Realitný maklér: Keď chce Bratislavčan vytiahnuť päty z mesta, kúpi si chalupu na Myjave alebo apartmán na Donovaloch

JÁN PALENČÁR sa už dvadsať rokov pohybuje na realitnom trhu. Hovorí, že ešte pred krízou robil „stavbarinu“ každý, kto mohol, ceny bytov tlačili hore špekulatívne nákupy nedokončených bytov a kupujúci sa často nezaujímal ani o to, čo mal napísané v zmluve. Dnes ceny bytov opäť rastú, ale už nie tak divoko a kupujúci si vedia dupnúť. Hľadajú skôr menšie byty a návrat slávi chalupárčenie.

Je tvrdenie, že ľudia teraz kupujú byty ako splašení, lebo hypotéky sú lacné, primerané?

Záujem je veľký, ale aby sme boli korektní, mali by sme hovoriť aj o lokalitách a regiónoch. Ceny nehnuteľností sa síce zvýšili v priemere o takmer päť percent, ale máme lokality, kde dokonca padli, lebo o byty tam nie je záujem. Hovorím o Revúcej, Veľkom Krtíši, teda o lokalitách, kde je vysoká nezamestnanosť, málo fabrík a ľudia majú tendenciu odtiaľ odchádzať. Tradične veľký dopyt po bývaní je v Bratislave, ale aj v Košiciach, Žiline a Nitre, ktorá je teraz zaujímavá vďaka ohlásenej investícii Jaguara. Okamžite tam stúpli ceny.

Čo sa deje v Nitre?

Majitelia bytov predpokladajú, že bude silný záujem o bývanie, lebo zo širokého okolia budú prichádzať zamestnanci automobilky, ktorí si budú chcieť prenajať alebo kúpiť byt. Ponukové ceny sa preto okamžite dvihli. Ešte to nemá žiadny racionálny základ, ale už sa to udialo a byty sa už začínajú predávať za zvýšené ceny. Kolegovia mali v Nitre dvojizbový byt za 75-tisíc eur, dnes sa ponúka skoro za 90-tisíc. To je nárast o 20 percent. Ale to nie je vývoj, ktorý je teraz pre Slovensko typický. V Bratislave, kde sa najviac predávajú nehnuteľnosti, sa ceny zvýšili o šesť, sedem percent, niekde do 15 percent. Zaujímavé je, že najviac zdraželi staré byty, nie novostavby.

Prečo staré byty?

Je o ne veľký záujem. V rokoch po kríze sa nové byty nestavali, ľudia odkladali rozhodnutie, že si kúpia vlastný byt. Teraz máme najnižšie úroky na hypotéky a na trhu stále nie je toľko nových bytov, aby dokázali uspokojiť zvýšený záujem o vlastné bývanie, preto sa kupujú staré byty. Klient povie, že má od banky prísľub hypotéky a musí to stihnúť do 3 až 5 mesiacov. Chce vidieť, aké máme v ponuke novostavby, ale tie sa dokončia o rok až rok a pol. Ale on potrebuje byt teraz, preto si kúpi starý byt. V Bratislave sú lokality, kde je jednotková cena starých a nových bytov takmer na rovnakej úrovni. Ale nebude to tak stále.

O ktorých lokalitách hovoríte?

V niektorých častiach Ružinova šla cena starých bytov hore o 15 percent. Jednotková cena starého bytu je tam teraz viac ako 2000 eur. Hovorím o okolí Eurovey a autobusovej stanice. V okrajovej časti Ružinova sa dá porovnateľný byt a za podobnú cenu kúpiť v novostavbe. Tento stav nie je optimálny. Na trh prichádzajú nové projekty, niektoré sú ešte len na papieri, niektoré sú už rozostavané, čo zvýši podiel dokončených nových bytov, ktoré budú voľné. To bude mať vplyv na staré byty, ktorých ceny mierne klesnú. Aby to bolo zdravé, rozdiel medzi starým a novým bytom pri porovnateľnej nehnuteľnosti by mal byť niekde na úrovni 20, 30 percent. V krátkom čase príde k spomaleniu zvyšovania cien starých bytov.

Čo tlačí ľudí do toho, aby si kúpili byt na papieri? Je to hypotéka, lebo dohodnutý úrok s bankou platí len nejaký čas, alebo sa boja, že im byt niekto „vyfúkne“?

Presne tak. Keď si klient pozrie ponuku na trhu, možno 70 percent kupujúcich má záujem o 2- a 3-izbové byty s výmerou 50 až 70 štvorcových metrov. Ponuka bytov v dokončených projektoch je dnes minimálna. Dispozične najlepšie riešené byty s pekným výhľadom sa preto predávajú ešte z papiera. Klient vie, že o rok už byt nebude k dispozícii.

