Denník N

Ako sa dá zbaviť nelegálneho billboardu

V rámci mojej práce som nedávno zastupoval klienta, ktorý sa snažil dosiahnuť odstránenie billboardu z pozemku, ktorý má prenajatý. Keďže som si všimol, že na tému odstraňovania nelegálnych reklamných stavieb u nás nie sú dostupné takmer žiadne odborné články, rád by som zdieľaním mojej skúsenosti túto oblasť osvetlil, hoci iba čiastočne.

Billboard so skončeným nájmom

Môj klient má prenajatý pozemok, ktorý od prenajímateľa prevzal s billboardom, ktorý na pozemku v čase prevzatia pozemku stále stál, a to napriek tomu, že medzi prenajímateľom a reklamnou firmou (takto budem označovať spoločnosť, ktorá bola vlastníkom billboardu) sa už dávnejšie skončil nájomný vzťah na kúsok pozemku o výmere 8 m2, na ktorom bol billboard postavený. Nájomný vzťah medzi prenajímateľom a reklamnou firmou na 8 m2 z pozemku bol založený v roku 2006 nájomnou zmluvou[1] uzavretou na neurčitú dobu, na základe ktorej bola reklamná firma oprávnená umiestniť na pozemku billboard s rozmerom reklamnej plochy 5,1 m x 2,4 m. Nájomný vzťah medzi prenajímateľom a reklamnou firmou bol ukončený dohodou o skončení nájmu dňom 30.6.2015. Môj klient sa stal od 1.8.2016 nájomcom celého pozemku, a teda aj novým nájomcom tých 8 m2, ktoré mala až do dňa 30.6.2015 prenajaté reklamná firma. Môj klient listom vyzval reklamnú firmu, aby billboard z pozemku odstránila. Reklamná firma to odmietla urobiť.

Ako sa na začiatku zorientovať

Keď som v tomto štádiu prevzal právne zastupovanie klienta, uvedomil som si, že v prvom rade si potrebujem zhromaždiť všetku dokumentáciu, ktorá sa na prípad vzťahuje. Tvorila ju zmluva o nájme medzi prenajímateľom a reklamnou firmou, dohoda o skončení nájmu medzi prenajímateľom a reklamnou firmou, zmluva o nájme medzi prenajímateľom a mojím klientom a stavebné povolenie na umiestnenie billboardu.

Preštudovaním dokumentácie som si ujasnil, že:

  1. nájom časti pozemku pod billboardom bol dohodnutý na dobu neurčitú;
  2. nájom časti pozemku pod billboardom bol ukončený dohodou prenajímateľa a reklamnej firmy dňom 30.6.2015;
  3. pozemok bol prenajímateľom prenajatý môjmu klientovi ako novému nájomcovi so začatím nájmu dňom 1.8.2016;
  4. na postavenie billboardu bolo v r. 2007 vydané stavebné povolenie, ktoré bolo v r. 2012 predĺžené do 30.11.2015.

Čo hovorí Stavebný zákon

Postup odstraňovania reklamných stavieb[2], ktoré nie sú postavené v súlade s trvajúcim (stále účinným) stavebným povolením[3], je upravené v Stavebnom zákone[4] v § 88 ods. 7. Na odstraňovanie reklamných stavieb sa teda vzťahujú všeobecné ustanovenia Stavebného zákona o odstraňovaní stavieb, avšak s niektorými špecifikami, ktoré platia iba pre reklamné stavby. Špecifický režim pre odstraňovanie reklamných stavieb spočíva predovšetkým v tom, že ich so súhlasom stavebného úradu môže odstrániť aj vlastník alebo nájomca pozemku, na ktorom je reklamná stavba postavená, bez súhlasu alebo pričinenia vlastníka reklamnej stavby a dokonca na náklady vlastníka reklamnej stavby.

