K pozemkom sa dostanete až za päť rokov

Pozemkové úpravy menia priestorové usporiadanie pozemkov a teda aj štruktúru užívacích pomerov. Pôvodné znenie zákona neriešilo nájomné vzťahy a kým sa nezačali vykonávať pozemkové úpravy vo väčšom rozsahu a od roku 2004 sa jednoznačne hovorilo o ukončení nájomných vzťahov a preto sa pozemkové úpravy sa stali tŕňom v oku veľkých užívateľov pôdy, lebo prichádzali o značné výmery, ktoré mali prenajaté od vlastníkov. Možno to je aj jeden z dôvodov, že žiadne komplexné pozemkové úpravy neboli zadané viac ako 7 rokov, hoci zákon č.330/1991 Z.z. sa medzitým niekoľkokrát menil. A menil sa hlavne v neprospech vlastníkov voči užívateľom pôdy. Umožňuje však nové usporiadanie pozemkov užívacích pomerov a prístup k pôde pre samotných vlastníkov alebo nových užívateľov? Zdá sa, že tomu tak nie je.

História ustanovenia §14 ods. 8 zákona č.330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách začína v roku 2004 s relatívne jednoduchým textom „Dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav alebo neskorším dňom uvedeným v rozhodnutí zanikajú nájomné vzťahy k pôvodným nehnuteľnostiam“. Vo veľmi krátkej dobe sa mení systém podpory poľnohospodárstva v súvislosti s priamymi platbami a zavádza sa nový systém jednotných platieb na farmu a rušením zviazanosti podpory s poľnohospodárskou výrobou. V tomto bode ešte nie sú jasné dôsledky, ale oddelenie podpory od výroby, znamená, že využitie priamej a nárokovateľnej podpory na plochu sa stáva výhodným biznisom a pozemkové úpravy začínajú byť zbytočné. Podstatná zmena v zákone nastala až v roku 2013, kedy je jasné, že užívatelia pôdy strácajú po vykonaní pozemkových úprav zhruba okolo 20% výmery, nehľadiac na zníženie možností manipulácie s tzv. disponzibilnou výmerou získanou od pozemkového fondu. V projekte pozemkových úprav dochádza k tomu, že nepoľnohospodárske a nelesné pozemky spravidla prechádzajú do vlastníctva obce alebo štátu a vlastníkom sa vyčleňuje len „čistá“ poľnohospodárska pôda, ktorá je jednoznačne identifikovateľná na kultúrne diely.

V súčasnej dobe sa v predmetnom ustanovení zákona uvádza nasledovné: „Dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav alebo neskorším dňom uvedeným v tomto rozhodnutí zanikajú nájomné vzťahy k pôvodným nehnuteľnostiam a registrácia vinohradov podľa osobitného predpisu. Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy o nájme pôvodných nehnuteľností, má právo na uzavretie zmluvy o nájme nových pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku za podmienok, ktoré sú dohodnuté pri nájme pôvodných nehnuteľností, a to na výmeru nových pozemkov zodpovedajúcu výmere pôvodných prenajatých nehnuteľností, upravenú podľa § 13 ods. 1.“. Inými slovami to znamená, že nájomná zmluva nezaniká, mení sa len jej predmet a zachováva sa výmera, ktorá bola pred pozemkovými úpravami prenajatá.

Pretože vláda sa rozhodla podporiť mladých sa začínajúcich poľnohospodárov, rozhodla sa dať do zákona niektoré výnimky, kedy sa prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy neuplatňuje, teda ods. 9: „Právo na uzavretie zmluvy o nájme pozemkov podľa odseku 8 nevzniká k pozemkom, o nájom ktorých prejaví záujem, okrem doterajšieho nájomcu, aj mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorý sa na pozemkoch zmluvne zaviaže vykonávať špeciálnu rastlinnú výrobu alebo živočíšnu výrobu v rozsahu podľa osobitného predpisu, a preukáže, že už má vo vlastníctve alebo nájme od iných vlastníkov poľnohospodárske pozemky. Slovenský pozemkový fond prednostne prenajme mladému poľnohospodárovi alebo poľnohospodárovi spĺňajúcemu podmienky malého podniku alebo mikropodniku prenajať pozemky vhodné na vykonávanie špeciálnej rastlinnej výroby alebo živočíšnej výroby v rozsahu podľa osobitného predpisu do výmery ním vlastnených alebo prenajatých pozemkov, najviac však do výmery 28 ha“.

