Denník N

Bratislava o tri roky: Nová štvrť posunie centrum na východ a zamáva s dopravou (interaktívna mapa)

Do roku 2020 vyrastie v Bratislave nová mrakodrapová štvrť. Najvyššou budovou by mala byť 46-podlažná obytná veža na nábreží Dunaja, ktorú postavia pri rozšírení nákupného centra Eurovea.

Skúste sa dnes vydať na okružnú prechádzku od bratislavského nákupného centra Eurovea, k autobusovej stanici a potom naspäť k mostu Apollo a novým vežiakom Panorama City. Vidíte tu niekde nové centrum Bratislavy?

Dnes ešte zrejme nie, ale do troch rokov tam vznikne. Tam, kde dnes Bratislavčania prechádzajú okolo schátranej autobusovej stanice a zanedbaných pozemkov, vyrastú najvyššie budovy v meste. Tisícky kancelárií, bytov a obchodov, desaťtisíce ľudí, ktorí tu budú pracovať a žiť. Niečo o budúcom vzhľade novej štvrte napovedia už dokončené administratívne budovy Twin City obložené obkladom z červenej tehly, či vežiaky Panorama City, kde už bývajú prví nájomcovia.

Ale v roku 2020 bude toto miesto aj tak vyzerať inak. Denník N spolu s architektmi a urbanistami zhrnul, ako sa zmení širšie centrum Bratislavy po dokončení niekoľkých najväčších developerských projektov. Pozrite sa, ktoré to sú, a čo budú pre hlavné mesto znamenať.


Mapa developerských projektov
(po kliknutí na miesto na mape sa zobrazia vľavo hore detaily a možnosť otvoriť galériu vizualizácií a fotiek)

V spolupráci s: Peter Krajčovič – oldfactory.sk

Nové centrum Bratislavy
„V meste sa v súčasnosti dejú dva hlavné procesy, a oba do troch rokov zmenia tvár Bratislavy,“ hovorí architekt Juraj Benetin z architektonického štúdia Compass. „Prvým je rozširovanie starého centra na východ, a vznik nového centra Bratislavy, takzvaného downtownu. Ľudia to už začínajú registrovať, ale ešte sa o tom veľa nehovorí. Nejde pritom len o mrakodrapovú štvrť, to je iba časť. Nové centrum bude mať aj nábrežnú časť, a súčasťou toho bude aj Nové Lido v Petržalke.“

Druhým procesom je rozširovanie západného centra mesta pod hradným kopcom. To znamená rozšírenie River Parku pri nábreží Dunaja a výstavba projektu Zuckermandel. V budúcnosti však zrejme pribudnú ďalšie stavby pod Bratislavským hradom a v okolí časti mesta známej ako Vydrica.

Nateraz je oveľa významnejším posun nového centra hlavného mesta na východ, teda medzi autobusovú stanicu a Euroveu. „Je to úplne prirodzený proces, ktorý prišiel do Bratislavy oneskorene. Bývalá industriálna zóna sa transformuje na mestskú zónu, a hranica mesta, kde sa žije a pracuje, sa posúva,“ vysvetľuje Benetin.

Na týchto miestach je navrhnutá najvyššia intenzita zástavby na Slovensku. To znamená, že tu do pár rokov vyrastú najvyššie vežiaky na Slovensku. Medzi už stojacimi budovami VÚB banky a vyše 100-metrového vedľajšieho City Business Centra na jednom cípe, a dvojičkami Panorama City a Presscentra prestavaného na Tower 115, bude stáť hneď niekoľko nových vežiakov.

Oproti VÚB banke sa už stavia nová veža Twin City s dvadsiatimi štyrmi nadzemnými podlažiami. Hneď v susedstve pribudnú štyri vežiaky od architektky Zahi Hadid, ktoré v rámci projektu Sky Park postaví Penta. Najvyšší z nich bude mať až 116 metrov. Okrem toho postavia aj nový vežiak pri autobusovej stanici a obytná budova projektu Klingerka sa vyšplhá až po 36. poschodie.