Skrátene budem citovať pre náš prípad rozhodujúce ustanovenia Stavebného zákona[5]: „Povolenie stavebného úradu sa nevyžaduje na odstránenie reklamnej stavby, ktorá je postavená (…) v rozpore [so stavebným povolením], (…) ak ohlásenie odstránenia stavby podala osoba, ktorá má iné práva k pozemku (…) [užíva pozemok na základe nájomnej zmluvy] a [nedala] právo inej osobe uskutočniť reklamnú stavbu na svojom pozemku. (…)

Ak vlastník reklamnej stavby je známy, stavebný úrad ho vyzve, aby do 15 dní odo dňa doručenia výzvy preukázal, že (…) je zhotovená v súlade s podmienkami podľa tohto zákona. Ak vlastník reklamnej stavby v určenej lehote nepreukáže, že (…) stavba je zhotovená v súlade s podmienkami podľa tohto zákona, stavebný úrad do 30 dní odo dňa márneho uplynutia lehoty vydá osobe, ktorá podala ohlásenie odstránenia stavby súhlas s odstránením reklamnej stavby.

(…) Osoba, ktorá má iné práva k pozemku (…) [užíva pozemok na základe nájomnej zmluvy], je oprávnená po doručení súhlasu stavebného úradu s odstránením reklamnej stavby odstrániť reklamnú stavbu na náklady vlastníka reklamnej stavby.“

Zároveň treba dodať, že kde sa v citovaných ustanoveniach hovorí o „rozpore so stavebným povolením“ a „súlade s podmienkami podľa tohto zákona“ (podčiarknuté v citovanom texte), hovorí sa v obidvoch prípadoch o tej istej veci, a to o tom, či stavba stále spĺňa všetky zákonné požiadavky, ktoré by musel stavebný úrad skúmať a posúdiť v prípade, ak by práve rozhodoval o vydaní stavebného povolenia na jej postavenie. V našom prípade bolo kľúčovou podmienkou, že stavebník musí mať taký vzťah k pozemku, na ktorom stavia, ktorý mu stavať na ňom dovoľuje[6]:

„Stavebník musí preukázať, že (…) má k pozemku iné právo [užíva pozemok na základe nájomnej zmluvy], ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu.“

Ohlásenie odstránenia reklamnej stavby

Zhodnotením situácie, v ktorej sa môj klient nachádzal, v kontexte citovanej právnej úpravy, som dospel k záveru, že sú splnené všetky zákonné požiadavky na to, aby stavebný úrad môjmu klientovi vydal súhlas s odstránením billboardu na náklady reklamnej firmy. Na stavebný úrad som v zastúpení môjho klienta podal Ohlásenie odstránenia reklamnej stavby. Stavebný úrad v konaní postupuje okrem Stavebného zákona aj podľa Správneho poriadku[7] ako všeobecného právneho predpisu pre správne konanie[8]. Podľa Stavebného zákona[9] je účastníkom konania aj prenajímateľ ako vlastník pozemku. Stavebný úrad vyzval prenajímateľa, aby sa k Ohláseniu odstránenia reklamnej stavby vyjadril. Prenajímateľ sa vyjadril, že s odstránením reklamnej stavby súhlasí. Na základe Ohlásenia odstránenia reklamnej stavby a po zohľadnení súhlasu prenajímateľa ako vlastníka pozemku, vyzval stavebný úrad reklamnú firmu na predloženie dokladov, ktoré preukážu oprávnenie reklamnej firmy na uskutočnenie a užívanie reklamnej stavby, v lehote do 15 dní od doručenia výzvy. Pritom reklamnú firmu upozornil, že ak tak nespraví, stavebný úrad vydá môjmu klientovi súhlas s odstránením reklamnej stavby.

Reklamná firma sa rozhodla brániť argumentáciou, že jej oprávnenie uskutočniť a užívať billboard stále trvá. Túto právnu argumentáciu, napriek tomu, že je nesprávna, uvádzam, pretože sa s ňou môže v obdobnej situácii stretnúť aj čitateľ tohto článku.

Argument I.: Automatické obnovovanie nájmu

V prvom rade reklamná firma argumentovala, že sa jej nájomný vzťah k časti pozemku automaticky obnovil a neustále obnovuje, vždy o jeden rok. Odkazovala pritom na ustanovenie[10], podľa ktorého ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vypratanie nehnuteľnosti[11] na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola uzavretá. Nájom dohodnutý na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok.

