Denník N

Developeri sa odviazali, vďaka triku s apartmánmi rastú bytovky tam, kde sa s nimi nerátalo

Apartmán alebo byt? Projekty Green Park a Urban Residence. Foto N - Tomáš Benedikovič, vizualizácie - Expoline a Lucron Development
Apartmán alebo byt? Projekty Green Park a Urban Residence. Foto N – Tomáš Benedikovič, vizualizácie – Expoline a Lucron Development

Niektoré nové bytové domy v Bratislave obchádzajú územný plán a predávajú byty, ktoré nie sú bytmi. Lokálni politici hovoria o drzosti a zavádzaní, realitný trh sa háji, že ich k tomu nútia nelogické pravidlá pre novú výstavbu.

Ťažko by ste spoznali rozdiel. Keď otvoríte dvere, vidíte všetko, čím vás má osloviť dobrý byt. Nová podlaha, moderná kúpeľňa, naleštená kuchynská linka. Aj realitná maklérka bude ospevovať váš život na tomto mieste tak isto farbisto, akoby ste boli v klasickom byte. Ale nie je to klasický byt, to by sa predsa nevolal apartmán.

Priestory s týmto marketingovým názvom núkajú developeri vo svojich nových bytovkách už celé roky. Kto niekedy hľadal nové bývanie, určite sa s tým stretol. Apartmány sú také skorobyty, ktoré však formálne nie sú určené na trvalé bývanie. No napriek tomu sa tak predávajú.

V najnovších developerských projektoch ich počet neraz prevyšuje klasické byty. V nedávno predstavenom komplexe Fénix na križovatke bratislavských ulíc Jarošova a Račianska, ktorý plánuje stavať firma spojená s Jurajom Širokým, má byť päťdesiat bytov, no apartmánov dvakrát toľko.

Projekt Fénix. Foto - Wigro Trade Center
Projekt Fénix. Foto – Wigro Trade Center

Architekti pracujúci pre Ivana Kmotríka nakreslili v plánovanej dvanásťpodlažnej bytovke Vajnorská 175, ktorá vyrastie namiesto priemyselnej haly, 318 apartmánov, a len 130 klasických bytov. V ďalšom Kmotríkovom chystanom projekte, Green Park pri Sade Janka Kráľa, bude tento pomer päťdesiat na päťdesiat, J&T vo svojom Karloveskom ramene štandardné byty mať ani nebude.

Dvojizbový apartmán v Karloveskom ramene s výmerou niečo vyše 60 štvorcových metrov vyjde záujemcu na takmer 190-tisíc eur, o niečo menšie dvojizbové apartmány v inom projekte Urban residence stoja okolo 130-tisíc. Prečo ich developeri stavajú, na čo si pri kúpe apartmánu dávať pozor, a prečo podľa časti lokálnych politikov nejde o nič iné ako o podvod?

Menej parkovísk či menej svetla

Na úvod definícia. „Apartmánový byt je nebytový priestor, to ho základným spôsobom odlišuje od bytu. Nie je určený na trvalé bývanie,“ vysvetľuje šéf Národnej asociácie realitných kancelárií Ján Palenčár. Keďže ide o nebytový priestor, platia tu iné normy ako pre klasické byty. Miernejšie.

Apartmán verzus byt
– apartmán je nebytový priestor
– zväčša sa tu nedá prihlásiť trvalý pobyt
– platia naň menej prísne normy na hluk a najmä presvetlenosť
– developer k nemu musí postaviť len jedno parkovacie miesto, bez ohľadu na počet izieb
– banky zvyknú kúpu apartmánu financovať nižším úverom (do 70 percent ceny)
– na kúpu apartmánu nejde požiadať o štátny príspevok pre mladých

Stavebný úrad pri nich nie je taký prísny pri hluku, a najmä presvetlenosti. Preto developeri v minulosti označovali ako apartmány priestory, ktoré boli čiastočne v tieni inej zástavby, alebo tam nedopadalo slnko v požadovanom množstve a čase. „Byt, ktorý je obrátený celý na sever, normu na presvetlenie nikdy nesplní. Preto ho nemôžete do stavebného povolenia dať ako byt,“ upozorňuje Palenčár.

