Denník N

Rodina to riadne prepískla

Minulú nedeľu som chvíľu počúval predvolebné kortešačky pána Kollára, najväčšieho zástancu tradičnej rodiny. Zrazu sa mi zamarí, že som počul, že chce postaviť 300.000 nájomných bytov. S garantovaným nájomným do 200 evri. Stuhol som ako bedňa gitu, že čo prosím? To som asi zle počul, veď s takouto hlúposťou by ani snáď smeráci nevybehli.

Na druhý deň som to ale pozrel z archívu, že čo to vlastne povedal. A naozaj, bolo to tam, Boris Kollár sľubuje postaviť 300.000 nájomných bytov. Neviem, či viete, ale pred rokom som zobral robotu na mestskom úrade v Stupave a vediem oddelenie, ktoré ma na starosti výstavbu, investície, územný plán a životné prostredie. Je teda predpoklad, že niečo o tom už viem.

Počas písania tohto článku som ho náhodou počul ešte v jednej diskusii s Hlinom, kde svoj „megaprojekt“ trochu podrobnejšie rozpitval a dal zopár detailov z jeho megaprojektu.

Plus si vravím, pozri do programu strany, tam sa asi dozvieš nejakú geniálnu myšlienku, nápad, návod, ako sa to dá zrealizovať. A nakukol som.

Pri tom  som si bytostne uvedomil, aký priepastný rozdiel je program SaS a ostatných strán. A trochu som ľutoval, že som nemohol robiť na programe Kollára, to by bola papačka. Ja by som navrhol 500.000 bytov! A všetci by mali po chlebe. Alebo právo každej rodiny (inak nedozvedel som sa, či len tradičnej, alebo aj neúplnej, v ktorej sa len tak niekto s niekým vyšuká) mať od štátu v prenájme auto za 100 evri. Ja by som navrhol, že 100 evri je na rodinu  veľa, každá rodina by mala od štátu dostať auto úplne grátis!

Aby ste pochopili.  Zadanie pri tvorbe programu od Sulíka (ja som robil program pre stavebníctvo) bolo, žiaden „svetový mier“, ale konkrétne riešenia, presne do detailov, ako to dosiahnuť. Nuž a ako vyzerá program nájomného bývania v Kollárovej strane? Tri štvrtiny textu je vyplakávanie o tom, ako málo nájomných bytov na Slovensku je a zvyšok je o tom, že chcú ročne postaviť 25.000 nájomných bytov a ešte si trúfli aj taxatívne nastaviť výšku nájomného podľa metráže bytov. A že vypracovali nejaký (zatiaľ imaginárny) prevádzkový model a finančný model, ako na to, ale ten je ako kolombova žena.

Hneď tu, v tejto pasáži môžem s pokojom na duši skonštatovať, že toto je čistý bulšit a demagógia. Ale že brutál. Toto by si nedal do programu snáď ani Kotleba. Skrátka, žiadne nájomné byty nebudú a v takom množstve už ani náhodou, ale že vôbec. Neviem či sa mýlim, ale v súvislosti tohto a na základe ďalších rečí  Kollára ma napadlo, keď dodal, že aby to mohli realizovať, potrebuje ministerstvo dopravy, že super argument obsadiť ministerstvo s úplne najväčšími rozpočtovými zdrojmi. Lebo tam sa veru dá ryžovať. Ale to len moje konšpirácie…

Teraz pokúsim stručne (aj keď toho bude na čítanie dosť) vysvetliť, prečo to nebude fungovať tak, ako si to vysníval.

Poďme teda na nájomné byty. Stavané v réžii štátu. Hneď a zaraz vyskakuje obrovské množstvo problémov. A nie len takých že šup sem, šup tam, pošpekulujeme a vyriešime.

Začnime so základnou matematikou. Orientačne možno rátať, že plus mínus jeden štvorák stojí asi 1.000 evri (mám od projektantov). To je len výstavba. Nie projektová dokumentácie, nie pozemok, nie riešenie dopravy, parkovania, inžinierske siete, osvetlenie a ďalšie a ďalšie náklady.

