Naozaj nám ostáva len zúriť?

Škaredé ploty, ktoré slúžia ako plocha na vylepovanie plagátov, ohradené prieluky zarastené burinou, chátrajúce, často pamiatkármi chránené budovy s vybitými oknami, bývalé nemocnice, škôlky, hotely, opustené bytové domy. Momentky zo života hlavného mesta, ktoré síce sú pamäťou mesta, ale pre nás živou prítomnosťou, na ktorú sme si zvykli.

V roku 2014 v Bratislave združenie Vnútroblok prišlo s projektom Diery. Poukázalo na to, že suburbanizácia, čiže rozvoj mesta v prímestských častiach je pomaly nahrádzaná protichodným trendom mestského životného štýlu. Život ponúka rôznorodosť a práve ona je dnes ukazovateľom kvalitného a lukratívneho prostredia v meste. Združenie preto s dobrovoľníkmi zmapovalo nevyužívané priestory a poukázalo okrem iného aj na to, že ich potenciál si už ani neuvedomujeme.

Ľudia z Vnútrobloku tvrdia, že mestské nevyužívané priestory a budovy môžu byť síce obmedzeným, ale predsa len špecifickým zdrojom, s ktorým efektívne zaobchádzanie môže prispieť k udržateľnému rozvoju mesta. Urbanistický a estetický aspekt, teda vypĺňanie škaredých štrbín mestských štruktúr, nie je jediným prínosom premeny chátrajúcich priestorov. Vo Vnútrobloku vnímajú nevyužívané priestory v prvom rade ako príležitosť pre dobré nápady, ktoré nie sú síce rentabilné, ale majú pozitívny sociálny či environmentálny dopad, zlepšujú životný priestor lokálnych komunít, emancipovaných občanov, sociálnych podnikateľov a kohokoľvek majúceho záujem o spoluprácu pri budovaní verejného priestoru. A tak o budovanie občianskej spoločnosti.

Samotné združenie začalo neskôr na nevyužívaných priestoroch zakladať mobilné komunitné záhrady.

Pred „dierami“ sa o úspešné dočasné využitie chátrajúcej budovy zaslúžil mestský aktivista Gabo Bindics, ktorý po návrate z inširujúceho Paríža, ako jeden z prvých využil prvok dočasnosti, aby priniesol mestský život do centra.

Mnohí Bratislavčania si ani neuvedomujú, že oživením opusteného OD Dunaj  v určitom zmysle zachránil centrum hlavného mesta a ponúkol alternatívu, ktorá im slúži. Projekt KC Dunaj sa stal skúškou, predskokanom snahy o serióznu revitalizáciu chátrajúcej Starej tržnice na tom istom námestí. Dnes môžeme konštatovať, že sa podarila a najväčšie námestie v hlavnom meste zažíva svoj pomalý a vytrvalý come back vďaka snahám osobností z neziskových projektov.

Tieto a mnohé iné neziskové inciatívy  sú protipólom ignorovania problému samosprávou. Táto sa snaží nevidieť chátrajúcu budovu, ktorej pozemok sa rokmi premenil na nelegálnu skládku odpadu, v lepšom prípade sa vyhovára na nedotknuteľnosť vlastníctva. Nevidí potenciálne priestory, ktoré by mohli poskytnúť dočasné zázemie pre určité aktivity komunít v ich okolí. Keď sa rozprávate s autormi a realizátormi iniciatív, spoločne tvrdia, že úspešnosť projektov ich nezávisí od spolupráce so samosprávou. Častokrát je skôr jeho prekážkou.

Jedným z významných dôvodov je legislatívne prostredie, ktoré neumožňuje tlačiť na majiteľov nehnuteľností, ktoré ich nechávajú chátrať; či už vysokými pokutami alebo zvýšenými daňami.

