaregistruje a ponúkne svoj byt či izbu, navrhne odporúčanú cenu, ktorú by si vo svojej lokalite a za svoje služby mal vypýtať. Tomáš návrh najprv rešpektoval, a keď videl, že záujem hostí je veľký, cenu ešte o pár eur zvýšil.

Teraz v septembri už cíti, že sa to otočilo, a tak s cenou hýbal opäť. Dvojica turistov si dnes uňho izbu prenajme približne za 30 eur na noc.

Nechodia len turisti, ale aj Slováci

„Ceny, ktoré Airbnb navrhuje, sa mi niekedy zdajú zbytočne vysoké,“ hovorí ďalší z prenajímateľov Henrich. Na webe mal účet s inzerátom viac ako rok. „Služba vznikla pre ľudí, ktorí chcú cestovať a nechcú platiť horibilné sumy, a ja by som tento duch portálu chcel zachovať. Možno si naivne hovorím, že keď sa takto budem správať ja, budú sa tak správať aj ľudia v štátoch, kam budem cestovať, a tento prístup sa mi vráti.“

Henrich býva v širšom centre Bratislavy neďaleko autobusovej stanice a za izbu v minulosti od dvoch ľudí pýtal veľmi férových 24 eur. Neskôr cenu mierne zvýšil, no aj tak mal hostí na jeden-dva dni aspoň dvakrát do týždňa.

„Veľa chodia mladí ľudia, takí, ako sme my, ktorých baví cestovanie,“ rozpráva. „Nechcú všetko nechať na hoteloch, plus hľadajú lepšiu cenu.“ Väčšina prišla na pár dní, no niektorí zostali aj dlhšie. „Raz som tu mal Ukrajinca, čo si hľadal robotu, ten tu zostal týždeň. To som sa tak trochu podieľal na imigrácii,“ smeje sa.

Henrich hostil aj dvoch Francúzov, ktorí sem pricestovali len kvôli smartfónovej hre Ingress, no chodili k nemu aj Slováci, ktorí si izbu prenajali počas „služobky“ či výletu v Bratislave. Spolu s Tomášom sa zhodujú v tom, že ľudia, ktorí si ubytovanie nájdu na Airbnb, tak trochu očakávajú starostlivosť od svojho hostiteľa. Niektorí očakávajú, že ich vyzdvihne na vlakovej stanici, iní ocenia tipy na dobrú krčmu či reštauráciu.

„Očakávajú trochu lokálnej podpory, ale neznamená to, že s nimi automaticky musíte chodiť na pivo,“ vraví Henrich. Na druhej strane Tomáš si so svojimi hosťami raz sadol natoľko, že si urobili aj spoločný filmový večer.

Platiť dane? Nerozmýšľali sme

Ponúkať turistom izbu vo vlastnom byte so sebou nesie aj niekoľko rizík. Prvé sa logicky spája s tým, že si človek púšťa cudzích ľudí, ktorých nikdy nevidel, k sebe domov. „Či som sa niekedy bál?“ pýta sa Tomáš sám seba. „Až za chodu mi prišlo, že tu je isté riziko, a stalo sa mi, že som niektorých odmietol. Väčšina ľudí sa ohlási dopredu a ja si môžem pozrieť ich profil na Facebooku alebo si o nich pozrieť niečo na webe.“

Airbnb umožňuje nielen, aby turisti hodnotili hostiteľov, ale aj naopak. Ak sa prenajímateľ niekedy stretne s problémovým turistom, napíše mu do jeho profilu na webe Airbnb a upozorní tak ďalších. „Stalo sa mi aj to, že mi partia chalanov poslala požiadavku na ubytovanie s tým, že už sú v meste. Boli štyria a ja som ich pre istotu odmietol. Nevedel som posúdiť, či nie sú náhodou opití – skrátka, bol som opatrnejší.“

Majitelia bytov využívajúci Airbnb spravidla nemajú s hosťami veľa problémov, no zo zahraničia sú známe aj ojedinelé prípady, keď svoj byt našli úplne zdemolovaný. Rozprávať by o tom mohol pár v Calgary, ktorý v apríli tohto roka prenajal dom jednému mladíkovi. Ten tam zorganizoval nonstop žúr za účastí stovky ľudí – výsledkom bola škoda za 50-tisíc dolárov.

V Kalifornii zase vlani riešili prípad hosťa, ktorý sa po mesiaci, na ktorý si cez Airbnb prenajal byt, odmietol vysťahovať a majitelia si museli najať právnikov, aby ho nechali súdne deložovať.

Druhou veľkou témou pri Airbnb sú dane a miestne poplatky. Služba nie je zadarmo. Airbnb si za sprostredkovanie ubytovania berie peniaze od hostí aj ubytovateľov, provízia sa pohybuje na úrovni od piatich do desiatich percent. A kde sa tvorí zisk, tam by sa mali platiť aj dane.

Odvádzať by ich mali aj tí, ktorí svoje bytu dávajú do prenájmu. Henrich aj Tomáš priznávajú, že to zatiaľ veľmi neriešili, no do budúcna nevylučujú, že si príjmy z Airbnb do daňového priznania zahrnú. „Úprimne, fakt sa mi nechce s takýmito vecami babrať, čiže najradšej by som to nechal tak,“ vraví Tomáš. „No napadlo mi, že je to na webe ľahko odsledovateľné, ľahšie ako bežné prenájmy. Asi to do daňového budem musieť pridať.“

Tohtoročné štatistiky z New Yorku, ktoré zverejnil New York Post, hovoria, že až 15-tisíc ponúk na Airbnb s bytmi z tohto mesta – čiže viac ako polovica – porušuje vyhlášky o krátkodobých prenájmoch.

