Denník N

Pozemkové úpravy: aritmetika nájomných zmlúv

Vlastníctvo a nájom pozemkov sa niekedy riadi čudnou aritmetikou. Spravidla väčšinovou. Pri rovnosti podielov rozhoduje ten, kto dá návrh. Teda aktívny. S tým súvisí aj to, prečo existujú problémy s vlastníctvom a užívaním pozemkov.

Všeobecná a logická predstava nás vedie k tomu, že ak vlastníte 1/3 pozemku, tak máte právo na nejakej konkrétnej časti pozemku hospodáriť. Neuzavreli ste žiadnu zmluvu, nik vám neposlal návrh na uzavretie nájomnej zmluvy, ale aj tak vám niekto nedovolí na pôde hospodáriť. A užívateľ, ktorý má na zvyšné 2/3 pozemku nájomné zmluvy túto časť pozemku nechce vydať. Nevydá. Dokonca nemusí ani platiť nájomné. A ešte vás nechá zaplatiť miestne dane. Je to trocha katastrofické, ale v možné to aj je.

Prečo rozhoduje väčšina

Ak sa pozriete na nájomné zmluvy, ktoré sa týkajú poľnohospodárskych pozemkov, tak zistíte, že zmluvy sa síce uzatvárajú podľa zákona č.504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ale v skutočnosti je táto nájomná zmluva len špecifickým prípadom nájomnej zmluvy. A využíva §139, ods.2) o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Väčšinová aritmetika robí divy. Pri rozdrobenosti vlastníctva, neznalosti a pasivite väčšiny vlastníkov je možné, aby ste sa stali takmer neobmedzeným vládcom pozemkov.

Slovenský pozemkový fond prenajíma pozemky nezistených vlastníkov. Je ich veľa, teda vlastníkov a podielov. Množstvo a výmery nezistených vlastníkov sa menia, lebo pozemky sa dedia, vydržiavajú alebo aj predávajú. Aby boli zmluvy dostatočne variabilné, jednoduché a čitateľné, tak sa výmery nezistených vlastníkov identifikujú na parcely C KN bez listov vlastníctva a sumarizujú tak, že SPF v zmluvách uvádza súčet výmer podielov nezistených vlastníkov na danej parcele. Ak sa jedná o kataster, kde boli ukončené pozemkové úpravy, tak tam uvádza všetky parcely, lebo už parcely registra C KN bez listov vlastníctva v obvode projektu neexistujú. Percentuálne vyjadrenie výmery parcely potom vedie k tomu, že užívateľ vytvára zdanie, že má v prenájme väčšinu parcely. Parcely C KN, ktorá nemá založený list vlastníctva a pod ňou sa nachádzajú stovky parciel registra E KN, kde na niektorých parcelách  väčšinu nemá a teda by ich nemal užívať (viď Priame platby: nie je parcela ako parcela).

Prečo pozemkové úpravy

V konaní o pozemkových úpravách dávame vlastníkom dve podstatné otázky: Kto užíva vaše pozemky? Chcete vlastné užívanie alebo ponechať pôvodného užívateľa? Mnohí na prvú otázku ani nevedia odpovedať. Druhú otázku im ešte upresníme: ak chcete vlastné užívanie, tak budete môcť pozemok prenajať inému užívateľovi za iných podmienok (ak sa s ním dopredu dohodnete).

Pri ukončení projektu pozemkových úprav sa robí plán prechodu na nové hospodárenie a určí sa termín ukončenia nájomných zmlúv podľa prvej vety podľa §14 ods.8. Ak by takéto ustanovenie neplatilo, tak by ten deň poslali vlastníkovi, ktorí neprejavil záujem o vlastné hospodárenie alebo iný spôsob užívania, všetci potenciálny užívatelia. Vlastník by ani jednému neodpovedal. Kto by bol užívateľom zo zákona po dvoch mesiacoch? Žeby všetci? Viete si predstaviť ten chaos? Alebo ten, komu podpísal prvému? Alebo ten, čo dal návrh na zápis do katastra? Alebo ten, čo si v GSAA zakreslil hranicu užívania?

Ak sa vlastník nezúčastnil žiadneho jednania, nebol počas projektu aktívny, určite nebude odpovedať ani na návrhy nájomných zmlúv. Ak je aktívny, tak rozhodnutie spraví počas projektu. Za ďalšie, už teraz budú užívatelia aktualizovať zmluvy, kde doplnia odsek o pokračovaní nájomných zmlúv po projekte. Ak by som bol užívateľom pozemkov v katastrálnom území, kde sa budú vykonávať pozemkové úpravy, tak by som spravili dodatky k zmluvám na zastupovanie vlastníka v pozemkových úpravách.

Pri „skupovaní“ pôdy dochádza k efektu väčšinového nájmu a práve pozemkové úpravy ho odstránia. Zrušia monopol veľkých podielových vlastníkov a veľkých užívateľov pozemkov. Je to síce len teoretická úvaha, ale nemá ďaleko od pravdy: napríklad ak niekto vlastní 10% územia, 41% mal prenajaté so SPF alebo iných vlastníkov, tak ovládal celý kataster (hoci v tých % nemá len produkčné plochy, ale pri kontrolách ich vie použiť na krytie výmer pre priame platby – ako tzv. disponzibilné plochy, dokonca aj z iných katastrov, alebo lesných porastov, viď Priame platby poľnohospodárom: strácame všetci). Ak teraz bude mať scelené pozemky do pár pozemkov o výmere 10% výmery, potom ostane na malých farmárov, ak budú šikovný a presvedčia vlastníkov na ukončenie nájmu, druhá polovica územia a ešte cez §14, ods. 9, 10 a 11 zoberú veľkým užívateľovi ďalšie % výmery od SPF. A na to stačí naozaj minimum – aktívny vlastníci.

Zákon č.504/2003 Z.z. alebo ako prejsť cez rozum väčšine

A tak väčšinová aritmetika slávi úspech. Menšinový vlastník, ak sa ku svojej pôde chce dostať, v podstate má len dva legálne spôsoby, ako tento problém vyriešiť. Jeden sa volá dohoda podľa §10 a druhý je postup podľa §12a zákona č.504/2003 Z.z., ktorý ruší väčšinovú aritmetiku, teda pôsobnosť §139, ods.2). Ak sa vlastníci a užívatelia dohodnú, tak dohoda musí byť evidovaná okresným úradom, lebo z jedného uhla pohľadu môže obmedziť práva vlastníkov pozemkov – pozemok, ktorý ste prenajali, môže užívať iný užívateľ, za rovnakých podmienok. Myslím však, že toto obmedzenie je pochopiteľné, lebo spoločenský záujem je v tomto prípade vyšší ako individuálne záujmy vlastníkov.

K tomu je však potrebné dodržať formálne podmienky zákona. A to bez odbornej podpory nejde. Nájdite si svojho geodeta.

Teraz najčítanejšie