Developeri majú záujem o spoluprácu s menšími investormi

Veľa ľudí na Slovensku považuje za najlepšiu investíciu kúpu investičného bytu. Odborníci to však väčšinou nehodnotia ako najlepšie riešenie. Čo si myslíte vy? 

Je celý zoznam dôvodov, prečo to nerobiť bezhlavo. Veľa ľudí si kúpi byt a až potom zistí, koľko s tým je starostí a koľko ich to stojí času. Musia si ho sami nájsť, poznať celý trh. Pri nákupe nehnuteľnosti by mal byť človek aj trošku ekonóm a vedieť predvídať situáciu o päť rokov, o desať rokov. Zohľadniť faktory rastu úrokových mier, hypoték, inflácie, poznať základnú dynamiku trhu. Veľa ľudí si neurobí reálny biznis plán, nerieši napríklad s tým spojené poistky, dane, náklady na správu a údržbu takej nehnuteľnosti…

Aké chyby pri takejto kúpe ľudia najčastejšie robia?

Veľakrát sa stáva, že operatívny cash trošku podcenia, zoberú si relatívne flexibilnú hypotéku a nezafixujú si ju dostatočne. Väčšinou počítajú s tým, že ceny bytov pôjdu stále hore, to ale nemusí platiť. Môžu sa tak dostať do situácie, že vlastne nezarobia, nejako splatia hypotéku a majú istú hodnotu, ale s relatívne malým reálnym výnosom – dve, tri, štyri percentá. V prípade že nastane problém a cena bytu neporastie, tak nemajú žiadne krytie odspodu.

Existuje zlatý trojuholník – riziko, likvidita, výnos. Keď si kúpite byt, likvidita je stredná. Samotný výnos závisí od toho, ako rastie cena bytu a ako sa vám podarí byt prenajať. Výšku výnosu určujú aj náklady na chod, údržbu a správu tejto nehnuteľnosti. Niečo sa vám v byte pokazí, napríklad kotol, a zrazu máte mínus desaťtisíc a prídete o všetko, čo ste zarobili. Byt sa vám nepodarí prenajať jeden-dva mesiace a plánovaný ročný výnos z nájmu je preč.

My sa preto sústredíme na to, aby sme riziko eliminovali, aby bol výnos pre investora čo najzaujímavejší a aby sme ho vedeli predikovať s vysokou pravdepodobnosťou. A preto ponúkame našim investorom iné možnosti, ako kupovať hotové byty, a to v rámci investície, ktorá je podľa nás bezpečnejšia, časovo aj materiálne menej náročná. Investorom umožňujeme investovať aj do komerčných nehnuteľností alebo priamo do developmentu rezidenčných nehnuteľností, a tak sa podieľať na výnose ešte pred ich dokončením. Svoju investíciu si môžu rozložiť do viacerých segmentov a tým minimalizovať riziko – čo je veľmi dôležitý faktor.

Čo to znamená?

Znamená to, že aj ako samostatný investor sa môžete priamo podieľať na developmente konkrétneho projektu, ktorý si vyberiete, a to za lepších podmienok z pohľadu rizika, ako má ten skutočný developer. Hodnota výnosu je totiž pre investora najvyššia v čase developmentu. Keď kupujete hotovú nehnuteľnosť, ktorá stojí, profit z nej už získali všetci, ktorí na nej doteraz participovali. Buď to bol ten, ktorý kúpil pozemok, alebo developer, stavebná spoločnosť, alebo agent, ktorý byt v budove predal, alebo banka, ktorá vám dá hypotéku.

Zato my chceme nájsť jednotlivým investorom príležitosti, pri ktorých ich dostaneme do celého procesu skôr, aby si niečo z profitu zobrali podobne ako ostatní, ktorí participovali na vytvorení nehnuteľnosti.

 

Ako celý proces presne vyzerá? Čo čaká človeka, ktorý sa rozhodne, že chce cez Crowdberry investovať do developerského projektu?

Náš investičný proces je pomerne jednoduchý a dá sa zvládnuť v piatich krokoch takmer celý online. V prvom rade je potrebné sa registrovať na našej investičnej platforme crowdberry.eu a získať tak prístup k investičným príležitostiam a do celého ekosystému Crowdberry. Automaticky sa dá sledovať vývoj jednotlivých investičných kampaní, tiež nazrieť do dokumentácie, získať aktuálne informácie, ale aj interagovať s investičným tímom a zakladateľmi spoločností, či už osobne v našich investičných kaviarňach, na rôznych podujatiach, ale aj na webinároch.

V momente, keď investora osloví niektorá z investičných príležitostí, stačí prejaviť záujem, čím sa mu otvorí prístup k analýzam a investičnej dokumentácii. Následne má investor 60 dní na to, aby sa rozhodol, a po potvrdení investície mu posielame zmluvy na podpis. Po podpise a splnení podmienok investície sa stáva spolumajiteľom vybranej firmy alebo nehnuteľnosti.

 

V čom majú investori lepšie podmienky ako samotný developer?

