Denník N

Penta svoje plány pri bratislavskom Štrkovci znížila, starostu aj tak vinia, že stavbu povolil

Foto N - Tomáš Benedikovič
Foto N – Tomáš Benedikovič

Kritici hovoria, že keď bude chcieť mesto postaviť novú plaváreň, bude mať vďaka novej stavbe Penty málo miesta.

Neďaleko ružinovskej nemocnice a zimného štadióna v Bratislave stavia Penta novú 10-poschodovú administratívnu budovu. Bratislavčania to miesto dobre poznajú, lebo tam zvykol stáť cirkus, kam chodili s deťmi. Cez cestu je zase známe Štrkovecké jazero.

Stavba Penty má názov Rosum, aj keď medzi novinármi sa jej zvykne hovoriť aj mediálny dom. Kto sa tam bude nakoniec sťahovať, nie je ešte jasné. Penta sa k potenciálnym nájomcom zatiaľ nevyjadruje, tvrdí, že aktuálne s viacerými rokuje.

O projekte na rohu Bajkalskej a Ružinovskej ulice sa hovorí od roku 2008. Pôvodne rátal aj s výstavbou bytov a mal byť oveľa väčší. V pôvodnom nákrese boli tri prepojené bloky rôznych výšok (12, 22 a 30 poschodí).

Penta napokon pôvodné plány úplne prehodnotila a začala na ňom pracovať nanovo. Aj preto, že miestni obyvatelia sú citliví na zástavbu výškových budov a stavba má stáť pri frekventovanej ceste. Nový projekt tvoria dva prepojené bloky, ktoré majú 10 poschodí. Ide o administratívny projekt, byty tam teda nebudú.

„Finálny návrh je výsledkom toho, čo požadovalo mesto, čo neprekážalo obyvateľom a čo požadovala mestská časť. Magistrát chcel, aby sme projekt koordinovali s pripravovaným územným plánom zóny, čo sme aj urobili,“ hovorí Juraj Nevolník, manažér zodpovedný za projekt Rosum.

Na stavbe sa teraz čulo pracuje, vidieť tam stavebné stroje. Okoloidúci si na rozostavanej budove všimne ceduľu s nápisom Váhostav-SK, ktorá má dodať hrubú stavbu. Všetko má byť hotové v októbri.

Foto N – Tomáš Benedikovič
Foto N – Tomáš Benedikovič

Prečo sa poslanci hnevajú na starostu

Poslanci mestskej časti Ružinov prijali ešte vo februári 2014 uznesenie, ktorým zaviazali starostu, aby začal v troch ružinovských zónach proces stavebnej uzávery. Jedna z nich bola aj lokalita Bajkalská roh, kde teraz Penta stavia.

Miestni poslanci, ktorí za stavebnú uzáveru hlasovali, vysvetľovali, že sa spracováva územný plán spomínaných zón, a preto treba s výstavbou a ďalšími povoleniami počkať. „Osobne si myslím, že počas spracovania územného plánu zóny je vhodné vyhlásiť stavebnú uzáveru pre samotný proces jeho spracovania,“ hovorí poslankyňa Ružinova Tatiana Tomášková.

Starosta Ružinova Dušan Pekár (kandiduje za KDH) proces stavebnej uzávery aj začal. Nie je to jednoduchý proces, podieľa sa na ňom napríklad aj hlavné mesto, účastníci konania môžu dávať námietky. Pekárovi kritici hovoria, že Pekár to využil, poslal mestu neúplnú žiadosť, a tak sa to začalo naťahovať.

Starosta Pekár zase hovorí, že mesto trvalo na pečiatke autorizovaného architekta a to bolo jediné, čo museli doplniť osobne na mieste. Každopádne, stavebná uzávera na tri zóny vrátane lokality Bajkalská roh nie je vyhlásená doteraz.