Zoberme worst case, že štátny developer Kollár by naozaj postavil 300.000 bytov, pre jednoduchšie počty rátajme že len dvojizbových (chce stavať aj jednoizbové, aj trojizbové), ktoré podľa jeho programu majú mať 45 m2, tak velý tento špás bude stáť 13.500.000.000, slovom trinásť a pol miliardy evri! No paráda.

Aké prekvapenie, máme tu aj diskrepanciu, v programe má, že ročne chce postaviť 25.000 bytov, v diskusii šibrinkoval s číslom 300.000. Ak teda ideme podľa programu, tak ročný investičný náklad na výstavbu takéhoto množstva bytov by činil 1.125.000.000, slovom jedna a štvrť miliardy evri. Maličkosť. Inak, aby sa postavilo 300.000 bytov s tempom 25.000 ročne, bolo by na to treba 12 rokov. Takže čisto nesúrodá motanina.

Najväčší podporovateľ tradičnej rodiny potom v tej druhej diskusii hutoril, že keď to bude všetko riešiť štát, tak to bude lacnejšie. Neskôr vysvetlím, že to bude naopak.

Ďalšou čerešničkou na tortičke teda je, že by to mal stavať štát.  Najhoršie riešenie. Ako sme sa mohli v minulosti iks krát presvedčiť. Kde zasunul paprče štát, čistá katastrofa.  Navyše,  zákony sa obísť nedajú, štát, neštát, existujú nejaké pravidlá a zákony, ktoré tu platia a pri investičnej výstavbe tiež a vôbec to nie je jednoduché. Poďme teda na ďalšie problémy.

Pozemky. Aby ktokoľvek mohol niečo stavať, potrebuje pozemok. Alebo dlhodobú nájomnú zmluvu a súhlas vlastníka. Ale pozor, nemožno hocikde pacnúť nejakú stavbu, pozemok musí spĺňať nejaké parametre a musí byť vyriešená dopravná infraštruktúra a dostupnosť všetkých inžinierskych sietí. Takže ak si niekto myslí, že sa tu povaľuje háfo vhodných pozemkov, kde možno našúpať bytové domy, je na omyle. Navyše, tie pozemky treba aj kúpiť, vyvlastnenie zo zákona nie je možné, to sa dá len pri verejnoprospešných stavieb. A naivná predstava, že SPF má vhodné pozemky, je naozaj naivná.

Súlad s územným plánom obcí. Toto je ďalší problém, ktorý asi docenti z tradičnej rodiny nedomysleli. Kto nevie, tak územný plán obce/mesta presne stanovuje, aké sú regulačné opatrenia na konkrétnych pozemkoch a čo sa tam môže stavať. Inak povedané, existujú také veci, ako index zelene, index zastavaných plôch, nutnosť urbanistických štúdií, maximálne podlažnosti budov a ďalšie a ďalšie obmedzenia, ktoré sú úplne explicitne uvedené v územných plánoch a územné plány majú status zákona.

Toto je však len začiatok. Poďme ďalej. Garantovanému nájmu odporuje občiansky zákonník – zmeniť legislatívu. Kto bude riešiť majetkovoprávne veci, štát, štátna firma, zazmluvnený partner? Kto bude riešiť inžiniering, teda všetky vybavovačky? Kto bude robiť výber dodávateľov? Kto bude dlhodobo spravovať majetok (samotné objekty)?

Prejdime si  teraz step by step jednotlivé výroky Kollára k téme nájomné bývanie. Povedal toto. Sú to skoro citáty (diskusia v Pravde Kollár – Hlina).

K: Máme program na 125-tich stranách, konzultovaný s náď aj s galaktickou radou, všetko je úplne super vymyslené.

Komentár. Môžete ho mať aj na tisícke strán, k téme nájomného bývania máte jednu A4 a z tej je väčšina popis súčasného stavu nájomného bývania na Slovensku. Konkrétne k nájomnému bývaniu nehovoríte zhola nič, len že to máte vybájené, že to bude, že postavíte ročne 25.000 takých bytov a aby toho nebolo málo, už dnes viete, aká bude výška nájmu.