V minulosti sa stávalo, že sa projekt nedokončil alebo to trvalo veľmi dlho. Aké veľké je toto riziko dnes?

Také riziko je vždy. Ale pred krízou robil „stavbarinu“ každý. Bolo to zárobkovo rentabilné a či to bol mäsiar, stolár, pumpár, každý, kto mohol, staval aj byty. Dnes je trh dosť prečistený a robia to firmy, ktoré to majú ako svoj hlavný biznis. Zásadný rozdiel je aj v tom, že sa zmenilo správanie klientov. V rokoch 2007, 2008 sa predávalo, zjednodušene, všetko a za čokoľvek, kupujúci veľmi nehodnotili kvalitu materiálu, dispozíciu bytu, dokonca veľmi neriešili ani zmluvu. Vedeli, že keď to dnes nepodpíšu, zajtra to má niekto iný. Nakupovali veľmi spontánne. Dnes k tomu pristupujú pragmatickejšie. Zoberú si štyri, päť projektov, porovnávajú kvalitu, developerov, aká banka to financuje, dispozičné riešenie bytu, technologické riešenie stavby a veľmi podrobne študujú zmluvu. Mám pocit, že zmena správania nastala u všetkých zúčastnených v developerskom biznise. Developer vie, že ak bude predávať dvojizbové byty za 200-tisíc, nepredá ich. Vie, že ak nedá do projektu pridanú hodnotu, klient pôjde do iného projektu. Preto sa robia komunitné záhrady, fitnescentrá, spoločné priestory, developeri dávajú väčší dôraz na architektúru. Kedysi to tak nebolo.

Nie sú ceny projektov na papieri prestrelené?

Čo je to prestrelené? V rokoch 2007, 2008 robili developeri s maržou 40, 50 percent, dnes robia s maržou 25 percent. Taký výnos z projektu je aj podmienka banky, aby vám dala úver. Dokážu prežiť len tí, čo to robia efektívne. Dnes veľmi nie je priestor na to, aby sa tam ceny znižovali. Keď si pozriete štruktúru nákladov, vidíte tam, koľko je z toho stavebná časť, úroky, predaj, marketing a podobne. Nepredpokladám, že sa budú znižovať stavebné náklady.

Aké byty sa ešte kupujú?

Určitá časť klientov má záujem o štvorizbové byty, tých nie je na trhu dosť. Developeri sa zamerali na 2- a 3-izbové byty a dnes je skupina záujemcov, ktorí chcú väčšie, kvalitné byty, ale trh ich nevie uspokojiť. Developeri dokážu na to reagovať len s odstupom času.

Platí, že provízie realitných maklérov sa hýbu od troch do piatich percent?

Áno. Samozrejme, sú prípady, keď to môže byť o niečo viac alebo menej. Menej je to v prípade, keď ide o drahšie nehnuteľnosti alebo o predaj celých projektov. Tam sú provízie podstatne nižšie. Pokiaľ ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je zložitá na prípravu, realitka na seba prevezme aj právne vysporiadanie nehnuteľnosti, výmaz záložných práv, komunikáciu s katastrom, provízia môže byť mierne vyššia.

Ceny bytov, ktoré sú na reality.sk, sú konečné alebo k nim treba prirátať ešte províziu?

Prezentovaná cena nehnuteľnosti by mala byť konečná cena pre kupujúceho, ktorá zahŕňa všetky poplatky pre realitnú kanceláriu a výnos pre predávajúceho. Hovorím, že mala, lebo neexistuje právna úprava, ktorá zaväzuje realitnú kanceláriu, aby takto konala. Je to od kancelárie ku kancelárii, od ponuky k ponuke.

Je bežné, že predávajúci nadhodnotí byt, ktorý predáva?

Máme tu ešte veľké percento predávajúcich, ktorí nastavia svoju ponuku nereálne. Realitná kancelária by im mala vysvetliť, že pokiaľ má byt hodnotu 100-tisíc a oni ho ponúknu za 130-tisíc, nikto na takú ponuku reagovať nebude. Bežne predávajúci argumentujú tým, že keď sa za mesiac, dva nikto neozve, dajú nižšiu cenu. Ale keď dva mesiace má nehnuteľnosť prestrelenú cenu a potom ju znížia, žiadna adekvátna reakcia nebude. Štandardne kupujúci dlhodobejšie sledujú ponuky a takú úpravu vnímajú veľmi citlivo a neférovo. Snažíme sa klientom povedať, že taká je priemerná cena a vieme si predstaviť, že dáme ponukovú cenu o 5 až 8 percent vyššie. S kupujúcim vieme potom jednať, ale rozumne, nie v desiatkach percent.

Nechajú si od vás poradiť?

