Denník N

Bratislava stratila za desať rokov 154 hektárov viníc, developeri ešte neskončili

Svah Karpát v roku 1978 a dnes. Foto – Staré fotografie Bratislavy/Peter Kováč
Svah Karpát v roku 1978 a dnes. Foto – Staré fotografie Bratislavy/Peter Kováč

Developeri vo vinohradoch zatiaľ nemôžu stavať, no úrady postupne zmenili stanoviská a výstavba im už neprekáža. O zmene územného plánu rozhodnú mestskí poslanci.

Bratislavská štvrť Vinohrady leží len kúsok od bratislavských Kramárov a jej názov je  spomienkou na staré časy – rozsiahle vinice, ktoré oberali prešporskí prapredkovia, tam už dávno nerastú. Podobných miest, kde sa vinohrady postupne zmenili na lukratívne sídliská a vilové štvrte, je v Bratislave niekoľko.

Potom zostáva ešte oblasť železničnej stanice Vinohrady v Novom Meste, z ktorej sa po južnom svahu Malých Karpát až za Raču tiahnu posledné zvyšky viníc. Na hrozno tam celý deň svieti slnko, voda po svahu rýchlo steká do rozpukanej žuly, vinič zapúšťa hlboko do svahov korene a naberá špecifické zloženie a chuť typickú pre túto oblasť.

Vinice z Bratislavy miznú

Takéto miesto však priťahuje od deväťdesiatych rokov aj developerov a rôznych špekulantov, pre ktorých sú vinohrady nad mestom mimoriadnym lákadlom. V roku 2004 postavil na čierno v bývalých vinohradoch na Tupého ulici niekoľkopodlažný polyfunkčný dom aj developer Ladislav Bašternák podozrivý z daňových podvodov. Dom dodatočne zlegalizovali po dokončení.

Lákavé reklamné texty opisujú tiché lokality v prírode v susedstve viniča a pod lesom, so skvelým výhľadom. Zážitok zo života poskytujú len kúsok od mesta a liniek hromadnej dopravy. Otázka len je, dokedy pri takom tempe výstavby, aký v poslednom desaťročí v svahoch nad Bratislavou nastal, ešte nejaké vinohrady pri nových domoch zostanú.

V hlavnom meste každoročne zmizne niekoľko hektárov viníc. Bratislava mala vlani 619 hektárov viníc, o 154 hektárov  menej ako pred desiatimi rokmi.

Veľká zástavba aktuálne hrozí trom bývalým vinohradom, ktoré spustli a dnes sú z nich už len trávnaté plochy. Akciovka Invest-Ground skúpila pred necelými desiatimi rokmi na svahu Karpát tri veľké parcely (Frankovka, Rizling a Müller) s výmerou takmer 30 hektárov. Do roku 2014 spoločnosť Invest-Ground ovládala J&T, potom sa jej zbavila. Od finančnej skupiny kúpil podiel v tejto a ďalších firmách český investičný fond Compact Property Fund a tu sa stopa končí. Skutočných majiteľov nemožno dohľadať a neexistuje ani žiadny kontakt na Invest-Ground.

Developerská firma s lukratívnymi pozemkami sa k J&T opäť priblížila od roku 2015, keď si firma prehlásila sídlo na Karlovoveskú ulicu číslo 34. Pozemok s budovou vlastní firma Forespo 2, ktorá má rovnakého šéfa predstavenstva, akcionára aj zloženie dozornej rady ako Forespo reality 10, v ktorej sú konečnými používateľmi výhod Jozef Tkáč a Ivan Jakabovič z J&T.

Hovorkyňa J&T Finance Group Monika Veselá tvrdí, že pozemky vo vinohradoch získalo ešte bývalé vedenie Poštovej banky pred tým, ako sa banka pripojila k J&T.