K: Žiaden problém postaviť mnou vysnívané množstvo bytov (ročne 25.000 – to má v programe, v nedeľu aby ohúril, povedal že dokopy postaví 300.000 bytov), lebo máme vyšpekulovaný modulový systém a to bude lacné a rýchle a ide to v Rakúsku, tak to musí ísť aj u nás.

Komentár. Rakúsko poznám fakt dosť dobre (v oblasti stavebníctva spolupracujem vyše 27 rokov s rakúskymi firmami pôsobiacimi v stavebníctve) a naozaj neviem, kde by bol rakúsky štát! staval kontajnerové byty. Tento systém sa používa najčastejšie pri výstavbe škôl, škôlok, administratívnych budov a podobne. A to najpodstatnejšie je, že krajiny ako Rakúsko, či Nemecko majú možno 100 ročnú tradíciu v oblasti nájomného bývania (aj tak majú s týmto obe krajiny obrovské problémy). Slovensko žiadnu.

K: Chceme vytvoriť (naozaj použil slovo vytvoriť, nech už tým myslel čokoľvek) dve fabriky, ktoré budú tie moduly vyrábať a potom to bude papačka, to sa nám bude stavať.

Komentár. To fakt? Akože štát postaví a bude prevádzkovať dve fabriky? Alebo kto? Súkromný kapitál? To akože si Kollár fakt myslí, že keď príde s touto demagógiou, tak sa hneď objaví nejaký súkromník, ktorý postaví dve fabriky a ešte na miestach, ktoré mu on určí (lebo miesta, kde majú fabriky stáť, už identifikoval a určil už dnes) a potom bude čakať na to, že či a kedy sa „štát“ rozhodne a začne voľačo stavať?. Dúfam, že prúser, ktorý by nastal, ak by štát staval, vlastnil a prevádzkoval továrne, ľuďom so zdravým rozumom nemusím vysvetľovať.

K: Vraj developer by staval draho, ale štát, ktorý má pomáhať ľuďom, by staval lacno. To by bol ten megarozdiel.

Komentár. Do šľaka, pri niektorých výrokoch a nápadoch sa mi vyhadzuje koprivka. Ukážte mi jeden príklad, kde štát dokázal robiť niečo lacnejšie, ako súkromný sektor. Priatelia, bolo by to presne naopak. Neviem si predstaviť väčšie eldorádo na tunelovanie a kradnutie, keby mal štát stavať tisíce nájomných bytov.  Tu sa trošku pristavím, aby bolo jasné o čom točím. Tak si Kollárov sen namodelujme, čo by sa muselo stať, ak aby štát staval nájomné byty.

Najprv by sa musela vytvoriť obrovská štátna firma, ktorá by projekt zastrešovala. Dlhodobo. Následne by parlamentom musela prejsť zmena legislatívy a to množstvo zákonov, včítane stavebného zákona, občianskeho zákonníka a iné.

Potom by sa musela štátna mašinéria pustiť do zháňania pozemkov. Tu sa treba zase pozastaviť, lebo Kollár (a toto hovorím s plnou vážnosťou) blúzni o tom, že pozemky dostane na výstavbu nájomných bytov zadarmo od SPF. Neviem odkiaľ vykutral tých „odborníkov“ o ktorých vypráva, že to má všetko premyslené a odkonzultované, mohol by nejakých menovať, rád by som sa s nimi zoznámil. Totiž milí priatelia. Buď si to Kollár len vymyslel, alebo mu radili absolútni diletanti. Preveril som si to na príklade Stupavy a môžem skonštatovať, že napríklad v katastri tohto mesta, niet ani jedného jediného pozemku vo vlastníctve SPF, kde by mohol stáť nejaký bytový dom.  Nič. Nula. Zero. Iste, nepozeral som celé Slovensko, ale z praxe viem, že zväčša SPF vlastní kadejaké fliačky zeme, nehomogénne parcely, roztrúsené krížom krážom a predpokladám, že aj inde na Slovensku je to podobné. Určite nehrozí, že od SPF dostane Kollárova štátna firma zadarmo parcely pre 300.000 bytov. Ani na 25.000. Dokonca ani na 1.000. V praxi je to tak, že skoro všetky lukratívne parcely sú dávno developermi skúpené a sú v súkromných rukách, alebo vo vlastníctve obcí a miest.

