Staviame v Kocúrkove (Výber stavebnej firmy)

Naposledy sme si povedali niečo o tom, že vybavenie stavebného povolenia nebolo tak jednoduché ako som očakával. A potom to bolo ešte ťažšie ako som si myslel po tom, ako som si trochu zreálnil očakávania. Takže som využil služby šikovného stavebného dozora (ktorého som medzitým našiel) a hor sa do zháňania dobrej a lacnej stavebnej firmy. Haha, už teraz to znie vtipne že?

Keďže stavebné povolenie sa už vybavovalo „samo“, nastal čas vybrať dodávateľa stavby. Snažil som sa k tomu pristupovať „od podlahy“ a kým som začal podrobnejšie pozerať firmy, vyberal som stavebný dozor. Tušili by ste, že je to ťažšie ako zohnať stavebnú firmu? S jedným som bol dohodnutý, ale musel ma zrušiť, lebo nečakane zaskakoval za kolegu ktorý ochorel. Ďalší mi prisľúbili spoluprácu a potom sa už neozvali. Keď som im volal opäť, veľmi sa ospravedlňovali, s tým, že za pár dní pošlú svoju ponuku. Odvtedy som o nich nepočul. Ďalšiemu to bolo ďaleko. Ešte že som získal predsa len dobrého dozora (aspoň zatiaľ sa tak javí), mal som možno trochu aj šťastie.

Následne som mailom oslovil asi tak 30 firiem (vrátane stavebnej firmy, ktorá patrila pod producenta nášho projektu) s cieľom urobiť všetko preto, aby cena klesla. Zadať zákazku firme, aby urobila dom na kľúč je totiž to najľahšie. A najdrahšie. Ak chcete cenu stlačiť, je potrebné projekt rozdeliť na viac častí a nechať firmy medzi sebou súťažiť. Viete si ale predstaviť, aké je to rokovať s piatimi firmami naraz, pričom väčšina z nich sa tvári, že s cenou sa nedá nič robiť. Keďže náš dom by mal mať zhruba 135m2, začalo sa hovoriť aj o „tisícke za meter“, ak to má byť teda urobené „dobre“. Takže sme sa dostali od päťcifernej ceny „na kľúč“ (to uvádzali v projekte) cez 120 000 s DPH až na dákych 135 000 Eur. Ešte a dozor sa na mňa pozeral, že čo akože vymýšľam. Začínal som mať pocit, že nad tým dáko začínam strácať kontrolu. Ono to nie je sranda, keď raz počítate s 98 000 EUR s DPH plus kuchyňa a zrazu ste o tretinu vyššie a všetci sa tvária že to je normálne.

Rozhodol som sa nestrácať hlavu a pred zimou obstarať aspoň hrubú stavbu. Tu sa našťastie podarilo vybaviť aspoň 10% zľavu a dostať sa niekam na 48 000 s DPH. Začalo to vyzerať tak, že by sme mohli celý dom urobiť zhruba za 100 000 plus dáke drobné a optimizmus sa mi pomaly vracal späť.

Zatiaľ čo sme operatívne neustále dopĺňali podklady k stavebnému povoleniu (napríklad človek od Inžinieringu sa nezhodol so Stavebným úradom, ako majú vyzerať technické výkresy, prípadne sme zistili, že nejaké stanovisko nemôžeme dostať, lebo nám chýba ešte dáky zákres), podujali sme sa na ďalšie kolo obstarávania stavby. Dozor bol totiž toho názoru, že ten kto robí hrubú stavbu, mal by robiť aj holodom, aby sa firmy na seba navzájom nevyhovárali. To už bola trošku väčšia položka a keďže sa mala postaviť aj garáž a zakopať žumpa, vyzeralo to na to, že to už obstaráme rovno celé. A začal sa boj o rozpočet a to ešte bola sranda.

Prvotným cieľom bolo postaviť dom na kľúč za päťcifernú sumu tak, aby to nebolo cestou lacných materiálov. Nijaký kompromis ohľadne kvality sa nemal konať, ale podľa viacerých indícií som cítil, že v sume 120 000 je ešte aj nejaká tá vata. Väčšinou keď dáte stavať dom jednej firme na kľúč, tá si rovno prihodí 10 – 15% za „zorganizovanie a zastrešenie“. Takto vám to samozrejme nekomunikujú, komunikujú vám, že inak sa to nedá a ostatní vám to postavia tiež za toľko. Riešením bolo teda urobiť výberové konanie a to nie na celý dom, ale na jednotlivé etapy. Hrubá stavba, holodom, dokončenie.

Keďže som už vedel, že okrem domu sa ešte bude platiť aj za garáž, prípojky, žumpu a podobne, mal som obrovskú motiváciu dostať celý dom pod 100 000 s DPH, aby sme potom dokopy nevyrástli nad 120 – 130 000 s DPH. Hrubá stavba mala byť ideálne pod 50 000 s DPH, hlavne ak to bude ešte bez okien a dverí. Mal som tri ponuky, 50 700, 52 500, 54 500. Prostredná ponuka bola bystrická firma, ktorá mala skúsenosti so stavbou projektov od nášho dodávateľa. Preto som im naznačil, že ak vedia ešte niečo urobiť s cenou, mohli by sme sa dohodnúť.

