Ako financovať nájomné byty
Všetci odborníci sa zhodujú na potrebe zvýšenia podielu nájomného bývania. Avšak ako má samospráva financovať výstavbu obecných bytov?
V minulom blogu som opísal ako bývajú mladí Rakúšania v nájomných bytoch za 400 eur mesačne. Viacerí sa ma pýtate, ako si to predstavujem u nás na Slovensku. A nedajbože v takej Bratislave. Však hlavné mesto nemá peniaze ani na základnú opravu chodníkov, nieto ešte na výstavbu nejakých bytoviek!
Nuž nie je to úplne tak. Je niekoľko možností ako financovať obecné nájomné byty. V tomto blogu sa to pokúsim zhrnúť.
- Skombinovať financovanie skrz priamu dotáciu z ministerstva dopravy a výstavby so štátnym fondom rozvoja bývania (ŠFRB). Ministerstvo špeciálne pre samosprávy ponúka priamu dotáciu na výstavbu nájomných bytov. Ide o dotáciu vo výške od 30-75 percent oprávnených nákladov stavby (áno rozptyl je obrovský, zákon odlišuje byty stredného a nižšieho štandardu, takže záleží od konkrétnej technickej špecifikácie danej stavby. Viac v danom zákone). Zostatkovú cenu môže samospráva dofinancovať prostredníctvom ŠFRB s ročnou úrokovou sadzbou 1 percento so splatnosťou 40 rokov. Áno, čítate správne. Ročná úroková sadzba 1 percento so splatnosťou 40 rokov. Síce to nie je úplne zadarmo, ale žiadna banka vám takéto perfektné úverové podmienky nedá. Je to veľmi lacný úver. Avšak musí byť použitý na výstavbu obecných nájomných bytov. Samozrejme takáto forma financovania si vyžaduje mravenčiu prácu obecného byrokratického aparátu. V prvom rade treba vyrobiť projekt, určiť pozemok, zabezpečiť verejné obstarávanie a samozrejme vyplniť a načas podať žiadosti na ministerstvo a na ŠFRB. Je to relatívne zložitý proces. Avšak na to má mesto svoj úradnícky aparát, ktorý tieto úkony musí zvládnuť.
- Financovanie iba prostredníctvom ŠFRB. V podstate ide o ten istý princíp ako v bode 1, akurát sa obídeme bez ministerstva dopravy a výstavby. V tomto prípade je pozitívum menej byrokracie a tým pádom väčšia šanca na úspešné dotiahnutie projektu do konca, negatívum je z dlhodobého hľadiska drahšia stavba. Nájomné je v takýchto bytoch podstatne vyššie, avšak je to vzhľadom na silný dopyt po bývaní v hlavnom meste Slovenskej republiky zvládnuteľné.
- Toto je síce trochu neprebádaná možnosť, avšak realizovateľná: financovanie prostredníctvom poplatku za miestny rozvoj. Od 1.1. 2016 môžu obce (ak si to zavedú cez všeobecne záväzné nariadenie) od developerov vyberať poplatok za miestny rozvoj vo výške 10-35 eur na meter štvorcový podlahovej plochy projektu. Vybrané peniaze musia byť použité na rozvoj infraštruktúry, čiže môžu ísť aj na stavbu nájomných bytov. Bratislava a jej príslušné mestské časti ako jedno z mála samosprávnych jednotiek poplatok za miestny rozvoj zaviedla.
- Kombinácia troch hore uvedených bodov. Byrokraticky síce najnáročnejšia, avšak z hľadiska úspešného finančného zabezpečenia projektu asi najlepšia možnosť.
