Nová bratislavská štvrť sa dá pripomienkovať do konca októbra. Architekti a urbanisti vysvetlia štúdiu v Zichyho paláci do štvrtka

Metropolitný inštitút Bratislavy v auguste oznámil, že neďaleko centra hlavného mesta vznikne moderná a kompaktná štvrť 21. storočia. Minulý týždeň zverejnil návrh mestskej urbanistickej štúdie pre rozvoj východnej časti Mlynských nív, ktorý vznikol v spolupráci s magistrátom, developermi a vlastníkmi pozemkov vo štvrti. Do 31. októbra sa k návrhu môže vyjadriť verejnosť.

Magistrát sľubuje, že každú pripomienku vyhodnotí a akceptované návrhy zapracujú odborníci z MIB-u. Na konci tohto procesu vznikne čistopis urbanistickej štúdie. Ten bude slúžiť ako podklad pre zmeny a doplnky územného plánu, ktorý nastavuje pravidlá a mantinely výstavby v danej oblasti. Inštrukcie, ako poslať pripomienky, sú dostupné na webe magistrátu.

Návrh urbanistickej štúdie je k dispozícii na internete. Ide o 220 strán odborného textu s množstvom komplexných výkresov a dopravných kartogramov, tento týždeň v stredu a vo štvrtok budú architekti a urbanisti z MIB-u v Zichyho paláci k dispozícii občanom od 10.00 h do 12.00 h a od 16.00 h do 19.00 h.

V paláci je vystavený fyzický model novej štvrte, postavený podľa urbanistického návrhu, ako aj výkresy a videoprezentácia.

Školy, kultúra, sieť parkov a na prvom mieste chodci a cyklisti

Prezentácia návrhu štúdie je na druhom poschodí Zichyho paláca. Cesta vedie cez nádvorie a výťah, je však každých niekoľko metrov označená šípkami.

Na mieste nájdete vytlačené veľkoformátové výkresy zo štúdie a trinásťminútovú videoprezentáciu o projekte, v ktorom vystupujú architekt a urbanista Peter Gero, urbanistka Lucia Trajterová, urbanista Daniel Tomko, envirošpecialistka Jana Bozáňová, dopravný špecialista Roman Bečka, urbanistka Petra Sládečková a riaditeľ Sekcie územného plánovania MIB Martin Berežný. Niektorých z nich nájdete aj priamo v miestnosti, pripravených odpovedať na vaše otázky.

Urbanistická štúdia sa týka 136-hektárového územia, ktoré je vymedzené Košickou ulicou, križovatkou na Most Apollo, Prievozskou ulicou, Hraničnou a Prístavnou ulicou.

Podľa MIB-u je až 80 percent plôch vhodných na novú zástavbu. Mnohé z nich sú už v súkromnom vlastníctve developerských spoločností, ktoré by tu rady postavili byty, čo však súčasný územný plán na mnohých plochách neumožňuje. Magistrát má zase jasnú víziu pre budúcnosť mesta, ktorá je opísaná v strategickom dokumente Bratislava 2030. Cieľom je kompaktné hlavné mesto, v ktorom sa za 15 minút chôdze alebo na bicykli dostanete zo svojho bytu do obchodu, školy či parku. Urbanistická štúdia má zohľadňovať oba tieto záujmy.

Mesto, ktoré sa nerozširuje do okolitej krajiny, ale zahusťuje, je ekologickejšie a menej náročné na dopravnú a technickú infraštruktúru. „Ide o trend budúcnosti aj v zmysle legislatívy Európskej únie, ktorá presadzuje nezaberanie poľnohospodárskej pôdy a nerozširovanie miest do krajiny,“ píše MIB.

Stredom štvrte by mala prechádzať 1,5-kilometrová električková trať s troma zastávkami. Okolo by mala podľa štúdie vyrásť sieť parkov „od zonálnych cez lokálne až po susedské, ktoré budú súčasťou vnútroblokov a ostatných verejných a poloverejných priestorov“, hovorí inštitút. Navrhované sú aj školy, škôlka, zdravotné a sociálne zariadenia a kultúra. Prvá škola by sa mala začať stavať, keď počet obyvateľov presiahne hranicu päťtisíc ľudí.

Štúdia momentálne obsahuje dva možné varianty zmien regulačného výkresu územného plánu mesta. Ten určuje napríklad maximálnu výšku budov a to, na ktorých môže stáť bytový dom a kde by mala byť občianska vybavenosť.