Realitné kancelárie sa snažia klientovi vysvetliť, že do spolupráce bez zmluvy nepôjdu. Veľká časť predávajúcich má pocit, že netreba mať zmluvu, lebo čo ak to realitka zainzeruje za polovičnú cenu, ako je trh. Ak predávajúci argumentuje, že iná realitka mu vie garantovať o 30 percent vyššiu cenu, povieme mu, že je nám to ľúto, ale nevieme s ním spolupracovať. Necháme ho inej realitnej kancelárii, o ktorej vieme, že zbytočne a nezmyselne nalákala klienta len preto, aby rozšírila svoju ponuku.

Často sa povie, že byt je čiastočne alebo úplne zrekonštruovaný. Čo to znamená?

Začnem tým, že cena bytu závisí od lokality, veľkosti nehnuteľnosti, jej technického stavu, poschodia, orientácie na svetové strany, blízkosti výstavby, čo sa nachádza na okolí. Aj rekonštrukcia má vplyv na cenu, ale bol by som tu veľmi opatrný. Klienti často hovoria – ale veď ja tu mám nové kachličky, obklady. Prídeme na obhliadku a zistíme, že sú veľmi špecifické, sú čierne, ale klient si to váži, lebo si to sám zrekonštruoval pre svoje potreby. My vieme, že väčšina trhu to neakceptuje a bude to vnímať ako mínus samotnej nehnuteľnosti. Musíme mu vysvetliť, že toto v skutočnosti nie je výhoda bytu. Ale keď sa kupujúci príde pozrieť, či je byt zrekonštruovaný, najväčší problém je preveriť, či má pod omietkou nové rozvody elektriny, alebo nové sú len zásuvky a vypínače. Ak si nie je istý, mal by si zavolať odborníka.

Keď sa povie, že byt je čiastočne zrekonštruovaný, znamená to, že by mal mať určite medené elektrické drôty, a nie hliníkové?

Nejde o to, čo rekonštrukcia musí alebo nemusí obsahovať, ale o to, čo sa prezentuje. Ak povieme, že zahŕňa plastové okná, laminátové podlahy a bezpečnostné dvere, čo je taká bežná rekonštrukcia, kupujúci si to vie zhodnotiť a vie povedať, čo ďalej potrebuje robiť. Ale keď povieme, že má kompletne novú elektriku, nie je jasné, čo to znamená. Má novú rozvodnú skriňu, nové vypínače a zásuvky, nové elektrické rozvody? To sú informácie, ktoré ani v inzeráte nie je vidieť a často ani predávajúci na obhliadke to nevie povedať. Dnes však realitné kancelárie poskytujú služby aj kupujúcim, na základe zmluvy pre nich spravia v podstate kompletný servis.

Medzi maklérmi budú aj takí, ktorí sa nesprávajú férovo. Je ich menej ako kedysi?

Bohužiaľ, stále sa nájdu makléri a realitné kancelárie, ktoré sa nesprávajú profesionálne. Je to dané aj tým, že chýba právna úprava pre realitnú činnosť. Ale pokiaľ chce byť niekto „podvodníkom“, tak ním aj tak bude. Do asociácie dostávame podnety na takéto správanie. Ak ide o nášho člena, naša zmierovacia komisia sa na to pozrie, a ak treba, vyzve kanceláriu, aby spravila nápravu. To sa v princípe na 90 percent darí.

Už ste nejakého člena vylúčili?

Áno, v roku 2015. Postupoval v rozpore s našimi pravidlami. Od klienta zobral zálohu a držal ju u seba neprimerane dlho. Štandardne môže príprava kúpy nehnuteľnosti trvať do mesiaca, tam to trvalo niekoľko mesiacov.

Bolo zjavné, že tie peniaze točí, alebo klientovi preto vznikli dodatočné náklady?

To sú špekulácie, čo s tými peniazmi robil, neviem to ani dokázať. Jednoducho, tak sa to nerobí. Mal sa s klientom dohodnúť na písomnom dodatku, ak šlo o niečo zložité, čo si vyžadovalo dlhší čas. Členom zároveň odporúčame, aby neprijímali na svoje účty akoby do úschovy celú sumu kúpnej ceny, ktorú po uskutočnení obchodu vyplácajú predávajúcemu. Toto nie je úloha realitných kancelárií, nie sú banky ani notári, ktorí majú vinkulovaný účet alebo notársky depozit.

Poďme späť k bytom. Platí, že v Bratislave je najväčší záujem o byty v Ružinove, prípadne v Petržalke?

Najexkluzívnejšia lokalita z pohľadu bývania na Slovensku je hradný kopec, ale najväčší záujem je o Ružinov, no je tam veľký rozdiel medzi cenami. Časť na rozhraní so Starým mestom je veľmi drahá, v opačnej časti Ružinova sú ceny o 20 až 25 percent nižšie. Veľmi sa zvýšila atraktivita Petržalky, hlavne tých častí, ktoré sú bližšie k Dunaju. Ale ak ponúkam nejaký byt na konci Petržalky za 100-tisíc eur, ten istý byt má v Ružinove hodnotu 130-tisíc.

