Vďaka užšej spolupráci mesta a developerov môže v Bratislave vyrásť vzorová štvrť. Koncept sa už osvedčil v Prahe

Máloktorá štvrť v Bratislave má taký veľký potenciál pre rozvoj ako Mlynské nivy. Nevyužívané pozemky v bezprostrednej blízkosti centra mesta vo veľkom začali využívať developeri, vďaka čomu sa Nivy stali jednou z najrýchlejšie sa rozvíjajúcich častí Bratislavy.

Najväčší stavebný ruch je v západnej časti územia, vo východnej oblasti s rozlohou 138 hektárov je však niekoľko bývalých továrenských komplexov a výrobných areálov, ktoré sa momentálne nevyužívajú. Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) minulý týždeň oznámil, že oblasť sa bude rozvíjať v súlade s dlhodobou strategickou víziou mesta, a to vďaka zmluve medzi mestom, MIB a ôsmimi developermi, ktorí zastupujú dokopy 14 projektov.

MIB odhaduje, že v lokalite sa len v projektoch pochádzajúcich z výzvy hlavného mesta preinvestuje zhruba 1,6 až 2 miliardy eur. Predpoklad je, že do pätnástich až dvadsiatich rokov tak vznikne viac ako 7-tisíc nových bytov.

Magistrát chce, aby sa štvrť rozvíjala podľa princípov takzvaného 15-minútového mesta.

Mesto nastavilo mantinely a pravidlá rozvoja

Zmluva sa týka územia, ktoré je vymedzené Košickou ulicou, križovatkou na Most Apollo, Prievozskou ulicou, Hraničnou a Prístavnou ulicou. Keď magistrát vlani vyhodnotil výsledky svojej výzvy na predkladanie žiadostí o zmeny územného plánu s cieľom zvýšenia dostupnosti bývania, od rôznych vlastníkov pozemkov v lokalite Mlynské nivy prišlo 16 žiadostí.

Podľa Metropolitného inštitútu Bratislavy je až 80 percent plôch vhodných na novú zástavbu. Mnohé z nich sú už v súkromnom vlastníctve developerských spoločností, ktoré by tu rady postavili byty, čo však súčasný územný plán na mnohých plochách neumožňuje.

Vedenie magistrátu má jasnú víziu pre budúcnosť mesta, ktorá je opísaná v strategickom dokumente Bratislava 2030. Cieľom je kompaktné hlavné mesto, v ktorom sa za 15 minút chôdze alebo na bicykli dostanete zo svojho bytu do obchodu, školy či parku.

Základom majú byť kvalitné verejné priestory s dôrazom na udržateľné formy mobility a živé ulice, v ktorých budú ľudia chcieť tráviť čas. Mlynské nivy a ich nevyužívané priemyselné areály sú ideálnou štvrťou, kde tento koncept možno vyskúšať.

Bratislava nemôže súkromným spoločnostiam prikázať, čo majú postaviť na svojich pozemkoch. Vďaka územnému plánu však dokáže nastaviť isté obmedzenia a podmienky. Môže určiť napríklad maximálnu výšku budov či povedať, na ktorých územiach môže stáť bytový dom a kde by mala byť občianska vybavenosť. Keď developeri tieto podmienky dodržia, môžu postaviť, čo chcú.

Magistrát a MIB budú mať vďaka spomínanej zmluve väčšiu kontrolu nad konečnou podobou novej mestskej štvrte, než keby sa spoliehali len na územný plán. MIB sľubuje, že 40 percent územia bude tvoriť verejný priestor vrátane parkov, na ktoré finančne prispejú developeri.

V štvrti by mala byť aj električková trať s troma zastávkami, cyklotrasy a materské školy v dochádzkových vzdialenostiach približne 400 metrov od bydliska.

Mesto vďaka zmluve získa od developerov okrem pomoci s vybudovaním verejnej infraštruktúry a verejných priestorov aj ďalšie nájomné byty.

„Pomer, v akom bude vyžadovaná kontribúcia vo forme nájomných bytov a v inej forme, ešte nie je stanovený a bude vychádzať z požiadaviek na verejnú občiansku vybavenosť v území, možnosti externého financovania nosnej električkovej infraštruktúry a samostatnými rokovaniami s developermi,“ vysvetľuje MIB.

„To vyžaduje okrem iného jednotnú urbanistickú koncepciu rozvoja pre celé územie a zladenie súkromného a verejného záujmu: občan, mesto a developer,“ vysvetľuje MIB.

Mesto a MIB teda nebudú súkromníkom diktovať, ako majú vyzerať ich budovy, zmluva len rámcuje urbanistické princípy, ktoré by mali developeri dodržať. Dohoda opisuje koncepciu rozvoja územia, kde je na prvom mieste verejný priestor, ktorý dotvárajú budovy.

MIB si od zmluvy sľubuje premenu územia na kompaktnú štvrť 21. storočia – namiesto súboru individuálnych projektov na bývanie bez ďalších potrebných funkcií.

K zmluve sa nepridali všetky spoločnosti, ktoré v oblasti vlastnia pozemky. „Po prvom kole rokovaní z projektu odstúpili traja vlastníci,“ približuje MIB s tým, že dvaja vlastníci, ktorí už vo výzve boli, požiadali o rozšírenie svojho územia.

