Denník N

Najlepšie a najhoršie lokality na bývanie v Bratislave. Víťazom je…

Najlepšie a najhoršie lokality na bývanie v Bratislave.

Ak ste z Bratislavy, určite viete povedať, ktoré adresy sú tie naj, a naopak kam by ste bývať určite nešli. A to je problém. Podobne ako pri otázke, ktorá žena / muž sa vám páči, každý máme vlastné „parametre“ krásy. Trochu objektívnejšia je práca novinárov, ktorí zvyčajne spravia anketu a spýtajú sa náhodných okoloidúcich, v lepšom prípade viac ako desiatich. Stále je to však málo. Na to, aby sme vedeli objektívne odpovedať, mali by sme sa spriemerovať odpovede VEĽMI VEĽKÉHO počtu ľudí. Takto to napríklad robí sympatická iniciatíva pocitové mapy, kde sa ľudí pýtajú na kvalitu priestoru, dopravu, zeleň a bezpečnosť. Kliknite si na ich stránku, oplatí sa.

Tu by sme mohli článok skončiť, ale čítajte ďalej.

Tento prístup má jeden dôležitý háčik. Ľudia často odpovedajú aj na otázky, ktorým nerozumejú, alebo sa vyjadrujú sa k miestam, kde v živote neboli. Navyše, každý máme vlastné rebríčky atraktívnosti. Napr. pod pojmom bezpečná lokalita si iné predstaví rodina s deťmi a inak ju vníma tínedžer. Svoje sídlisko môžu výborne hodnotiť tí, ktorí tam bývajú, ale ako neatraktívne ľudia, ktorí sú tam len na návšteve. Ak ste si klikli na stránku pocitové mapy, ruku na srdce, označili ste miesta, kde ste naozaj boli? Alebo ste označili aj miesta, ktoré poznáte len sprostredkovane?

Riešením by mohlo byť, že by sme namiesto názoru ľudí sledovali údaje o kriminalite, hluku, množstve zelene, občianskej vybavenosti, dopravnej dostupnosti a možnosti parkovania, hustote zástavby a pod. V prípade Bratislavy by sme však veľmi skoro narazili na problém. Takéto údaje zväčša vôbec nie sú verejne k dispozícii, alebo sú k dispozícii len na veľmi agregovanej úrovni (napr. okres). Aj keby sme ich mali, tak by sme sa len ťažko dohodli ako ich dokopy sčítať.

Atraktívnosť lokality a ceny bytov

Existuje spôsob ako sa vyhnúť sa subjektivite názorov ľudí a problémom so získavaním a sčítavaním údajov? Pravdaže existuje. Treba vziať ceny. Atraktívnejšie autá, počítač, mobily sú drahšie, lebo ľudia sú ochotní za ne zaplatiť viac. O cenách bytov to platí samozrejme tiež. Vieme, že cena bytu je súčtom ceny samotného bytu (veľkosť, dizajn, orientácia…) a kvality blízkeho ale aj širšieho okolia bytu. Ľudia zvyknú tzv. voliť nohou – vyberú si tie miesta, ktoré sa im z nejakého dôvodu páčia. Keďže atraktívne lokality sa páčia viacerým ľuďom tak sa navzájom preplácajú, až sa to prejaví vo vyšších cenách bytov.

Aby sme odpovedali na otázku v nadpise, vzali sme údaje o inzerovaných cenách bytov v Bratislave. Celkom sme získali údaje o 1334 bytoch. Pomocou tzv. hedonického modelu sme oddelili cenu samotného bytu od ceny jeho okolia. Ak vás to zaujíma viac, podrobnosti nájdete tu. Údaje o cene okolia bytu sme hodili do mapy:

Nie je to obyčajná cenová mapa Bratislavy. Upozorňujem na hlavné veci, ktoré sa oplatí vedieť:

  1. Na rozdiel od klasickej cenovej mapy táto mapa je očistená o rozdiely v kvalite bytov.
  2. Sýtejšia farba neukazuje drahšiu lokalitu ale ISTOTU, že práve táto lokalita je drahšia. Napríklad na juhu Petržalky je bledomodrá škvrna. Náš model označil, že to je neatraktívna lokalita. Keďže sa tam predávalo v čase zberu údajov málo bytov, tak istota je menšia (ale stále štatisticky významná). Naopak Vrakuňa je sýto modrá, takže sme si istý, že je významne menej atraktívna.
  3. Ostatné časti mesta, ktoré nemajú žiadnu farbu, sú z hľadiska atraktívnosti na tom veľmi podobne. Niektoré faktory sú tam lepšie a iné horšie a navzájom sa kompenzujú – napr. málo parkovacích miest ale blízko do centra.
  4. Atraktívna lokalita sa nerovná vizuálne pekná lokalita. Veľa ovplyvňuje napr. dopravná dostupnosť.
  5. V modeli sme zámerne nezahrnuli vzdialenosť do centra. Teda, aj zanedbaná lokalita v centre môže byť atraktívna, lebo je v centre. Je to argument podobný bodu 4.
  6. Ak lokalita, ktorú vy považujete za atraktívnu / neatraktívnu, v mape nie je, je to úplne v poriadku. Prečítajte si opäť prvú časť článku. Pravdepodobne majú ostatní ľudia iný názor. Ak stále trváte na svojom, prečítajte si záver článku (poznámky na koniec). Možno máte pravdu a chyba je v spôsobe nášho merania.

Vidíme, že atraktívne lokality sú prevažne v Starom meste, v Ružinove a Novom meste. Najmenej atraktívna je Vrakuňa, okolie Slovnaftu, a niektoré okrajové lokality mestských častí (Rača, Vajnory). Ceny bytov v atraktívnych lokalitách sú podľa našich výpočtov drahšie priemerne asi o 10 až 11 percent, neatraktívne lokality sú lacnejšie v priemere o 12 až 14 percent. Samozrejme, to je len priemerná výška cien. V jednotlivých lokalitách môže byť cena bytu iná oproti priemeru aj 30 a viac percent.

Na čo je dobrá táto mapka?

To, že lokalita bytu veľmi ovplyvňuje cenu bytu môže byť dôležitou informáciou pre mesto. Ak okolie bytu znižuje jeho cenu, tak by obyvatelia mali trvať na tom, aby sa začali konečne riešiť ich lokálne problémy (zeleň, parkovanie, bezpečnosť, doprava…). Zanedbávanie lokalít znižuje hodnotu majetku domácností, ktoré tam bývajú. Som si istý, že to sa dotknutým domácnostiam vôbec nepáči.

Ak idete kupovať byt, máme pre vás tiež dôležitú informáciu. V atraktívnej lokalite budú byty drahšie. Presne o toľko o koľko je lokalita atraktívnejšia od iných. V neatraktívnej lokalite zaplatíte menej, ale zas tam budete menej spokojní. Na to, aby ste vedeli zarobiť na rozdieloch v cenách bytov, odporúčam investovať do bytov, kde sa bude podstatne meniť ich okolie. To môžu byť lokality kde prebieha napr. výstavba električkovej trate, rekonštrukcia parku, regenerácia skládky, rekonštrukcia opustenej budovy a pod.

Poznámky na koniec

Ako všetko, aj tento spôsob merania má svoje muchy. Tu sú niektoré dôležité.

  1. Berieme do úvahy len byty v bytových domoch. V okrajových častiach Bratislavy sú len rodinné domy. Tieto časti (Jarovce, Rusovce, Čuňovo) preto nie sú predmetom analýzy.
  2. Aj keď máme v databáze viac ako 1000 cien bytov, stále je to pomerne málo. V niektorých častiach Bratislavy je bytov len málo (Slavín, Hradný vrch, Devín), alebo predávajú pomerne málo. Tu je náš odhad nepresný.
  3. Máme údaje o cenách z inzerátov a nie predajné ceny. Ideálne by bolo, ak by sme ich mali, ale nie sú k dispozícii. Nemyslíme si, že je to vážny problém, ale to je na dlhšie.

Poďakovanie: Údaje do analýzy získal a spracoval Adam Síbert. Bez jeho práce by tento článok nevznikol.

 

 

 

Teraz najčítanejšie