Poďme ďalej. Po pozemkoch by štátna firma musela začať naháňať projekty, teda vysúťažiť projektantov, na projektové dokumentácie.

Následne inžiniering. Štátna firma by si musela na každú jednu akciu vyžiadať záväzné stanovisko mesta, či obce, či je plánovaný barák v súlade s územným plánom obce (čo bude obrovský problém). Popritom musia riešiť ďalšie vyjadrovačky a súhlasné stanoviská od rôznych orgánov, ako je DI k dynamickej a statickej doprave (podľa zákona toto musí byť vyriešené v súlade s normami), súhlasy s vjazdami na pozemky (cestný orgán), súhlasy všetkých „sieťarov“, to jest elektrárne, vodárne, kanalizácie, plynárne a prípadne ďalšie. Vyjadrujú sa požiarnici, pamiatkový ústav a desiatky ďalších. Bez komplet všetkých kladných stanovísk sa nepohnete ani o milimeter.

OK, nejako to štátna firmy dotiahne až sem. Má za drahé peniaze nakúpené pozemky (pozemky musia byť najprv vo vlastníctve, až potom môžete vôbec len začať špekulovať, že na nich niečo postavíte), má projektovú dokumentáciu, má zmenenú legislatívu cez parlamentnú väčšinu, tak sa môže pustiť do územného rozhodnutia. Tu sa oslovujú všetci dotknutí (to sú napríklad všetci susedia pozemku na ktorom sa bude stavať). Stačí aby jeden podal námietku, odpor, proces sa zasekne na dlhé mesiace. Ak by bola oprávnená, stavebný úrad nevydá územné rozhodnutie. Ak vydá, môže sa každý účastník odvolať na OÚ, ktorý to buď potvrdí, alebo zruší. Ak potvrdí, môže účastník podať žalobu na súd. A na niekoľko rokov je to vybavené. A to sme len u územka.

OK, máme územko. Takže štátna firma ide ďalej s novou projektovou dokumentáciu žiadať stavebné povolenie. Plus mínus ten istý cirkus ako pri územku.

Zo skúsenosti odhadujem, že úplne v optimálnom prípade, ak nenastanú žiadne komplikácie, bude trvať vydanie stavebného povolenia pol roka, skôr až jeden rok. A to radšej  do toho nevplietam EIA-u.

OK, máme stavebko. Zo zákona musí štátna firma vysúťažiť dodávateľa stavby. Teda verejné obstarávanie. Dúfam, že nikto ani vo sne neuvažoval v týme Kollára, že by nebodaj ešte založili aj štátnu stavebnú firmu, hoci pri ňom už fakt neviem. Vieme, ako zvykne dopadnúť verejné obstarávanie štátom. Tipujem, že by to trvalom  rok, alebo dva. Takže v optimálnom prípade, ak by svoj „geniálny“ nápad realizoval a začal s ním Kollár hneď po voľbách, tak prvého dodávateľa stavby úplne prvého bytového domu by mal najskôr, ale naozaj najskôr o dva a pol roka od nástupu a to píšem len preto, aby ma niekto neobvinil, že chudákovi krivdím. Skôr si myslím, že by to ani za celé volebné obdobie ani nestihol.

Ok, máme dodávateľa stavby. Ešte predtým však musím nechať postaviť tie fabriky, ktoré majú dodávať tie moduly. Čiže musia byť dostavané približne vtedy, keď aj on začne reálne s výstavbou. Že blbosť, že to nepôjde? To si myslíme len my, on si myslí, že žiaden problém. Ale dobre, máme aj fabriky. Alebo nemáme, čo považujem za isté, ako olovenú rúru a začneme stavať tak, ako sa stavajú bytové domy všade, normálnou technológiou, kombinácia skeletu a tehlových priečok. Ak všetko dobre dopadne, za rok a pol máme dom hotový. Už  ho len skolaudovať. Žiadna prechádzka. Často veľký problém.

