V Bratislave sa začína pilotný projekt družstevných bytov bez hypotéky. Vzor je Česko aj Fínsko

V západnej Európe zažíva staronový koncept komunitného bývania renesanciu, na Slovensku tvoria družstevné byty menej ako percento celkového počtu obydlí. V Česku je to 10,5 percenta a vo Viedni až 45 percent.

Slovenská pobočka veľkého developera YIT, ktorý sídli vo Fínsku, spúšťa v Bratislave pilotný projekt družstevného bývania, ktorý podporí Slovenská sporiteľňa. V ružinovskej lokalite NUPPU, kde od roku 2016 postavili vyše 1 000 bytov.

V pilotnom projekte na družstevné bývanie má byť pár desiatok bytov od jednoizbových až po štvorizbové.

Hlavná výhoda družstevného bývania od YIT je to, že záujemca nepotrebuje hypotéku, stačí mu členstvo v družstve. Aj tu však treba postupne bývanie splácať.

Slovenské hypotéky s priemernou sadzbou 4,5 percenta v súčasnosti patria medzi najdrahšie v eurozóne a banky vám dajú maximálne osemnásobok vášho čistého ročného príjmu. Keď máte po štyridsiatke, strop vášho úveru progresívne klesá.

Namiesto hypotéky členstvo v družstve a v čom je rozdiel

Na bývanie v družstevnom byte od YIT nepotrebujete hypotéku, pretože bytové družstvo uzavrie s bankou zmluvu o financovaní na všetky byty, ktoré vlastní. Záujemca do vzťahu s bankou nevstupuje.

Predsedom družstva bude samotný developer, nie však navždy. YIT hovorí, že časom svoje miesto prenechá správcovskej spoločnosti, ktorú ešte vyberie.

Kto sa chce stať členom družstva, musí si rezervovať jeden z dostupných bytov, zaplatiť rezervačný poplatok a podať si prihlášku na členstvo v družstve.

YIT Slovakia chce v pilotnej fáze do družstva prijať zhruba 30 až 35 ľudí. Vstúpiť môžu len fyzické osoby a každá si môže kúpiť len jeden byt.

Po schválení prihlášky člen družstva uhradí minimálne 20 percent z celkovej ceny bytu. Zvyšnú sumu bude potom mesačne splácať, v tomto prípade štandardne 35 rokov, s možnosťou skoršieho splatenia. Po splatení celej sumy bude mať právo nadobudnúť byt do osobného vlastníctva.

Počas celej doby splácania môže byt prenajímať a aj predať tak, že niekomu predá svoj podiel v družstve. Družstevný byt tiež môže byť predmetom dedenia.

Tieto podmienky do istej miery pripomínajú hypotéku. V čom je teda rozdiel oproti hypotéke v banke?

Družstvo uzavrie s bankou zmluvu o financovaní pre všetky svoje byty, čo sa odrazí vo výhodnejších podmienkach pre členov, vysvetľujú developer a banka. Preto je podľa developera výhodné pre ľudí, pre ktorých je ťažšie splniť podmienky tradičnej hypotéky – teda napríklad pre živnostníkov, niektorých podnikateľov, ale aj pre mladých či seniorov.

Aj záujemca o členstvo v družstve bude musieť spĺňať isté podmienky, tie však budú podľa developera výhodnejšie ako pri žiadosti o hypotéku v banke.

Tiež bude musieť ukázať, aký má príjem aj podpísať čestné vyhlásenie a družstvo si ho preverí z verejne dostupných zdrojov, napríklad, či voči nemu nie je vedená exekúcia. Preverovanie však nebude také hĺbkové ani také prísne ako v banke.

Banka neposudzuje príjem majiteľa družstevného podielu, ale družstvo ako celok, ktoré spláca jeden spoločný úver.

„Inšpirovali sme sa aj dlhoročnými skúsenosťami Českej sporiteľne, ktorá patrí k významným bankám podporujúcim nové družstevné bývanie v novostavbách,“ hovorí člen predstavenstva Slovenskej sporiteľne Norbert Hovančák.

„Chceli sme podporiť družstevné bývanie na Slovensku práve preto, že v ňom vidíme spoločenský prínos pre komunitu. Z pohľadu biznisu je pre nás stabilnou investíciou,“ hovorí Hovančák.