V bratislavskom Starom meste sa byty kupujú zrejme preto, aby sa následne prenajali.

V Bratislave tvoria investičné nákupy bytov asi 20 percent všetkých nákupov. Klienti často takéto byty kupujú na hypotéku. Povedia si, že im nájom bytu vykryje splátku hypotéky, ale byt nebýva na 100 percent obsadený. Je potrebné uvažovať o určitom percente z príjmu, ktoré si treba odložiť na prípadné opravy.

Je to tak, že v Bratislave ceny nájmu stagnujú?

Po kríze ceny nájmu klesli. Keďže rastie počet nájomných bytov, samozrejme, že nejaký tlak na ceny vyvíjaný je. Ak sa bude prenajímať čoraz viac nových bytov, klienti budú chcieť, aby sa im buď znížila cena za nájom starého bytu, alebo sa presťahujú za tú istú cenu do novostavby. Na druhej strane, pokiaľ si zoberieme nové byty, ktoré sa umiestňujú na trh s nájomným bývaním, je tu tendencia mierneho zvyšovania cien.

Ktoré sú vychytené lokality v Košiciach?

Košice sú špecifické v tom, že kríza ich postihla ešte viac ako Bratislavu a menej sa stavalo. V podstate až teraz sa tam začínajú prebúdzať projekty. Tlak na ceny je silný aj v Košiciach, ale ceny sú niekde 20 až 25 percent pod úrovňou Bratislavy. Záujem je o nehnuteľnosti v centre, širšom centre a obľúbenou lokalitou je aj Terasa.

Podľa vás ceny bytov rastú najmä vďaka hypotékam, alebo aj preto, že ľudia viac zarábajú?

Podľa NBS ceny nehnuteľností medziročne narástli o 4,8 percenta a mzdy o 4 percentá. Keď porovnáme len tieto dva parametre, dostupnosť bývania sa nám zhoršuje. Zoberme si však hypotéky. Pokiaľ pred 7, 8 rokmi boli úroky 4 až 5 percent, dnes sú na polovici tejto sadzby a aj nižšie. Takže hypotéky naozaj zlepšujú možnosť bývania. Ale moment, ktorý klienta navádza kúpiť si byt, je ten, že má reálnu potrebu, sú lacné hypotéky, ekonomika je dobrá, nemáme tu negatívne správy o hromadnom prepúšťaní.

Keď si Bratislavčan povie, že si ide kúpiť nehnuteľnosť mimo Bratislavy, kam ide?

Podľa toho, či hovoríme o víkendovom, teda sekundárnom bývaní alebo o investícii. Pred krízou bolo atraktívne aj sekundárne bývanie, stavali sa apartmány, rôzne chalupy, chaty, drevenice. Dnes je znova záujem o chalupy do 100 kilometrov od Bratislavy. To je Záhorie, Kopanice, Trnava, Dobrá voda a okolie smerom na juh. V Bratislave je aj skupina ľudí, ktorá chce ísť do lokalít, ako sú Tatry, Donovaly, Nízke Tatry, Jasná. Majú záujem o apartmány za 70-tisíc až 150-tisíc eur, aj s možnosťou ich ďalšieho prenájmu. Ale z pohľadu celkového realitného trhu to tvorí len minoritný podiel.

Uvažuje niekto aj tak, že si kúpi byt v Nitre, lebo tam idú ceny hore?

Špekulatívnych nákupov je veľmi málo. Pred krízou bolo bežné, že si kupujúci rezervoval byt, zaplatil prvú splátku 20 až 25 percent z ceny bytu a vedel, že keď sa byt o rok a pol dokončí, ceny medziročne vzrastú a on ešte v momente, keď to musí doplatiť, si našiel za seba náhradu a zarobil na tom. Takýchto špekulatívnych nákupov je veľmi málo.

Aká veľká je na trhu obava, že môžeme mať realitnú bublinu?

Často sa s bankami bavíme o tom, či správanie klientov aj developerov má racionálny základ. Dnes to nevnímame tak, že tu vzniká realitná bublina. Trh nie je spontánny, nepracuje s vymyslenými číslami, nie sú tu neexistujúci kupujúci, ktorí vytvárajú tlak na rast cien. Ak by ich bolo na trhu 20, 30 percent, to by bolo riziko. Aj banky sa správajú zodpovedne. Obmedzujú 100-percentné hypotéky, overujú bonitu klientov, a nie tak ako kedysi, keď im stačilo čestné prehlásenie klienta.