„Cieľom bolo získať a sceliť pozemky, ktoré už neslúžili na poľnohospodársku výrobu, a zhodnotiť ich vytvorením príjemného prostredia na bývanie,“ povedala Veselá. J&T preto podľa nej pri získaní pozemkov nefigurovalo a nešlo o ich zámer, potvrdila tiež, že projekt predali investičnému fondu.

Ilustračné foto N – Peter Kováč

Územný plán vo vinohradoch v súčasnosti nedovoľuje výstavbu a spočiatku tomu neboli naklonené ani úrady a miestni politici.

V roku 2012 podpísal memorandum proti ďalšej výstavbe vo vinohradoch župan Pavol Frešo, starostovia a súhlasil s ním aj vtedajší primátor Bratislavy Milan Ftáčnik. Poslanec z Rače Michal Drotován na svojom blogu však nedávno upozornil na to, ako postupne menil stanovisko magistrát, bratislavská župa a výstavbu na miestach, ktoré patrili vinohradom, napokon odobril aj odbor životného prostredia. Proti momentálne zostala len mestská časť Nové Mesto. 

Spustnuté vinohrady. Foto N – Peter Kováč

Zarastené burinou

Prvý pozemok developera Invest-Ground sa rozprestiera nad zákrutou železničnej trate neďaleko stanice Vinohrady v susedstve rodinných domov, ktoré sa štverajú do kopca až takmer ku Kamzíku. Zanedbaný pozemok kúsok od prírodnej pamiatky Rösslerov lom už ani nepripomína vinohrad, obrástli ho stromy a kríky, vysoká tráva siaha až po lakte.

Ruch mesta takmer nepočuť, hučí tu skôr príroda a množstvo hmyzu, pozemok je už dosť vysoko na to, aby poskytol výhľad na mesto: pozeráte sa na staré paneláky, továreň Palmy, komíny Slovnaftu a nové výškové budovy v diaľke.

Druhý bývalý vinohrad je iba kúsok odtiaľ, cesta do kopca je úplne rozbitá, sotva sa na ňu pomestí jedno auto. Ak by tam mali bývať ľudia, museli by ju rozšíriť. Zo zarastenej vinice je výhľad priamo na televíznu vežu. Tristo metrov vzdušnou čiarou smerom na východ je posledný z trojice pozemkov. Vinohrady nad vozovňou Krasňany v štvrti Hojné-Vinice sa už menia na sídlisko tesne nalepené na vinohrady. 

Sídlisko vo vinohradoch nad vozovňou Krasňany. Foto N – Peter Kováč

Developer EU Invest vo viniciach vystaval pred zhruba desiatimi rokmi päťpodlažné bytovky, zhora vyrástli rodinné vily. Teraz láka na sťahovanie za dobrým výhľadom a tichou lokalitou v susedstve zelených viníc. Len kúsok odtiaľ chce na obrovskom pozemku stavať aj Invest-Ground, prípadne nový budúci majiteľ pozemkov.

Vinohrady sú pre Bratislavu typické, prvé zmienky o nich siahajú do 13. storočia. Dlho platilo skôr to, že mesto sa rozrastalo popri vinohradníckych svahoch, s modernizáciou však zástavba postupne zaberala aj vinohrady, ktoré boli napríklad aj na dnešnom Námestí slobody. V posledných rokoch sa výstavba preniesla až do svahov Karpát.

Bohumil Kováč z Ústavu urbanizmu a územného plánovania STÚ hovorí, že malokarpatské svahy sa stali súčasťou už mnohých urbanistických štúdií.

„Len vďaka neschopnosti panelovej výstavby ísť do svahov ostali  v období socializmu ušetrené vinohrady nad mestom. Ale už v miestach miernejších terénnych pomerov vznikli sídliská Barónka, Komisárky, Krasňany, kde vinohrady ustúpili z rovinatejších polôh,“ vysvetľoval Kováč pri debate o projekte Visuté záhrady.