Ako to je s družstvami vo Viedni či v Brne

Developer hovorí, že sa inšpiroval podobnými projektami developerov v Česku aj Fínsku.

Nie všetky bytové družstvá fungujú v praxi rovnako. Iniciátorom nemusí byť developer, môže to byť aj samospráva či skupina ľudí. Bytový dom Gleis 21 vo Viedni a projekt YIT sú síce oba príkladom družstevného bývania, je však medzi nimi zásadný rozdiel.

Viedenské družstvo začínalo s prázdnym pozemkom, na ktorom samo postavilo bytový dom. Gleis 21 stojí na pozemku, ktorý bol vyhradený na komunitné bývanie, a družstvá sa museli prihlásiť do súťaže.

Dvadsaťčlenné družstvo získalo úver v banke a pôžičku od mesta, vďaka čomu mohlo pozemok kúpiť. Tento typ družstva je fakticky neziskový, pretože jeho účelom je vybudovať bývanie pre svojich členov. Tí preto zaplatia len za materiály a prácu.

Na druhej strane v bratislavskom prípade byty už postavil developer YIT a teraz ich chce predať za trhovú cenu. Trojizbový byt s rozlohou 62,5 m² stojí 313 612 eur, dvojizbový s rozlohou 51,5 m² stojí 191 399 eur, zatiaľ čo za jednoizbový s rozlohou 28,2 m² zaplatíte 141 459 eur.

Zároveň však ponúka záujemcom hotovú vec – nemusia nič stavať ani vybavovať s bankou a o spoločné priestory a správu bytovky sa bude starať správcovská spoločnosť. Tieto služby budú zohľadnené v nájmoch. V spoločných priestoroch ponúkaných bytov je spoločná klubovňa, práčovňa či miestnosť na bicykle.

Ešte trochu inak pristupuje k družstevnému bývaniu mesto Brno. Samospráva spolu s dvoma spoločnosťami, ktoré vlastní, založí družstvo a poskytne projektovú dokumentáciu pre výstavbu na danom pozemku. Družstvo si následne vybaví úver v banke, vyberie zhotoviteľa stavby a dá postaviť bytové domy. Úver v banke po kolaudácii splácajú obyvatelia spoločne cez svoje družstvo.

Družstevné bývanie spravidla nie je len o spoločnom vlastníctve bytového domu, ale aj o spoločných priestoroch a starostlivosti o ne.

Niektoré družstvá k nim pristupujú naozaj komunitne, ako v projekte Gleis 21. Na začiatku si stanovili, že každý obyvateľ venuje mesačne 15 hodín zo svojho voľného času zveľaďovaniu bytovky. Inak povedané, veľa vecí, ktoré má v bežnej bytovke na starosti developer, respektíve správcovská spoločnosť, si robia obyvatelia sami.

Bežný vlastník bytu v dome chodí na domovú schôdzku spravidla raz alebo párkrát za rok, v družstve to však môže byť omnoho častejšie. Členovia viedenského družstva Gleis21 sú rozdelení na jednotlivé skupiny, pričom každá je zodpovedná za nejaký aspekt komunity. Zástupcovia sa stretávajú raz mesačne a raz za dva mesiace sa stretnú aj všetci obyvatelia. Družstevníci majú viac povinností, ale aj väčšiu kontrolu nad svojím okolím.

Dosah na podobu svojho okolia a fungovanie družstva by mali mať aj členovia družstva YIT, pretože najvyšším orgánom je členská schôdza, kde majú návrhy podávať a hlasovať všetci členovia. Pri tomto pilotnom projekte v Bratislave je už veľa veci vybavených dopredu, vrátane podmienok s bankou.

„Prichádzame s veľmi jednoduchým riešením. Všetko je nastavené, jasné pravidlá, jasné splátky, spolupráca s bankou,“ vysvetľuje riaditeľ developerských projektov YIT Slovakia Peter Dovala.

YIT sa inšpiroval modelom, ktorý sa v poslednom čase ujal v Česku, kde podľa Vargu novým družstvám predsedajú skôr profesionálni správcovia so skúsenosťami.