Ak by bol tento argument správny, znamenalo by to, že ak sa mal nájom podľa dohody skončiť dňom 30.6.2015, zároveň reklamná firma billboard neodstránila a prenajímateľ nepodal žalobu o vypratanie do 1.8.2015, obnovil sa nájomný vzťah dňa 1.7.2015 na obdobie do 30.6.2016, a ak nepodal žalobu o vypratanie ani do 1.8.2016, obnovil sa nájomný vzťah opäť na obdobie od 1.7.2016 do 30.6.2017 a takto sa obnovuje každý rok za predpokladu, že prenajímateľ nepodá žalobu o vypratanie. Podaniu žaloby o vypratanie na súde by v tomto prípade zodpovedalo podanie Ohlásenia odstránenia stavby na stavebnom úrade, ako vysvetlím nižšie.

Našťastie v našom prípade uvedený argument neobstojí, pretože ustanovenie o automatickom obnovovaní nájmu sa vzťahuje jedine na nájom, ktorý bol dohodnutý na dobu určitú a skončil sa uplynutím tejto doby. Na to, aby došlo k automatickému obnoveniu nájmu, musia byť splnené obidve tieto podmienky. V našom prípade bol nájom dohodnutý na dobu neurčitú. Už splnenie tejto jednej podmienky stačí na to, aby bolo automatické obnovenie nájmu vylúčené. Ale aj v prípade, ak by bol nájom dojednaný na dobu určitú, a došlo k jeho skončeniu dohodou strán a nie uplynutím pôvodne dohodnutej doby nájmu, rovnako by nemohlo dôjsť k jeho obnoveniu.[12]

Myslím, že k inej interpretácii môže dôjsť aj preto, že Občiansky zákonník je na tomto mieste pomerne nejasný. Ak chceme porozumieť, ako jeho ustanovenie vykladať pre nájom na dobu neurčitú, musíme sa zoznámiť s komentármi a rozsudkami k tejto otázke:

„Prenajímateľ môže zabrániť obnoveniu nájomnej zmluvy podaním žaloby podľa § 676 ods. 2 OZ len v prípade nájmu dojednaného na dobu určitú.“[13]

„Ak nájomca užíva vec po uplynutí dojednanej doby trvania nájmu na základe novej, aj keď absolútne neplatnej zmluvy, k obnoveniu nájomnej zmluvy podľa ustanovení § 676 ods. 2 OZ nedôjde.“[14]

„Prenajímateľ môže zabrániť obnoveniu nájomnej zmluvy podaním žaloby podľa § 676 ods. 2 OZ len v prípade nájmu dojednaného na určitú dobu.“[15]

„Skončenie nájmu, ktorý bol dojednaný na určitú dobu, upravuje § 676, skončenie nájmu, ktorý bol dojednaný na neurčitú dobu, upravuje § 677.“[16]

„Lepším a často používaným inštitútom je opäť od dôb Starého Ríma tzv. relocatio tacita, t. j. mlčky uskutočnené uzatvorenie novej nájomnej zmluvy po uplynutí zmluvy predchádzajúcej na dobu určitú za rovnakých podmienok tým, že žiadna zo strán nájomného vzťahu neoznámi druhej strane včas, že na ukončení zmluvy trvá. Pre tento inštitút sa v Európe často používa termín revolving lease a stačí k nemu iba nečinnosť obidvoch strán.“[17]

Argument II.: Súdne konanie o vypratanie

V druhom rade reklamná firma argumentovala, že v prípade, ak ktokoľvek žiada o odstránenie jej stavby, nestačí na to postup pred stavebným úradom, ale musí podať žalobu o vypratanie na súde[18] a stavbu možno odstrániť až po priaznivom rozhodnutí súdu. Opierala sa pritom o úpravu Občianskeho zákonníka o vysporiadaní vzťahov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby, ktorá je na ňom postavená, ak sa títo nevedia dohodnúť.[19]

Keby bola táto argumentácia správna, prakticky by zmrazila proces odstraňovania (nielen) reklamných stavieb o niekoľko rokov, lebo každému konaniu na stavebnom úrade by muselo predchádzať zdĺhavé konanie na súde a zároveň právomoc stavebného úradu by bola takto zredukovaná na úlohu štatistu, uberúc mu právo rozhodovať.

