Daniel KerekesKeď po sviatkoch ako dôsledok hekerského útoku prestal fungovať kataster, šťastnejšia časť populácie – teda tá, ktorá vlastní nehnuteľnosť – si začala klásť otázku, ako teraz preukáže, že byt, v ktorom býva, im skutočne patrí.
Táto otázka sa na prvý pohľad môže zdať zbytočne dramatická, no vo svojej podstate je položená správne. Odpoveď na ňu nás privádza k pochopeniu toho, aký veľký problém by mala spoločnosť, ak by sa údaje z katastra nepodarilo obnoviť.
Kataster totiž nie je len online aplikácia, cez ktorú si môžeme pozerať, komu patrí konkrétny pozemok, dom či byt. Kataster – okrem iného – plní veľmi dôležitú funkciu, ktorá Slovensko radí k vyspelej časti sveta. Ide o jeden z najstarších dodnes funkčných štátnych inštitútov.
Čo to ten kataster vlastne je? A odkedy ho máme? Poďme pekne poporiadku.
Mária Terézia
V čase feudalizmu zem vlastnil len štát – respektíve panovník – a šľachta. Bežní ľudia – poddaní – pôdu nevlastnili, len užívali. Tejto pôde sa hovorilo rustikál.
Poddaní museli z užívanej pôdy zemepánovi odvádzať naturálie. Aj na tento účel si zemepáni viedli takzvané urbáre – teda súpisy pôdy, poddaných či ich povinností. Urbáre dlho nemali jednotnú podobu a nepoužívali sa v nich ani rovnaké miery.
Trochu poriadku do toho chaosu vniesla Mária Terézia (1717 – 1780).
Túto panovníčku si často spájame so školskou reformou, a teda s civilizačným pokrokom v oblasti vzdelávania v Rakúsko-Uhorsku, teda aj na našom území.
Vďaka nej sme však spravili civilizačný pokrok aj v štátnej evidencii nehnuteľností. Tu sa s Máriou Teréziou spájajú v zásade dve reformy. Tereziánsky urbár a tereziánsky kataster.
Tereziánsky urbár je nariadenie z roku 1767, ktorým chcel viedenský dvor dosiahnuť lepší výber daní. Dnešným slovníkom – konsolidoval. To sa malo dosiahnuť – okrem iného – zjednotením formy, ktorou sa urbáre viedli.
Druhá zásadná zmena bolo zavedenie takzvaného tereziánskeho katastra. Išlo o súpis poddanskej pôdy. Spočiatku nepresný, no niekde tu sa začína písať história moderného katastra.
Mimochodom, na rozdiel od ešte stále nie plne funkčného slovenského katastra si ten teriezánsky môžeme prezerať online zdigitalizovaný v maďarských archívoch.
Tereziánsky kataster vznikol v roku 1748 a neskôr bol aktualizovaný aj o panskú pôdu. Za panovania Jozefa II. tereziánsky kataster nahradil jozefský, respektíve neskôr tereziánsko-jozefský.
Jozefský kataster bol modernejší a presnejší. Ako jednotku už nepoužíval usadlosť, ale pozemok aj s presnou výmerou. Taktiež zaviedol katastrálne územie, čo je administratívna územná jednotka, ktorú v súvislosti s nehnuteľnosťami používame dodnes.
Kataster – respektíve evidencia nehnuteľností – v tom čase plnil trochu iné funkcie ako dnes. Bol to nástroj, ktorý pomáhal presnejšie a spravodlivejšie vyberať dane.
Túto funkciu plní dodnes, hoci to už nie je taká výrazná funkcia ako v minulých storočiach. Na základe podkladov z katastra napríklad mestá a obce vyberajú daň z nehnuteľnosti.
Kto niekedy pracoval so slovenským online katastrom, takmer určite sa pozastavil nad tým, aké množstvo informácií sa dá z neho zistiť. A to nielen o majetku konkrétnej osoby: uchováva aj dátum narodenia, možno odvodiť aj rodinný status, adresu bydliska, či osoba má alebo nemá hypotéku, alebo kedy sa sťahovala.
Kataster je na Slovensku jednoznačne najrozsiahlejšia verejne dostupná úradná databáza s citlivými údajmi. A táto tradícia verejnej prístupnosti má svoje korene už v tereziánskych urbároch. Tie sa totiž museli písať v miestnom jazyku a dostupné museli byť komukoľvek na obecnom úrade.
Poddaní začali vlastniť
Začiatkom 19. storočia nahradil tereziánsko-jozefský kataster takzvaný stabilný kataster. Išlo už o moderný kataster, ktorý zahŕňal všetku zem v monarchii a boli k nemu vypracované aj mapy.
Práve z tohto katastra pochádza aj systém číslovania parciel, ktorý sa na katastri používa dodnes.
No a potom, v roku 1848, prichádza rozhodnutie o zrušení poddanstva. Civilizačný pokrok, ktorý do vlastníctva nehnuteľností prináša nový impulz a dynamiku. Alebo aj trochu chaos.