Projekty HB Reavis okolo Mlynských Nív. Vežiaky Skypark od Penty nie sú nakreslené. Zdroj – HB Reavis

Vôbec najvyššou budovou na Slovensku bude 46-podlažný obytný mrakodrap, ktorý postaví J&T pri rozšírení Eurovey. Všetko toto má byť hotové ešte do roku 2020. Výhľadovo by sa centrum mohlo rozšíriť aj o výstavbu na druhej strane Dunaja, teda o Nové Lido.

Na spoločnom projekte developerov HB Reavis a J&T robia aj architekti z Benetinovho štúdia Compass. „Hlavnou pridanou hodnotou tohto nového centra by bolo, keby bolo centrom po oboch stranách Dunaja,“ vysvetľuje Benetin.

„Snažíme sa, aby urbanizmus do maximálnej miery komunikoval, a spojil mesto s Petržalkou. Považujeme to za historický dlh voči Petržalke, ktorá je stále akoby iným mestom. Tak to bolo historicky vždy, a ešte to podporila diaľnica. Celá Einsteinova ulica s obchvatom je obrovskou bariérou, ktorá oddeľuje sídlisko od zvyšku Bratislavy.“

Jediné miesto, kde sa to dá prekonať, je práve Nové Lido, lebo všetky ostatné územia popri Dunaji sú chránené. Či už ide o Pečniansky alebo Soví les. Aj keď developeri zatiaľ Nové Lido komunikujú cez maľované kresbičky domčekov so zeleným okolím, kde sa bicyklujú deti, v skutočnosti aj na tomto území takmer určite vyrastú vysoké vežiaky.

Naznačuje to návrh takzvanej výškovej zonácie Bratislavy, s ktorou prišiel bratislavský magistrát vlani na jeseň. Najvyššie budovy v meste majú stáť práve na hranici Nového Lida s bratislavským obchvatom a medzi autobusovou stanicou a Euroveou.

Mimochodom – podľa návrhu mestských úradníkov by nové vežiaky nemali mať viac ako 111 metrov. Developeri však zatiaľ vo svojich plánoch rátajú aj s oveľa vyššími budovami. Kým sa mestu výškovú reguláciu nepodarí zapracovať do bratislavského územného plánu, návrh je len nezáväzným materiálom. Mesto však hovorí, že s developermi o jeho rešpektovaní rokuje.
Nové verzus staré centrum
Aj keď väčšina projektov (Twin City, Stanica Nivy, Eurovea 2, čiastočne Sky Park) ráta najmä s kanceláriami a obchodmi, na pomerne malom území vzniknú aj stovky nových bytov. Rozšírenie Eurovey ráta s piatimi stovkami nových bytov, projekt Penty s názvom Sky park má mať až 800 bytov, v Klingerke ich má vzniknúť asi 400. Spolu s nedávno dokončenými vežami Panorama City je to približne 2300 bytov, a teda niekoľko tisíc nových obyvateľov na pomerne malom území. V ďalšej fáze navyše v blízkosti tejto lokality dôjde k revitalizácii areálu bývalej Cvernovky.

Juraj Benetin hovorí, že sa takejto masívnej výstavby práve v tejto lokalite báť netreba. „Bratislava má v porovnaní s metropolami riedku hustotu zástavby,“ vysvetľuje. „Viedeň je rovnako veľké územie, ale žije v ňom 1,7 milióna ľudí. V Bratislave dnes žije 600-tisíc ľudí. Ak si ľudia hovoria, že Bratislava je zabetónované mesto, tak v skutočnosti to tak ani náhodou nie je.“