Našťastie, proti takejto argumentácii svedčí jednak spôsob, akým je napísaný samotný Stavebný zákon, a zároveň dôvodová správa jeho novely[20], ktorá do Stavebného zákona zaviedla špeciálnu úpravu na odstraňovanie reklamných stavieb.

Stavebný zákon uvádza[21], že ak o odstránení stavby rozhodol súd, stavebný úrad určí len niektoré podmienky jej odstraňovania. Stavebný zákon na tomto mieste pripúšťa rozhodovanie súdu ako alternatívu, teda o odstránení stavby môže rozhodnúť tak stavebný úrad, ako aj súd. Z výberu medzi týmito dvoma možnosťami ale existuje výnimka, a to v situácii, keď sa musí v rámci konania stavebný úrad vysporiadať s námietkou, ktorej rozhodnutie presahuje jeho právomoci.[22] V tomto prípade je stavebný úrad povinný odkázať účastníkov na súd a svoje konanie prerušiť, až kým súd nerozhodne. Jedine v tomto prípade musí rozhodovať výlučne súd; v ostatných, štandardných situáciách, rozhoduje samostatne stavebný úrad, na základe informácií a dôkazov, ktoré predložia účastníci konania a ktoré si sám zaobstará.

K tomuto výkladu vedie aj dôvodová správa k novele Stavebného zákona, ktorou bol zjednodušený režim odstraňovania reklamných stavieb zavedený. Podľa dôvodovej správy: „V odseku 7 sa upravuje nový mechanizmus na odstraňovanie nelegálnych stavieb, ktorý umožňuje operatívny spôsob odstránenia nelegálnej reklamnej stavby. (…) Zároveň sa upravuje možnosť odstrániť reklamnú stavbu na základe ohlásenia v prípade, ak je vlastník takejto stavby známy.“ Účelom zavedenia špeciálneho režimu pre odstraňovanie reklamných stavieb bolo zjednodušiť a urýchliť proces odstraňovania nelegálnych reklamných stavieb, pričom ucelená kompetencia stavebného úradu je z hľadiska tohto cieľa neopomenuteľná. Netreba tiež zabúdať, že okrem súdov sú oprávnené ukladať práva a povinnosti aj orgány verejnej správy, ktorými sú o. i. stavebné úrady.

Je preto zrejmé, že o odstraňovaní nelegálnych reklamných stavieb je oprávnený rozhodovať samostatne stavebný úrad a do procesu rozhodovania nemusí nutne vstupovať súd. Súd je pri odstraňovaní nelegálnej reklamnej stavby nutne aktívny jedine vtedy, ak sa v rámci konania musí stavebný úrad vysporiadať so zložitou právnou otázkou, ktorú sám nie je kompetentný rozhodnúť.

Súhlas s odstránením reklamnej stavby

V našom prípade bol môj klient úspešný. Stavebný úrad vydal súhlas s odstránením reklamnej stavby. Tento súhlas oprávnil môjho klienta, aby billboard nechal demontovať a potom si u reklamnej firmy nárokoval náhradu výdavkov, ktoré mu demontážou billboardu vznikli. Nakoniec to ale nebolo potrebné, lebo ihneď potom, ako stavebný úrad doručil súhlas s odstránením reklamnej stavby aj reklamnej firme, billboard demontovala sama.