Pri investíciách nastavujeme pravidlá, ako pre investorov vyvážiť riziko developmentu ich ochranou. Developerské projekty dokážu zarábať 20 až 30 percent ročne a je samozrejmé, že mnohí developeri nechcú svoj profit veľmi zdieľať. Preto ak sa developer rozhodne zdieľať s investormi menší profit, musí im zabezpečiť aj menšie riziko, ako ponesie on sám. Jedno z riešení je napríklad to, že investori majú prednostné právo vyplatenia výnosu z nehnuteľnosti.

Vysvetlím to na príklade. Keď si kúpite byt za 100 tisíc eur, dáte doň 20-tisíc ekvity a na zvyšok si vezmete hypotéku. Keď ten byt klesne na hodnote na 90-tisíc eur, tak ste prišli o 10-tisíc. Ale ak klesne hodnota nehnuteľnosti u nás, tak prvú stratu na seba berie developer. To znamená, že keď náš investor investuje 20-tisíc eur a hodnota nehnuteľnosti klesne o 20-tisíc, tak ich stále dostane späť.

Ako je to možné?

To je práve ochrana zo strany vášho partnera – developera, ktorý na seba preberá hlavné riziko a zdieľa časť výnosu (12 – 13 %).  On je ten, ktorý na seba berie ako prvý zodpovednosť z potenciálnej straty. A to je obrovitánska hodnota, veď si spomeňte na roky 2008 – 2009, keď hodnota nehnuteľností klesla aj o 25 %. Tam ľudia prichádzali o všetku svoju ekvitu.

V Crowdberry máme nastavený profesionálny investičný proces na úrovni veľkých fondov – a to tak počas prípravy investície a fundraisingu, ako aj po jej zafinancovaní. Náš tím robí kompletný prieskum a analýzy, zakomponováva do procesu zahraničné štandardy investovania a ochrany investorov, takže investor sa o to nemusí starať, dostáva report, pravidelný audit o tom, čo sa na tom trhu deje, a na konci dostáva podiel z profitu. Samozrejme, že aj u nás to riziko je, ale snažíme sa ho čo najviac eliminovať.

Prečo je pre developerov také atraktívne pracovať s menšími – súkromnými investormi pri tom, aký veľký diel zodpovednosti nesú?

Predstavte si, že ako developer pracujete na dvoch projektoch, na ktoré musíte nakúpiť pozemky za  povedzme 3 milióny eur. Projekty trvajú väčšinou tri, štyri, päť rokov a to znamená, že si developer zoberie svoj najcennejší kapitál a vloží ho do projektu, aby mohol developovať. Na tých päť rokov ho má zafixovaný, Ďalší kapitál nemá, nemôže teda kúpiť ďalší pozemok a robiť to, čo ho baví – stavať a tvoriť.

A za týmito developermi prichádzame my s našimi investormi, ktorí budú participovať na developmente a vďaka ktorým nebude musieť developerská spoločnosť do projektu vložiť napríklad tri milióny vlastnej ekvity, ale iba 500-tisíc. A tak môže robiť so svojím kapitálom ďalšie projekty, nakupovať pozemky, čím rastie a eliminuje riziko aj pre seba.

Ako svoju úlohu v celom procese vnímate vy v Crowdberry?

Je to v DNA Crowdberry – chceme firmám pomáhať rásť.  Pre developerské firmy potrebujete rastový kapitál, ktorý síce nedostanú priamo, ale vkladáme ho do ich projektov a  pomáhame tak menším a stredným firmám získať viac financií. To je práve pre tento segment úskalie. Väčšina menších a stredných developerov sa venuje krásnym projektom, rekonštrukcii už stojacich budov, novým pozemkom, ale chýba im kapitál. A na to sme tu my, aby sme im ten kapitál poskytli.

O akých projektoch napríklad hovoríme? 

Sú to projekty, ktoré sú menší a strední developeri vďaka nám schopní zvládnuť, čím zároveň pomáhame tvoriť lepší trh, kde je väčšia konkurencia a viac možností, čo je na konci dňa výhoda aj pre kupujúcich. Naši investori umožňujú vytvoriť väčšiu ponuku na kúpu bytov. No nedeje sa to len v rezidencii, ale hlavne v industriálnej sfére pri výrobných halách alebo retail parkoch.

A je podľa nás úžasné, že naši investori sa môžu finančne podieľať na nehnuteľnostiach, ktoré sú potrebné v priestore, v ktorom žijú. Pri Trnave napríklad čoskoro otvárame halu, z ktorej sa budú doručovať balíky, v Bratislave je takouto investičnou príležitosťou moderné zariadenie pre seniorov v Dúbravke a taktiež retail parky.

Takže investori sa vo finále stávajú priamymi spolumajiteľmi týchto nehnuteľností?

Áno. A dokážu z toho aj ďalej benefitovať. Napríklad investori už spomínaného projektu v Dúbravke majú ešte prednostnú možnosť získať v zariadení miesto pre seba alebo niekoho blízkeho, ale môže to byť aj preferenčné právo v predpredaji pre investorov do rezidenčných nehnuteľností.

