Denník N

Banky budú dávať ešte menej veľkých hypoték. Časť ľudí to donúti kúpiť si menší byt

Foto – Fotolia
Foto – Fotolia

NBS chystá od januára ďalšie sprísnenie hypoték. Buď bude mať záujemca o úver dosť vlastných peňazí, alebo si bude musieť vybrať menší či lacnejší byt.

Pred pár dňami Národná banka Slovenska (NBS) povedala, že znova sprísni hypotéky. Banky majú od januára žiadať od ľudí väčšiu rezervu, ktorá im zostane po úhrade splátky, a dávať menej hypoték už aj na 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti.

NBS hovorí, zjednodušene, toto: hypotéky rastú u nás rýchlejšie ako kdekoľvek inde v Európskej únii. Čo ak je s tým spojené riziko, čo ak sa ľudia priveľmi zadlžujú? Hypotéky sú stále vysoké v pomere k hodnote založenej nehnuteľnosti a klienti idú so splátkou často nadoraz svojich možností. Ale čo ak prídu zlé časy – klient stratí prácu a ešte aj cena bytu klesne? Banky už aj dnes majú testovať klientov na prípad, že by úroky stúpli o 2 percentá, ale zjavne to nepomohlo. A toto chce NBS dozerajúca na finančné inštitúcie zmeniť.

Pár bánk už otvorene hovorí o tom, že hypotéky budú menej dostupné. „Plánované opatrenia NBS sprísnia poskytovanie hypoték a prispejú k zníženiu dostupnosti úverov pre obyvateľstvo,“ uviedla stručne Prima banka.

Nebola však jediná. „Ešte nepoznáme finálne znenie tejto regulácie, no predpokladáme, že pre časť klientov sa môže znížiť dostupnosť úverov,“ povedala hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková.

Inak povedané, buď záujemca o úver bude mať aj dosť vlastných peňazí, alebo potom si bude musieť vybrať menší alebo lacnejší byt.

Ešte menej veľkých hypoték

O hypotéky je posledné 2 – 3 roky veľký záujem, lebo úroky sú nízke. Keď VÚB v marci znížila úroky na hypotéky na 1,49 %, spustilo to na trhu cenovú vojnu. Banka to urobila aj preto, aby získala späť trhový podiel, ktorý predtým stratila. No aj preto, lebo zákon umožnil lacné predčasné splatenie v čase, keď ešte neskončila fixácia úroku. Veľa klientov to využilo a za poplatok 1 % z nesplatenej časti hypotéky ju presunuli inde.

NBS teraz hlási, že úvery na bývanie v júli medziročne stúpli takmer o 14 percent. Väčší záujem o bývanie tlačí aj na rast cien bytov a je tu aj obava z cenovej bubliny na trhu.

NBS už zhruba pred dvoma rokmi bankám odporučila, aby nedávali tak veľa hypoték na celú hodnotu bytu a ani na 90 percent jeho hodnoty. A banky naozaj začali dávať menej veľkých hypoték.

Kým v poslednom kvartáli 2014 dosiahol podiel takzvaných 89-percentných hypoték približne 6 percent, o rok to už bolo asi 18 percent a v prvom kvartáli 2016 tvorili viac ako pätinu všetkých hypoték. Podiel 100-percentných hypoték klesol v rovnakom čase z 15 percent na polovicu.

V skutočnosti si NBS takým opatrením až tak nepomohla. Viedlo to k tomu, že časť klientov si začala pýtať okrem hypotéky aj spotrebný úver. „Tento spôsob financovania aktuálne využíva približne jeden z desiatich klientov,“ hovorí Anna Jamborová, hovorkyňa ČSOB. Ostatné banky sa k tomu nevyjadrili.

Spotrebný úver je síce menší ako hypotéka, ale niekoľkonásobne drahší. V júli objem poskytnutých spotrebných úverov medziročne stúpol až o 18 percent.

NBS teraz žiada ďalšie obmedzenie veľkých hypoték, a to už aj tých, ktoré sa dávajú na 80 percent hodnoty nehnuteľností. Inak povedané, väčší úver dostanú buď len dobre zarábajúci s atraktívnou nehnuteľnosťou, alebo klienti na výnimku.

A väčšia finančná rezerva

Nižší limit pre pomer k cene založenej nehnuteľnosti nie je jediné sprísnenie, ktoré centrálna banka chystá. Tvrdí, že klient si má zobrať len taký úver, na aký má. No a banky nemajú privrieť oči, ak mu to vychádza natesno.