- Spojiť sa so súkromníkom. Budete sa veľmi čudovať (aspoň ja som sa teda čudoval), ale súkromný sektor má záujem o výstavbu nájomných bytov s regulovanou cenou nájomného (a samozrejme aj s trhovou cenou). Špeciálne zaujímavé je to pre banky, investičné fondy, dôchodcovské a správcovské spoločnosti, prípadne pre veľkých developerov, ktorí si potrebujú „vylepšiť naštrbenú povesť“ v očiach verejnosti. Jediné čo mesto potrebuje urobiť, je určiť pozemok, kde by sa nájomná bytovka mohla stavať. Pozemok sa môže buď prenajať alebo predať za 1 euro podobne, ako to robia obce v Rakúsku. Teoreticky obec môže pozemok predať/prenajať zhotoviteľovi projektu aj za trhovú cenu, avšak prípadný investor v súkromnom sektore potrebuje dosiahnuť ročný zisk 3 percentá, čo je vzhľadom na regulovanú cenu nájomného veľmi ťažké a pri odkupe drahého pozemku za trhovú cenu takmer nemožné. Avšak vždy sa dá nájsť riešenie. Len sa musí chcieť. A pracovať. V takomto prípade by teoreticky cena nájmu nutne nemusela byť regulovaná, ale trhová – no stále nižšia ako pri súčasnej ponuke bytov na prenájom v rukách fyzických osôb. Pri trhovej cene by projekt mohol byť akousi formou co-housingu: každá bytová jednotka by mala zdieľaný ale aj samostatný priestor. Možností je strašne veľa.
Možností je zrejme ešte viac (ak vás napadne nejaká iná možnosť financovania nájomných bytov, kľudne ju napíšte do komentáru). Každopádne funkčné riešenia existujú. Len sa z nejakého zvláštneho dôvodu nevyužívajú.
V Bratislave je aktuálna situácia taká, že magistrát o výstavbe nájomných bytov nechce ani počuť. Problémom je určenie pozemku. Každý potencionálny projekt nájomných bytov skončí na papieri, pretože bez súčinnosti mesta to jednoducho nejde. Jednoducho nechcú. Zatiaľ. Pozitívne môžeme hodnotiť aspoň to, že magistrálny odbor nájomného bývania dlhodobo blokuje akýkoľvek odpredaj mestských bytov, čiže nájomných bytov neubúda. Ale ani nepribúda.
Faktom zostáva, že všetci odborníci sa zhodujú na potrebe zvýšenia podielu nájomného bývania v rukách obcí. Do budúcnosti očakávam silne rastúcu snahu odborníkov o zvýšenie podielu nájomného bývania. V tejto súvislosti môžem spomenúť napríklad iniciatívu ministerstva financií SR. MF SR navrhuje povinný podiel nájomných bytov s regulovaným nájomným pre developerov. Tým sa to samozrejme nepozdáva a aktívne sa voči tomu bránia.
Obecné nájomné byty vo väčších mestách skrátka chýbajú a všetci kompetentní to veľmi dobre vedia. Akurát nám akosi chýba politická vôľa na úrovní samospráv. Miestni a mestskí poslanci, starostovia, primátori či krajskí župani jednoducho nemajú záujem na pretláčaní agendy výstavby nájomných bytov. Pritom dopyt po nájomnom bývaní je obrovský, avšak v súčasnosti je v rukách súkromných fyzických osôb, ktoré majú k dispozícií minimálne dva byty a tým pádom jeden prenajímajú tretím osobám za účelom tvorby zisku (my vlastne ani nevieme o koľko bytov ide, pretože sa to nikde neeviduje. Každopádne to nebude zanedbateľný podiel na trhu). Nájomné je tým pádom vysoké, keďže prenajímateľ si do ceny prenájmu zaráta náklady na byt, poistku, odvody, DPH a samozrejme podnikateľskú maržu. Na druhej strane rozumiem, prečo sa politikom nechce ísť do zvyšovania podielu nájomného bývania. Fotka v obleku na pracovnom obede je určite jednoduchšia, než riešiť komplikované vzťahy medzi samosprávnymi subjektami…
Zdroj: https://www.sfrb.sk/
www.zakonypreludi.sk/zz/2015-447
https://dennikn.sk/blog/1161981/ako-byvaju-mladi-rakusania-v-najomnych-bytoch-za-400-eur-mesacne/