Prirodzene, kvalita života na tomto území bude záležať na tom, ako sa s novými projektmi zladia verejné priestory, a najmä, ako sa magistrát postaví k riešeniu dopravy v novom centre. „No považujem za vyslovene zdravé, že sa táto transformácie deje. Výzva pre nové centrum je, aby vzniklo ako kvalitné, mestské, inkluzívne prostredie, kde budú žiť ľudia, vypestujú si k nemu vzťah ako k Starému mestu. Eurovea dokazuje, že najmä nábrežie sa takýmto priestorom stať môže.“

foto N – Tomáš Benedikovič

Architekt a urbanista Peter Žalman, autor Urbanistického atlasu Bratislavy, hovorí, že i keď je výstavba v Bratislave živelná, mesto je živý organizmus a z dlhodobého hľadiska sa vlastne dokáže samoregulovať. „To je aj jediná záchrana Bratislavy, lebo proces jej zástavby je absolútne neregulovaný, mesto nemá pripravenú koncepciu čo teraz, čo o tri roky a čo o päť rokov.“

Otázne je, čo vlastne vznik nového centra Bratislavy na východnej strane urobí s centrom starým. „Logicky bude v prvej etape chátrať,“ očakáva Žalman. „Veď čo sa stane s Tescom na Kamennom námestí, keď vyrastie nové nákupné megacentrum s nálepkou autobusovej stanice na okraji nového centra? Ale neskôr si aj staré centrum samo nájde svoju cestu. Ak mu pomôžeme, rýchlymi krokmi vedenia mesta sa celý tento proces dá zvládnuť.“

Podľa urbanistu je všetko zlé aj na niečo dobré. „Nastane čas radikálne zmeniť dopravu v starom centre, dostať preč autá z chodníkov, revitalizovať verejné priestory. Bratislava má šancu upratať si centrálne územie, rozšíriť centrum s prevahou pešieho pohybu až po Dostojevského rad a Šancovú ulicu. No netreba sa len pasívne pozerať, ale okamžite začať spracovávať skice a varianty, ako by toto územie ako celok aj s detailami malo vyzerať.“

Juraj Benetin dodáva, že pre vedenie bratislavského magistrátu by malo byť výzvou aj pokračovať s oživením nábrežia Dunaja. „Dnes sú to oddelené ostrovy, ktoré spolu nekomunikujú, tak ako celá Bratislava. Mesto je taká sústava dedín, neprepojených identít. Nábrežný okruh od mostu Lafranconi po most Apollo by mal byť témou bratislavských urbanistov.“
Čo bude s dopravou
Tisícky kancelárií a bytov v novom centre Bratislavy stavajú mesto pred ďalšiu výzvu: čo s dopravou? Architekti kritizujú fakt, že mesto stále rozmýšľa len nad parkovacími miestami. Norma, aby ku každému novému bytu musel developer postaviť jedno či dve parkovacie miesta, je v mrakodrapovej štvrti nezmyselná. Aj keď budú mať autá v podzemných garážach kde zaparkovať, stále budú mať problém sa do takto husto zastavaného územia vôbec dostať.

„Neexistuje taký scenár, ktorý by nové centrum obhospodáril s individuálnou automobilovou dopravou,“ rozpráva Juraj Benetin. „Ako príklad, známa Fosterova uhorka v centre Londýna má len šestnásť parkovacích miest. Všetci tam majú prísť metrom. Keby sme robili podobnú výškovú  budovu v Bratislave, museli by sme tam podľa normy spraviť 3-tisíc parkovacích miest.“

S tým súhlasí aj bývalá hlavná dopravná  inžinierka Bratislavy Tatiana Kratochvílová. „Mesto aj v zónach, kde to nie je únosné, požaduje, aby sa budovalo veľké množstvo parkovacích miest. Nedochádza tak k regulácii automobilovej dopravy. A aj keď sa parkovacie kapacity vybudujú, sprievodným javom ožívania budov je parkovanie na chodníkoch. Dôvodom je nezavedená parkovacia politika.“

