Denník N

Tri banky ponúknu mladému klientovi rovnaký úrok, no jeho dlh sa neznižuje rovnako. Ako je to možné?

Foto – Fotolia
Foto – Fotolia

Banky uplatňujú štátny príspevok pre mladých troma rôznymi spôsobmi, čo môže mať výrazný vplyv na to, ako rýchlo splácate hypotéku. NBS a ministerstvo financií to neriešia.

Predstavte si, že ste mladý človek, ktorý si berie hypotéku so štátnou podporou. Navštívite tri banky a všetky vám ponúknu rovnaký úrok – napríklad pol percenta. Keď si potom prerátate, aký budete mať po piatich rokoch zostatok dlhu, zistíte medzi bankami rozdiely. Nejde pritom o zanedbateľné sumy, ale o rozdiely, ktoré v konečnom súčte znamenajú preplatenie úveru o 2 až 3-tisíc eur.

Ako je to možné, ak ste všade dostali rovnakú štátnu podporu a od banky rovnaký úrok?

Banky používajú tri spôsoby

Vysvetlenie: banky používajú tri rôzne spôsoby výpočtu hypotéky pre mladých.  Klientovi najprv stanovia základný úrok (ten mu spravidla nepovedia), ktorý je vyšší ako 3 percentá, lebo štátna podpora je oficiálne vo výške 3 percent (2 percentá štát a 1 percento akoby banka) a rozdiel nemôže byť záporný. Predpokladajme, že vychádzajú z úroku 3,5 percenta. A potom uplatnia štátny príspevok tromi rôznymi spôsobmi.

„Hlavný rozdiel je v tom, aký úrok musíte v skutočnosti zaplatiť, a teda koľko z vašej splátky ide na splácanie istiny a koľko na zaplatenie úroku,“ hovorí finančný poradca Slavomír Molnár.

Prvá skupina bánk zníži klientovi základný úrok hneď na začiatku o celý štátny príspevok 3 percentá. To znamená, že z úverovej splátky, ktorú banka vypočíta, si zoberie od klienta úrok naozaj len vo výške pol percenta. Výrazná časť splátky, ktorú mladý klient každý mesiac platí, sa teda použije na zníženie istiny. Napríklad ak je hypotéka vo výške 50-tisíc eur a je na 30 rokov, mesačná splátka vychádza na 149,59 eura (pri úroku 0,5 %). Klient zaplatí prvý mesiac na úrokoch zhruba 21 eur, o výrazne väčšiu časť splátky sa mu teda zníži istina (zhruba o 128 eur).

Banky, ktoré sú v druhej skupine, znížia základný úrok len o príspevok banky 1 %. Dostávame sa k sadzbe 2,5 percenta. Z tohto úroku klientovi vypočítajú splátku (198 eur) a v rámci nej aj úrok (ten vyjde v prvom mesiaci na 104 eur) a istinu (93 eur). Keďže klient má nárok ešte na časť príspevku od štátu vo výške 2 %, to mu banka vráti vzápätí na účet (zhruba 48 eur). Klientovi sa teda mesačná splátka zníži takisto na 149,59 eura, ale keďže úrok zaplatil z vyššej úrokovej sadzby, istina sa mu znižuje pomalšie (o spomínaných 93 eur).

Tretí spôsob je pre klienta najmenej výhodný. Banka pri ňom od úrokovej sadzby na začiatku neodpočíta žiadnu bonifikáciu. Banka vychádza z úroku 3,5 percenta. Splátka vychádza na 224,5 eura (z toho na úroky ide 146 eur a istina sa zníži len o 79 eur). Banka vzápätí doplatí klientovi štátnu podporu 3 % (zhruba 75 eur). Výsledná splátka je teda opäť 149,59 eura, ale zostatok úveru sa klientovi zníži iba o 79 eur.

Po piatich rokoch splácania hypotéky so štátnym príspevkom je zostatok úveru takýto: v prvej skupine bánk 42 179 eur, v druhej skupine bánk 44 038, v tretej skupine bánk 44 849 eur (prepočet analytikov z FinančnéhoKompasu).

Voľný výklad zákona

Finančný poradca Molnár a analytici FinančnéhoKompasu zo svojich skúseností rozdelili banky podľa výpočtu hypoték pre mladých do troch skupín:

  • 1. skupina, pre klienta najvýhodnejšie: Tatra banka, OTP Banka
  • 2. skupina: pre klienta menej výhodné: VÚB, UniCredit Bank, Sberbank, Prima Banka
  • 3. skupina: pre klienta najmenej výhodné: Slovenská sporiteľňa, ČSOB

Hoci si banky vykladajú pravidlá rôzne, zákon zrejme neporušujú. Zákon o bankách totiž presne nehovorí, akým spôsobom majú účtovať štátny príspevok.

O výklad zákona sme požiadali Národnú banku Slovenska aj ministerstvo financií. Obe inštitúcie odpovedali vyhýbavo.

„Zákon o bankách upravuje základný rámec výpočtu štátneho príspevku pre mladých. V prípade potreby poskytnutia detailnejších informácií vám odporúčam kontaktovať ministerstvo financií ako orgán vykonávajúci štátny dozor nad dodržiavaním podmienok poskytovania štátneho príspevku,“ uviedla NBS.

Ministerstvo financií v odpovedi uviedlo, že pri poskytovaní štátneho príspevku pre mladých existujú dva rôzne spôsoby, ktoré banky pri jeho poskytovaní uplatňujú – skutočné zníženie úroku o percentá podľa výšky príspevku alebo výpočet splátky podľa pôvodnej úrokovej sadzby s tým, že rozdiel je klientovi spätne refundovaný.

Ministerstvo vlastne hovorí, že zákon striktne neurčuje, ako majú banky uplatňovať štátny príspevok.

Treba sa pýtať aj na poplatky

Je pravda, že v praxi sa nemusí stať, že tri rôzne banky ponúknu mladému klientovi rovnaký úrok, ale vždy je dobré sa okrem mesačnej splátky pozrieť aj na to, ako rýchlo sa vám znižuje istina.

O výhodnosti úveru pre konkrétneho klienta rozhodujú aj ďalšie podmienky. Napríklad zvýhodnené hypotéky sú len do výšky 70 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. „Ak potrebuje niekto vyššiu sumu, v praxi sa to kombinuje so spotrebným úverom, ktorý je však o dosť drahší ako hypotéka. V praxi sa tieto dva úvery kombinujú často,“ hovorí Maroš Ovčarik z FinančnéhoKompasu.

Platí aj to, že štátny príspevok sa poskytuje len do úveru vo výške najviac 50-tisíc eur – suma nad túto hranicu už nie je zvýhodnená. Banky sa budú líšiť v tom, aký úrok ponúknu na túto časť hypotéky.

Treba sa pýtať aj na poplatky a tiež na to, či banky nepodmieňujú hypotéku poistením jej splátok.

Štátny príspevok k hypotéke

Podmienkou je vek do 35 rokov a príjem, ktorý aktuálne nesmie prevýšiť 1242,80 eura (v prípade dvoch žiadateľov je hranica dvojnásobná, teda 2485,60 eura.)

Štátny príspevok sa poskytuje na 5 rokov, môže byť na hypotéku vo výške najviac 50 000 eur.

Hypotéka môže byť najviac vo výške 70 % založenej nehnuteľnosti.

Nárok na štátny príspevok pre mladých zaniká, ak klient splatí hypotekárny úver pred uplynutím štyroch rokov od jeho poskytnutia. Hypotéka so štátnym príspevkom sa nedá refinancovať novou hypotékou so štátnym príspevkom.

Teraz najčítanejšie