Po upravení a vyškrtaní zbytočného luxusu (napr. keramicky strop, ktorý môže byť pokojne aj z betónu, pretože je aj tak zaliaty) išla suma na 48 000 s DPH, pričom pri okamžitom hradení faktúr a preddavkových faktúrach sme vedeli ísť aj na 44 000. Na takú dohodu som si dal pivo. Bol november a do začiatku stavby sme ešte mali čas pár mesiacov.

Dozor navrhol, že by možno bolo lepšie, keby tá firma, ktorá bude robiť hrubú stavbu, bude robiť rovno aj holodom. Povzbudený vyjednanou cenou na hrubej stavbe som sa pustil do vyjednávania o všetkých ostatných položkách, teda nie len holodom, ale aj garáž, žumpa a prípojky.

Indikatívnu cenu garáže od konkurencie sme mali 10 – 12 000 s DPH, „naša“ firma mám nahodila 21 000 s DPH, skoro mi zabehlo. Konkurencia nám ponúkala 30m3 žumpu na kľúč za 4 500 s DPH, „naša“ firma pýtala 10 200 s DPH. A za elektrickú a vodnú prípojku (siete boli hneď pri pozemku) sme mali zaplatiť 6 800 s DPH. Bol február a to sme boli ešte v tom, že za pár týždňov máme povolenie a môžeme budovať. Situácia sa zamotávala. „Našim“ dodávateľom som naznačil, že by som očakával nejakú zľavu. Možno aj desiatky percent. Viete si predstaviť ako sa tvárili. No ale ja som sa musel tváriť nekompromisne lebo mi začal padať môj plán postavenia komplet domu za 120 – 130 000 s DPH „ze vším všudy“ vrátane garáže. Postupne sme zisťovali, že garáž sa nám na pozemok vedľa domu nezmestí (lebo podľa katastrálnej mapy bol pozemok v skutočnosti užší a dlhší, susedia majú ploty bližšie k sebe, ale posledný meter šírky „nášho“ pozemku už vlastne nie je náš. Tak sme sa vykašľali na garáž, ale očakávané pásmo nákladov sme dali na 110 – 120 000 EUR. Kde sme stáli v polovici februára? 121 000 EUR s DPH bez okien a bez interiéru ale so žumpou a prípojkami. Boháča.

Rokovania za rokovaniami, hádky, prepočty (som sa dačo naučil o materiáloch a stavebníctve), nervy, vyhrážky. Uisťovanie, sľubovanie, výhovorky, úsmevy. Začiatkom marca sme boli na 112 300 EUR s DPH. To ešte stále nezahrňovalo interiér ani okná a vlastne ani kúrenie, lebo to sme si riešili my po vlastnej osi. Okrem toho Dozor upozorňoval, že nesedia prepočty na prípojkách a že na 30m3 žumpu nám nacenili výkop 80m3 zeminy (to ma ešte v budúcnosti budú stavbári presviedčať, že to bolo adekvátne). Za prípojky a žumpu sme sa zo 17 000 s DPH dostali na necelých 13 000 s DPH a to už sa tvárili, že budú hladovať.

Už som na to nemal nervy, ale neustále som si pripomínal, že koľko musím chodiť do roboty, aby som zarobil 1 000 EUR a že nemôže niekoľkomesačný plat pustiť hore komínom. Nakoniec sme sa dostali na 102 000 s DPH a začínalo to dávať zmysel. Len mňa bolel žalúdok a žena zvažovala, či nám to stojí za to. Bol apríl, vybojovali sme normálnu cenu za dom, stavebné ale bolo v nedohľadne a okrem toho sme boli v 8. mesiaci očakávania potomka.

Stále sme nemali zmluvu. Text zmluvy od stavbárov sa Dozorovi zdal vágny, hlavne niektoré zodpovednosti staviteľa. Dozorov návrh sa staviteľovi zdal ako buzerácia. Super, nové kolo rokovaní sa mohlo začať. Nakoniec sme dali dokopy kompromis aj so sankciami za meškanie. Harmonogram rátal so začiatkom v máji a hotovým holodomom pred Vianocami. Písanie zmluvy sa nerodilo ľahko, staviteľ si dával niekoľko týždňov na čas. Rozumiete, všetko bolo dohodnuté a neboli schopní zmluvu dať dokopy na podpis. Ešte koncom marca sa stále prekladal termín podpisu, začiatkom apríla som dal ultimátum, že pokiaľ nebude zmluva do týždňa, všetko ruším a dávam Dozorovi robiť výberové konanie, do ktorého nebudem zasahovať a bude rozhodovať len cena a kvalita. Za pár dní bolo hotovo, nachystané a podpísané.

A čo najbližšie? Bude sa kopať a betónovať! Veci pôjdu najskôr ako po masle, potom zistíme, že aká sranda dať dokopy podklady na čerpanie hypotéky a potom… no veď sa dočítate :)