Denník N

Naozaj hospodárite na pozemkoch podľa zákona?

Jedným zo základných pilierov obhajoby PPA na nezisťovanie právneho vzťahu užívateľa k pôde je oddelenie LPIS od reálneho vlastníctva. Preto je celkom zaujímavé sa pozrieť do susednej Českej republiky, lebo podľa ich pravidiel by bola väčšina nájomných zmlúv na Slovensku neplatná.

To čo prvé udrie do očí je používanie slova pacht. Jedným z dôvodov je odlíšenie nájmu veci a nájmu určeného na poľnohospodársku produkciu. Druhé, čo udrie do očí je nepomer minimálnych dôb nájmu a dôb výpovedí nájomných zmlúv, kde už päťročná zmluva sa považuje za dlhotrvajúcu. Subjektívne porovnanie českého a slovenského zákona vychádza ako porovnanie občianskeho zákonníka a trestného práva.

Avšak to čo chýba slovenskej Poľnohospodárskej platobnej agentúre a samozrejme aj ministerstvu je fakt, že k žiadosti o podporu je potrebné, aby nájomná zmluva bola zapísaná v katastri, čo je v priamom rozpore s pravidlami na Slovensku. Nehladiac na to, že sa vzťahuje na nájomné zmluvy trvajúce viac ako dva roky a register nájomných zmlúv je trvale verejne prístupný.

Na Slovensku je možné hospodárenie na pôde zakotvené už takmer 30 rokov v zákone č.229/1991 Z.z. podľa §2

(1) Okrem vlastníka majú právo užívať pôdu iné osoby len na základe zmluvy uzavretej s vlastníkom alebo na základe zmluvy uzavretej s pozemkovým fondom, ak nie je zákonom ustanovené inak alebo, pri náhradných pozemkoch pridelených fyzickej osobe do bezplatného náhradného užívania do vykonania pozemkových úprav, na základe zmluvy s touto osobou.

A takisto máme legislatívnu možnosť zápisu nájomných zmlúv do katastra podľa zákona č.162/1995 Z.z. podľa §1 je kataster nehnuteľností

(1) Kataster nehnuteľností (ďalej len „kataster“) je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov (ďalej len „právo k nehnuteľnosti“).

A samozrejme aj zákon č.504/2003 Z.z. v §14 určuje, že

(1) Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, ako aj všetky úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu. Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku možno uzavrieť aj na spoluvlastnícky podiel k pozemku. Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel. Nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte menšinový spoluvlastnícky podiel, má len tie práva, ktoré mu priznáva tento zákon.

(2) Nájomca je povinný viesť evidenciu pozemkov, ktoré má prenajaté a pozemkov, ktoré sám vlastní a obhospodaruje, podľa prenajímateľov a druhu pozemkov. Nájomca je povinný viesť evidenciu ním obhospodarovaných pozemkov. Údaje a informácie z týchto evidencií je povinný na požiadanie poskytnúť okresnému úradu a Pôdohospodárskej platobnej agentúre.

(3) Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.

(4) Podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií podľa odsekov 2 a 3, ako aj stanovenia obvyklej výšky nájomného ustanoví všeobecne záväzný právny predpis, ktorý vydá Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky (ďalej len „ministerstvo pôdohospodárstva“).

(5) Okresný úrad vedie

  1. a) evidenciu podnájomných vzťahov na základe podnájomných zmlúv podľa § 12a ods. 3,
  2. b) evidenciu podnájomných vzťahov na základe rozhodnutí o vzniku podnájomného vzťahu podľa § 12a ods. 12,
  3. c) evidenciu podnájomných vzťahov na základe rozhodnutí o vzniku podnájomného vzťahu podľa § 12b ods. 9,
  4. d) evidenciu podnájomných vzťahov na základe rozhodnutí o vzniku podnájomného vzťahu podľa § 12c ods. 10,
  5. e) evidenciu ostatných užívacích vzťahov okrem nájomných vzťahov,
  6. f) evidenciu obvyklej výšky nájomného.

Dôležité však je to, čo okresný úrad alebo samotný štát nevedie: evidencia nájomných zmlúv a to, že nie sú verejne prístupné a teda aj kontrolovateľné zo strany vlastníkov.

Upresnenia a forma evidencie nájomných zmlúv upravuje vyhláška č.172/2018 dostatočne podrobne, avšak nie je explicitne definovaný druh pozemku. Na Slovensku máme de facto štyri rôzne systémy na určenie druhu pozemku. Podľa PPA je druh pozemku určený podľa druhu pozemku LPIS a vyjadruje spôsobilosť pozemku na poľnohospodársku výrobu. Tento druh pozemku môže byť v nesúlade s druhom pozemku vedenom v katastri nehnuteľností v registri C KN. Týmto druhom pozemkov zodpovedajú hranice užívania poľnohospodárskych pozemkov v 60-tych rokoch, teda v čase, keď hospodárili na pôde poľnohospodárske družstvá. Ani údaje katastra nehnuteľností však nezaručujú, že údaje sú v zhode s realitou. To sa môžete priamo presvedčiť na stránkach ZBGIS. Bloky LPIS prechádzajú častokrát plynulo cez oplotené dvory, stavby, cesty (tie by mali tvoriť hranice blokov) alebo iné objekty, ktoré priamo nesúvisia s poľnohospodárskou výrobou. Tretím systémom určenia druhu pozemku sú parcely registra E KN. Tie zodpovedajú parcelám pôvodného pozemnoknižného operátu a vzhľadom na obmedzenia informačného systému majú len jeden druh pozemku, dominantný alebo ten, ktorý v čase zápisu vyhovoval najviac z nejakých dôvodov, napríklad daňový. A štvrtý systém určenia druhu pozemkov sú pozemkové úpravy – určujú reálny druh pozemku na základe komisionálneho šetrenia priamo v teréne.