Zrušením poddanstva poddaní nedostali len slobodu, ale aj pôdu, ktorú obhospodarovali. Vlastníctvo zeme prestalo byť exkluzívnou záležitosťou malej skupiny ľudí. A práve z toho vyplynula potreba mať prehľad v tom, komu čo patrí.
Ak sa vám niekedy v súvislosti s katastrom zdalo, že používa zvláštne zastarané výrazy, napríklad vklad (vlastníckeho práva), ťarcha či list vlastníctva, váš pocit, že ide o pojmy akoby zo starých časov, je správny.
Ide o názvoslovie, pri ktorom kataster dodnes používa pojmy z čias existencie pozemkových kníh. Pozemkové knihy sa na území Slovenska zaviedli v polovici 19. storočia práve v nadväznosti na zrušenie poddanstva a drobenie vlastníctva pôdy.
V pozemkových knihách sa zaznamenávalo, kto čo vlastní. Boli verejne dostupné a zmena vlastníctva sa zaznamenávala intabuláciou – teda vkladom vlastníckeho práva.
Princíp intabulácie – teda že vlastníctvo nehnuteľností nevzniká podpisom zmluvy, ale až vkladom na katastri (respektíve do pozemkovej knihy) – platí (s výnimkou obdobia nadvlády komunistickej strany v Československu) dodnes.
Čo je to ten kataster
V tomto článku podobne ako v bežnej reči v súvislosti s nefunkčným systémom evidencie nehnuteľností používame zberný pojem kataster.
V skutočnosti ide v princípe o tri funkcie zastrešené pod jednou inštitúciou. Prvá – a tá najstaršia – je súpis nehnuteľného majetku. Odtiaľ pochádza aj pojem kataster (z gréckeho κατάστιχον, teda zoznam alebo súpis).
Druhá funkcia je geodeticko-kartografická: kataster je aj polohové určenie a mapové zobrazenie konkrétneho súpisu majetku.
Tretia funkcia je evidencia vlastníctva a veľmi dôležité je, že aj právna garancia vlastníctva.
Tieto tri funkcie spolu úzko súvisia, ale nie všade vo svete sú zastrešované jednou inštitúciou – teda takou, ktorú na Slovensku označujeme ako kataster.
Slovenský – momentálne nefunkčný – kataster nie je len jednou veľkou a podrobnou mapou. Je to aj jedna veľká pomyselná pozemková kniha, v ktorej sú listy vlastníctva jednotlivých nehnuteľností a do ktorej sa vkladajú zmeny vo vlastníctve.
No späť k pozemkovým knihám z 19. storočia. Lebo „kataster“ mal problémy už vtedy.
Pozemkové knihy boli vedené v maďarčine. A pre bežných ľudí bolo zavkladovanie akejkoľvek zmeny pomerne drahou záležitosťou.
Ľudia si preto medzi sebou prevádzali majetky bez toho, aby sa to zaevidovalo v pozemkových knihách. Vznikal tak rozpor medzi faktickým a právnym stavom, čo v ďalších desaťročiach narobilo problémy a dalo základ pre právne spory.
Ďalší neporiadok do katastra prinášali zásadné spoločensko-politické zmeny na území Slovenska. Prvá Československá republika, ktorá vznikla po rozpade Rakúsko-Uhorska v roku 1918, priniesla pozemkovú reformu a rozdeľovanie pôdy bez riadnych zákresov do mapy.
Vojnové obdobie (1939 – 1945) prinieslo arizáciu majetkov židovských občanov, povojnové po obnovení Československa od roku 1945 konfiškácie a repatriácie obyvateľstva a následne prideľovanie konfiškovaného majetku. Ako píše Jozef Bujňák, prideľovanie konfiškovaného majetku bolo rýchle a nevyhotovovali sa geometrické plány ani sa poriadne neknihovalo vlastnícke právo.
V roku 1948 prevzala moc v štáte komunistická strana, ktorá z ideologických dôvodov zásadne zmenila vlastnícke pomery v štáte aj fungovanie evidencie, čo bol stav, ktorý trval do začiatku 90. rokov.
Nie vaše, ale naše
Hoci v celom článku v kontexte katastra hovoríme o pôde, verejnosti sa kataster spája najmä s bytmi a hypotékami. Nie náhodou.
V rímskom práve a vo väčšine civilizovaného sveta platí zásada superficies solo cedit, ktorá sa voľne prekladá ako „stavba je neoddeliteľnou súčasťou pozemku“.
Aj preto evidovanie domov a bytov patrí katastru. Sú totiž súčasťou pozemkov. Preto platí, že keď ľudia kupujú byt, spravidla kupujú aj podiel na pozemku, na ktorom byt leží. A z pohľadu katastra sa primárne prevádza vlastníctvo pozemku.
