Denník N

Postavíme 20 tisíc bytov ročne. Alebo 25 tisíc? Alebo milión?

Jednou z tém volebnej kampane sú nájomné byty a tak sa niektoré strany začali pretekať v počte postavených nájomných bytov. Jedni sľubujú 20 tisíc bytov, iní zas 25 tisíc, a to rok čo rok.
Video Borisa Kollára je veľmi pôsobivé, žiaľ, kompletne nereálne. Nedôjde k výraznému zlacneniu, nebudú pozemky, nebude lacnejšie financovanie. A nebude mať kto stavať.

Najprv však všeobecný prehľad. Za posledných 15 rokov bolo postavených takmer štvrť milióna bytov, to je 16.500 v 15-ročnom priemere.

Byty sa však nestavajú rovnomerne, ale ich počet (počet vydaných kolaudačných rozhodnutí) v posledných rokoch rastie, lebo sa darí celosvetovej a teda aj tej slovenskej ekonomike. Roky 2019 až 2020 sú odhad na základe počtu začatých bytov (počet vydaných stavebných povolení). Okrem toho je ďalších 77 tisíc bytov rozostavaných.

Ako vidieť, minulý rok (a najbližšie roky) sa u nás stavia približne 20 tisíc bytov ročne, z ktorých drvivú väčšinu postavia súkromní investori.

Zaujímavá informácia: Ak by sme stavali 22 tisíc bytov rok čo rok (a od tohto cieľa už dnes nie sme príliš vzdialení), dobehli by sme priemer EÚ v počte bytov na 1000 obyvateľov v roku 2030.

Boris Kollár tvrdí, že ak bude byty stavať štát, budú lacnejšie o 40%, lebo taký je zisk developerov, ktorí zarábajú na ľuďoch a štát predsa nemusí na ľuďoch zarábať. Neviem, odkiaľ Boris vzal číslo 40%, ale ak by to bola pravda, bol by developer snáď každý. V skutočnosti je podľa finstat-u priemerná marža 10 najväčších developerov cca 13%. Mimochodom, 10 najväčších developer tvorí cca 56% trhu.

Druhý Borisov argument je, že štát, konkrétne Slovenský pozemkový fond (SPF), má dostatok pôdy, a preto ju nemusí draho kupovať. SPF síce vlastní státisíce hektárov pôdy, ale ako na potvoru nie v Bratislave a v Košiciach, ale Medzilaborciach, Krupine a pod., teda v mestách, ktoré sa vyľudňujú a kde byty stoja trojročnú priemernú mzdu. V Bratislave vlastní SPF prehľadných 11 hektárov.

Skutočný dopyt po bytoch je najmä v Bratislave, a ak chce Boris Kollár postaviť 300 tisíc bytov, mal by aspoň 100 tisíc z ich postaviť v Bratislave. Otázka však je, kde. Petržalka, ktorá má rozlohu 2868 hektárov a miestami pripomína králikáreň, má cca 40 tisíc bytov (z toho „petržalské“ paneláky sú na ploche 1806 hektárov). Ak tie nové byty nemajú byť králikárne, potrebujeme trikrát väčšiu plochu (to je cca 8000 ha). V meste, kde z jednej strany je hranica a z druhej Karpaty.

Prejdime k najväčšiemu omylu, že štát postaví, štát zariadi. Štát takého niečoho nie je schopný, stačí sa pozrieť na tunel Višňové, ktorý štát ako investor nie je schopný dokončiť a opäť raz už rok stojí. Alebo na policajnú ubytovňu v bratislavskej Dúbravke, ktorá roky chátra a pritom Ministerstvo vnútra súrne potrebuje ubytovacie kapacity v Bratislave. Alebo železnice. Alebo na predpotopné fungovanie colníc alebo aktuálne „obstarávanie“ futbalového štadiónu.

Čohokoľvek sa štát dotkne, bude to fungovať horšie, ako keď to bude organizovať a manažovať súkromný sektor a Boris to veľmi dobre vie.

