Pozemkové úpravy: §12a
Tento paragraf nie je zo zákona č.330/1991 Z.z., ale zo zákona č.504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Ak niekto tvrdí, že sa pozemkovými úpravami vyriešia aj nájomné a užívacie vzťahy k pôde, tak sa mýli. Aj keď sa môžu, prax ukazuje, že sa nevyriešia.
Zákon č.330/1991 Z.z. o pozemkových úpravách je asi najčastejšie novelizovaný zákonom v dejinách Slovenska. Prechádza evolučným vývojom a takmer bez ohľadu na zmeny politickej moci. A často vychádza z podnetov, s ktorými sa stretávame pri spracovaní pozemkových úprav. Umiestnenie nových pozemkov vlastníkov naráža na ich individuálne záujmy a môže sa stať, že nové pozemky sa umiestnia tam, kde pozemky užíva iný nájomca ako má vlastník. Zmena zákona č.330/1991 Z.z. však prichádza s novelou zákona č.504/2003 Z.z. a vytvára možnosti racionálneho usporiadania nájomných vzťahov po pozemkových úpravách. Toto je pohľad, ako sa tieto zmeny pozerať.
V ostatnej novele zákona sa objavil sporný bod, §14, ods.8, ktorý pôvodnému užívateľovi pozemkov dáva prednostné právo na pokračovanie nájomnej zmluvy za rovnakých podmienok. História tohto ustanovenia začína v súvislosti s priamymi platbami a prvá lastovička, že sa takéto niečo dostalo do zákona bolo usmernenie Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoje vidieka o nájomných zmluvách z roku 2014 (viď blog K pozemkom sa dostanete až za päť rokov). Vychádzalo z vtedy všeobecne prijímaných pravidiel, týkajúcich sa nájmu poľnohospodárskych pozemkov s automatickým predlžovaním nájomných zmlúv. Už vtedy sme sa s tým stretali a vnímali sme to ako porušovanie práv vlastníka.
Ale je tu nejaké ale. Do zákona č.504/2003 Z.z. už dávnejšie pribudol vykonateľný §12a, ktorý umožňuje, aby sa menšinový vlastník dostal k svojim podielom, ktoré chce užívať zákonnou cestou. §12a má jednu nevýhodu, ktorá spočíva v tom, že sa nedá použiť v prípade, ak v katastrálnom území už boli vykonané komplexné pozemkové úpravy. Ak sme ukončili pozemkové úpravy, chceli sme aby mali šťastnú koncovku: pre niektorých užívateľov sme pripravili podklady pre uzavretie nových nájomných zmlúv. A tí nepotrebovali ustanovenie o prednostnom práve na pokračovanie nájomných zmlúv. Ale nerobili to všetci. Tieto skutočnosti viedli k tomu, že sa do zákona o nájme poľnohospodárskej pôdy dostalo nové ustanovenie vo forme §12d, ktoré umožňuje rovnaké postupy ako §12a, ale s podstatným rozdielom: ku vzniku podnájomných pozemkov je potrebný súhlas vlastníkov, na pozemkoch ktorých tieto podnájomné pozemky vznikajú. A to je aj dôvodom, prečo bude §14, ods.8 v uprednostnení pôvodného užívateľa zbytočným.
Na druhej strane existujú možnosti, ako sa zrušiť prednostné právo na uzavretie nájomných zmlúv po pozemkových úpravách. Pozemkové úpravy sa nevykonávajú zo dňa na deň. Čo bráni vlastníkom, aby v okamihu začatia pozemkových úprav vypovedali nájomnú zmluvu? Alebo ju nepredĺžili ak končí v priebehu konania o pozemkových úpravách? Ak je výpovedná lehota 5 rokov, čo je asi aj doba trvania pozemkových úprav, tak po jej ukončení môžu svoje pozemky prenajať komukoľvek bez obmedzenia. To ako môžu prekonať prednostné právo je explicitne uvedené v znení tohto sporného paragrafu:
Dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav alebo neskorším dňom uvedeným v tomto rozhodnutí zanikajú nájomné vzťahy k pôvodným pozemkom. Po vykonaní zmien v katastri nehnuteľností podľa odseku 4 sa vykoná aktualizácia vo vinohradníckom registri a registri ovocných sadov a chmeľníc. Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy o nájme pôvodných pozemkov na dobu určitú (ďalej len „pôvodná zmluva o nájme“), ktorej dohodnutá doba nájmu má skončiť po dni nadobudnutia vlastníctva k novým pozemkom podľa odseku 4, má právo na uzavretie zmluvy o nájme nových pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na čas do skončenia platnosti pôvodnej zmluvy o nájme za nájomné dohodnuté v pôvodnej zmluve o nájme, alebo ak je nájomcom vlastník trvalého porastu na cudzom pozemku zapísaného v registri porastov, do skončenia doby životnosti tohto trvalého porastu za nájomné v obvyklej výške, a to na výmeru nových pozemkov zodpovedajúcu výmere pôvodných prenajatých pozemkov, upravenú podľa §13 ods.1; to neplatí, ak pri schválení vykonania projektu pozemkových úprav vlastník podniká v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom blízka osoba vlastníka alebo právnická osoba, ktorej je vlastník členom alebo spoločníkom. Ak došlo k porušeniu práva nájomcu podľa predošlej vety, takýto právny úkon prenajímateľa sa považuje za neplatný.
Pojem samostatne hospodáriaceho roľníka (ďalej len SHR) je určený pre fyzické osoby, ktoré sa sami, alebo v spolupráci s inými venujú osobitnému typu podnikania v poľnohospodárskej výrobe. Čo sa týka právnej formy, kľúčovým pre nich je Zákon č. 105/1990 Zb. – Zákon o súkromnom podnikaní občanov. Poznamenávam, že SHR nie je živnosťou, nie je potrebné sa hlásiť ani registrovať na živnostenskom úrade kvôli živnostenskému oprávneniu. Pre SHR je ale potrebné mať evidenciu IČO, ktoré pridelí na základe žiadosti štatistický úrad.
Tohto bodu zákona č.330/1991 Z.z. by som sa vôbec neobával. Štát pozemkové úpravy vlastne nechce.