V ňom sa odborníci a študenti STÚ a Slovenskej poľnohospodárskej univerzity v Nitre zamýšľali, ako vinohrady ochrániť, sprístupniť ľuďom na rekreáciu a možno nájsť kompromis s developermi. 

Račianske vinohrady v jeseni 1977. Foto – TASR

„Vinohrady dodávajú mestu šarm a identitu, súvisia s geniom loci nášho mesta a s jeho tradíciou. K Bratislave patria vinohrady tak, ako patria k Viedni, aj k Prahe,“ hovorí hlavná architektka mesta Ingrid Konrad. Vinice sú podľa nej pre mesto typické a treba ich zachovať.

Hlavná architektka je presvedčená o tom, že v Bratislave je dostatok plôch na výstavbu, ktoré by sa mali uprednostniť a nesúvisia s významnými pôdami viníc. „Nikto ma nepresvedčí, že teraz musíme zmeniť vinohrady, aby sme zabezpečili bývanie v Bratislave. Je to veľký nezmysel.“

Navyše, podľa architektky nejde ani o kontinuálny rozvoj ako v minulosti, keď sa napríklad Palisády začali urbanizovať zdola. „Tu sa dejú veci, keď sa zrazu stavia vo svahu, niekde v strede plochy, ku ktorej by musela viesť cesta.“ 

Druhý pozemok Invest-Ground. Foto N – Peter Kováč

Úrady názor menili

Zatiaľ nie je rozhodnuté, či spustnuté vinohrady developer naozaj zastavia, zmenu územného plánu ešte môžu zastaviť mestskí poslanci.

Drotován na blogu upozornil, že magistrát pod Milanom Ftáčnikom v roku 2011 najskôr so zmenou nesúhlasil, no už o týždeň odobril zaradenie návrhu do materiálu k územnému plánu. Rovnako sa zachoval Okresný úrad Bratislava a bratislavská župa (BSK) pod vedením Pavla Freša, ani oni neodporúčali a nesúhlasili so zmenou využitia pôdy, no potom podľa Drotována názor zmenili.

Bratislavská župa tento obrat vysvetľuje tým, že po zmene stanoviska okresného úradu ich pripomienky stratili zmysel. „BSK však opätovne zdôraznil potrebu podrobnejšieho posúdenia navrhovaných lokalít v súvislosti s dopravnou a technickou vybavenosťou, ako aj intenzitou zástavby,“ odkázal tlačový odbor župy.

Ftáčnik zodpovednosť odmieta, trvá na tom, že bol proti zmene využitia viníc. Na Drotována reagoval na vlastnom blogu. Tvrdí, že v roku 2013 nechcel pozemky s vinohradmi zaradiť do balíka zmien územného plánu, no zaviazali ho k tomu poslanci, a tak to musel spraviť.

Bývalý primátor sa tiež odvoláva na zmenené stanoviská zo župy a okresného úradu, na základe ktorých chceli o úprave územného plánu diskutovať.

Tvrdí tiež, že hoci sú pozemky v katastri definované ako trávnaté plochy, podľa neho sa na územie pozerá ako na vinice, pri ktorých je navyše chránené územie.

„Nemalo by sa to schváliť. Aj zmenu som vtedy vnímal tak, že pozemky získal silný investor, ktorý sa snaží pretlačiť svoju zmenu, ale nemyslím si, že tak, ako to navrhujú, to je možné urobiť a je to vhodné pre to územie.“

Uznesenie o balíku zmien v územnom pláne spracovala poslanecká komisia. Doplnenie nových projektov vrátane vinohradov potom schválili predošlí poslanci 6. júna 2013 a zaviazali primátora doplniť územný plán.

Za zaradenie zmeny využitia vinohradov na stavebné parcely vtedy hlasovala väčšina spoločného klubu SDKÚ a Mosta-Hídu, uznesenie podporil aj klub KDH, Smeru a časť nezaradených poslancov.