Keby reklamná firma billboard nedemontovala a musel by sa o jeho odstránenie postarať môj klient, musel by mať na pamäti, že billboard je stále majetkom reklamnej firmy a teda mal by ho po demontáži uschovať a reklamnú firmu vyzvať, aby si billboard prišla prevziať. Ak by si reklamná firma po výzve billboard neprevzala, prešlo by na ňu nebezpečenstvo straty, zničenia alebo poškodenia billboardu.[23] Za obdobie, kým by si reklamná firma billboard prevzala, by jej môj klient mohol účtovať náhradu výdavkov na skladovanie demontovaného billboardu. Môjmu klientovi by teda voči reklamnej firme vznikol nárok na náhradu výdavkov na demontáž billboardu a na náhradu výdavkov na skladovanie billboardu za celú dobu, kým si reklamná firma billboard nevyzdvihne. V prípade, ak by chcela reklamná firma billboard prevziať, mohol by môj klient odmietnuť jeho vydanie až dokým by reklamná firma nezaplatila aspoň časť z dlžných súm.

Dá sa proti súhlasu s odstránením reklamnej stavby odvolať?

Proti súhlasu s odstránením reklamnej stavby sa nedá podať odvolanie, lebo súhlas s odstránením reklamnej stavby nie je rozhodnutím. Súhlas s odstránením reklamnej stavby je odpoveďou stavebného úradu na ohlásenie odstránenia reklamnej stavby. Má teda obdobný charakter ako oznámenie, ktorým stavebný úrad oznamuje stavebníkovi, že nemá námietky proti uskutočneniu stavieb, pri ktorých stačí ohlásenie stavebnému úradu.[24]

Pokuty za odstránenie reklamnej stavby bez súhlasu stavebného úradu

Rozhodne neodporúčam, aby vlastník pozemku z neho odstraňoval reklamné stavby (hoci aj nelegálne stojace) bez súhlasu stavebného úradu. Stavebný úrad môže fyzickej osobe nepodnikateľovi, ktorá odstráni reklamnú stavbu bez súhlasu, uložiť pokutu až do výšky 829,- €[25] a fyzickej osobe podnikateľovi alebo právnickej osobe, pokutu až do výšky 66.387,- €[26].

[1] podľa § 663 a nasl. zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov;

[2] reklamná stavba je definovaná v § 43 ods. 2 Stavebného zákona;

[3] sem patria reklamné stavby, ktoré boli síce postavené na základe platného a účinného stavebného povolenia, ale jeho účinnosť sa skončila (ako v našom prípade), ako aj reklamné stavby, ktoré boli postavené bez stavebného povolenia a boli teda nelegálne od samého začiatku;

[4] zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon) v znení neskorších predpisov;

[5] § 88 ods. 7 písm. b) a ods. 8 Stavebného zákona;

[6] § 58 ods. 2 Stavebného zákona, prvá veta;

[7] zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok) v znení neskorších predpisov;

[8] § 140 Stavebného zákona;

[9] § 97 ods. 1 Stavebného zákona;

[10] § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka;

[11] § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka;

[12] podľa § 34 a § 35 Občianskeho zákonníka;

[13] Uznesenie Najvyššieho súdu ČR z 29.3.2004, sp. zn.: 28Cdo 2253/2003;

[14] Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn.: 4Cdo 156/2006 (R 4/2009);

[15] Fekete, I.: Občiansky zákonník 2. Veľký komentár, Bratislava, Eurokódex, 2011, str. 2020;

[16] Vojčík, P. a kol.: Občiansky zákonník Stručný komentár, Bratislava, Iura Edition, 2009, str. 862;

[17] http://www.budovanistatu.cz/bydleni/najemni-pravo-a-jeho-hlavni-principy, stav k 10.11.2017;

[18] takáto žaloba by bola podľa § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka;

[19] § 135c Občianskeho zákonníka;

[20] novela zákonom č. 293/2014 Z. z., účinná 2.1.2015;

[21] v § 90 ods. 5 Stavebného zákona;

[22] § 137 Stavebného zákona;

[23] § 520 a § 522 Občianskeho zákonníka;

[24] § 57 Stavebného zákona;

[25] § 105 ods. 2 písm. c) Stavebného zákona;

[26] § 106 ods. 2 písm. c) Stavebného zákona.

Teraz najčítanejšie