Tu však treba pripomenúť ďalšiu významnú historickú ruptúru, keď komunisti v roku 1950 túto zásadu zrušili. A tento stav trvá dodnes. Preto je na Slovensku možné, že stavbu vlastní niekto iný ako pozemok, na ktorej leží. Čo, neprekvapivo, spôsobuje množstvo problémov.
Komunisti v 50. a 60. rokoch priniesli aj ďalšie negatívne zmeny. Keďže súkromné vlastníctvo nebolo pre komunistov želanou hodnotou, dôraz sa kládol skôr na evidenciu toho, kto a ako pôdu využíva, než na to, kto ju vlastne vlastní.
Od roku 1951 až do roku 1964 sa evidencia vlastníctva nehnuteľností takmer vytratila. V tomto období ešte stále existovali pozemkové knihy, no vkladovanie už nebolo povinné. Definitívne zanikli v roku 1964.
V 60. rokoch sa situácia zlepšila vďaka vzniku Evidencie nehnuteľností. Kúpno-predajné zmluvy sa museli registrovať na štátnom notárstve.
Tu si treba opäť spraviť teoretickú odbočku. V rozvinutom svete existujú dva základné systémy štátnej, respektíve verejnej evidencie vlastníctva nehnuteľností. Registrácia zmluvy (deed registration) a registrácia titulu (title registration).
V prvom prípade sa pri nejakej štátnej autorite registruje len zmluva a štát túto zmluvu „posväcuje“, avšak negarantuje a „neposväcuje“ jej výsledok (titul).
V druhom systéme sa kladie dôraz na výsledok kontraktu a ten sa eviduje. Štát ho zároveň garantuje. V realite však tieto systémy často koexistujú.
Systém registrácie zmlúv na štátnom notárstve, ktorý platil v minulom režime, pripomínal skôr deed systém. Dnešný kataster má však výrazne bližšie k title systému.
Online kataster
Kataster tak, ako ho poznáme dnes, sa vybudoval začiatkom 90. rokov, online je dostupný od roku 2004. Plní funkciu evidencie – súpisu nehnuteľností, ale aj pomyselnej pozemkovej knihy. Teda eviduje údaje o vlastníctve a garantuje ich správnosť.
Preto sa naň spoliehajú aj banky napríklad pri čerpaní hypoték. „Údaje katastra uvedené v paragrafe 7 sú hodnoverné, ak sa nepreukáže opak,“ konštatuje katastrálny zákon.
A tu môže nastať problém. Ak sa (všetky) údaje katastra nepodarí obnoviť, môže byť problém s preukazovaním vlastníctva. A to predovšetkým k nehnuteľnostiam, ktorých vlastníci nemajú o ich vlastníctve iný hodnoverný dôkaz.
Niekto by mohol argumentovať tým, že všetka agenda, ktorá existuje v digitálnej podobe, musí predsa existovať aj v papierovej podobe.
Ako však upozorňuje expert na pozemkové právo Ondrej Halama, niektoré katastrálne úrady už pred desaťročím prestali aktualizovať papierové listy vlastníctva.
Jozef Kožár zo zamestnávateľského zväzu geodézie a katastra v relácii STVR Kontakty hovorí, že zodpovední vlastníci sa nemajú čoho báť, lebo majú doma papierový doklad preukazujúci vlastníctvo. Upozorňuje, že – hoci je to nepravdepodobné – problém môžu mať takzvaní neznámi vlastníci.
Právna neistota, ktorá by mohla vzniknúť, ak by sa kataster nepodarilo obnoviť, by mohla vytvoriť priestor aj na nekalé praktiky pri zmocňovaní sa pozemkov.
Tým sa napríklad vyznačovali 90. roky, keď sa takzvaná pozemková mafia prostredníctvom inštitútu vydržania zmocňovala pozemkov, ku ktorým sa nik nehlásil alebo o ktorých ľudia nevedeli, že ich vlastnia.
Vydržanie pritom slúžilo a slúži predovšetkým na nápravu rozporu medzi skutočným stavom a stavom evidovaným v katastri.
Ak niekto užíva nehnuteľnosť viac ako desať rokov veriac, že je jeho, a nik proti tomu nenamieta, môže sa dožadovať zavkladovania vlastníckeho práva. Vydržaním sa napríklad spätne riešili nevysporiadané vlastníctva z čias, keď sa vlastnícke právo nevkladovalo v pozemkovej knihe a vznikal tak rozpor medzi skutočným a evidovaným stavom.
Pozemková mafia tento inštitút využila na cielené vyhľadávanie pozemkov, ku ktorým sa nik nebude hlásiť, a následne ich vydržala. V minulosti na vydržanie stačili dvaja svedkovia a notárska zápisnica. Následne sa pozemky predali.
Takto vznikla aj známa pozemková kauza bývalého prezidenta Andreja Kisku. Ten svojho času lacno kúpil pozemky, ktoré boli čerstvo vydržané, no nakoniec sa k nim prihlásil pôvodný majiteľ.
Máte pripomienku alebo ste našli chybu? Prosíme, napíšte na [email protected].