Nečakal, podpisoval

Prelom v povoľovaní budovy pre Pentu nastal, keď starosta Pekár v júli 2014, teda asi päť mesiacov po uznesení poslancov, podpísal územné rozhodnutie na umiestnenie stavby administratívnej budovy Penty.

Územné rozhodnutie je pre stavebníka dôležitý dokument. Zjednodušene povedané na stavbu sa pozerá tak, akoby tam už stála. Stavebník, samozrejme, musí splniť potom ďalšie požiadavky, predložiť ďalšie dokumenty a získať stavebné povolenie (Penta ho získala v máji 2015).

Niektorí poslanci Pekárovo rozhodnutie kritizujú. „Pekár nerešpektoval uznesenie o vyhlásení stavebnej uzávery,“ hovorí advokát a ružinovský poslanec Ján Buocik (kandiduje za Most-Híd).

O tom, že starosta Ružinova podpísal územné rozhodnutie, sa poslanci dozvedeli až neskôr. A mali sa to dozvedieť až zo zverejnenej tlačovej správy Penty.

Poslanec Buocik dokonca hovorí, že starosta sa následne na septembrovom zastupiteľstve vyjadril, že územné rozhodnutie na hlavnú stavbu Rosum nepodpísal.

„Poslanci o tom nevedeli,“ hovorí aj poslankyňa Tomášková. Dodáva, že za to je kompletne zodpovedný starosta ako predstaviteľ stavebného úradu, ktorý podpisuje územné rozhodnutia a stavebné povolenia. „Ani Komisii miestneho zastupiteľstva pre územné plánovanie, životné prostredie a dopravu to na vyjadrenie predložené nebolo,“ hovorí Tomášková.

Starosta Ružinova Pekár svoj podpis vysvetľuje, že Penta svoj pôvodný zámer výrazne zredukovala a zosúladila s pripravovaným územným plánom.

Tvrdí, že ak by to nepodpísal, mohla by tam vyrásť ešte vyššia budova. „Keďže daná spoločnosť svoj projekt prehodnotila a zosúladila s pripravovaným územným plánom, nemalo zmysel riskovať neskôr výstavbu „mrakodrapov“, ktoré by boli v súlade s územným plánom hlavného mesta, ktorý je nadradený územným plánom zón,“ hovorí Pekár.

A čo na to Penta? „Stavebný úrad metskej časti musí konať v intenciách zákona. Mali sme všetky podklady a záväzné stanoviská a následne sme požiadali o vydanie územného rozhodnutia, stavebný úrad nemôže len tak svojvoľne nevydať územné rozhodnutie, pokiaľ stavebník splní všetky požiadavky. Územný plán navyše posudzuje magistrát, je tam teda dvojitá kontrola. Vnímam to celé ako politickú hru, ktorej sa, bohužiaľ, náš projekt stal súčasťou,“ hovorí Nevolník.

Pekár odmieta, že by jeho rozhodnutie súviselo s tým, že Penta sa v tom období podieľala na rekonštrukcii ružinovského Parku A. Hlinku. Podľa informácie z júna 2014 prispela na obnovu parku prácami v sume 188-tisíc eur (ide o príspevok spoločnosti Sunsize zo skupiny Penta, pozn. red.).

A odmieta to aj Penta: „Spadalo to síce do podobného obdobia, ale náš projekt bol pripravovaný oveľa skôr, ako sme sa podieľali na obnove parku Andreja Hlinku. Park bol zdevastovaný a na jeho rekonštrukcii sa podieľalo množstvo developerov, nielen naša spoločnosť. Verejnoprospešné investície podporujeme dlhodobo, záleží nám na kvalitnej architektúre, pričom autorom parku Andreja Hlinku je jeden z najvýznamnejších slovenských architektov Ferdinand Milučký,“ hovorí Nevolník.

A prečo sa o tom ešte hovorí

Stavebné uzávery vo všeobecnosti slúžia na ochranu lokalít, keď sa pripravujú územné plány, ktoré ich majú regulovať.