Z uvedeného ustanovenia zákona je teda možné vyvodiť záver, že v spojitosti so schválením vykonania projektu pozemkových úprav, prednostné práva na uzatvorenie nájomnej zmluvy pôvodnému prenajímateľovi nevzniká výlučne v dvoch prípadoch, a síce že o nájom prejaví záujem mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorý navyše musí spĺňať osobitné podmienky uvedené vyššie. Striktným výkladom zákona je teda možné dospieť k záveru, že zákon ani len nepočíta s možnosťou, že by takéto „novonadobudnuté pozemky“ mal záujem obhospodarovať prenajímateľ samostatne alebo prostredníctvom právnickej osoby, v ktorej má majetkovú účasť, čo však umožňuje zákon č.504/2003 Z.z. K takémuto záveru dospelo aj ministerstvo, ktoré v roku 2014 vydalo usmernenie, ktoré jednoznačne hovorí o tom, že ak po ukončení projektu pozemkových úprav vlastník nechce uzavrieť nájomnú zmluvu s pôvodným užívateľom pôvodných pozemkov, môže jeho vôľu nahradiť rozhodnutie súdu. V konečnom dôsledku ochrániť užívateľov pred stratou sa toto usmernenie dostalo do zákona, pochopiteľne bez hrozby násilného uzavretia zmluvy nahradením vôle vlastníka rozhodnutím súdu – to si už zariadia užívatelia..

V dôvodovej správe k zákonu na základe ktorého bolo rozšírené ustanovenie sa uvádza: „Aj keď vykonaním projektu pozemkových úprav zanikajú nájomné vzťahy k pôvodným nehnuteľnostiam, nakoľko zanikol predmet nájmu neznamená to, že práva a povinnosti z pôvodného nájomného vzťah tiež zanikli. Nerešpektovanie tejto skutočnosti by bolo nepriamym zásahom do práv zmluvných strán. Na obnovenie ústavnej zásady proporcionality je potrebné a nevyhnutné upraviť režim dobrovoľne a dobromyseľne vzniknutých práv a záväzkov i k novým pozemkom a to na dobu a za podmienok pôvodne dohodnutých“. Zákon teda na jednej strane dáva právo jednej strane (užívateľovi), ale nestanovuje žiadne povinnosti pre druhú stranu (vlastníka), hoci nepriamo, na základe usmernenia mu stanovuje povinnosti.

Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že v prípade pozemkových úprav by bolo možné podporne použiť ustanovenia zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov, a to konkrétne ustanovenie § 13 ods. 2, v ktorom sa uvádza nasledovné: „Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok za nájomné v obvyklej výške; to neplatí, ak pri skončení nájmu uplynutím dohodnutého času trvania nájmu alebo uplynutím výpovednej lehoty prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa alebo právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom, alebo ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu určený na iné ako poľnohospodárske účely.“ Aj keď zákon č.330/1991 Z.z. a č.504/2003 Z.z. spravujú síce tie isté právne entity (zmluvy), každý z nich má iné právne účinky a nie je možné ich kombinovať.

K podpornému využitiu zákona č. 504/2003 Z. z. vo vzťahu k zákonu č. 330/1991 Zb. sa vo svojom rozsudku vyjadril Krajský súd v Trenčíne a následne aj Ústavný súd Slovenskej republiky, ktorý uviedol nasledovné: „Tieto dva rozdielne právne predpisy upravujú každý svoj špecifický okruh právnych vzťahov. Zákon č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov, podrobne upravuje nájomné vzťahy, náležitosti zmlúv, dobu uzatvárania nájomných zmlúv k nájmu poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskych podnikov a lesných pozemkov. Naproti tomu zákon č. 330/1991 Zb. v znení neskorších predpisov, sa týka hlavne pozemkových úprav (ich obsahu, dôvodov, účastníkov), ďalej upravuje tiež konanie o pozemkových úpravách a vykonanie projektu pozemkových úprav“. V odôvodnení ústavného súdu je uvedené „Ten v ustanovení § 14 ods. 8 výslovne ustanovil zánik nájomných vzťahov, pričom z neho nevyčlenil (osobitnou úpravou či odkazom na iný predpis) žiadnu výnimku. Výkladom tohto ustanovenia teda nemožno dôjsť k inému záveru ako k tomu, že zákonodarca mal na myslí zánik všetkých nájomných vzťahov za tam uvedených podmienok, teda aj zánik nájomných zmlúv uzavretých na dobu určitú podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. K zániku pritom dochádza ex lége a to buď v deň nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania PPU alebo neskorším dňom uvedeným v rozhodnutí“. V tejto súvislosti vidieť ako sa preferujú záujmy užívateľov nad vlastníctvo a nasledujúce zmeny zákonov č.330/1991 Z.z. a 504/2003 Z.z. vlastne znegovali toto rozhodnutie ústavného súdu.

