Mladí si už bývanie nekúpia a ministerstvo ide na ruku bankám. Kritika pripravených regulácií.

Jano je čerstvo po škole. Našiel si dobré zamestnanie a rád by išiel bývať do vlastného. Bývania po privátoch má už dosť. NBS mu to sťažila už pred dvoma rokmi, keď obmedzila 100 % hypotéky. Našetriť si zatiaľ nemal kedy, však robí iba pár mesiacov. Rodičia medzi horných desaťtisíc nepatria, prispejú mu maximálne na rekonštrukciu, či pomôžu vymaľovať.

Na výber má Jano dve možnosti. Buď kombináciu hypotéky a spotrebného úveru, alebo hypotéku na 100 % sumy, ale s úrokom vyšším ako je dnes priemer na novo poskytnutých hypotékach. Banky vedia, že 100 % hypotéky sú už nedostatkový tovar, poznajú Janove možnosti, a preto si môžu dovoliť zdvihnúť maržu (toto ste chceli, páni v NBS?). Nakoniec to vychádza skoro rovnako, bývanie v oboch prípadoch ukrojí Janovi z príjmu viac ako jeho kolegovi, ktorý bral hypotéku pred rokom.

Dojem z opatrení NBS je rozpačitý

Už dva roky platia obmedzujúce pravidlá pre poskytovanie úverov. 100 % hypotéky (na celú hodnotu nehnuteľnosti) sú už dlhšie raritou a banka vám neposkytne úver, ak by ste zo svojho príjmu nezvládli platiť aj splátky pri úrokovej sadzbe o 2 % vyššej. Od 1.7. majú byť dokonca hypotéky na 100 % hodnoty nehnuteľnosti úplné tabu. Písať o konkrétnych parametroch nebudem, dosť na tom, že limity sa sprísňujú a čo chvíľa bude problém získať úver na bývanie nad 80 % hodnoty nehnuteľnosti.

Čo sa stalo s deklarovanými cieľmi znížiť pomer splátok k výške príjmu a spomaliť prirýchly rast zadlžovania sa domácností? Dnes môžeme povedať, že NBS tento boj na celej čiare prehrala. Kto potrebuje 100 % financovanie, ten ho dostane, len už to nie je jeden úver s nízkou sadzbou, ale kombinácia so spotrebným úverom alebo medziúverom zo stavebnej sporiteľne. Namiesto jednej splátky má človek dve, len podstatne vyššie, lebo splatnosť úverov na dofinancovanie je kratšia ako pri hypotéke (pri spotrebákoch max 8 rokov, v stavebných sporiteľniach zväčša 20 rokov).

NBS akurát zväčšila množinu ľudí, ktorí na bývanie nedosiahnu a tým, čo na úver dosiahnu, zhoršila finančnú situáciu, lebo platia viac, ako by museli. Za to bankám sa darí veľmi dobre.

Pozn.: zisk za rok 2017 podopĺňam, keď sa objaví v databázach. Zdroj: Finstat.sk

Aby som bol spravodlivý, povedzme aj, čo sa NBS podarilo. Stress test príjmu, pridaním 2 % k úrokovej sadzbe, je správnym opatrením. Poskytovanie úverov, ktoré za chvíľu ľudia nedokážu splácať, by nikomu nepomohlo. Rovnako sa znížila úverová angažovanosť bánk voči hodnote nehnuteľností, čím sa predchádza možným budúcim rizikám v bankovom sektore.

Jano si kúpil garzónku

Aj kvôli vyšším nákladom na úver si Jano nakoniec kúpil garzónku. Áno, na meter štvorcový je malometrážny byt najdrahší, dá sa v ňom bývať maximálne vo dvojici, ale snáď v budúcnosti sa situácia zlepší a byt vymení za väčší.

V podstate je rád, že si byt kúpil ešte pred platnosťou toho nového DTI (Debt To Income). S čistým príjmom 900 Eur by si mohol dovoliť bývanie maximálne do 86 400 Eur a to je v Bratislave niečo iba o trochu väčšie ako kôlňa v dome jeho starých rodičov. Keďže DTI ešte neplatilo, mohol si dovoliť garzónku aspoň o pár metrov väčšiu.

NBS: Bývať nebudete!

Znížiť pomer splátok k príjmu sa nepodarilo, zadlženosť domácnosti letí na hor aj naďalej. To nám nejako nevyšlo, čo teraz? Použijeme silnejšie zbrane, povedali si v NBS. A tak sa už ako o hotovej veci hovorí o DTI: Debt To Income. Magické číslo má byť 8. Ak zarábate v čistom 1000 Eur, vaša maximálna úverová angažovanosť bude 8 násobok ročného čistého príjmu, teda 96 tisíc Eur. Ak ste dvaja, bude to dvojnásobok 192 tisíc. Ak zarábate v čistom napríklad 600 Eur, dvojica nedostane viac ako 115 200, jednotlivec maximálne 57 600 Eur. Do toho sa majú zarátavať všetky spotrebné úvery aj kreditné karty[1]. Podrobnosti zverejnila NBS tu.