Urbanista Peter Žalman hovorí, že dobudovanie nového centra výrazne zaťaží dopravu v meste. Dôvodom je aj to, že Bratislave, na rozdiel napríklad od porovnateľne veľkého Brna, chýba hlavný cestný okruh. „Hlavný dopravný prieťah cez dva mosty ponad Dunaj nebude stačiť, lebo nestačí ani dnes. Bratislave chýba severná časť okruhu na trase ulíc Bajkalská, Pionierska, Jaskov rad a Pražská. Neexistujúci základný dopravný okruh a stavanie nového centra povedie jasne ku kolapsu dopravy v centre mesta.“

Podľa Žalmana sú budúcnosťou Bratislavy koľajnice. Ako hovorí, očakáva postavenie novej električkovej trate na Landererovej ulici smerom na Košickú, teda popri novej budove SND a vežiakov Panorama City. J&T, ktoré stojí nielen za vežiakmi Panorama City, ale aj Klingerkou či rozšírením Eurovey, na ňu sľúbilo prispieť, momentálne sa rozhoduje, či tento developer dostane od vlády spoločne s HB Reavis štatút významnej investície. O jej skutočnej trase sa doteraz nerozhodlo.

Bratislava potrebuje dotiahnuť aj železničné koľaje na Filiálku v blízkosti Račianskeho mýta a postaviť tam novú železničnú stanicu, ktorá by bola najmä pre ľudí z okolia hlavného mesta. Spoliehať sa na hlavnú stanicu považuje urbanista za zbytočné. „Rekonštruovať starú hlavnú stanicu je márna snaha, pre jej excentrickú polohu, aj preto, že mesto a jeho centrum smeruje na východ,“ vysvetľuje Žalman.

Chytľavé nápady, ako bol ten s lanovkou do Petržalky od developera HB Reavis, považuje Žalman za zaujímavé, ale nekoncepčné. „Dnes koncepciu určujú nervózni developeri, pretože mesto nerobí nič. Mesto je živel, ak nie je regulované, ide všetko samospádom, alebo pravidlá určuje ten, kto má prostriedky.“

Jakub Gossányi je riaditeľom developmentu v HB Reavis a hovorí, že ich klienti, ktorí si od nich prenajímajú priestory, by stále najradšej chodili do práce autom. „Zákazník chce parkovať, aj nemať zápchy, teda aby v lokalite nebolo veľa áut. Keď urobíte veľa parkovacích miest, zároveň tým prilákate dopravu. Preto to treba vyvažovať. Normu na parkovacie miesta od mesta treba splniť vždy, ale my narážame aj na to, že ľudia sú stále zvyknutí, že ako benefit dostanú od firmy auto a môžu s ním parkovať v garáži pod svojou kanceláriou. Preto sa snažíme našim nájomcom ukázať, že na dopravu sa dá pozerať aj inak. Tento rok v Twin City pre našich klientov spúšťame pilotný bikesharingový projekt, potom by sme ho radi rozšírili.“

Keď príde na dopravu, je Tatiana Kratochvílová k magistrátu kritická. Nové centrum musí byť podľa nej obsluhované hlavne hromadnou dopravou. „Súčasťou riešenia dopravy môže byť vybudovanie novej električkovej trate, mali by tu byť linky mestskej dopravy s vyhradenými bus pruhmi. Len tak sa stane hromadná doprava atraktívnou. Riešenie verejnej dopravy nemôže ostať izolované v tomto priestore, úlohou mesta je zabezpečenie kontinuity vedenia liniek aj za hranicou novej štvrte. Nemalo by sa zabúdať na dostatočne široké chodníky a cyklotrasy. Dopravný priestor musí byť bezpečný pre všetkých.“

