Ako sa Slovensko nestará o svoj majetok a ako to robia inde

Veronika Prachárová je výskumníčka Inštitútu SGI
Juraj Kačur je junior výskumník Inštitútu SGI

Podľa nedávnych zistení výskumu Inštitútu SGI sa dá identifikovať hneď niekoľko výrazných nedostatkov správy štátnych nehnuteľností na Slovensku. Značným problémom je nielen jej výrazná rozdrobenosť, ale často aj slabé využívanie existujúcich kapacít budov a vynakladanie finančných prostriedkov na predražené služby. Všetko to pritom súvisí aj so značnými rezervami v zbere, spracovávaní a zverejňovaní dát.

Na základe uvedeného nemožno povedať, že by sa správa nehnuteľností na Slovensku vyznačovala napĺňaním princípov hodnoty za peniaze. Ponúkame preto niekoľko príkladov dobrej praxe zo zahraničia, ktoré by mohli pomôcť k vyššej kvalite riadenia štátu v tejto oblasti.

Rozdrobenosť ako zdroj problémov?

Snaha o zavedenie centralizovaného systému správy nehnuteľného majetku SR, napríklad v podobe jednej agentúry, v minulosti pravidelne narážala na odpor zo strany jednotlivých ministerstiev. K výrazným zmenám malo dôjsť po prijatí novely zákona o správe majetku štátu z roku 2014. Lenže napriek tomu, že táto novela v praxi umožnila centralizáciu správy nehnuteľného majetku štátu aspoň v rámci jednotlivých rezortov, stále sa o nehnuteľnosti stará veľké množstvo subjektov.

Slovensko tak v súčasnosti nielenže nemá jedného správcu štátnych nehnuteľností, ale ich správa nie je jednotná ani v rámci ministerstiev. Navyše chýba akákoľvek jednotná stratégia postupov pri správe, čo často vedie k neefektívnemu a nesystematickému nakladaniu s majetkom. Súčasný stav zároveň umožňuje existenciu netransparentného prostredia, v ktorom dochádza k podpisovaniu nevýhodných zmlúv o prenájme ďalších priestorov (ako napríklad nevyužívanej štvorpodlažnej haly v Liptovskom Mikuláši za 89-tisíc eur mesačne).

V tomto smere môže byť vzorom holandská vláda, ktorá v roku 2014 zriadila ústredný orgán pre správu štátnych nehnuteľností podliehajúci tamojšiemu ministerstvu vnútra. K istej miere centralizácie sa uchýlila aj vláda Veľkej Británie, ktorá v roku 2010 zriadila UK Government Property Unit (GUP), či Česká republika, kde sa postupne posilňuje úloha Úradu pre zastupovanie štátu v majetkových veciach (ÚZSVM).

Jednotným vedením k efektívnejšej správe?

Jednotné riadenie logicky uľahčuje sledovanie plošnej stratégie, a to napríklad aj v oblasti efektívnosti využívania kancelárskych priestorov. V hlavných budovách nami skúmaných ministerstiev sa priemerná čistá kancelárska plocha na jedného zamestnanca pohybuje na úrovni 20 m2. Optimálne by pritom mala jednému zamestnancovi prislúchať plocha s rozmerov 10 m2 až 15 m2. Čo je však horšie, o tejto situácii sa vie minimálne od roku 2007, keď ministerstvo financií zistilo v dotknutých rezortoch približne rovnaké hodnoty.

Zatiaľ čo sa Slovensko za desať rokov z hľadiska efektívnosti využitia priestorov podľa našich zistení ďaleko neposunulo, od vzniku spomínaných orgánov v Holandsku či Británii dochádza k výrazným zmenám. Holandský úrad je na dobrej ceste zbaviť sa do roku 2022 7,5 percenta nadbytočných kancelárskych plôch. Ešte rozsiahlejšie zmeny sa v ostatnom čase dejú v Británii, kde GUP dokázala za štyri roky uvoľniť nadbytočné priestory predstavujúce asi 17 percent celkovej plochy spravovaných nehnuteľností (94 percent z toho boli kancelárske priestory). Ich odpredajom pritom získali do štátnej kasy dve miliardy libier a ročné prevádzkové náklady na nehnuteľnosti sa znížili o 775 miliónov libier. Len pre zaujímavosť, GUP znížilo priemernú kancelársku plochu na štátneho zamestnanca z vyše 13 m2 na úroveň 10,4 m2 v roku 2014, s cieľom ďalej ju znížiť do roku 2018 na osem metrov štvorcových.

Treba zvýrazniť, že centralizácia môže prispieť aj k výhodnejšiemu predaju nehnuteľností štátu. Ak totiž jednotlivé ministerstvá či štátne inštitúcie spravujú svoje nehnuteľnosti samy, často sa stáva, že ich predávajú nevýhodne, prípadne svoje budovy nechajú chátrať.