V koncepte návrhu územného plánu zóny Bajkalská roh sa však píše, že vydané rozhodnutie o umiestnení stavby „Administratívna budova Ružinov“ navrhovanú reguláciu skomplikovalo. V územnom rozhodnutí je v prípade tejto stavby totiž uvedená výrazne väčšia výmera pozemku, ako je skutočná výmera pozemku.

Väčšia výmera sa dosiahla tým, že sa do nej započítali kontaktné nezastavané plochy. Pri väčšej výmere plochy potom vychádzajú iné regulatívy, resp. koeficienty, ktoré hovoria o tom, aká je zastavanosť plochy či koľko je tam zelene. Zo spomínaného materiálu vyplýva, že by projekt pri skutočnej výmere pozemku požadované koeficienty nesplnil.

„Regulatívy sú na to, aby záväzne regulovali charakter a zastavanosť určitého územia,“ vysvetľuje advokát Juraj Bizoň.

Územný plán zóny Bajkalská roh spracúva architekt a bratislavský poslanec Branislav Kaliský. Penta to podľa neho uhrala tak, že jej projekt nakoniec neporušil žiadne pravidlá.

„Zobrali si naše dva koncepty územného plánu zóny, ktorý ešte stále nie je schválený, a 33-poschodový projekt znížili na 10 poschodí. Tým splnili podmienku, že projekt má mať v priemere 10 poschodí. Z projektu odstránili byty, sú v ňom iba kancelárske priestory a vybavenosť, čo bola naša ďalšia podmienka,“ hovorí Kaliský.

Penta podľa Kaliského nakoniec vyriešila aj požadované koeficienty. „Áno, nevychádzali im koeficienty pomerov zelene a zastavaných plôch. Vyriešili to zmluvným vzťahom k pozemku Fakultnej nemocnice v Ružinove, ktorý súvisel s vybudovaním zelene a verejných priestorov. Tým si navýšili podiel zelenej plochy a splnili požadované podmienky. Z právneho hľadiska to veľmi dobre zvládli, čo sa týka architektúry, mám na to iný názor,“ hovorí Kaliský.

Dve výmery

Penta vysvetľuje, že v máji 2014 získala záväzné stanovisko hlavného mesta k projektu Rosum, potvrdzujúce súlad s územným plánom, ktorý v danom čase platil.

V záväznom stanovisku sa uvádza väčšia plocha pozemku, ako je skutočná výmera pozemku Penty. „Bavíme sa o riešenom území, ktoré bolo definované po diskusii s magistrátom. Magistrát posudzuje súlad riešeného územia s územným plánom a na základe vzájomného súladu následne vydá alebo nevydá záväzné stanovisko,“ vysvetľuje Juraj Nevolník, manažér zodpovedný za projekt Rosum.

Do väčšej plochy pozemku je zarátaná aj časť pozemku, ktorá je v správe ružinovskej nemocnice. Penta s ňou uzavrela v máji 2015 zmluvu o nájme pozemku (zmluva je uzavretá medzi Univerzitnou nemocnicou v Bratislave a akciovou spoločnosťou Sunsize zo skupiny Penta, pozn. red.).

„Na tomto pozemku sa v tesnej blízkosti našej budovy nachádzajú inžinierske siete, na ktoré sme sa napájali alebo ich rekonštruovali. Preto sme si pozemok prenajali. Keď sme spomínanú časť pozemku vracali do pôvodného stavu, realizovali sme tam sadové úpravy,“ vysvetľuje manažér Penty.

Hovorkyňa Univerzitnej nemocnice Petra Stano Maťašovská hovorí: „Nevyužívaný pozemok sme prenajali na účely zriadenia a prevádzkovania zariadenia staveniska (v zmysle stavebného zákona) v súvislosti s výstavbou na vedľajšom pozemku.“

S plochou pozemku, ktorá sa uvádza v záväznom stanovisku, spĺňa projekt administratívnej budovy Ružinov všetky požadované koeficienty. Ak by sa zobrala do úvahy skutočná výmera pozemku patriaca Pente, už by to neplatilo projekt by mal väčšiu podlažnosť aj zastavanosť a koeficient zelene by splnil iba tesne.