Samozrejme, štát ani nebude nakupovať stavebné hmoty lacnejšie len preto, že by ich kupoval viac. Množstvo vecí nakupuje štát v najväčšom objeme a zároveň najdrahšie. Stačí sa pozrieť na cétéčka, či mýtny systém. Prečo? Dôvod všetci dôverne poznáme a Boris to nezmení. Jeho „program“ má trvať 12 rokov a najneskôr, keď sa zmení vláda a byty bude „manažovať“ nejaký Počiatek, Stromček, či iný zlodej zo Smeru, bude vybavené.

Ešte jedna drobná otázočka: kto by mal tie byty akože stavať? Dnešných 20 tisíc bytov ročne stavia cca 64 tisíc osôb (z toho cca tretina živnostníci). Na postavenie 25 tisíc bytov, i keď modulárnych, bude potrebných raz toľko stavebných pracovníkov, statikov, architektov a úradníkov na stavebných úradoch, ktorých je už dnes zúfalo málo. Nemám však vedomosť, že by na Slovensku bolo 64 tisíc stavbárov bez práce. Naopak, je ich nedostatok.

Čo nám tu Boris predáva, je čistá ilúzia, asi ako smerácke istoty.

S programom Andreja Kisku to nevyzerá lepšie. On sľubuje 20 tisíc bytov a pre istotu nehovorí, za akú dobu. Či za rok alebo za volebné obdobie? Takisto nehovorí, kto má tie byty postaviť, kto to má manažovať a za koho peniaze. Zato hovorí, kto má tie byty dostať, napríklad sociálne prípady.

To je pekné, kto by to nechcel. Treba si však uvedomiť, že ak budeme dávať akokoľvek zvýhodnené byty sociálnym prípadom, automaticky zvýšime motiváciu byť tým sociálnym prípadom. V ekonómii sa tomu hovorí Zákon nezamýšľaných odmien.

Aj mladé rodiny majú dostať byty, takzvané štartovacie. To je super, lebo mladé rodiny byty potrebujú. Problém je v množstve. Mladých rodín (počet uzavretých manželstiev ročne) je totiž 30 tisíc. Ako vyselektujeme tých pár tisíc šťastlivcov, ktorí dostanú štartovacie byty? Dáme byty mladým rodinám s najnižšími príjmami a vytvoríme fest dobrú motiváciu mať najnižšie príjmy? Alebo najchudobnejším? Najchudobnejšie mladé rodiny sú totiž v osadách a s týmto už naša spoločnosť skúsenosti má, stačí sa pozrieť na Luník IX.

Pekná je aj myšlienka prideľovať zvýhodnené byty učiteľkám, sestričkám a pod., ako píše Andrej Kiska v programe. „A pod.“ znamená hasiči, policajti, vojaci, úradníci, koncipienti, vodiči MHD, taxikári, upratovačky, pumpári a nezabudnime ani na predavačky v TESCU, ktorým sme zakázali si viac zarobiť vo sviatok. Čiže asi všetci a v tom prípade nebude stačiť ani Kollárových 300 tisíc bytov.

Záver: Sľubovať desaťtisíce bytov je krajne populistické, krajne socialistické a krajne nereálne.

Aké je teda riešenie?

Základný zákon ekonómie je ten o dopyte, ponuke a rovnovážnej cene. Ak stúpne dopyt po nejakom statku, napríklad dopyt po pracovnej sile, tak stúpne jeho cena, teda mzda. V prípade miezd to je žiadúce.

Naopak, ak stúpne ponuka nejakého statku, napríklad ponuka bytov, tak klesne jeho cena a presne to chceme. Musíme teda zvýšiť ponuku bytov a ceny začnú klesať, alebo prinajmenšom prestanú stúpať.

Presne toto navrhuje SaS vo svojom programe – zvýšiť ponuku bytov.

Ako prvé musíme výrazne urýchliť stavebné konanie. Napríklad zlúčiť územné a stavebné konanie, či jednoduché stavby (rodinné domy do určitej veľkosti) vôbec neposudzovať a dovoliť stavať len na základe ohlásenia. To uvoľní kapacity stavebných úradov na zložitejšie stavby.

Ďalej treba urýchlene sceliť pozemky (takzvaná komasácia) a tu zlyhal štát na plnej čiare, lebo roky nie je schopný vypísať ani len výberové konanie na projektantov.

