Developer bojuje o prebudovanie Palmy na novú štvrť. Pomáhajú mu architekti, ktorí dostali autá von z Times Square

Bratislavská Palma bola dlho známa pachom rôznych olejov. Fabrika je už dávno zbúraná, na jej mieste zostalo len zopár efektných starých budov.

Z tohto miesta na Račianskej ulici je už jeden z najznámejších brownfieldov mesta, vyzerá ako opustené zbúranisko. V skutočnosti ho pripravujú na vybudovanie novej modernej a ekologickej štvrte napríklad aj s najväčšou drevenou administratívnou budovou v Česku a na Slovensku či s bytovými domami a autami najmä v podzemí.

Dnešné pravidlá na tomto mieste nedovoľujú stavať obytné budovy. Developer teraz predovšetkým pracuje na tom, aby presvedčil mesto, ale aj verejnú mienku, že to treba zmeniť a že takýto projekt je v prospech Bratislavy.

Prvý zásadný krok developerovi Corwin už vyšiel – získal záväzné stanovisko hlavného mesta, že prvá etapa stavby je v súlade s územným plánom.

Ako povolali architektov, ktorí zmenili New York, a čo chcú postaviť

V prvej fáze chce Corwin začať stavať súbor administratívnych budov.

Obytné priestory by chceli potom začať budovať pravdepodobne v roku 2025, hovorí projektový manažér Filip Gulan.

Víziu rozvoja Palmy ako kompletnej mestskej štvrte vypracovalo renomované dánske štúdio Gehl Architects. Prvú etapu obnovu brownfieldu ďalej rozpracovali slovenské ateliéry A1 Architecture, Ad Collegium a Superatelier.

Štúdio Gehl Architects zakladal slávny architekt a urbanista Jan Gehl, ktorý je známy projektmi, kde sú na prvom mieste cyklisti a chodci. Práve tento ateliér je zodpovedný za to, že sa námestie Times Square v New Yorku zmenilo na pešiu zónu. Klientmi tohto dánskeho štúdia sú najmä samosprávy, súkromníci tvoria možno 20 percent ich zákazníkov, odhaduje Gulan.

Corwinu sa podarilo stretnúť s predstaviteľmi štúdia aj vďaka tomu, že jeden kolega, ktorý aktuálne pracuje na Palme, u nich rok stážoval. Nadviazať spoluprácu ich však podľa Gulana presvedčil najmä pozemok a vzájomné sympatie.

Ako Bratislava 2030: na 15 minút pešej chôdze, prestavajte spustnuté fabriky

Vstup do priestoru niekdajšej fabriky je z Račianskej ulice, priamo pred zastávkou električky. Areál na južnej a východnej strane lemujú železničné trate a na severnej strane stojí jediná susediaca budova – populárny kultúrny priestor Nová Cvernovka.

Developer sľubuje minimum áut vo verejných priestoroch a dizajn, v ktorom sú na prvom mieste ľudia.

Developer počíta v prvej fáze výstavby len s administratívnymi budovami s občianskou vybavenosťou a so službami. Súčasný územný plán totiž neumožňuje v areáli stavať bývanie. Corwin nemá garanciu, že mesto schváli zmenu územného plánu v prospech projektu. Developer však presviedča, že to je vo verejnom záujme.

Pri čítaní návrhu Palmy je zjavné, že si autori dali záležať na tom, aby bol čo najviac v súlade s koncepciou rozvoja hlavného mesta. Webová stránka projektu viackrát zdôrazňuje, kam všade sa z Palmy dostanete za 15 minút pešej chôdze. Dôraz na mesto krátkych vzdialeností je ako vytrhnutý z oficiálnej vízie mesta Bratislava 2030.

„Kompaktné, 15-minútové mesto vytvára podmienky pre kvalitný, dostupný a udržateľný život v meste,“ píše sa v pláne hlavného mesta.

„Revitalizácia tohto brownfieldu je v súlade so všetkými koncepciami a stratégiami rozvoja na štátnej, regionálnej aj mestskej úrovni,“ zdôrazňuje projektový manažér Gulan.

Ďalšie kľúčové slovo v strategickom dokumente hlavného mesta je polycentrickosť. Menšie, lokálne centrá, ktoré dopĺňajú hlavné centrum, pomáhajú redukovať dopravné zápchy a emisie, pretože obyvatelia nemusia toľko cestovať za službami, ktoré potrebujú.

„Palma má ambíciu stať sa akýmsi lokálnym centrom tejto časti mesta, ktoré tam objektívne chýba,“ hovorí Gulan.

Poukazuje na urbanistickú štúdiu mesta zverejnenú v roku 2020 mapujúcu nevyužívané plochy, ktoré v minulosti slúžili na priemyselné, poľnohospodárske, vojenské alebo dopravné účely. Autori klasifikovali areál závodu Palma do kategórie „A“, teda ako územie, ktoré má dobrú polohu, nie je kontaminované a má jasné vlastnícke vzťahy.