„Kontrolovali sme explicitne koeficient zelene, ten by sme určite splnili,“ hovorí Nevolník. K splneniu parametrov podlažnosti a zastavanosti sa nevyjadril.

Advokát Juraj Bizoň hovorí, že sa nestretol s tým, že by sa koeficienty počítali z väčšej územnej plochy. „Ja som sa s tým ešte nestretol, je to atypická vec. Podstatný je územný plán, ako určuje regulatívy usporiadania územia, teda či tento plán priamo povoľuje počítať koeficienty stavebníkovi z väčších územných plôch,“ hovorí Bizoň.

Poslanec Buocik postup, keď mesto odobrí väčšiu plochu, z ktorej sa rátajú koeficienty, kritizuje: „Takéto rozšírenie výmery sa mi zdá priam nemožné. Pozemok budete prenajímať susediacim investorom, a teda jedna plocha bude započítaná pre viac investorov, ale územie ste tým nenafúkli.“

Foto N – Tomáš Benedikovič
Foto N – Tomáš Benedikovič

Problém pre plánované projekty

V časti, kde je zimný štadión a kde sa stavia nová administratívna budova Penty, má mesto aj vlastné plány. Uvažuje buď o akvaparku, alebo o bike-pointe pre cyklistov, kolobežkárov, skejtbordy, prípadne on-line korčuľovanie.

„V zásade sú oba návrhy ešte aktuálne. Zaoberá sa nimi pripravovaný Územný plán zóny Bajkalská roh, ktorý obstaráva Mestská časť Bratislava Ružinov,“ uviedla hovorkyňa Ružinova Marianna Šebová.

Kaliský, ktorý územný plán zóny spracúva, naznačuje, že s plánmi mesta môže byť problém, pretože projektom Penty sa už vyčerpal koeficient zelene.

A myslí si to aj Buocik, lebo plochu zelene alebo vymedzeného územia pre výpočet zastavanosti nemôžete zarátať dvakrát. „Penta takto vybrala koeficienty aj pre plánovanú stavbu plavárne, resp. akvaparku. Pri prísnom dodržovaní územného plánu by na ploche medzi stavbou Penty a zimným štadiónom mala zostať už iba zeleň, lebo časť pozemku, kde má byť akvapark, si Penta započítala do svojho projektu. Konštatuje sa to v záväznom stanovisku magistrátu,“ hovorí.

Penta s takýmto tvrdením však nesúhlasí. „Trvám na tom, že koeficient zelene nevyčerpávame a požadovaných 25 percent splníme aj na našom pozemku, teda bez pozemku Fakultnej nemocnice,“ hovorí Nevolník.

Momentálne platí, že v troch ružinovských zónach, kde už dva roky prebieha proces stavebnej uzávery, tá nie je stále vyhlásená a nie je schválený ani územný plán zóny.

Niektorí účastníci konania vrátane Penty podali k stavebnej uzávere námietky: „Mali sme formálne výhrady k procesu. Podmieňujúcou stavbou k nášmu projektu je stavba dopravného napojenia k administratívnej budove Rosum. De iure mohol nastať stav, že by sme pri kolaudácii budovy nemohli získať stavebné povolenie na realizáciu dopravnej infraštruktúry. Mestská časť by nám tak zakázala niečo, k čomu nás v inom stanovisku zaviazala,“ dodáva Nevolník.

🗳️ Ak chcete podporiť našu prácu pred druhým kolom volieb aj nad rámec predplatného, môžete to urobiť aj darom.🗳️

Máte pripomienku alebo ste našli chybu? Prosíme, napíšte na [email protected].

Dnes na dennike.sk

Ekonomika

Teraz najčítanejšie