Čím viac apartmánov developer v bytovke postaví, tým menej sa musí trápiť s parkovacími miestami. Ku každému apartmánu stačí jedno, nech už má dve izby alebo päť. Pri štandardných bytoch je to inak. K jednoizbovému bytu stačí len jedno parkovacie miesto. Pre troj- a viacizbové byty už však treba postaviť dve.

Návrh projektu Green Park developerskej firmy Ivana Kmotríka. Zdroj – Expoline
Návrh projektu Green Park developerskej firmy Ivana Kmotríka. Zdroj – Expoline

V poslednom čase začali developeri najmä v Bratislave stavať apartmány, ktoré normy na svetlo či hluk bez problémov spĺňajú, kvalitatívne sa teda od štandardných bytov nelíšia. Ich motivácia stavať apartmány je už dnes iná. Obchádzajú takto územný plán, ktorý určuje, na aký účel má slúžiť nová výstavba v danej lokalite.

Napríklad okolie bratislavského Sadu Janka Kráľa je v pláne zapísané ako územie pre občiansku vybavenosť, a podľa zadaného koeficientu by v každej novej výstavbe malo byť len tridsať percent plochy určenej na bývanie. Zvyšok na takzvanú polyfunkciu – malo by ísť o nebytové priestory ako kancelárie, obchody, drobné prevádzky.

Developerská firma Ivana Kmotríka, ktorá tu zamýšľa vybudovať Green Park, si však zrejme uvedomuje, že kancelárií je už v Bratislave veľa, a za Dunajom by sa predávali ťažšie ako byty. A tak si síce nechá schváliť dom s nebytovými priestormi, no po dokončení ich ponúkne ako takzvané apartmány.

Ilustračné foto N - Tomáš Benedikovič
Ilustračné foto N – Tomáš Benedikovič

Aktivisti vidia podvádzanie

Trik s apartmánmi už dlho kritizujú niektorí aktivisti a lokálni politici. Michal Drotován, miestny zastupiteľ z bratislavskej Rače, neváha hovoriť o podvode. Apartmány totiž developerom umožňujú neobmedzovať sa pri projektovaní svojich projektov. Ak by v lokalitách, kde sa neráta s výstavbou na bývanie, stavali len kancelárie, zrejme by sa miernili s počtom poschodí aj s hustotou zástavby.

O vlastné bývanie je teraz vďaka lacným hypotékam v hlavnom meste veľký záujem, a tak dôvody na umiernenosť odpadajú. Menšie nároky na nové parkoviská či kanalizáciu navyše dopĺňajú dobré výsledky pri posudzovaní dopravy, ktorá je tiež súčasťou schvaľovania nových domov.

„Developeri sú vysmiati, pretože polyfunkcia aj pri dopravno-kapacitnom posúdení predpokladá obrátenú dopravnú špičku ako bytové domy, čiže príchod ráno a odchod večer,“ vysvetľuje Drotován aj na svojom blogu. „Tak im zrazu vychádzajú kladne dopravné toky, aj keď už súčasný stav môže byť v tejto lokalite neúsnosný.“

Ako príklad uvádza iný Kmotríkov projekt, Račany Rosso v Rači. Tam investor tvrdil, že až tretina áut z novej výstavby nebude smerovať do centra Bratislavy, ale von, teda smerom na Svätý Jur. „Je to blbosť , ale dopravne to vychádzalo,“ dodáva Drotován.

Parkovanie v Bratislave. Foto N - Tomáš Benedikovič
Parkovanie v Bratislave. Foto N – Tomáš Benedikovič

Palenčár z asociácie realitných kancelárií však tvrdí, že v hlavnom meste sú aj miesta, kde sú územné plány nastavené nelogicky a nezmyselne. „Dnes územné plány v mnohých prípadoch nereagujú na to, ako niektoré lokality vyzerajú, a či je tam objednávka na nebytové priestory,“ myslí si.