Existuje však aj iný pohľad na vec: užívanie pôdy bez zmluvného vzťahu by sa dalo charakterizovať ako nezákonné obohacovanie sa. V mnohých prípadoch užívateľ, aby sa vyhol problémom s vlastníkmi tak platí daň z poľnohospodárskej pôdy za vlastníka, hoci s ním nemá uzavretú nájomnú zmluvu, vlastníkovi posiela návrh nájomnej zmluvy a pokiaľ nemá písomne odmietnutý návrh, považuje ju za platnú, podobne využíva staršie zmluvy, ktoré nemajú explicitne uvedené ukončenie zmluvy alebo sa nedá overiť ich ukončenie. Ďalším trikom je posielanie nájomného vlastníkovi pozemkov a prebratie sumy sa považuje za uzavretie nájomného vzťahu.

Ďalším spôsobom, akým sa užívatelia pôdy dostávajú k pôde a priamym dotáciám, sú tzv. disponibilné výmery. V prípade, že má užívateľ uzavreté nájomné zmluvy na parcely, ktoré nemusia byť identifikované na tzv. kultúrne diely, ale ich výmera je dostatočná na to, aby ňou pokryli výmeru kultúrnych dielov (čím dokladujú nároky na priame platby). Ďalším trikom, ktorým obhajujú hospodárenie na pôde bez právneho vzťahu k nej je odôvodnené ochranou pôdy.

S ohľadom na vyššie uvedené ani pozemkové úpravy neumožnia bezproblémový prechod a prístup k pôde pre nových užívateľov alebo samotných vlastníkov bez ohľadu na právnu formu nových užívateľov, ktorí uzavrú nové nájomné zmluvy na nové parcely, lebo v konečnom dôsledku dôjde k porušeniu prednostného práva na uzatvorenie nájomnej zmluvy a pôvodný užívateľ sa svojich práv musí domáhať súdnou cestou. Pôvodný užívateľ sa v prvom rade musí domáhať určenia neplatnosti nových nájomných zmlúv. Ďalej sa musí na súde domáhať nahradenia prejavu vôle prenajímateľov, nakoľko títo s ním odmietajú novú nájomnú zmluvu uzatvoriť. V prípade úspechu pôvodného užívateľa v spore, súd rozhodnutím nahradí prejav vôle prenajímateľov, čím dôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy.

Zákon hovorí výlučne o prednostnom práve na uzatvorenie nájomnej zmluvy, tzn. k uzatvoreniu nájomnej zmluvy, a teda v konečnom dôsledku aj právu užívať pozemok dochádza až momentom jej uzatvorenia. Podľa novely zákona č.504/2003 Z.z. je výpovedná doba 5 rokov a teda v prípade úspešnosti pôvodného užívateľa treba písomne požiadať o ukončenie tejto nájomnej zmluvy.

V každom prípade sa Vám pozemkovými úpravami nepodarí zbaviť nájomcu a ak nestihnete do 1.5.2018 dať výpoveď z nájmu písomnou formou v prípade nájomných zmlúv uzavretých na dobu neurčitú, kde je zo zákona výpovedná doba 1 rok, tak budete ho musieť strpieť najbližších päť rokov, pri ostatných zmluvách je výpovedná zmluva 5 rokov.

Čo treba zmeniť a aké by mali byť požiadavky na zmenu niektorých zákonov, aby sa zvýšila možnosť sprístupnenia pôdy pre menších a nových poľnohospodárov nájdete tu.