Koncepcia mestskej a bytovej politiky do roku 2030 tiež pripisuje najvyššiu prioritu práve revitalizácii bývalých priemyselných areálov, ktoré v hlavnom meste dokopy zaberajú územie 630 hektárov, čo je takmer rozloha mestskej časti Lamač.

„Tieto územia blokujú rozvojové rezervy, ktoré by mohli byť využité na efektívnu a rentabilnú výstavbu v meste,“ hovorí Gulan.

Proces zmeny územného plánu odštartoval Corwin už v roku 2020, keď so súhlasom mesta začali pracovať na urbanistickej štúdii, ktorá bude slúžiť ako podklad na zmenu územného plánu. „Minulý rok bola verejne prerokovaná a teraz pracujeme na jej finálnom variante,“ vraví Gulan.

Corwin napríklad sľubuje aj rozšírenie cesty na Račianskej ulici pri svojom projekte. V súčasnosti sa Račianska pred vchodom do areálu zužuje na jednoprúdovú cestu, developer ju chce rozšíriť na dvojprúdovú. Zároveň sa však rozšíri aj chodník a pribudne na ňom plnohodnotná cyklotrasa.

Developer chce mať vo verejných priestoroch novej štvrte čo najmenej áut, istý počet parkovacích miest však zo zákona postaviť musia. Gulan toto pravidlo označuje za nešťastné, respektíve nezodpovedajúce súčasnosti. „Niekoľko desaťročí trvajúca prax v zahraničí ukázala, že je lepšie definovať maximálny počet parkovacích miest,“ hovorí Gulan. „Inak vytvárate do budúcnosti predpoklady na to, aby ľudia tie autá mali, a teda rastie miera automobilizácie,“ vysvetľuje.

Automobilová doprava v Palme bude koncentrovaná na obvodoch areálu, pri železničných tratiach. „Tá okružná cesta by mala v podstate dostávať autá do podzemných garáží,“ dodáva Gulan.

Dostupné nájomné bývanie tu asi nenájdete

Momentálne je podľa developera priskoro hovoriť o cenách budúcich bytov, ktoré pravdepodobne nebudú skolaudované skôr ako v roku 2027. Uisťuje však, že nepôjde o cenovo exkluzívnu štvrť. Palma by mala obsahovať rôznorodú typológiu bytov, aby vyhovovali mladým ľuďom, rodinám aj seniorom. „Má to byť štvrť pre všetkých,“ hovorí Gulan.

Rozvoj nájomného bývania za dostupné ceny začali v ostatných rokoch po svojom riešiť štát aj hlavné mesto. Developerské projekty v Bratislave si môžu vybrať, či využiť schémy Sme rodina alebo magistrátu. Mesto chce developerov motivovať a sľubuje im, že je v záujme rozširovania fondu nájomného bývania pripravené rýchlejšie schváliť zmeny v územnom pláne.

Corwin sa v rámci projektu Palma momentálne nechystá využiť ani jednu z týchto možností a všetky byty chce predať. Stavebné práce na obytných budovách sa však začnú najskôr o niekoľko rokov a Gulan zdôrazňuje, že nevylučuje žiadnu možnosť.

Šéf Corwinu Marián Hlavačka vlani uviedol, že venovať sa nájomnému bývaniu cez štátnu schému im nedáva ekonomický zmysel.

Corwin je aktuálne zapojený do pilotného projektu magistrátu na rozvoj nájomného bývania s pripravovaným projektom na Agátovej ulici v Dúbravke, kde odstúpi časť bytov v prospech mesta.

Prečo zachovať staré budovy

Nová štvrť je navrhnutá okolo štvorice pôvodných budov, ktoré sa developer rozhodol zachovať napriek tomu, že nie sú pamiatkovo chránené. Najvýraznejšou z týchto budov je silo. Ako presne ho developer využije, je momentálne predmetom interných diskusií, hovorí Gulan. „Je to naozaj ikonická stavba, ktorá by tam mala zostať, a budeme na nej budovať identitu štvrte,“ dodáva.

Projektový manažér hovorí, že aj pre dánskych architektov bola Palma výzva. „V tomto regióne sa ešte nepodieľali na priestore takejto veľkosti a charakteru,“ hovorí. Dánske štúdio podľa neho presvedčili aj tým, že chcú zachovať historické budovy.

Potvrdiť spoluprácu medzi Corwinom a Gehlom trvalo pol roka, hovorí Gulan. Kreatívny riaditeľ štúdia architekt David Sim viackrát navštívil Bratislavu a spolu s developerom navrhol koncept mestskej štvrte Palma.