Týka sa to napríklad zanedbaných častí širšieho centra Bratislavy, kde sa od developerov vyžaduje tretina obchodných priestorov, aj keď v okolí existujú veľké nákupné centrá. Budovať nasilu ďalšie nové obchody sa preto developerom nevyplatí, lebo ich neprenajmú.

Palenčár hovorí, že ak by územný plán na takýchto miestach nebol rigidný a dal sa upraviť, developeri by ho neobchádzali. „Developeri by boli najradšej, keby všetky priestory mohli predávať ako byty, lebo pri apartmánoch nemajú nejaké zásadne nižšie náklady na výstavbu. Radšej by postavili byt, ktorý je ľahšie predajný.“

Palenčár si navyše nemyslí, že by trik s apartmánmi nafukoval developerské projekty tým, že umožňuje postaviť väčší dom, ako by to bolo pri administratívnej budove. „Územný plán priamo nerozhoduje, či developer postaví desať, alebo pätnásť poschodí, lebo zo všetkého, čo urobí, musí vyhradiť dané percento na bývanie, a zvyšok na nebytový priestor.“

Bývanie pre hipsterov

Väčšina developerov sa o téme apartmánov rozprávať nechce. V Kmotríkovej Grafobal Group Development na otázky nereagovali, odpovede neposlal ani podnikateľov dvorný architekt Karol Kállay mladší.

„Nemáme veľa takýchto projektov a necítime potrebu vyjadrovať sa k danej téme,“ odpovedala zasa Daniela Stričková z J&T Real Estate, ktorá predáva apartmány v projektoch Zuckermandel či Karloveské rameno.

Jeden celý dom bude pre apartmány vyhradený aj v ďalšej bratislavskej lokalite, neďaleko Račianskeho mýta. Spoločnosť Lucron Development práve láka nových zákazníkov do svojich bytoviek Urban Residence imidžovými fotkami mladých hipsterov na bicykli či v klobúčiku a sloganom „Bývajte ako v americkom seriáli.“

Takto by mal vyzerať Urban Residence pri pohľade z Račianskej ulice. Zdroj - Lucron Development
Takto by mal vyzerať Urban Residence pri pohľade z Račianskej ulice. Zdroj – Lucron Development

Aj táto firma sa musela vysporiadať s územným plánom, ktorý jej prikazoval vyhradiť 30 percent plochy na polyfunkciu, a teda urobiť tam nebytové priestory. „V projekte Urban Residence sme okrem bytovej funkcie v zmysle územného plánu naprojektovali aj retailové priestory na prízemí budov a umiestnili polyfunkčný apartmánový dom,“ vysvetľuje obchodný riaditeľ spoločnosti Peter Kavecký.

V tomto projekte sa rozhodli cielene robiť z apartmánového bývania prednosť. Ponúkajú ho skôr mladším rodinám či zákazníkom, ktorí by tieto byty chceli prenajímať ďalej, a preto dom doplnili službami, ktoré v bežných bytovkách nevidieť. „Apartmány určené na prenájom ponúkame s doplnkovými platenými službami ako je upratovanie, práčovňa, klientský front-desk, ako aj s rozsiahlou podporou pre zahraničnú klientelu.“

Okrem lokálneho či detského centra sa napríklad ráta s tým, že developer bude klientom pomáhať ubytovať zahraničných turistov, ktorí si apartmán na krátko prenajmú napríklad cez službu Airbnb.

Nesrovnal: Prichádzame o dane

Primátor Bratislavy Ivo Nesrovnal z developerského triku s apartmánmi nadšený nie je. „Pre mesto Bratislava je to veľmi nevýhodné, lebo apartmány oficiálne nie sú určené na trvalé bývanie, a tým pádom sa nedajú zapísať do katastra ako byty a ich obyvatelia si tak neprihlasujú do Bratislavy svoj trvalý pobyt. Tým mesto prichádza o financie z daní.“

Všíma si aj problém s parkovaním. „Taktiež vnímam v takýchto prípadoch negatívne aj to, že napríklad pri zabezpečení parkovania sú pri apartmánoch benevolentnejšie podmienky na výstavbu parkovacích miest, čo spôsobuje, že áut pribúda, ale nepribudne konštatne aj počet parkovacích miest.“

Samosprávy sa skôr ako na to, či developer buduje byty, alebo apartmány, sústreďujú na zladenie novej výstavby s okolím. „Pri nových projektoch sa snažíme dosiahnuť, aby svojím objemom a výškou rešpektovali okolitú zástavbu,“ vraví starosta bratislavského Nového Mesta Rudolf Kusý. Ako príklad uvádza novú bytovku, ktorú chce na rohu Vajnorskej a ulice Odbojárov postaviť Ladislav Bašternák.