Za uznesenie k aktualizácii územného plánu hlasovali v roku 2013:

Poslanecký klub SDKÚ, Most-Híd: Černý (SDKÚ), Gašpierik (SDKÚ), Jenčík (SDKÚ), Krištofičová (SDKÚ), Kugler (SDKÚ), Ondrišová (SDKÚ), Reinerová (SDKÚ), Šovčík (SDKÚ), Uhler (SDKÚ), Zaťovič (SDKÚ), Jégh (Most-Híd), Nagyová-Džerengová (nám. primátora).

Poslanecký klub KDH: Fiala, Kimerlingová (1. nám. primátora), Lenč, Šindler, Tvrdá.

Poslanecký klub SaS-OKS: Osuský (SaS).

Poslanecký klub Smer: Borguľa, Drozd, Farkašovská, Hanulík, Havrilla, Panák.

Nezaradení poslanci: Augustinič, Greksa, Hečko, Hochschorner, Múransky.

Čo bude s vinohradmi ďalej?

Z výstavby vo vinohradoch sa môže stať aj téma župnej kampane, Ftáčnik, starosta Nového Mesta Rudolf Kusý, aj župan Pavol Frešo súperia o post predsedu kraja, Drotován chce byť zasa krajským poslancom.

Mestská časť Nové Mesto za bývalého starostu Richarda Frimmela nemala pôvodne k výstavbe výhrady, postoj radnice sa zmenil až za Kusého.

„Už v roku 2014 sme jasne povedali, že nesúhlasíme so zmenou funkčného využitia danej lokality (Frankovka, Rizling a Müller) z poľnohospodárskej pôdy na malopodlažnú bytovú výstavbu,“ odpovedá Kusý.

Zástupcovia z Nového Mesta minulý týždeň rokovali s magistrátom, ten ich pripomienky neakceptoval.

„Argumentovali aj tým, že premenu vinohradov na stavebné parcely odobril aj Obvodný úrad a úrady pod vedením pánov Ftáčnika (magistrát) a Freša (BSK). My ďalej trváme na tom, že vinohrady majú ostať vinohradmi. Preto budeme apelovať na mestských poslancov a ich kluby, aby rešpektovali stanovisko Nového Mesta a pomohli chrániť vinohrady,“ odkázal Kusý.

Primátor Nesrovnal o sebe tvrdí, že je ochrancom mestských vinohradov, no balík zmien, v ktorom sú aj tri pozemky z vinohradníckej oblasti, napriek tomu po zapracovaní pripomienok predloží na niektoré z najbližších zastupiteľstiev.

„Mesto má pod jeho (Nesrovnalovým) vedením dlhodobo záujem podporovať bratislavských vinohradníkov a zachovávať tradíciu bratislavských vinohradov. Ide však o rozhodnutie predchádzajúceho vedenia hlavného mesta, odporúčame sa preto obrátiť na bývalého primátora,“ odkázal tlačový odbor magistrátu.

Vinohrady napriek tomu ešte nie sú stratené. Nič, čo sa doteraz riešilo, ani stanoviská úradov nie sú záväzné a všetku moc zmeniť územný plán majú v rukách mestskí poslanci.

Problém je, že vinohrady sú v balíku zmien s množstvom iných, aj dobrých projektov (sú to napríklad aj zmeny zástavby na parky)  a bratislavskí poslanci tak budú musieť rozhodnúť, či problém odložia, odmietnu, alebo vinice obetujú.

Odborné stanovisko podľa hlavnej architektky mesta Ingrid Konrad jednoznačne hovorilo, že do balíka zmien vinohrady nepatria. „Projekty neboli presvedčivé. Napriek tomu to išlo ako jeden balík. Ide o vzácne plochy, ktoré si v iných mestách veľmi vážia a obhospodarujú ich.“

Vlani v októbri poslanci prijali uznesenie, ktorým chceli celý balík dať bokom a riešiť budúce zmeny už jednotlivo. Nesrovnal ho nepodpísal z dôvodu nevýhodnosti pre mesto. 

