Kde môžu v slovenských mestách a obciach vzniknúť nájomné byty?

 Autori sú členmi politického hnutia Progresívne Slovensko

V staršom blogu spoluautor tohto textu Adama Sarlós poukázal na relevantné možnosti ako financovať nájomné byty. Je to paradoxné, avšak nie je absolútne žiadny problém financovať výstavbu obecných nájomných bytov (NB). Proces je trochu náročnejší, no v praxi nič neprekonateľné nestojí v ceste efektívnemu financovaniu rozvoja nájomného bývania.

V tomto blogu sa pozrieme na oveľa ťažší, komplexnejší problém: kde môžu v slovenských mestách vzniknúť nájomné byty?

Mestá a obce majú niekoľko možností. Poďme si ich v stručnosti popísať:

• Výstavba nových bytov na vlastných pozemkoch. Toto je najideálnejšia možnosť. Mesto vytvorí projekt, načerpá financie prostredníctvom ŠFRB (prípadne cez bankový úver alebo získa prostriedky iným spôsobom), získa potrebné povolenia, vyhlási verejné obstarávanie a na konci dňa postaví novú budovu na svojich stavebných pozemkoch. Celý tento náročný proces môže trvať od 6 mesiacov do 3 rokov, záleží od lokality, daného územia, schopnosti (a ochoty) stavebného úradu expresne riešiť daný projekt. Sú mestá a obce, ktoré majú vhodné pozemky a sú také, ktoré nie.
• Výstavba bytových komplexov na takzvaných brownfieldoch. Brownfieldy sú schátrané, nevyužívané, priemyselné budovy, ktoré stoja v kastastrálnom území miest. Na ich mieste môžu vyrásť nájomné byty. V prvom rade mesto musí vyriešiť environmentálne záťaže (ktoré brownfieldy majú), premeniť pozemky na stavebné pozemky, zmeniť/upraviť územný plán a podobne. Až následne môže prebehnúť postup v krátkosti opísaný v bode 1. Celý tento proces môže trvať od 2-10 rokov, záleží od lokality a hlavne ochoty štátných úradov spolupracovať. Je to oveľa náročnejší proces než výstavba na vlastných pozemkoch. Na druhej strane všetky environmentálne záťaže sa v budúcnosti budú musieť tak či tak riešiť, kedže každá záťaž tohto typu je v podstate časovaná bomba, ktorá veľmi zle vplýva na živnotné prostredie. Prečo teda nezačať už teraz a zároveň to využiť na výstavbu nájomných bytov?
• Revitalizácia existujúceho bytového fondu. V mnohých mestách bolo trendom nechávať schátrať bytový fond do bodu, kedy sa v bytoch už nedá bývať. Cieľom bol prevod bytov do súkromného vlastníctva za zlomkovú cenu. Obnova bytov sa dá riešiť expresne a každá obec si to môže vyriešiť sama prostredníctvom financovania, nástroje na to existujú . Byty môžu byť obnovené do 6 mesiacov od začatia konania.
• Prestavanie existujúcich neobývaných budov v správe mesta na nájomné byty. Mnohé mestá majú v správe budovy, ktoré sa už nepoužívajú a môžu byť prerobené na nájomné byty. Pri mnohých stačí iba ohláška výstavby, nie je nutné meniť tzv. „územko“, takže proces je podstatne jednoduchší. Opäť platí, že niektoré mestá takéto budovy majú, iné nie. Je to veľmi individuálne. Byty môžu vzniknúť od 6 mesiacov do 2 rokov, záleží od individuálnych potrieb jednotlivých budov a hlavne od ochoty úradov spolupracovať.
• Nákup nových bytov od developerov, prípadne fyzických osôb (FO). Toto je tak trochu „neprebádaná“ oblasť, nakoľko byty sa v minulosti skôr predávali ako nakupovali. Každopádne v európskych mestách to funguje a tento trend pomaly ale isto prichádza k nám. Mesto môže skúpiť od developera alebo FO byt za trhovú hodnotu, prípadne za obstarávaciu cenu výmenou za zrýchlené konania v developerských výstavbách. Výmena s developerom je zaujímavá možnosť, ktorá však musí prebehnúť v súlade s platnými zákonmi SR a týmpádom musia byť do konania prizvané aj príslušné kontrolné úrady. Ale je to riešiteľné. Byty môžu byť v správe mesta od 6 mesiacov do 4 rokov od začatia konania, záleží od lokality, jednotlivých potrieb konkrétnych projektov a ochoty štátnych úradov spolupracovať.
• Výmena pozemkov/budov iných štátnych útvarov za mestské budovy/pozemky nevhodné na výstavbu nájomných bytov v katastrálnom území mesta. V dôsledku chaotického rozdelenia majetku po revolúcií vo väčších mestách sme v situácii, kedy po mestách máme nepoužívané/schátrané budovy, s ktorými mestské úrady nedokážu urobiť vôbec nič, nakoľko sú v správe iných úradov štátnej správy (napríklad ministerstvá a podobne). Riešením je vytipovanie pozemkov/budov vhodných na tvorbu NB v správe iných útvarov a zameniť ich za mestské pozemky/budovy nevhodné na daný účel. Zámena musí prebehnúť v súlade s platnými zákonmi SR. Na prvý pohľad to pôsobí ako jednoduchá záležitosť, ale opak je pravdou. Je to dlhý a náročný proces. Každopádne sú mestá, ktoré v takejto situácii sú a je iba škoda, že sa dané budovy/pozemky neriešia. Všetko sa dá vyriešiť, avšak je nutná absolútna kooperácia mestských a štátnych úradov. Bez spolupráce a tvrdej roboty táto možnosť nie je uskutočniteľná.

Toto sú legálne spôsoby, ako obce môžu nadobudnúť nájomné byty. Je to komplexná záležitosť s legislatívnymi prienikmi do viacerých útvarov štátnej moci. Práve preto je nutné, aby sa nasledujúca vláda k tomuto problému postavila komplexne a začala urýchlene riešiť/sprostredkovať výstavbu nájomných bytov v slovenských mestách ako Trnava, Nitra, Trenčín, Košice, Banská Bystrica, Nové mesto nad Váhom, Bratislava a ďalšie. V nasledujúcich blogoch sa bližšie pozrieme na jednotlivé možnosti výstavby nájomných bytov a hlavne ako dokážeme v tejto súvislosti pomôcť mestám a obciam na štátnej úrovni. Lebo ceny bytov závratne rastú a z dlhodobého hľadiska sa tento trend zastavovať zrejme nebude. Bývanie je jedna z najzákladnejších potrieb obyvateľov Slovenska a je úlohou štátu urobiť všetko pre jej zabezpečenie.

Peter Koupil a Adam Sarlós