„MIB je otvorené rokovať aj s ďalšími vlastníkmi pozemkov v zóne, no je dôležité, aby dodržali podmienky uvedené v pôvodnej výzve,“ hovorí inštitút. Metropolitný inštitút zatiaľ nespresnil, aký je presný počet vlastníkov, ktorých v oblasti eviduje. Nie je teda jasné, aký je pomer developerov, ktorí sa zaviazali k dohode.

MIB uviedol, že túto informáciu pošle hneď, ako získa potrebné podklady, do článku ju potom doplníme.

Mená developerov, ktorí sa pridali k zmluve, mesto nezverejnilo. V oblasti stojí projekt Klingerka od developera J&T real estate, ktorý vlastní aj okolité, zatiaľ nezastavané pozemky.

Spoločnosť Immocap na území momentálne stavia kancelársku budovu The Mill, plánuje však postaviť aj 19-podlažný bytový dom Millhaus. Stavať tu chce aj firma YIT Slovakia, ktorá pripravuje projekt Mlynárka – polyfunkčnú zástavbu s parkom.

Do územia môže vstúpiť aj developer Cresco Real Estate, ktorý by podľa portálu YIM.BA mohol rozvíjať areál Stavoindustrie. Developer sa však k možnej výstavbe odmietol vyjadriť.

„Vzhľadom na prebiehajúce práce na Mestskej urbanistickej štúdii zóny Mlynské Nivy by bolo z našej strany predčasné sa vyjadrovať k daným otázkam,“ odpovedal developer na otázky YIM.BA.

Pozemky v oblasti vlastní aj spoločnosť RMC Properties Slovakia a Metrostav, stavebné projekty však zatiaľ neohlásili.

Čo získajú developeri?

Inštitút tvrdí, že zmluva je výhodná aj pre developerov. „Výhody, ktoré získajú developeri, ktorí sa pridali k zmluve, vychádzajú z toho, že sa vytvoril otvorený komunikačný kanál medzi developermi a hlavným mestom už v procese územného plánovania,“ približuje MIB.

Ušetria sa tak čas a prostriedky na prerábanie územnoplánovacích podkladov, hlavná výhoda však spočíva v relatívne rýchlom procese zmien a doplnkov územného plánu. Mesto bude totiž dobre oboznámené s urbanistickou štúdiou, ktorá bude slúžiť ako podklad pre zmeny, keďže spracovateľom je MIB. Z rovnakého dôvodu by sa mal zrýchliť aj proces vydávania záväzných stanovísk pre súkromné projekty.

Spomínanú štúdiu, podľa ktorej sa bude územie rozvíjať, plánuje MIB zverejniť na jeseň. „Následne prebehne verejné prerokovanie dvojvariantného návrhu riešenia štúdie a po jeho ukončení budú zapracované pripomienky z verejného prerokovania,“ dodáva inštitút.

Ostatné procesy, ako posudzovanie vplyvov na životné prostredie a stavebné povolenia, už nie sú v kompetenciách magistrátu, upozorňuje MIB.

Bratislava sa inšpirovala Prahou, ktorá od developerov získala milióny

Bratislava začala pod vedením primátora Matúša Valla prísnejšie posudzovať súlad projektov s platným územným plánom. „Inak to ani nešlo. Keby sme striktne nevyžadovali podiel občianskej vybavenosti v súlade s územným plánom, tak by sme ju dnes v mnohých lokalitách vôbec nemali,“ vysvetľoval v rozhovore hlavný architekt Bratislavy Juraj Šujan.

Magistrát zároveň developerom poskytol spôsob, ako môžu dosiahnuť rýchlejšie zmeny územného plánu vo svoj prospech – výmenou za odovzdanie istého počtu nových bytov do bytového fondu hlavného mesta.

Zmluva medzi ôsmimi developermi, mestom a MIB pôsobí ako prirodzená evolúcia tohto prístupu. Mesto získa väčšiu kontrolu nad konečnou podobou novej mestskej štvrte a developeri finančne prispejú na nové verejné priestory a pomôžu rozšíriť mestský bytový fond.

Developeri zase budú mať istotu, že zmeny územného plánu a vydávanie záväzných stanovísk na ich stavby prebehnú rýchlejšie, pretože sú súčasťou veľkého projektu, v ktorom je mesto zainteresovaným subjektom.

Táto forma spolufinancovania a spolupráce mesta so súkromnými developermi je pre Bratislavu nová, v minulosti sa osvedčila napríklad v Prahe.

„Podobná forma spolufinancovania sa osvedčila pri tvorbe nových mestských štvrtí v Prahe a s českými partnermi bola metodika výpočtu príspevku konzultovaná,“ povedal riaditeľ MIB Ján Mazúr.

Praha vlani v januári schválila nové pravidlá pre developerov vrátane platformy na rokovanie so súkromnými investormi o ich podieli na budovaní infraštruktúry a občianskej vybavenosti výmenou za zmeny územného plánu, ktoré zvýšia hodnoty ich pozemkov.

Vďaka tejto platforme Praha v septembri 2022 umožnila developerskej spoločnosti Sekyra group výstavbu novej štvrti na Rohanskom ostrove, za čo mesto získalo 560 miliónov českých korún (23,3 milióna eur) na novú školu a park.

Ďalší veľký projekt sa plánuje v areáli pražského Nákladového nádraží Žižkov (NNŽ), kde chce stavať až osem developerských spoločností vrátane Penty. Na základe pripravovaných zmlúv získa Praha od súkromníkov približne 1,55 miliardy českých korún (64,5 milióna eur) na rozvoj verejnej infraštruktúry.