V praxi to často funguje tak, že klient najprv zisťuje, aká splátka mu z jeho príjmu vychádza, a podľa toho sa rozhoduje.

„Klienti si zvyčajne vyberajú nehnuteľnosti podľa toho, aký vysoký úver im banka môže schváliť a akú splátku budú schopní splácať, a často sa blížia k hornej hranici týchto limitov,“ povedala hovorkyňa Tatra banky Zuzana Povodová.

Akú rezervu si dnes banky pýtajú, nie je verejná informácia. Banky svoje skóringové, teda hodnotiace modely nezverejňujú.

„Niektoré banky pri vybraných skupinách klientov umožňovali splátky vo výške príjmu zníženého len o životné minimum,“ hovorí NBS. Výšku životného minima si často určujú samy aj podľa toho, ako sa pri splácaní hypotéky správajú ich doterajší klienti. Ale ktoré banky chcú od klienta aj rezervu navyše, nie je známe.

„Našim klientom odporúčame dodržať pravidlo, aby celková mesačná výška splátky úverov neprekročila viac ako 40 percent čistého príjmu domácnosti,“ povedala hovorkyňa Tatra banky.

Na trhu sa hovorí, že práve Tatra banka je jednou z najprísnejších v požiadavke na finančnú rezervu. Okrem nej aj UniCredit Bank a skôr prísnou je aj ČSOB.

Štatistika počtu platiteľov hypotéky, ktorým vyšla iba natesno, chýba. Banky na to ani neodpovedajú. V kuloároch sa hovorí, že je ich dosť, a aj preto sú banky z toho nervózne. Úroky z úverov sú totiž hlavným zdrojom príjmov bánk, aj keď sú úroky nízke. Okrem toho, viac peňazí chce od nového roka vytiahnuť od bánk vláda, zdvojnásobí im bankový odvod.

Keďže záujem o hypotéky je vysoký, bankám sa darí. Úrokové sadzby síce klesajú, banky sa napriek tomu nevzdávajú a prichádzajú s novými nápadmi.

VÚB a UniCredit Bank napríklad núkajú úrokový sadzbu pod 2 percentá s viazanosťou na 10 rokov, aj keď s podmienkami. VÚB si za to pýta poplatok 4 % z objemu hypotéky a UniCredit Bank to podmieňuje poistením vo výške 3 % z výšky úveru, ale platné len počas piatich rokov.

NBS však hovorí, že rezerva pri hypotéke má byť vo výške životného minima (dnes je to asi 200 eur na dospelého) a k tomu treba prirátať aj 20 percent z čistého príjmu (presný vzorec ešte len zverejní). Hovorí tomu rezerva pre nepredvídané skutočnosti.

Proti modelu, že ľudia si k nižšej hypotéke zoberú spotrebný úver, sa poistila tak, že navrhla prísnejšiu požiadavku na finančnú rezervu aj pri spotrebných úveroch. V parlamente je teraz zákon, ktorý určuje limit schopnosti klienta splácať úver. Bude teda zložitejšie dofinancovať hypotéku spotrebným úverom, ak vôbec.

Banky proti ďalšiemu sprísňovaniu podmienok argumentujú napríklad tým, že klient si môže úver poistiť. Nie každý však má o to záujem.

Poistky hypotéku predražujú. Maroš Ovčarik z Finančného kompasu hovorí, že podľa ich prepočtov tvorí poistenie asi desatinu splátky. Okrem toho poistky majú aj výluky, nepokryjú všetky príčiny toho, že niekto nie je schopný splácať úver.

Aký bude výsledok

Ak nové zmeny prejdú a obmedzia sa aj 80-percentné hypotéky, v nevýhode bude ten, kto nemá dosť vlastných peňazí. „Je možné, že malá časť z klientov bude musieť ísť do lacnejšieho nového bývania kvôli zníženiu výšky hypotéky. Dotknúť sa to môže najmä ľudí s nižším príjmom a tých, ktorí si kupujú nehnuteľnosť v drahších lokalitách,“ hovorí Cesnaková.

Niečo vyrieši to, že sa predĺži splatnosť hypoték a bude ešte viac 30-ročných úverov. Úver na bývanie s dlhšou splatnosťou už byť nemôže. Aj predlžovanie splatnosti úverov však považuje NBS za riziko. Mesačná splátka sa síce zníži, ale úver sa viac preplatí.

Do konca roka zostávajú ešte tri mesiace, bude zaujímavé sledovať, či banky na opatrenie NBS zareagujú silnejšími marketingovými akciami a kým nezačnú obmedzenia platiť, či objem hypoték porastie ešte rýchlejšie.

Teraz najčítanejšie