Druhý dôvod, prečo stavať byty inak – od estetiky ku spravodlivosti a finančnej obozretnosti.

V predchádzajúcom príspevku sme poukazovali na nebezpečenstvo hromadnej bytovej výstavby vo vzťahu k verejnému priestoru a kvalite bývania. Dnes sa pokúsime pozrieť na dostupné nájomné bývanie ako funkciu udržateľného spravodlivého riešenia pre nízke a stredné príjmové skupiny obyvateľov miest.

DOSTUPNÉ BÝVANIE AKO POLITIKUM

Po otvorení si webovej stránky mesta New York narazíme na odkaz „Cenovo dostupné verejné bývanie“ a „Úrad pre bývanie NYC“. A ďalej bez veľkých vysvetľovaní nás mesto informuje:

„Ak máte nízky a stredný príjem môžete získať dostupné bývanie prostredníctvom úradu pre bývanie v New Yorku. Úrad tiež ponúka v komunitných centrách programy na pomoc pri hľadaní práce a vzdelávania.  Nájomné závisí od príjmu vašej rodiny. Nemusíte byť obyvateľom NYC, aby ste mohli o byt požiadať.

Prístupné verejné byty sú tiež k dispozícii pre osoby so zdravotným postihnutím. Niektoré apartmány boli upravené a sú k dispozícii pre osoby so zníženou pohyblivosťou.“

Dozvieme sa tiež, že v tomto mesiaci mesto sprístupnilo na verejnú diskusiu návrh Plánu „Kde žijeme v NYC“.
Ide o komplexný plán mesta na podporu spravodlivých riešení bývania pre všetkých obyvateľov New Yorku.

Návrh načrtáva kľúčové ciele a stratégie na riešenie výziev v oblasti dostupného bývania v New Yorku a stanovuje následne akčný plán na nasledujúcich päť rokov:

• Vyčleniť viac zdrojov na boj proti pretrvávajúcej diskriminácii v oblasti bývania;
• Podporiť rozvoj bývania v celom meste a regióne;
• Zachovať cenovo dostupné bývanie a zabrániť vysídľovaniu obyvateľov dlhodobo žijúcich v konkrétnej lokalite;
• Newyorčanom, ktorí využívajú poukážky na bývanie, rozšíriť ponuku;
• Umožniť ľuďom so zdravotným znevýhodnením byť nezávislejšími a integrovanejšími
• Spravodlivé investície a zmena politiky na podporu štvrtí trpiacich historickým vylúčením.

Tento malý exkurz predstavuje bytovú politiku jedného z najväčších miest sveta ako nástroj riešenia jeho socio-kultúrnych fenoménov. Od chudoby cez diskrimináciu až po vysídľovanie.

Tak ako v NY, ani u nás nemôžeme hazardovať s dôverou ľudí. Je nezodpovedné sľubovať nereálne počty postavených bytov v krátkom čase z nereálnych zdrojov.

Súkromný sektor na Slovensku staval v posledných rokoch 15-20 tisíc bytov ročne. Pokiaľ by ho verejný sektor chcel predbehnúť, za dve volebné obdobia máme problém s bytmi vyriešený. Takáto masívna výstavba by si však žiadala obrovské finančné prostriedky. Jej financovanie prostredníctvom úverov na zahraničných trhoch a vyčlenením finančného mechanizmu z verejných financií by vytvorili obrovský skrytý dlh Slovenska, ktorý by museli splácať generácie po nás.

Je vysoko pravdepodobné, že ak už raz Eurostat presunul oveľa menej zadlžené subjekty do okruhu verejných financií vrátane NDS, podobne by postupoval v prípade subjektu, ktorý by financoval výstavbu nájomných bytov.

OPTIMÁLNE RIEŠENIA

1. Štátnu výstavbu dostupného nájomného bývania je potrebné podporiť v kľúčových ohniskách ekonomického rastu určením kvantitatívnych cieľov na výstavbu a nastavením finančných a motivačných nástrojov zo štátneho rozpočtu v kombinácií s úvermi pre samosprávy. Samosprávy musia ostať kľúčovými hráčmi vo výstavbe bytov.
2. Prioritou musia byť programy pre podporu štátneho a mestského bývania pre nedostatkové profesie vo verejnom sektore. Domnievame sa, že nájomné byty nemajú mať len sociálny charakter, ale cieľovou skupinou môžu byť aj rodiny, či mladí ľudia.
3. Ak podporiť rýchlejšiu a početnejšiu výstavbu bytov súkromným sektorom, potom je na mieste zvážiť zavedenie percenta z komerčných bytov pre nájomné bývanie.
4. Okrem výstavby potrebujeme tiež podporiť efektívnejšie využívanie pozemkov, najmä pozemky vo vlastníctve štátu a v správe Slovenského pozemkového fondu.
5. Pomocou môže byť tiež odpustenie poplatku za rozvoj pri bytových domoch určených na nájomné bývanie.

Len takouto zodpovednou kombináciou nástrojov môžeme hovoriť o bytovej politike, ktorá prispeje k:

• stabilizácii poskytovania dostupných verejných služieb – vzdelávanie, sociálne a zdravotné služby, bezpečnosť
• zvýšeniu mobility slovenskej pracovnej sily
• integrácii marginalizovaných komunít
• zvýšeniu pôrodnosti,
• zlepšeniu podmienok  bývania pre všetkých
• znižovaniu environmentálnej náročnosti vo vykurovaní a doprave.