Koľko ľudí to zasiahne? Čiastočnú odpoveď ponúka tento článok z časopisu NBS Biatec. V treťom štvrťroku 2017 bolo s hodnotou DTI nad 8 poskytnutých 19 % úverov. Z toho 7 % bolo do hodnoty DTI 9 a rovnako 7 % bolo nad hodnotu DTI 10 (2 % nad hodnotu 12).

Žiaľ, nikde som sa nedočítal, aká bola štruktúra žiadateľov, ktorí presiahli DTI 8 a dostali úver. Boli to mladí, starí, zamestnanci, či podnikatelia? Nie je to vôbec jedno. Už na prvý pohľad je však jasné, že problém dosiahnuť na želané bývanie nebude len v Bratislave, ale aj v regiónoch, kde sú prirodzene nižšie príjmy.

O dva roky neskôr

Jano leží na posteli už dobrých desať minút a pozerá do stropu. Rozmýšľa, čo robiť. S Emíliou sa spoznal krátko po tom, čo kúpil byt. Asi pred dvoma mesiacmi mu Milka povedala, že je v tom. Trochu nečakane, ale potešil sa. Teda tešil sa, až kým nezačal riešiť čo s bývaním. „Keby sme dali z kuchyne preč práčku a celé to posunuli, sem by sa vošla postieľka. Nevieš, kde je verejná práčovňa?“, snaží sa Milka nájsť riešenie.

Plat mu za tie dva roky narástol, ale ani ceny bytov nestagnovali. Hypotéku má ešte 90 tisíc, plus úver na auto. Milkin príjem veľmi nepomôže, lebo je živnostníčka. V banke mu vysvetlili, že Milka si uplatňuje 60 % paušálne výdavky, a preto jej ako príjem môžu akceptovať iba zostatok, od ktorého ešte odpočítajú daň. „Ale však sa jej pozrite na účet, príjem má podstatne vyšší“, darmo sa Jano rozčuľoval. „NBS nepustí“, ospravedlňujúco mu vysvetlil bankár.

Aj keby najprv predal garzónku a na čas sa presťahovali do podnájmu, nevychádza to, pekné priestranné byty stoja viac, ako im dovolí to blbé DTI. Vie, že sa rozmohli pôžičky od súkromných osôb, tie však stoja ešte raz toľko ako spotrebný úver. Ani tomu sa nevyhnú, lebo síce s Milkou šetrili, čo sa dalo, 20 % hodnoty nehnuteľnosti však nemajú ani náhodou.

Keď mu to sprostredkovateľ celé spočítal, pochopil, že väčší byt podľa ich predstáv je utópia. Rozmýšľal si o podnájme? „Nájom stojí rovnako ako hypotéka, keby mi ju niekto dal“, precedil Jano cez zuby.

Išlo by to aj inteligentnejšie

Každá regulácia má vždy aj svoje neželané dôsledky. Keď sa reguluje bez rozmyslu, často krát sú dôsledky horšie ako zamýšľaný prínos, ktorý sa dokonca nie vždy vôbec dostaví. Asi tak, ako keď NBS zaviedla strop na LTV (loan to value, pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti).

Je pravdou, že zadlžovanie slovenských domácností je prirýchle a treba s tým niečo robiť. Problémom však nie je, že by nám na to nestačili príjmy, alebo že by sme mali viac dlhov ako dokážeme uniesť. Problém je, že si berieme dlhy a netvoríme aktíva. Pozrite sa na obrázok nižšie. Pomer dlhov k našim rezervám patrí k najhorším v Európe a ak sa niečo stane, mnohí nebudú mať finančný vankúš, na ktorý by siahli.

V NBS by mohli zatvoriť atómový kufrík a zamyslieť sa, ako to urobiť tak, aby celú generáciu mladých neodsúdili na bývanie v podnájmoch. Ponúkam niekoľko nápadov. Koeficient DTI by nemal byť jednotný pre každého, ale mal by zohľadňovať špecifiká jeho socio-ekonomickej situácie:

