Developer tvrdí, že v apartmáne sa býva rovnako dobre ako v byte. V bratislavskom parkovaní ho však neuznajú

Predstavte si, že ste pred rokmi podpísali rezervačnú zmluvu na byt v Bratislave, potom aj zmluvu o budúcej zmluve. Developer si počas stavby projektu uplatnil inflačnú doložku, a cena bytu tak išla hore. Stále ho však kúpite podstatne lacnejšie, ako by ste ho kupovali teraz.

Keď vám však potom developer pošle email, že je čas zaplatiť zvyšok sumy, všimnete si, že už nekupujete byt, ale nebytový priestor – apartmán.

Toto sa stalo človeku, ktorý kupuje byt v projekte Čerešne spoločnosti ITB Development v bratislavskej Dúbravke. Pod podmienkou anonymity sa rozhodol povedať nám o svojich skúsenostiach.

Pozreli sme sa aj na to, prečo je problém bývať v apartmáne namiesto bytu, aké komplikácie to rodine prináša a na čo napríklad narazia majitelia apartmánov pri novej celomestskej parkovacej politike.

Developer na webe ponúka byty ako apartmány

Slovo apartmán sa často používa ako iný názov pre byt, tieto termíny však nie sú zameniteľné.

Ak si kupujete alebo už vlastníte apartmán, ide o nebytový priestor, ktorý nemusí spĺňať prísne technické a hygienické parametre bytu. Aj v prípade, že ich spĺňa, banka vám nemusí schváliť takú vysokú hypotéku ako na byt.

A ako nedávno zistili napríklad ľudia žijúci v apartmánoch v Starom Meste – bratislavský parkovací systém PAAS vám odmietne vydať rezidentskú kartu.

Pojem apartmán nie je definovaný v zákone, v praxi sa používa na označenie nebytového priestoru, ktorý nie je určený na celoročné bývanie. Apartmány by mali slúžiť na krátkodobé ubytovanie návštevníkov, napríklad cez službu AirBnB.

Byt musí mať obytnú plochu najmenej 16 štvorcových metrov a musí spĺňať prísnejšie hygienické a technické normy, najmä čo sa týka hluku a presvetlenosti. Najmenej tretina plochy bytu musí byť presvetlená slnečným svetlom minimálne 1,5 hodiny denne.

V tomto čase sa dokončuje rezidenčný projekt Čerešne 2 v Dúbravke od spoločnosti ITB Development. Developer ponúka byty v projekte minimálne od roku 2018, väčšina z nich je už rezervovaná alebo predaná. Na webovej stránke ceresne.sk sa predávajú výlučne byty, viac ako 100 z nich však vôbec nie sú byty, ale nebytové priestory – apartmány.

Osoba, s ktorou sme sa rozprávali, podpísala rezervačnú zmluvu na byt pred viacerými rokmi. Až tento rok sa dozvedela, že vlastne kupuje apartmán. Developer to vôbec nespomenul, všimol si to kupujúci, keď prišla výzva doplatiť zvyšok sumy.

Firma ITB Development navyše už v roku 2017 vedela, že v projekte postaví viac ako 100 apartmánov. Vyplýva to z verejne dostupného záväzného stanoviska, ktoré magistrát schválil v roku 2017 ešte pod vedením vtedajšieho primátora Ivana Nesrovnala.

Projekt je rozdelený na šesť blokov. V štyroch z nich sú byty, dva bloky sú však definované ako jednotky prechodného ubytovania – penzióny, aj keď ich developer predáva ako byty.

Developer k zmene bytu na apartmán podľa kupujúceho uviedol, že v zmluve o budúcej zmluve si vyhradzuje právo meniť podmienky. Developer tiež odmietol zľaviť z ceny nehnuteľnosti.

Pre osobu, s ktorou sme sa rozprávali, je však stále pravdepodobne najvýhodnejšie zmenu akceptovať, pretože lacnejšiu nehnuteľnosť v porovnateľnej rozlohe na dnešnom trhu nenájde.

Developer: Postupujeme v súlade so zákonom, webovú stránku upravíme

„Výstavba apartmánov súvisí s vtedy platným Územným plánom mesta Bratislava, v zmysle ktorého 30 percent územia bolo potrebné vyčleniť na výstavbu občianskej vybavenosti. Vtedy platná legislatíva nám umožňovala postupovať týmto spôsobom,“ reagovala spoločnosť ITB Development.

Developer tiež tvrdí, že od získania stavebného povolenia v roku 2019 vopred informuje všetkých klientov pri podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve o presných skutočnostiach týkajúcich sa rozdielov medzi apartmánom a bytom. Záujemcom o apartmány predkladajú potvrdenie mestskej časti Dúbravka, že nebudú mať problém zapísať si trvalý pobyt.

„Títo klienti majú taktiež možnosť financovať svoju nehnuteľnosť prostredníctvom hypotekárneho úveru za rovnakých podmienok ako pri bytoch,“ dodáva spoločnosť. Apartmány v Čerešniach navyše podľa developera spĺňajú rovnaké svetlo-technické a hygienické normy ako byty.