Staré trolejbusy. foto N – Tomáš Benedikovič

Okrem toho by sa mesto malo zamerať aj na propagáciu električiek a autobusov. „Cestovanie verejnou dopravou je pre mnohých Bratislavčanov nepredstaviteľné. Ešte chvíľu potrvá, kým auto v myslení ľudí, ako dôkaz úspechu, stratí svoju hodnotu. Mestská hromadná doprava a bicykel majú byť nosnou časťou dopravy, nie alternatívou. Ale tak to musí vnímať aj mesto a takéto riešenie dopravy pre ľudí by malo presadzovať,“ vraví Kratochvílová. 
Megalomanské solitéry a menšie projekty
V širšom centre Bratislavy sa nestavia len na mieste budúcej mrakodrapovej štvrte. Developeri si všímajú aj iné zanedbané lokality či rýchlo sa rozvíjajúce časti mesta, a občas uletia aj na naozaj bizarných miestach. V najbližších mesiacoch bude dokončených niekoľko bytových domov v okolí Račianskeho mýta a nadväzujúcej Račianskej ulice, veľké bytové domy sa stavajú, alebo budú stavať aj na začiatku Petržalky.

Najmä na Račianskej ulici, kde Penta dokončuje svoj projekt Pri mýte a luxemburský Lucron tu spustil výstavbu bytového komplexu Urban residence, sa novým stavbám darí oživiť spustnuté priestory v blízkosti centra. Ak sa pozrieme na túto lokalitu širšie, tak v okolí Račianskeho mýta vznikne do pár rokov niekoľko stoviek bytov. Developeri stavajú aj komplexy Blumentál a Stein, na byty sa má premeniť aj kontroverzná veža Proxenta Tower priamo na Račianskom mýte.

To je minimálne 1200 nových bytov. Ak k tomu pripočítame ďalších 250 bytov v neďalekom, a opäť kontroverznom projekte Premiere na Šancovej ulici, ktorý až neuveriteľným spôsobom nerešpektuje výšku okolitej zástavby, vyjde nám, že pôjde o územie, ktoré sa výrazne zahustí ľuďmi, aj dopravou.

„Dominanty v mestskom priestore musia mať dominantnú kvalitu. Na veci, ktoré sú vidieť, či tie, ktoré sú v dotyku s cennými stavbami, sú vyššie nároky. A podľa mňa je to normálne. Je pravda, že niektoré projekty robili ľudia, ktorí sú zvyknutí na iný spôsob práce,“ diplomaticky komentuje vzhľad niektorých sporných stavieb architekt Juraj Benetin.

Až 23-podlažný dom Premiere na Šancovej či nepekná Proxenta Tower na Račianskom mýte sú spiacimi projektami z dávnejších rokov, ktoré ožili teraz, v čase veľkého záujmu o nové byty. A developeri sa ich rozhodli postaviť podľa pôvodných plánov bez rešpektu k okoliu.

Vysoký obytný dom Premiere spája s ďalšími kontroverznými projektmi – napríklad plánovaným komplexom Fénix oproti Zváračskému ústavu, za ktorým stojí Juraj Široký, či Green Parkom Ivana Kmotríka na začiatku Petržalky – snaha nafúknuť stavby do čo najväčších rozmerov. Neraz pritom obchádzajú územný plán a na miestach, kde sa rátalo s občianskym využitím nových stavieb, budujú bytovky len vďaka tomu, že ľuďom namiesto bytov predávajú takzvané apartmány. Teda nebytové priestory, na ktoré platia voľnejšie normy ako na klasické byty.

Tak napríklad: architekti pracujúci pre Ivana Kmotríka nakreslili v plánovanej dvanásťpodlažnej bytovke Vajnorská 175, ktorá vyrastie namiesto priemyselnej haly, 318 apartmánov, a len 130 klasických bytov. V ďalšom Kmotríkovom chystanom projekte, Green Park pri Sade Janka Kráľa, bude tento pomer päťdesiat na päťdesiat. V Širokého Fénixe má byť päťdesiat bytov, no apartmánov dvakrát toľko a 23-podlažný dom Premiere na Šancovej ráta s 90 bytmi a 170 apartmánmi.

Developeri v Bratislave

Slovensko

Teraz najčítanejšie