Prvý variant počíta s bytmi pre zhruba 25-tisíc ľudí, zatiaľ čo druhý, ktorý MIB preferuje, pre 31-tisíc. V čistopise, finálnej verzii štúdie, bude už len jeden variant, ktorý bude výsledkom dohody všetkých zúčastnených strán a vyhodnotenia pripomienok všetkých dotknutých subjektov.

Mesto oslovilo vlastníkov pozemkov, aby malo väčšiu kontrolu nad svojím rozvojom

Štúdia je výsledkom zmluvy medzi mestom, MIB a ôsmimi developermi, ktorí na území vlastnia pozemky a zastupujú dokopy 14 projektov. MIB odhaduje, že v lokalite sa len v projektoch pochádzajúcich z výzvy hlavného mesta preinvestuje zhruba 1,6 až 2 miliardy eur.

Bratislava nemôže súkromným spoločnostiam prikázať, čo majú postaviť na svojich pozemkoch. Štvrť preto nebude vyzerať presne tak ako model v Zichyho paláci, ktorý je len príkladom zástavby v súlade s navrhovanou územnou štúdiou. Mesto však vďaka zmluve získa od developerov okrem pomoci s vybudovaním verejnej infraštruktúry a verejných priestorov aj ďalšie nájomné byty.

MIB hovorí, že zmluva je výhodná aj pre developerov. „Výhody, ktoré získajú developeri, ktorí sa pridali k zmluve, vychádzajú z toho, že sa vytvoril otvorený komunikačný kanál medzi developermi a hlavným mestom už v procese územného plánovania,“ približuje MIB.

Ušetria sa tak čas a prostriedky na prerábanie územnoplánovacích podkladov, hlavná výhoda spočíva v relatívne rýchlom procese zmien a dopĺňania územného plánu. Mesto bude totiž dobre oboznámené s urbanistickou štúdiou, ktorá poslúži ako podklad pri zmenách, keďže spracovateľom je MIB. Z rovnakého dôvodu by sa mal zrýchliť aj proces vydávania záväzných stanovísk pre súkromné projekty.

Skúsenosti z Prahy

Táto forma spolufinancovania a spolupráce mesta so súkromnými developermi je pre Bratislavu nová, v minulosti sa osvedčila napríklad v Prahe.

Praha vlani v januári schválila nové pravidlá pre developerov vrátane platformy na rokovanie so súkromnými investormi o ich podiele na budovaní infraštruktúry a občianskej vybavenosti výmenou za zmeny územného plánu, ktoré zvýšia hodnoty ich pozemkov.

Vďaka tejto platforme Praha v septembri 2022 umožnila developerskej spoločnosti Sekyra group výstavbu novej štvrte na Rohanskom ostrove, za čo mesto získalo 560 miliónov českých korún (23,3 milióna eur) na novú školu a park.

Ďalší veľký projekt sa plánuje v areáli pražského Nákladového nádraží Žižkov (NNŽ), kde chce stavať až osem developerských spoločností vrátane Penty. Na základe pripravovaných zmlúv získa Praha od súkromníkov približne 1,55 miliardy českých korún (64,5 milióna eur) na rozvoj verejnej infraštruktúry.

Mená developerov, ktorí sa pridali k zmluve, bratislavský magistrát nezverejnil. V oblasti stojí projekt Klingerka od developera J&T real estate, ktorý vlastní aj okolité, zatiaľ nezastavané pozemky.

Spoločnosť Immocap na území momentálne stavia kancelársku budovu The Mill, plánuje však postaviť aj 19-podlažný bytový dom Millhaus. Stavať tu chce aj firma YIT Slovakia, ktorá pripravuje projekt Mlynárka – polyfunkčnú zástavbu s parkom.

Do územia môže vstúpiť aj developer Cresco Real Estate, ktorý by podľa portálu YIM.BA mohol rozvíjať areál Stavoindustrie. Developer sa však k možnej výstavbe odmietol vyjadriť.

„Vzhľadom na prebiehajúce práce na Mestskej urbanistickej štúdii zóny Mlynské nivy by bolo z našej strany predčasné sa vyjadrovať k daným otázkam,“ odpovedal developer na otázky YIM.BA.

Pozemky v oblasti vlastní aj spoločnosť RMC Properties Slovakia a Metrostav, stavebné projekty však zatiaľ neohlásili.