Matúš Vallo, ktorý sa spojil vo svojom úsilí priniesť nový spôsob spravovania mesta so stranami SPOLU – občianska demokracia a Progresívne Slovensko, prináša posun aj v tejto problematike. V týchto dňoch spoločne predkladajú na júnovú schôdzu parlamentu trojicu zákonov, ktoré majú posilniť nielen kompetencie Bratislavy ale aj všetkých miest na Slovensku v tejto oblasti.

Cieľom navrhovaných zmien je dať mestám možnosť nielen výraznejšie regulovať vonkajšiu reklamu na svojom území ale tiež posilniť ich právomoci v riešení chátrajúcich stavieb a nevyužívaných pozemkov, ktoré špatia mnohé slovenské mestá.

Filozofickým predpokladom je, že verejný priestor si zaslúži ochranu, zveľaďovanie a skvalitňovanie, pretože ide o priestor spoločný všetkým občanom. Návrh vyvažuje právo súkromných vlastníkov nehnuteľností povinnosťou sa starať o ich vzhľad a  funkčnosť v miere, v ktorej vytvárajú verejný priestor. Vychádza z presvedčenia, že mestá a obce by mali mať nástroje na to, aby dokázali zabezpečiť kvalitu života a verejného priestoru pre svojich obyvateľov.

Preto navrhuje mestám a obciam možnosť zvýšenia dane z nehnuteľnosti, pokiaľ je táto nevyužívaná, chátrajúca a nefunkčná.

Pretože nechať budovy chátrať je dnes bežnou praxou na Slovenku a ani hlavné mesto nie je výnimkou. Príkladom je v posledných dňoch zbúraný 200 ročný dom Kesselbauerovcov, kde vlastník nechal schátrať architektonicky jedinečnú budovu až kým budova dosiahla stav, ktorí mu umožnil získať povolenie na búranie.

Takéto riešenie je síce pre majiteľov nehnuteľností často lacnejšie ako oprava či rekonštrukcia, je však necitlivý k historickému dedičstvu a vnímaniu kontinuity. Mestá tak prichádzajú o svoju pamäť,  o svoje kultúrne pamiatky a aj potencionálnych investorov schopných sa o budovu postarať. Mestám tak okrem znižovania kvality verejného priestoru vznikajú aj sekundárnej náklady, spôsobené nefunkčnosťou stavieb.

Na záver chcem predstaviť, ako by to mohlo fungovať – skvelá prax z Lipska:

Rovnako ako mnohé ďalšie nemecké mestá,; Lipsko je charakteristické svojím bohatým architektonickým dedičstvom, ktoré pochádza z konca 19. storočia. Od roku 1990 sa približne 80% pôvodných budov z tohto obdobia obnovilo, a je tak chránené pred ďalším rozpadom.

Napriek tomu v tom istom období Lipsko prišlo o viac ako 100 000 obyvateľov, z toho polovica vďaka suburbanizácii, čiže odchodu z centrálnych častí mesta. Tento fakt mal vážne dôsledky na jeho rozvoj, stále je voľných približne 45 000 bytov.

Vzhľadom na rýchlo sa rozvíjajúci úpadok približne 2 000 existujúcich historických budov v Lipsku, ktoré ohrozujú niektoré štvrte mesta, bolo jasné, že pre riadenie a prestavbu voľných budov bola potrebná nová stratégia, ako zachovať a rehabilitovať lipské architektonické dedičstvo.

Schéma Wächterhäuser – „strážené domy“

Wächterhäuser, môžeme preložiť ako strážené domy, je iniciatívou mestom zriadenej neziskovej organizácie Leipzig HausHalten. Schéma bola vytvorená s cieľom chrániť a udržiavať existujúce budovy a zabezpečiť bezpečnosť a ochranu ohrozených budov a získavanie nových nájomníkov pre tieto budovy na nekomerčnej báze.

Východiskom iniciatívy je sústredenie sa na budovy z konca 19. storočia, ktoré sú v súčasnosti prázdne a nachádzajú sa na hlavných cestách a sú dôležité pre miestny mestský kontext.