„V prípade, že si klienti rezervovali byty ešte v období pred rokom 2019 a stavebným povolením pri nich došlo k zmene právnej klasifikácie rezervovanej nehnuteľnosti (čo tvorí približne len 1 percento všetkých bytov v projekte Čerešne), týmto kupujúcim sme ponúkli možnosť od zmluvy odstúpiť. Ak sa rozhodli kúpu nehnuteľnosti zrealizovať, výrazne sme im v nej zvýšili zazmluvnený štandard vybavenia, a to bezplatne,“ vysvetľuje ITB Development.

Čo sa týka webovej stránky ceresne.sk, kde sú apartmány ponúkané ako byty, podľa developera má predovšetkým informatívny charakter, ale plánuje ju upraviť. „Uvedomujeme si, že dané informácie môžu byť mätúce, a preto pristúpime k editovaniu obsahu na našom webe tak, aby informácia pre klienta bola zrozumiteľná a jasná,“ sľubuje spoločnosť

Prečo vznikajú apartmány?

Existujú spravidla dva dôvody, prečo developer postaví apartmán namiesto bytu. Prvým je územný plán, ktorý určuje pomer bytov a občianskej vybavenosti, ktorá môže byť na pozemku postavená. Apartmány sa totiž zarátavajú do podielu občianskej vybavenosti. Developeri teda dokážu postaviť bývanie aj na miestach, kde to územný plán nedovoľuje.

Neznamená to však, že developeri porušujú územný plán; naopak, stavajú v súlade s ním. Podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Jána Palenčára developeri len využívajú legálny spôsob, ako postaviť bývanie v lokalitách, kde územný plán nedáva zmysel.

„Zásadný problém je zastaraný a neflexibilný územný plán, ktorý nereflektuje podmienky a požiadavky súčasnej doby. Rôzne kombinácie bytov a nebytových priestorov v pomere 30 percent v. 70 percent sú vo väčšine lokalít nezmyselné,“ vysvetľuje.

Veľká časť zmien územného plánu za uplynulých 20 rokov bola podľa Palenčára spojená s politikárčením komunálnych politikov.

„Výstavba apartmánov je následok tohto stavu a je v súlade s územným plánom, keďže apartmány sú nebytové priestory,“ vysvetľuje. Keby developeri nestavali apartmány namiesto bytov, bývanie v Bratislave by bolo menej dostupné. „To, že mnohí developeri týmto spôsobom prispôsobujú projekty, umožňuje, aby sa v daných lokalitách dalo vôbec stavať,“ zdôrazňuje Palenčár.

Druhý dôvod, prečo môže developer predávať nebytový priestor ako de facto byt, je, že nespĺňa hygienické a technické normy. Medzi ne patrí aj to, že byt musí mať podľa zákona obytnú plochu najmenej 16 štvorcových metrov a najmenej tretina jeho plochy musí byť presvetlená denným svetlom minimálne 1,5 hodiny denne. Developeri navyše musia k trojizbovému bytu postaviť minimálne dve parkovacie miesta, k apartmánu bez ohľadu na počet izieb len jedno.

To však neznamená, že apartmány sú temné garsónky, kde nepretržite počuť hluk ulice. Na prvý pohľad môže byť apartmán nerozpoznateľný od bytu, pretože developeri ich podľa Palenčára stavajú spravidla vzhľadom na obmedzenia územného plánu, nie preto, že chcú obchádzať hygienické a technické normy.

Keď sme o fenoméne apartmánov písali v roku 2016, banky boli zväčša ochotné prefinancovať 70 percent kúpnej ceny apartmánov. „Ak to je vyššie, ide skôr o výnimku,“ povedal vtedy Pálenčár.

V súčasnosti sa podľa Pálenčára výška hypotéky odvíja od toho, o aký apartmán ide: „Či ide iba o administratívny úkon a daná nehnuteľnosť spĺňa všetky atribúty bytu, keď sú podmienky financovania porovnateľné s bytom, alebo ide o nebytový priestor aj s nevýhodami, ako napríklad nižšia kvalita preslnenia, vyššia hlučnosť a podobne,“ vysvetľuje.

Developeri navyše predávali apartmány spravidla za nižšie ceny ako byty. Dnes sú už ceny porovnateľné. „Cena štandardného bytu a porovnateľného apartmánu sa vyrovnala, a to aj vzhľadom na enormný nárast dopytu po kúpe bytov v predchádzajúcich rokoch,“ hovorí Pálenčár.

Bratislavský parkovací systém ukazuje ďalšiu nevýhodu apartmánov

Rozdiel medzi apartmánom a bytom je zjavný v katastri, kde je apartmán uvedený ako nebytový priestor väčšinou s poznámkou, že ide o apartmán. S rozširujúcim sa bratislavským parkovacím systémom PAAS môžete čoskoro naraziť na nečakanú nepríjemnosť – rezidentskú parkovaciu kartu vám systém odmietne vydať, ak bývate v apartmáne.