„Podarilo sa nám dosiahnuť zníženie podlaží z deväť na šesť, pričom posledné dve sú ustúpené. Zastavanú plochu sa nám podarilo znížiť z plánovaných 1800 na 1550 štvorcových metrov. Pred časom sme tiež zastavili megalomanský obytný projekt Slovany s vyše 40-podlažnou stavbou.“

Na čo dávať pozor pri kúpe

O apartmány je medzi ľuďmi záujem, aj keď je jeho kúpa spojená s niekoľkými nevýhodami. Preto majú developeri často inú cenu pre apartmán a inú pre byt, ktorý má rovnaké rozmery. „Je to individuálne, ale apartmán býva približne od päť do pätnásť percent lacnejší,“ hovorí Palenčár z realitnej asociácie.

byt, apartmán, Ilustračné foto N - Tomáš Benedikovič.
Ilustračné foto N – Tomáš Benedikovič.

O podobných číslach hovorí aj Martin Noskovič z realitky Lexxus. „Ceny mestských apartmánov sú spravidla nižšie v porovnaní s cenami bytu rovnakej kategórie, výmery a na tom istom podlaží, a to v rozpätí od 2,85 až po 8,37 percenta v závislosti od projektu. Existujú aj projekty, kde sú ceny nebytových priestorov – apartmánov vyššie než ceny bytov.“

Palenčár by si pri kúpe apartmánu najprv preveril, prečo ho developer takto predáva. „Je vecou serióznosti developera, aby v prípade, že ponúka apartmány na trvalé bývanie, povedal, prečo sú tieto priestory nebytovými. Či je to pre územný plán, čo nemá vplyv na kvalitu bývania, alebo pre nesplnené technické normy, čo už samozrejme vplyv má.“

Apartmánové byty majú aj ďalšie mínusy, na ktoré treba myslieť. Keďže ide o nebytový priestor, nie je možné si tam nahlásiť trvalý pobyt, čo však niektorí developeri riešia tak, že ľuďom umožňujú nahlásiť si trvalý pobyt v inom priestore v bytovke. Biznis s virtuálnym trvalým pobytom už v Bratislave rozbehla aj jedna súkromná firma.

Otázne je aj financovanie kúpy apartmánu. Banky síce tvrdia, že často už medzi apartmánom a bytom nerozlišujú, podľa Palenčára to však nie je celkom pravda. „V prípade apartmánov bolo dlhše pravidlo, že banka prefinancuje 50 percent kúpnej ceny. V tomto období sa stretávame s výškou 70 percent, ak to je vyššie, ide skôr o výnimku.“ Na apartmán navyše nie je možné získať štátny príspevok pre mladých.

Odborník si dnes nemyslí, že by sme mali očakávať nejaký väčší boom výstavby apartmánov. „Takto by som to nepomenoval. Je to skôr o tom, že ste práve zaznamenali projekty, kde sú developeri pre územný plán nútení takto reagovať. Vo všeobecnosti však developeri nemajú potrebu stavať apartmány, hovoriť o globálnom trende sa teda nedá,“ dodáva Palenčár.

Podľa štatistík realitnej kancelárie Lexxus za prvé tri štvrťroky 2016 pribudlo na slovenskom trhu 4 370 nových jednotiek v 31 nových developerských projektoch či nových etapách šestnástich už rozbehnutých výstavbách. Koľko z nich bolo apartmánov však firma neskúmala.

Máte pripomienku alebo ste našli chybu? Prosíme, napíšte na pripomienky@dennikn.sk.

Slovensko

Teraz najčítanejšie