Investície do nehnuteľností podporí aj skrátenie doby odpisov nehnuteľností, zo 40 na 20 rokov, tak ako to bolo predtým, ako minister financií Peter Kažimír dobu odpisov zvýšil.

Ak chceme špeciálne nájomné byty, musíme zákonne riešiť neplatičov. Žiaden developer nebude vo veľkom prenajímať byty, ak bude vedieť, že neplatiča nedokáže vysťahovať. Dnes mu totiž musí poskytnúť náhradné bývanie. To je síce pekné a sociálne, ale výsledok je, že nájomné byty nie sú.

Tiež potrebujeme zlepšiť financovanie. Banky požičajú developerom na 8, max 10 rokov, to stačí na výstavbu a predaj bytov, ale nestačí na to, aby sa byt developerovi splatil z nájomného. Preto by napríklad bolo rozumné legislatívne umožniť vznik takzvaných REIT fondov (Real Estate Investment Trust). Do nich by následne mohli investovať Dôchodcovské správcovské spoločnosti (DSS), ktoré spravujú viac ako 10 miliárd eur.  To by prospelo aj budúcim dôchodcom, lebo investície do nehnuteľností majú vyššiu návratnosť, ako investície do štátnych dlhopisov. Umožniť použitie peňazí zo stavebného sporenia a Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) sú ďalšie možnosti, ako financovať dlhodobo, teda povedzme na 30 rokov. V prípade financovania cez ŠFRB by sa bolo možné uplatniť podmienku pre investora, že nájom smie rásť maximálne o infláciu. Všetky uvedené návrhy sa nachádzajú v programe SaS.

Ak teda odhadneme výrobnú cenu štandardného bytu v Bratislave na 2000 eur/m2, tak pri úroku 3% by stálo jeho financovanie 5 eur/m2 mesačne, to je 300 eur na byt. Keďže ceny bytov v dlhodobom priemere rastú, nemuseli by sa splácať v plnom rozsahu. A práve tu je kameň úrazu.

Treba si uvedomiť, že pri nájomnom byte sa nájomník nikdy nestane majiteľom, vždy ostane iba nájomníkom. A tu sa vo väčšine prípadov bez hypotéky nepohne. Lebo po nejakej dobe, a pokojne aj po 30-ich rokoch, sa obyvateľ bytu stáva vlastníkom. Ak si mladý 35-ročný človek zoberie hypotéku na 30 rokov, tak ju má splatenú práve vtedy, kedy dochádza k výraznému poklesu jeho príjmov z dôvodu, že odišiel do dôchodku. Toto považujem za rozumný, zmysluplný celoživotný koncept financovania bývania.

Reči o tom, že máme len 6 % nájomných bytov, považujem za pomýlené. Mali by sme byť radi, že až 94 % bytov je vo vlastníctve a že patríme k rekordérom v EÚ. Nájomné byty dávajú zmysel najmä pre mladých ľudí, ktorí ešte nevedia, kde sa usadia, pre expatov a pod. Pre dlhodobé bývanie je hypotéka rozhodne lepšia. Dobrá alternatíva je aj družstevné bývanie, kedy tiež dochádza k splácaniu bytu.

Avšak v každom prípade platí, že čím viac bytov sa postaví, tým viac klesne ich cena. Ale možno sa dá niečo robiť aj s dopytom. Keby sa napríklad podarilo znížiť regionálne rozdiely tým, že v najchudobnejších okresoch sa podarí zvyšovať životnú úroveň rýchlejšie ako vo zvyšku krajiny, časť ľudí by sa vrátila domov. To je však iná časť nášho programu, viac v tomto videu: https://www.facebook.com/RichardSulik/videos/496971757487647/

 

 

Teraz najčítanejšie

Richard Sulik

Záleží mi na tejto krajine. Lebo tu chcem žiť, lebo sem patrím. Nechcem aby moje deti opustili Slovensko, ako moji rodičia v 1980. Preto som v politike, preto spravím všetko, aby Slovensko bolo lepšou krajinou pre život. Máme na to. Máme skvelých ľudí, krásnu krajinu, mier a ak bude veci verejné spravovať lepšie, bude tu radosť žiť.