• vyššie DTI by malo byť pri kúpe prvého bývania. Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné ľahko overiť. Naopak, nižšie DTI by mohlo byť s každou ďalšou vlastnenou nehnuteľnosťou.
• vyššie DTI by sa patrilo aj pri prechode z menšieho do väčšieho. To by však chcelo skombinovať s parametrom metre štvorcové nehnuteľnosti (pôvodná vs. nová), počet členov domácnosti (nárast), či vek žiadateľov. Alebo zakomponovať záväzok predaja pôvodnej nehnuteľnosti a s tým splatenie pôvodného úveru.
• parametrom metre štvorcové by sa možno dalo zvyšovať DTI pri kúpe väčších bytov oproti takzvaným štartovacím bytom. Dovoliť privysoké zadlženie niekomu, kto kupuje garzónku s cenou 3500 Eur na meter, na tom nevidím nič rozumné.
• a nakoniec: umožniť vyššie DTI tomu, kto si preukázateľne tvorí aktíva. Podmienkou výšky úveru by sa mohlo stať uzatvorenie dlhodobého sporiaceho produktu. Jeho trvanie a pravidelné posielanie príspevkov môže byť napríklad podmienkou úrokovej sadzby.

Komplikované? Áno, ale ak NBS neurobí DTI viac plastickejšie, napácha veľkú škodu. NBS môže dokonca urobiť to, že dá iba mantinely a nechá banky, aby jej svoj vlastný výpočet pred použitím ukázali.

Rovnako ako DTI by mala NBS prehodnotiť aj fixné pravidlá pre LTV. Tlačiť ľudí do spotrebných úverov je nezmysel. Cestou môže byť rovnako ako pri DTI zakomponovanie faktoru veku, či dodatočného sporenia.

Že to nie je iba moja obava, dokazuje pripomienka, ktorú dalo k navrhovanému opatreniu Ministerstvo financií. Nebudem ich citovať len preto, lebo opisujú presne to isté, čo sa v mojom príbehu deje Janovi a Milke. Aj by som za to MFSR pochválil, keby sami nemali v medzirezortnom pripomienkovom konaní novelu zákona, ktorého časť je úplná haluz.

V lepšom prípade závisť, v horšom lobing

Príbeh tohto zákona sa píše už viac ako rok. Najprv MFSR v úmysle chrániť spotrebiteľa navrhla likvidáciu celého trhu sprostredkovania a vytvorenie vatičky pre pár veľkých inštitúcií. To sa nám našťastie podarilo im vyhovoriť, a tak teraz prišli s tým, čo z pôvodného návrhu ostalo: regulácia odkupnej hodnoty kapitálotvorných poistení a osekanie provízií na úveroch. Kým časť s poistkami je dobre myslená, časť s úvermi je smutná a nehodná 21. storočia.

V pôvodnom návrhu sa v dôvodovej správe hovorilo niečo o tlaku na zlacňovanie produktov. Na úvery to nesedelo ani vtedy, ani teraz, lebo sadzby sú na historických minimách. Zlé jazyky hovoria, že ide o kompenzáciu za zníženie pokút pri predčasnom splatení úveru a bankový odvod (špeciálna daň pre banky, ktorá mala byť dočasná a stala sa z nej trvalá). Túto hypotézu však pracovníci ministerstva dôrazne odmietajú.

Navyše, v tabuľke o dve strany vyššie je vidieť, že zisky bánk sú rekordné aj napriek refinančnému boomu a výraznému zníženiu priemerných úrokových sadzieb. Nevyzerá to teda, že banky by nevedeli obstáť v klasickej trhovej konkurencii, a preto im treba zastropovať náklady zákonom.

Takže čo rieši MFSR? Naozaj je dôvodom predloženia zákona iba to, že niekomu sa zdá, že sprostredkovatelia si dokážu zarobiť priveľa? Predkladacia správa hovorí niečo o zvýšení transparentnosti a regulácii odmien. Keďže neviem, čo je na úveroch netransparentné (tu máš sadzbu, RPMN a splátku), môžeme ostať pri odmenách.

Aký je dôvod zákonom ukladať strop provízii a ešte ich povinne deliť na tri roky? Nemala by to byť náhodou vec konkurencie a cenotvorby na slobodnom trhu? Nechcete, aby sprostredkovateľ ponúkal klientovi refinancovanie úverov priskoro? A to je problém, ak je to pre klienta výhodnejšie? Už dnes banky uplatňujú pomerné storno provízie podľa doby, kedy je úver predčasne splatený.

MFSR teda rieši neexistujúci problém. Aj tak sa žiaľ u nás tvorí legislatíva.

Peter Cmorej

Mohlo by vás zaujímať aj:

• pôvodný návrh MFSR bol katastrofálny. Celý trh by zlikvidoval a spotrebiteľov poškodil.
• celý zákon o finančnom poradenstve je už od začiatku napísaný zle
• šmejdov treba z finančného poradenstva vytlačiť. Takto to robím ja.

[1] z nevyčerpaného limitu kreditných kariet by sa malo zarátavať 20 %