Vzhľadom na ich veľký počet je klasická rekonštrukcia často z hľadiska vlastníkov veľmi nepraktická a nehospodárna. Pre vlastníkov je ťažké nájsť alternatívne spôsoby riešenia tohto problému, čo vedie k platobnej neschopnosti majiteľov budov a k demolácii budov.

Projekt pracuje s existujúcim potenciálom na využívanie týchto priestorov mimo obvyklého trhu s prenájmami. To platí najmä pre kreatívnych jednotlivcov s alternatívnym životným štýlom a životnými požiadavkami, ktoré nemôžu vyhovovať typickým podmienkam prenájmu. Takýto jednotlivci vyžadujú priestory, ktorých podmienky sú nižšie alebo sa líšia od toho, čo zaujíma typických používateľov. Aj keď je zrejmé, že pre takýchto jednotlivcov existuje potreba ubytovania, na trhu je ponúk zvyčajne veľmi málo. Jednotlivci alebo skupiny teda môžu využiť príležitosť, ktorú poskytuje HausHalten. Združenie domácností považuje oba problémy za šancu zjednotiť vlastníkov a užívateľov s cieľom vyriešiť oba problémy.

Základným princípom Wächterhäuser je poskytovanie domov prostredníctvom využitia. Obyvatelia domov sa stávajú strážcami domov. Ich prítomnosť pomáha predchádzať vandalizmu, obmedzuje poškodenie počasia a zabezpečuje všeobecnú údržbu. Keďže obyvatelia včas objavia všeobecné opotrebovanie a potenciálne škodlivé problémy, sú minimalizované.

Používatelia preberajú zodpovednosť za prípravu, prevádzkové náklady a rekonštrukciu nehnuteľnosti. Vo väčšine prípadov majitelia umožňujú užívateľom obývať byty bez prenájmu. Pre HausHalten sú títo ľudia, ktorí majú svoju osobitnú sociálnu, kultúrnu alebo obchodnú atraktivitu pre  tieto štvrte mesta, zaujímaví ako strážcovia týchto domov.

Viac priestoru za menej peňazí“ je cieľom projektu, ktorý tiež vyhovuje záujmu používateľov. Keďže je k dispozícii dostatok priestoru, používatelia majú prístup k priestoru, ktorý by si inak nemohli dovoliť. Takíto užívatelia môžu voľne navrhnúť a rekonštruovať domy podľa ich potrieb a estetiky. To im prináša remeselné zručnosti a umelecké zručnosti na zlepšenie budov. Práca a údržba bytov a zvyšné časti domu sa stávajú platidlom majiteľov domu namiesto nájomného.Majitelia majú prospech z toho, že sú oslobodení od prevádzkových nákladov a starostlivosti o každodennú údržbu domu. Zodpovednosť vlastníkov spočíva v zabezpečení poskytovania elektrických, kúrení a dodávok vody do domov.

Právny rámec pre Wächterhäuser je dohoda medzi majiteľom domov a združením HausHalten. Táto dohoda načrtáva práva na používanie, ktoré sa združenie zaväzuje na obdobie piatich až desiatich rokov. Nadobudnuté tituly, práva a zodpovednosť za vlastníctvo domu nie sú touto zmluvou ovplyvnené, predaj alebo zmena používania je kedykoľvek možná. Ak sa používatelia v dome stanú, základná zmluva medzi užívateľmi a bytovým združením bude nahradená priamou dohodou medzi vlastníkmi a užívateľmi.

Tento právny rámec je však ukotvený v celoštátnej legislatíve, ktorá umožňuje mestám ukladať daň alebo pokutu v takej výške, že pre majiteľov nehnuteľností je výhodnejšie spolupracovať s mestom prostredníctvom HausHalten.

Dočkajú sa naše mestá svojich „strážcov“?

(s použitím textov OZ Vnútroblok a združenia Leibzig HausHalten)