Od roku 2018 ste jedným z partnerov Crowdbery. Dovtedy ste však pôsobili práve na strane developera. Prečo ste sa rozhodli pre túto zmenu?  

Dôvodov bolo viac. Jedným z nich bolo obdobie po kríze, keď sa v rokoch 2009 – 2010 začala väčšina zahraničných investorov sústreďovať na svoje domáce trhy, ktoré potrebovali podporiť a stiahli sa z menších krajín, ako je aj Slovensko. Pamätám sa na situáciu, keď tu chcela jedna nemecká firma začať podnikať a zamestnať asi 300 ľudí, lenže potrebovali postaviť výrobnú halu, ktorú si chcela firma prenajať na 10 rokov. Lenže investori a banky povedali, že nie. Prečo? Lebo nefungoval lokálny investičný trh. A to sa nám postupne darí meniť aj bez investičného kapitálu zo zahraničia. Je podľa nás užitočné a správne, že Slováci majú možnosť investovať priamo do konkrétnych nehnuteľností. Vedia si preštudovať biznis plán, projekty sú v ich okolí a môžu si povedať: „Áno, niekto sem príde a zamestná stovky ľudí, je to prospešné pre celú našu spoločnosť. Super.“

Okrem možnosti investovať do konkrétneho projektu ste však založili aj CB Property Investors Fond, ktorý sa tiež zameriava na nehnuteľnosti. Pre koho je určený? 

Nie všetci investori majú schopnosť zhodnotiť, či je pre nich konkrétny projekt dobrý, alebo nemajú priestor študovať naše analýzy, ktoré dávame k dispozícii. Preto nás oslovili, či nie sme schopní vytvoriť nejakú štruktúru, kde budeme kupovať nehnuteľnosti podľa istej definovanej stratégie a oni tam len vložia vlastný kapitál, o ktorý sa my následne budeme starať.

O čo je väčší záujem? O priame investovanie do konkrétneho projektu alebo do fondu?

Sú to dva odlišné investičné nástroje. Na Crowdberry platforme sa dá investovať priamo do projektov minimálne 10-tisíc eur. To je častokrát menej ako investovať do investičného bytu, ale pritom peniaze vložíte do veľkej nehnuteľnosti s hodnotou napríklad 3 milióny, o ktorú môžu mať v budúcnosti záujem profesionálni investori. Priama investícia je skôr príležitosť pre menších investorov, ktorí si postupne tvoria portfólio. Minimálny vklad do nášho fondu je 40-tisíc eur, čo je priestor pre väčších investorov, ktorí chcú investovať bez starostí.

Odporúčali by ste tieto príležitosti aj ľuďom, ktorí chcú investovať možno prvýkrát alebo sa v investíciách nevyznajú?

Áno. Všetkým investorom sa snažíme veľmi transparentne opísať, ako to funguje. Po absolvovaní všetkých potrebných krokov vo finále skutočne spoluvlastnia časť developerského projektu, výrobnej haly, obchodného centra, senior housu… Portfólio investičných nástrojov na Slovensku nie je také široké, inflácia rastie a banky začínajú motivovať investorov, aby na účtoch nemali väčšie čiastky, lebo tu už máme aj negatívne úroky. Takže ak sa človek chce vyhnúť inflácii, je investovanie do komerčných nehnuteľností výborný spôsob. Nájom komerčných nehnuteľností sa totiž o infláciu každoročne zvyšuje. To znamená, že keď mám nejaké nasporené peniaze a chcem ich vložiť do niečoho hmotného, mám možnosť vlastniť nehnuteľnosť, ktorej nájom rastie a s tým rastie aj jej hodnota.

Aké rozhodovacie právomoci majú investori v rámci projektu, do ktorého investujú? 

Administrátorom toho procesu je Crowdberry, ale keďže investori vlastnia priamo akcie daného projektu, tak samotné vlastníctvo neovplyvňujeme. Ale aké vlastne majú právomoci?  Nehnuteľnosti sú veľmi predvídateľnou investíciou, takže od začiatku do konca celého procesu na základe automatizovaných procesov definujeme, čo sa v ktorom čase deje. To znamená, že vedia, čo je kedy možné urobiť, ak sa ide nehnuteľnosť predávať, čo je možné urobiť a za akých podmienok. Takto predchádzame prípadnému sporu. Ale ak by aj nejaký problém nastal, investori majú hlasovacie práva, ktoré im prislúchajú ako majiteľom. Spolu s vlastníctvom prichádza aj zodpovednosť a v našom prípade sa investori podieľajú na riadení investície a našej činnosti cez základné štruktúry a orgány, ako valné zhromaždenie a dozorná rada.

Crowdberry umožňuje od roku 2015 spoluvlastniť a podieľať sa na úspechu preverených inovatívnych českých a slovenských firiem. Portfólio investorov platformy Crowdberry zahŕňa aj úspešné značky ako GymBeam, Footshop, Isadore, Boataround.com, Ecocapsule či MultiplexDX. Zameriava sa aj na vybrané realitné investície. www.crowdberry.eu