Ak aspoň trocha poznáte ako sa spracovávajú pozemkové úpravy, tak vyššie spomenuté problémy rieši prípravné konanie pozemkových úprav, presnejšie register pôvodného stavu, ktorý zodpovedá prílohe č.1 z vyhlášky č.172/2018 o spôsobe a rozsahu vedenia evidencie nájomných vzťahov. Ak by sa tieto údaje projektu pozemkových úprav rozšírili o evidenciu nájomných zmlúv, presnejšie ku každému vlastníckemu vzťahu by sa určil nájomca, forma nájomného vzťahu, doba začiatku a ukončenia nájomnej zmluvy, výmera užívanej plochy a nájomca a výmera z podnájomného vzťahu a príslušnosť k bloku LPIS, stali by sa pozemkové úpravy podkladom pre kontroly pre priame platby. A ak by sa  evidencia nájmu pozemkov stala súčasťou pozemkových úprav bol by to nástroj na vedenie evidencie nájomných vzťahov, jednoznačného určenia právneho vzťahu k pozemkom, na ktoré sa poberajú priame platby a iné dotácie. A takéto spracovanie nájomných zmlúv by sa mohlo vykonávať aj tam, kde sa pozemkové úpravy nebudú v dohľadnom čase vykonávať.

Fakt, že pokiaľ nemáte uzavretú nájomnú zmluvu na konkrétny pozemok vyriešil Slovenský pozemkový fond relatívne jednoducho – spravidla neuvádza parcely registra E KN, ale uvádza len percentuálny podiel a celkovú výmeru prenajímaných pozemkov, ktoré identifikuje na parcely registra C KN. Je to efektívne, neumožňuje to identifikáciu a možnosť vyhlásenia časti nájomnej zmluvy za relatívne neplatnú (ak by na parcele E KN nemal SPF viac ako 50% a napríklad iný užívateľ by mal na nej viac ako 50%, čo by znamenalo, že by mohol obhospodarovať celú parcelu) a prenáša všetky problémy na užívateľa zo zmluvy. Takto nepriamo SPF využíva §12a zákona č.504/2003 Z.z.

Evidenciu nájomných zmlúv budem ilustrovať na jednoducho príklade jedného bloku LPIS, štyroch rovnako veľkých parciel a dvoch užívateľov.

pre účely článku sú výmery všetkých parciel rovnaké

Užívateľ Miro má uzavreté nájomné na parcely s vlastníkmi Jozefom a Jurajom. užívateľ Milan má uzavreté nájomné zmluvy na parcely s Jurajom a Jakubom. Aby sa v bloku LPIS racionálne hospodárilo, užívatelia sa dohodli, že užívateľ Miro bude užívať pozemky Jozefa a Jána, užívateľ Milan pozemky Juraja a Jakuba. V evidencii si užívateľ Miro uvedie pri parcelách Jozefa a Juraja typ nájomného vzťahu NZM a pri parcele Jána nájomného vzťahu P10, teda podnájomného vzťahu  s prenajímateľom Milanom podľa §10, ods.4, ak mu to umožňuje nájomná zmluva), podobne si bude viesť aj užívateľ Milan.

užívateľ Miro a Milan sa dohodli na usporiadaní svojich užívateľských hraníc tak, aby každý obhospodaroval len jednu súvislú plochu

Ak užívateľ Miro nemá explicitne v zmluve s Jánom uvedenú možnosť podnájomného vzťahu, tak bude Jánovu parcelu užívať bez právneho vzťahu k nej a je na vlastníkovi, či mu to umožní a nevyužije porušenie nájomnej zmluvy na jej vypovedanie. Ak však sledujete reálnu prax, tak je taká, že takéto správanie sa toleruje. Ale ak chcete získať prístup k pôde, tak by ste nemali.

Toto je veľmi jednoduchý príklad, ale ilustruje to, ako ľahko sa môžete dostať do stavu, kedy hospodárite na pôde bez právneho vzťahu k nej. To že sa to v praxi tak nerobí, je druhá vec. A ak v takýchto blokoch veľa vlastníkov, veľa užívateľov a preto sa Poľnohospodárska platobná agentúra rozhodla, že nebude skúmať právne vzťahy k pozemkom. Ministerstvo toto konanie PPA obhajovalo nemožnosťou preukazovania nájomného alebo vlastníckeho práva k pozemkom, lebo dôvodom je množstvo parciel, vlastníckych vzťahov, spôsob dedenia a podobne. A Maďarsko. O Česku alebo Grécku ani slovo. Pravda je taká, že dôvodom je neochota vyriešiť problémy vlastníctva a užívania. Problém sa nezačal riešiť tak ako by sa mal – pozemkovými úpravami, ktoré tieto problémy vedia vyriešiť. Problém sa riešil typicky: reštrikciami a obmedzeniami. A na záver typický obrat ako z knižky 1984: dôvodom novej koncepcie pozemkových úprav je množstvo parciel, vlastníckych vzťahov a spôsob dedenia. Skvelé.

Teraz najčítanejšie