„Architekti gehlovskej filozofie sa pri navrhovaní projektu najprv zamýšľajú nad tým, ako štvrť navrhnúť tak, aby sa tam cítili dobre ľudia, ktorí v nej budú tráviť čas,“ vysvetľuje Gulan. V praxi to vyzerá tak, že štúdio v rámci projektu najprv navrhne verejné priestory a až potom samotné budovy.

Urbanistický koncept novej mestskej štvrte navrhlo štúdio Gehl, konečnú podobu dajú projektu rozličné architektonické ateliéry. Na slovenskej verzii urbanistickej štúdie Corwin spolupracoval s architektkou Jelou Plecnerovou.

Čistá energia

Corwin sa prezentuje ako developer, ktorému záleží na udržateľnosti. Svoj predchádzajúci projekt Einpark Offices označuje za najzelenšiu budovu na Slovensku. Budova má zelené strechy a využíva aj tepelné čerpadlá či elektrický kompostovač.

Einpark nedávno získal certifikát LEED Zero Carbon, majitelia budovy museli celý čas vykazovať uhlíkovú stopu nielen prevádzky samotnej budovy, ale aj ľudí, ktorí v budove pracujú. Einpark v tom musí pokračovať natrvalo, inak mu certifikát odoberú. Dôležité napríklad je aj to, ako sa zamestnanci dopravujú do práce, tvorí to prevádzkové emisie. Podľa dotazníka, ktorý je súčasťou certifikácie, väčšina ľudí využíva buď mestskú hromadnú dopravu (24 %), prídu pešo (21 %), alebo na bicykli (15 %).

Einpark kúri aj chladí pomocou tepelných čerpadiel, cez ktoré prúdi voda z Dunaja. Tú však nemá zadarmo, platí za ňu 30- až 35-tisíc eur ročne.

Konečný výsledok je, že Einpark spotrebuje ročne približne 3 megawatthodiny, zatiaľ čo rovnako veľká budova postavená podľa bežných stavebných noriem potrebuje až 7,4 megawatthodiny. To však na uhlíkovú neutralitu nestačí a budova musí vykompenzovať svoju uhlíkovú stopu nakupovaním uhlíkových kreditov.

V duchu energetickej udržateľnosti chce developer pokračovať aj v Palme. Opäť sa bude usilovať o najvyšší stupeň energetickej úspornosti a okrem tepelných čerpadiel, zelených striech a dažďových záhrad bude štvrť generovať vlastnú elektrickú energiu. Aký zdroj obnoviteľnej energie použije, však Gulan zatiaľ nechcel špecifikovať.

Palma by podľa Corwinu mala byť ešte lepším príkladom udržateľnosti ako Einpark. Developer sa bude opäť uchádzať o najvyššiu možnú certifikáciu, ktorú môže získať obytná budova.

Bubeníková z Gorily a firma z Babišovho fondu

Firma Corwin SK s. r. o patrí spoločnosti Corwin j.s.a. Tú zase vlastní materská spoločnosť celej skupiny Corwin, ktorou je Vision 2030 j.s.a.

Aktuality.sk predvlani v lete informovali, že v Corwine má 10-percentný podiel bývalá funkcionárka Fondu národného majetku Anna Bubeníková, ktorá sa spomína v spise Gorila.

Bubeníková mala podiel v Corwine prostredníctvom svojho subjektu Realitné investičné Družstvo. Momentálne však Bubeníkovej družstvo nefiguruje priamo vo firme Corwin SK ani v Corwin j.s.a či Vision 2030 j.s.a.

Bubeníkovej Realitné investičné Družstvo však má podiely vo viacerých dcérskych spoločnostiach Corwinu: Dúbravy Rezidencia, Blumental rezidencia I, Blumental rezidencia II, Guthaus, Flexi Office, CC Lambda, CC Theta a CC Private. Práve CC Lambda vlastní pozemky, na ktorých má vyrásť štvrť Palma.

Corwin sa spája aj s investičnou skupinou Hartenberg holding zo zvereneckého fondu Andreja Babiša. Spoločne rozbehli developerské projekty na výstavbu kancelárií a bytov v Slovinsku. Hartenberg a Corwin spoločne vlastnia aj tri slovenské spoločnosti: CC Pi, CC Ksi a CC Ro. Plánujú stavať aj na Slovensku, podrobnejšie informácie o budúcich projektoch však zatiaľ nezverejnili.

Hartenberg holding spadá pod firmu SynBiol. Jej akcie podobne ako pri Agroferte Babiš vložil do zvereneckých fondov, keď sa stal českým premiérom. Do portfólia skupiny patrí FutureLife, najväčší stredoeurópsky internetový predajca spodnej bielizne Astratex, sieť kvetinárstiev Flamengo či e-shopy Ovečkárna.cz a Sportobchod.cz.