V Česku napríklad spomínaný ÚZSVM aj vďaka svojmu profesionálnemu hospodáreniu a odpredaju štátnych budov za 15 rokov svojej existencie krajine priniesol do štátneho rozpočtu takmer 16 miliárd českých korún (582 miliónov eur). Navyše, vďaka úspešnému zastupovaniu štátu v niekoľkých desaťtisícoch súdnych sporov obhájil niekoľko stoviek miliárd korún. Nie je potom prekvapujúce, že sa minulý rok pre ministerstvá, ale aj ďalšie štátne inštitúcie prostredníctvom novely zákona o majetku zaviedla povinnosť prevádzať svoje prebytočné budovy a pozemky práve pod spomínaný ÚZSVM. Ten má rozhodovať o tom, či sa nehnuteľnosť predá, alebo sa využije iným spôsobom.

Viac ohľadu na životné prostredie

Okrem možnej úspory pri lepšom využití kapacít a predaji nehnuteľností sa dá ušetriť aj pri samotnej správe a údržbe nehnuteľností. Plytvanie peniazmi pritom na Slovensku nesúvisí len s nešetrným usporiadaním pracovného priestoru, ale aj s veľkými energetickými stratami zapríčinenými zlým technickým stavom rozvodov energií či nezateplenou fasádou so starými oknami.

Aj keď vezmeme do úvahy, že štát každoročne vypracováva plán obnovy vybraných budov, vďaka ktorému sa vyčleňujú prostriedky na opravy havarijného stavu či zatepľovanie, v ambicióznosti pri energetickej hospodárnosti nám môže byť vzorom opäť holandská vláda. Tá si určila, že od roku 2019 musia byť všetky nové budovy, do ktorých sa presunú jej orgány, energeticky neutrálne. Zároveň má v pláne, aby už existujúcich 18 vládnych budov v centre Haagu využívalo od roku 2020 výlučne obnoviteľné zdroje energie. Využívané moderné technológie v podobe senzorov sledujúcich obsadenosť priestorov zamestnancami v reálnom čase zároveň dokážu do budúcna prispieť k zníženiu spotreby energie na vykurovanie či chladenie, keďže umožňujú lepšie cieliť termoreguláciu.

Dáta, dáta, dáta

Ako sme načrtli, existuje viac spôsobov, ako zlepšiť správu štátneho majetku na Slovensku. Pred nastavením jasných cieľov a zavedením zmien však treba presne poznať situáciu – koľkými a akými nehnuteľnosťami disponujeme a čo z nich sa nám reálne oplatí držať. Základnú úlohu preto hrá zber informácií o nehnuteľnostiach a ich využívaní.

Ako sme však počas nášho výskumu zistili, slovenská Centrálna evidencia majetku (CEM) nielenže neeviduje všetky štátne nehnuteľnosti, ale zároveň sa z nej nedajú zistiť potrebné ukazovatele vyťaženosti a hospodárnosti ako napríklad to, koľko zamestnancov v štátnych nehnuteľnostiach pracuje, koľko kancelárskej plochy pripadá na jedného zamestnanca, či to, aké sú náklady na energie alebo stráženie objektov. Týmito informáciami môžu v súčasnosti disponovať len jednotliví správcovia a je otázne, do akej miery ich vôbec sami systematicky zbierajú a vyhodnocujú.

Omnoho ďalej je v tomto smere Holandsko, ktoré sa rozhodlo zaviesť do správy svojich nehnuteľností business intelligence. Dalo si vypracovať modernú informačnú databázu na platforme Oracle, ktorá zbiera a zobrazuje dáta o charakteristikách budov, ich technickom stave či spotrebe energií. Štátne orgány ako aj samosprávy tak disponujú kvalitným prehľadom o nehnuteľnostiach, vďaka ktorému môžu robiť lepšie informované rozhodnutia napríklad vo veci využívania priestorov alebo prenájmu. Systém im má okrem iného umožňovať vyhodnotiť scenáre dosahu predaja budov na vyťaženosť iných nehnuteľností.

V ideálnom prípade by slovenská verejnosť podľa vzoru Británie mohla dostávať každoročné správy pôsobiace ako audit štátnych nehnuteľností, s detailnými informáciami o trendoch, nákladoch, cieľoch a výzvach v tejto oblasti.

Domáca úloha

Uvedená prax zo zahraničia je ilustratívna a pri hlbšej diskusii o nej treba brať do úvahy limity jej možného aplikovania v slovenských podmienkach. Inými slovami, treba zohľadniť legislatívnu, organizačnú a finančnú náročnosť, ako aj prínosy jej zavedenia. Verejnosť má však v tomto smere, vzhľadom na nedostatočnú dostupnosť relevantných dát, zviazané ruky.

V tejto oblasti musia teda zohrať proaktívnu úlohu predovšetkým štátne inštitúcie, ktoré ako jediné majú možnosť dať dokopy všetky potrebné informácie a pristúpiť k ich komplexnému zhodnoteniu a vytvoreniu jasnej stratégie. Pre politikov a úradníkov, ktorí sa zaujímajú o hospodárne a efektívne riadenie štátu, predstavuje táto oblasť dôležitú výzvu.