Jeden z pozemkov, na ktorých sa má stavať. Foto N – Peter Kováč

Rodinné domy vinárom nedovolili, bytovky áno

Ako sa vinohrady menili a postupne sa podľa vinohradníkov dostali k developerom?

Daniela Danihel Rážová z Bond reality hovorí, že vinohrady mali byť nedotknuteľné, no všetko závisí od magistrátu a toho, či zmenu niekto prelobuje. Rážová hovorí, že výstavba vo vinohradoch sa začala akútnym nedostatkom pozemkov, keď sa Koliba začala rozširovať do vinohradov, potom aj Rača a Krasňany.

„Začal prvý, pridal sa druhý a postupne z vinohradov ukrajujú. Môj odhad je, že časom sa všetko zastavia. Ľudia chcú pozemky logicky pospájať.“

Developer podľa nej nehľadí na ekonomiku, ak sa mu to oplatí, je to pre neho zaujímavé. „Záleží, ako si to preráta. Ak kúpi pozemok za nízku cenu, má čas si zmenu územného plánu vybavovať roky. Ľudia to majú radi, lebo sú tam výhľady.“

Miloš Maťúš je vinohradník z Rače a hovorí, že za totality ľudia zvykli len pestovať hrozno a od nich ich vykupovali vinárske závody alebo družstvo.

Časť bratislavských vinohradov na snímkoch Google Earth od roku 2002 do 2017

Cena bola vtedy po sedem, osem korún za kilogram. „Po revolúcii vinárske závody sprivatizovali a potom skrachovali. Veľké subjekty sa zlúčili do Zväzu výrobcov hrozna a vína. Dohodli sa na karteli.“ Cena hrozna išla dole, z osem korún na šesť, zo šesť na štyri.

Kartel podľa neho pokračoval až do roku 2005. Dotácie vtedy neboli, bol to zlom, keď ľudia začali predávať vinohrady.

„V Česku vinohradníkov podporovali, budovali vinohrady ešte pred vstupom do Únie. My sme mali v minulosti okolo 35-tisíc hektárov viníc, Česi okolo 18-tisíc. Po revolúcii sa to otočilo, Česi majú vyše 30-tisíc hektárov a my okolo 18-tisíc hektárov.“

Udržali sa tí, ktorí niekde vedeli hrozno predať alebo ho sami spracovali. Verili, že sa situácia zlepší. Vinohrady podľa Maťúša ubúdali „salámovou metódou“.

„Spravil sa územný plán, že vo vinici môžu byť rodinné domy, ale keď tam zavolal Račan, každý zamrzol na tom, že kanalizácia nebola prispôsobená na výstavbu, a nepohol s tým. S kanalizáciou sa nič neurobilo a pozrite, koľko bytoviek tam postavili.“

Viacerí vinohradníci preto podľa Maťúša rezignovali, pozemky predali a domy si postavili inde. „Každý z vinárskej rodiny mal viac vinohradov, ale neobrábali ich, lebo nebudú chodiť z Miloslavova, kde si postavili dom, a potom tam nosiť hrozno.“

Spomína, ako sa v roku 2011 okolo vinohradov začala motať developerská skupina Grunt.

„Najskôr robili sociálnu štúdiu, oslovili všetkých majiteľov pôdy, hlavne tých, ktorí bývali inde, či chcú predať vinohrady. Potom začali vykupovať pozemky a meniť ich na stavebné,“ hovorí Maťúš. Viac projektov však zamrzlo, čakajú na zmeny územného plánu, ktoré by povolili výstavbu.

Máte pripomienku alebo ste našli chybu? Prosíme, napíšte na pripomienky@dennikn.sk.

Developeri v Bratislave

Slovensko

Teraz najčítanejšie