To je prípad Tiny, ktorú systém zastavil hneď na začiatku, keď doň zadala adresu svojho trvalého bydliska. „Nevedel nájsť naše súpisné číslo,“ vraví. Kontaktovala podporu, odkiaľ jej po nejakom čase potvrdili, že na rezidentskú kartu nemá nárok, pretože vlastní apartmán, nie byt.

Tina pritom apartmán nekupovala preto, aby ušetrila, ale pretože sa jej páčil a vyhovovala jej aj lokalita. Priestor je presvetlený a nerozpoznateľný od bytu.

Jediné, čo jej zostáva, ak chce využívať systém PAAS, je kúpiť si abonentskú kartu, ktorá stojí podľa tarifnej zóny od 500 do 1600 eur ročne, zatiaľ čo rezidentská 39 eur.

Medzi majiteľmi alebo budúcimi majiteľmi apartmánov tiež panuje neistota, či si tam budú môcť zapísať trvalý pobyt.

Tina si ešte pred kúpou apartmánu u predajcu overila, či to bude možné, rovnako postupoval ďalší človek, ktorý nám napísal so svojou skúsenosťou.

Podľa bratislavského magistrátu je prax pri zapisovaní trvalého pobytu v každej mestskej časti iná.

Ministerstvo vnútra nevidí problém v zapísaní trvalého bydliska aj v nebytovom priestore, ak je v katastri jasne napísané, že ide o apartmán. „Sme názoru, že ak je priamo z výpisu z listu vlastníctva zrejmé, že ide o nebytový priestor – apartmán, môže ohlasovňa prihlásenie občana na trvalý pobyt vykonať,“ uviedlo ministerstvo.

Zákon umožňuje mať trvalý pobyt v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu. Ak ohlasovni nie je zrejmé, na aký účel nehnuteľnosť slúži, môže požiadať stavebný úrad o vyjadrenie, prípadne priamo žiadateľ môže predložiť napríklad kolaudačné rozhodnutie, ktorým dokáže, že ide o priestor, kde môže mať trvalý pobyt.

Magistrát už apartmány neschvaľuje

Magistrát po nástupe primátora Matúša Valla už developerom nedovoľuje stavať nebytové priestory, ktoré majú fakticky slúžiť ako byty. Magistrát posudzuje projekty najmä cez žiadosti developerov o záväzné stanovisko k investičnej činnosti, ktoré potom slúžia ako podklady pre konania na stavebných úradoch jednotlivých mestských častí. Mesto je tiež zodpovedné za kontrolu dodržiavania územného plánu.

„V celkovom procese výstavby nie sú už tolerované takzvané byty, ktoré boli do procesu umiestňovania predkladané ako apartmány, lebo nespĺňali požiadavky kladené na bývanie alebo boli navrhované do územia, v ktorom mala byť umiestňovaná občianska vybavenosť,“ vysvetľuje hovorca magistrátu Peter Bubla.

„Magistrát kontroluje dodržiavanie tejto skutočnosti v rámci spracovania záväzného stanoviska a takto bolo zamietnutých už viacero projektov,“ dodáva.

Ak chce developer zamietnutého projektu v danej lokalite postaviť viac bytov, ako umožňuje územný plán, musí požiadať o jeho zmenu, ktorá môže prísť skôr, ako isté percento bytov ponúkne mestu na nájomné bývanie. Magistrát týmto spôsobom rozširuje svoj bytový fond.

Aj rýchlejšie zmeny územného plánu však trvajú oveľa dlhšie, ako postaviť byty prezlečené za nebytové priestory, ako to umožňovali predchádzajúce vedenia mesta. Zmenám územného plánu spravidla predchádza participácia odbornej aj laickej verejnosti a vypracovanie urbanistickej štúdie.

Jediný spôsob, akým sa môžu majitelia apartmánu dostať k rezidentskej PAAS karte, je prekolaudovať svoj nebytový priestor na byt. Podľa magistrátu sa väčšina bytov, ktoré v minulosti dostali záväzné stanovisko ako apartmány, sa v procese ďalších konaní zmenili na byty. Konkrétne čísla však mesto neposkytlo.

Na nebytový priestor nie je možné vydať ani návštevnícku kartu, iba bonusovú alebo abonentskú. Bonusová karta stojí 10 eur ročne, za tú cenu však dostanete len dve hodiny parkovania denne hocikde v Bratislave s výnimkou najvyťaženejších oblastí, kde je hodinová sadzba dve eurá.

S trvalým pobytom kdekoľvek v Bratislave môžete vďaka bonusovej karte parkovať mimo svojej rezidentskej zóny 2 hodiny každý deň za 10 eur/rok. Tieto hodiny môžete využiť na vyzdvihnutie detí zo školy, na nákup či návštevu úradu alebo lekára.