Slovenská finančná správa potvrdzuje, že naši hostitelia by si príjmy od turistov mali dávať do daňového priznania. O registráciu dane by mali požiadať mesiac po tom, čo izbu či byt prenajali.

Navyše na Airbnb často nejde len o prenajatie priestoru, ale aj o poskytovanie ďalších služieb. Ak je ich súčasťou upratovanie, výmena posteľnej bielizne, uterákov, podávanie stravy alebo nápojov, zákon už hovorí o ubytovacích službách. „Poskytovanie ubytovacích služieb je už podnikaním, na ktoré sa vyžaduje živnostenské oprávnenie,“ vysvetľuje Drahomíra Adamčíková z finančného riaditeľstva.

Dane nevyberá len štát, ale aj samospráva. Väčšina miest si svojou vlastnou vyhláškou stanovila miestnu daň za ubytovanie, ktorú by mali hostitelia platiť tiež.

Hotelieri vidia nekalú konkurenciu

„Komunitné služby ako Uber alebo Airbnb predstierajú dodávateľom aj klientom, že sa ich štandardné podmienky bezpečnosti, poistenia alebo platenia daní pri podnikaní v ich odvetví netýkajú,“ napísal nedávno pre Hospodárske noviny Martin Filko, šéf vládneho Inštitútu finančnej politiky.

„No poslaním aj modom operandi nemajú veľa spoločného so svojpomocou a s verejnoprospešnou orientáciou neziskových komunít. Namiesto nej robia sofistikovane, za odplatu prostredníka medzi ponukou a dopytom.“

Kriticky sa k Airbnb stavajú aj slovenskí hotelieri. Šéf Zväzu hotelov a reštaurácií Marek Harbuľák hovorí, že v mnohých európskych krajinách Airbnb do značnej miery predstavuje nekalú konkurenciu pre hotelové zariadenia. „Aj v susednom Česku podľa prieskumov tvorí tento biznis viac ako dve tretiny prenocovaní v kategórií ubytovania na súkromí, a rýchlo sa rozvíja aj na Slovensku.“

Čo hotelierom na Airbnb prekáža? „Treba zdôrazniť, že tento typ prenájmu je absolútne nekontrolovateľný, vymyká sa akejkoľvek kontrole štátu, miest a obcí, čo vytvára priestor pre šedú ekonomiku,“ tvrdí Harbuľák. A nejde podľa neho len o to, že štát a mestá prichádzajú o príjmy z daní.

„Priestory nemusia byť skolaudované a nemusia byť v súlade s hygienickými požiadavkami a predpismi,“ dodáva. „Cudzinci v takomto ubytovaní sa vymykajú akejkoľvek kontrole a hláseniam cudzineckej polície.“

Ide to aj mimo Bratislavy

Pravdou však je, že čo Airbnb a prenajímatelia zanedbajú pri rešpektovaní vyhlášok a nariadení, často doháňajú v komforte pre hostí a vo výborných cenách. Aj preto sa ponuky bytov, ktoré sa dajú rezervovať cez Airbnb, u nás rozširujú z Bratislavy do ďalších miest.

Príkladom je Košičanka Michaela, ktorá žije v Prahe, no v rodnom meste má byt, ktorý od mája ponúka turistom. Za ten čas sa u nej ubytovali ľudia z Anglicka, Írska, Maďarska či dokonca Spojených arabských emirátov. „Títo hostia očakávajú v prvom rade pohodu, flexibilitu, otvorenosť a priateľskosť,“ vraví. „Určite to nie sú typy ľudí, ktorí si potrpia na all inclusive.“

To všetko im Michaela ponúka. Za dobré hodnotenia, ktoré dostáva, vďačí aj drobnostiam, na ktoré profesionálne hotely občas zabudnú. V prvom rade je s hosťami neustále v kontakte a poradí im, ako sa na byt dostať z letiska či železničnej stanice. „Pre hostí mám pripravenú aj mapku mesta, knihu o Košiciach vo viacerých jazykoch a jednu pohľadnicu z Košíc,“ rozpráva. „Zároveň si myslím, že sú radi aj za drobnosti, akými sú šampón a sprchový gél v kúpeľni, káva na kapsle či fľaša vína.“

„Ja som myšlienku Airbnb pochopila tak, že ľudí už nebaví anonymita hotelov a chcú spoznať viac než najvyhľadávanejšie turistické lákadlá,“ dopĺňa svoje skúsenosti Martina, ktorá návštevníkom ponúka izbu vo svojom dome neďaleko Piešťan.

„Aj keď človek cestuje sám, je mu lepšie, keď sa má večer s kým porozprávať a nie sám civieť na telku na hotelovej izbe. Chce spoznať mentalitu miestnych obyvateľov, zvyky, názory, zažiť autentickú krajinu. Dá si s nami večer pivo alebo víno, porozprávame sa. Ide o zdieľanie, takže sa delíme o dobré pocity a príjemné zážitky.“