Ale OK. Máme to skolaudované. Takže ešte vyriešiť otázky, že kto bude dom prevádzkovať, opravovať, sanovať, starať sa oň? Kto zaplatí príspevok na rozvoj obci (Stupava má VZN na 35 eur/m2)? Kto bude platiť verejné osvetlenie? Kto uzavrie zmluvy o odbere energií pre celý dom? Štát? Kto bude vyberať, kto dostane byt? Nejaká štátna komisia? Asi, ale to už viete priatelia, ako by to dopadlo, väčšie podhubie pre škandalóznu korupciu si neviem predstaviť. Ako sa budú riešiť neplatiči? A množstvo ďalších praktických otázok. Možno sa vám zdá že príliš predbieham. Vôbec nie, toto všetko musí byť vopred jasné, lebo stačí aby jedna tehlička celého „nápadu“ vypadla a všetko sa zosype.

Takže milý Kollír, ak by si prekonal všetky prekážky, ak by si vysal obrovské množstvo peňazí od daňových poplatníkov a začal by si s týmto šialenstvom, tak za nehorázne veľké peniaze by si za pomoci súkromného sektoru (ktorý by sa na celom projekte zákonite musel  podieľať a teda by musel mať aj svoje zisky a sme tam, kde si nechcel byť), možno postavil za celé štyri roky jeden bytový dom, ale aj tom ja osobne silno pochybujem. Výsledkom by boli rozhádzané peniaze, zase zbytočná štátna firma, kopec úradníkov, peniaze rozobrané a rozkradnuté skrze množstva zazmluvenných súkromných firiem (projektanti, geodeti, analytici, profesisti, stavebné spoločnosti, správcovké spoločnosti a množstvo iných) a celé by to šlo do prdele. Lebo takto sa tvoja udička na neznalých a jednoduchších nebude dať realizovať.

A ako by to možno šlo? Teoreticky by som si to vedel predstaviť tak (v prípade, ak by sa rozhodlo, že nie súkromný sektor, ale štát začne toto financovať), že štát by mohol nájomné byty nejakou formou zafinancovať, ale tak, že samé obce a mestá by si stavali na svojich pozemkoch postaviť nájomné byty, ale tam, kde by to považovali za vhodné, kde to územný plán dovoľuje, kde je infraštruktúra, kde je dopravné napojenie a čo je najdôležitejšie,  na báze dobrovoľnosti a vlastného uváženia. Takto  jednoducho by to možno šlo. Ale to by si potom nemohol vytrubovať, že postavíš 300.000 nájomných bytov a ťažšie by si si mohol pašmať na ministerstvo dopravy, však?

Alebo, ešte jednoduchšie riešenie (neviem prečo si si nevzal radšej toto za vzor s toho Nemecka), sociálne slabším prispievať, alebo dokonca preplácať štátom nájom v bežných komerčných prenájmoch, ktorých je na Slovensku absolútny dostatok. Keď už ti tak leží na srdci ten zúbožený národ slovenský. V tomto prípade by nebolo treba skoro nič vážne riešiť a bolo by to násobne lacnejšie.

Priatelia, téma bývania je aktuálna. Sám som dosť nad tým hútal, že ako s tým pohnúť. A my v SaS máme riešenie. Ktoré je dobré, funguje, jednoduché, netreba žiadne štátne firmy, fabriky a iné zvrhlosti, ani štátne peniaze (alebo minimum). Pracujeme na tom. Bude sa to volať „Dostupné bývanie pre každého“, teda možnosť a ľahká dostupnosť  získať byt každej vekovej kategórie. Dúfam, že to ešte do volieb predstavíme. Takto to robíme my v SaS.

Boris Kačáni, kandidát číslo 54, za SaS

Teraz najčítanejšie