ČO MUSÍME UROBIŤ:

1. Zastabilizovať a navýšiť viacročný finančný rámec dotácií zo štátneho rozpočtu na rozvoj bývania a to v kombinácii s úvermi pre samosprávy s rešpektovaním regionálnych rozdielov
2. Dobre nastaviť prostredie – správne nastavené regulácie a motivácie, ako hmotná zodpovednosť a verejné vypočutia funkcionárov.
3. Primárne podporovať výstavbu nájomných bytov, až potom výstavbu komerčných bytov. Toto platí napríklad pre Štátny fond na rozvoj bývania, v ktorom väčšina zdrojov dnes smeruje do obnovy a nie výstavby.
4. Podporovať zachovanie charakteru nájomných bytov počas celej životnosti bytového domu. Po ukončení splácania úveru zo ŠFBR je totiž v súčasnosti možné podporené nájomné byty predať do súkromného vlastníctva.
5. Zacieliť program podpory bývania na nedostatkové profesie vo verejnom sektore, ako učiteľky a učiteľov, či zdravotné sestry a ošetrovateľov, ktorým môžeme práve takýmto spôsobom zatraktívniť pracovné podmienky.
6. Zaviesť predkupné právo pre samosprávy na pozemky vo vlastníctve štátu a v správe Slovenského pozemkového fondu.
7. Možnosť odpustenia poplatku za rozvoj pri bytových domoch určených na nájomné bývanie.
8. V spolupráci s bankami a samosprávami podporiť vytvorenie komerčného a bankovateľného produktu z nájomného bývania.
9. V spolupráci s developermi tvoriť územné plány ako udržateľný mix vo výstavbe nájomných bytov rôznych kategórií.

Pre výstavbu bytov sú potrebné pozemky, preto v OBLASTI MAJETKOVÝCH PRÁV JE NUTNÝCH NIEKOĽKO ZMIEN.

10. Vlastníkov nehnuteľností – aj mestá a obce –  je potrebné chrániť pred podvodným konaním, dokončiť majetkovo právne vysporiadania pozemkov, zrýchlenie stavebných konaní a zvýšenie ich transparentnosti.
11. Je nevyhnutné zlepšiť a objektivizovať výber daní z nehnuteľností a ustanoviť Katastrálneho ombudsmana.
12. Systematické riešenie sporných vlastníckych a majetkovo-právnych vzťahov vytvorením  špecializovaného súdu pre riešenie sporov týkajúcich sa vlastníckych práv k nehnuteľnostiam a usporiadania pozemkového vlastníctva.
    Toto by  nesmierne prospelo nielen súkromným vlastníkom ale aj mestám a obciam efektívne spravovať svoj majetok.
13. Namiesto hrozby vyvlastňovania štátom, je potrebné venovať špeciálnu pozornosť zvýšeniu právnej istoty súkromných vlastníkov nehnuteľností a ochranu nehnuteľného vlastníctva skvalitnením a rozšírením údajov katastrálneho operátu.

Šialené tempo výstavby bytov sa síce dá sľúbiť, no uskutočniť ho by bolo takmer nemožné.

Dostupné bývanie je dobré aktívum a to nielen z investičného hľadiska. Vytvára spoločenskú súdržnosť, podporuje spoločenský kapitál a stabilitu. Vnímať výstavbu nájomných bytov len ako vyhodené peniaze, či ďalšie sociálne opatrenie kupujúce hlasy svojej voličskej základne, by preto bola chyba. V modernom, urbanisticky dobre zvládnutom meste by ľudia nemali hodiny dochádzať do práce autom z ďalekých satelitov. Budúcnosť spočíva v energeticky hospodárnych nájomných bytoch, efektívnej verejnej doprave a cyklistickej infraštruktúre.

Snahou štátu by preto nemalo byť nahrádzať súkromný sektor, či ho výrazne limitovať alebo mu diktovať, čo a kde a za koľko stavať. Štát by mal pri kľúčových témach, ako je bývanie, so súkromným sektorom spolupracovať a doplňovať ho tam, kde súkromní investori jednoducho nemajú motivácie dávať peniaze.  Ako je to napríklad v prípade bytov pre nedostatkové profesie vo verejnom sektore, či sociálne slabšie mladé rodiny.

Nájomné byty a zásahy štátu do bytovej politiky by nemali byť stigmatizované, či vnímané ako retro. Práve naopak, mali by byť impulzom k tomu, aby sa mnohé majetkovo-právne spory doriešili a neboli prekážkou rozvoja miest a obcí. Ak chceme žiť vo férovej krajine a byť nato právom hrdí, musíme viac investovať do tých najzákladnejších ľudských potrieb.

Náš plán je realistický, nepoškodzoval by kvalitu bývania ani neohrozoval verejné financie. Takýmito opatreniami by sa podarilo postaviť odhadom 2,500 dostupných nájomných bytov ročne, teda 10 000 dostupných nájomných bytov za volebné obdobie.