HIT VOLIEB – NÁJOMNÉ BÝVANIE !?

Takmer niet strany, ktorá by nespomenula tému nájomného bývania. Počúvame zaručené čísla o novopostavených bytoch, o nových miliónoch na tento účel. Lietajú tu pojmy ako štátne, mestské, štartovacie, prípadne sociálne byty. Paradoxne o tom hovoria tí, čo doteraz o nájomnom bývaní nemali žiadnu predstavu, alebo reálnu skúsenosť. Pritom systém podpory nájomného bývanie u nás už roky existuje. Netreba prinášať nič nové. Netreba vymýšľať žiadne experimenty. Stačí celý systém administratívne zjednodušiť, navýšiť finančné prostriedky. Dať väčšiu slobodu samosprávam a urobiť jednoduché úpravy v legislatíve.

Ako to viem? Jednoducho. Prešiel som si tortúrou manažovania  nájomných bytov. Súčasný stav týchto procesov  je veľmi komplikovaný. A aj preto veľa samospráv na túto agendu rezignuje už v zárodku. Rozhodne sa venovať svoju energiu a kapacity iným smerom. Pri tomto projekte je nutné komunikovať s dvoma štátnymi orgánmi. Už tu nastáva často duplicita aktivít. Úplne zbytočne. Hlavným gestorom je Ministerstvo dopravy a výstavby SR so svojou sekciou bytovej politiky a mestského rozvoja. Druhým hráčom je Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB). Ak chcete mať nájomné bývanie, musíte byť úspešný na oboch inštitúciách. Súčasný model  umožňuje získať dotáciu od samotného rezortu a úver zo ŠFRB. Kombináciou týchto dvoch zdrojov sa vytvorí dostatočný finančný rámec na realizáciu investície. Takto sme postupovali v meste Trenčianske Teplice. V širšom centre mesta sme mali opustenú polyfunkčnú budovu postavenú v 70. rokoch minulého storočia. Bolo nad finančné možnosti samosprávy čo i len uvažovať s jej obnovou. Rozpočet na prestavbu nehnuteľnosti s nájomným bytmi predstavoval sumu cca 1 milión eur. Podľa zaužívanej schémy 40% tejto sumy financovalo ministerstvo prostredníctvom nenávratnej dotácie. Zvyšných 60% predstavoval úver zo štátneho fondu. Ten je následne splácaný cez nájomné za byty. Výhodou  bol spôsob realizácie. Nešli sme cestou výstavby, ale formou nákupu (obstarania) nájomných bytov. Z tohto dôvodu prvotné bremeno financovania rekonštrukcie budovy bolo na strane súkromného investora. Samospráva na základe zmluvy o budúcej zmluve odkúpila budovu až po jej kolaudácií. Komplex 25 nájomných bytov bol daný do užívanie na konci roka 2014.

V čom boli problémy, ktoré sa dajú operatívne  odstrániť:

• Žiadosť sa môže podávať iba 1x do roka (do konca mesiaca február)

Nezmyselná podmienka, navyše diskriminačná. Žiadateľ je dokonca uprednostňovaný za skoršie podanie prihlášky! Tento spôsob treba zmeniť. Počas roka určiť dva fixné termíny na podanie grantu.

• Do 2 rokov od podpísania zmluvy museli byť byty skolaudované

Niektoré samosprávy tento termín z rôznych príčin nestihnú. Pritom mohli byť spôsobené aj objektívnymi dôvodmi, ako je napr. počasie. Variant 2 roky  plus 1 by mohol byť prijateľný pre všetky strany.

• Dlhé časové úseky

Ako bolo uvedené, žiadosť sa podáva do konca februára príslušného roka. Samosprávy však na podpis zmluvy čakajú niekedy až  5-6 mesiacov. Určením pevných termínov na rozhodnutie a podpísanie zmluvy by sa tento problém jednoducho vyriešil.

Riešenia  systémového  charakteru:

• Zlúčenie celého projektu pod jednu inštitúciu
• Uvoľnenie legislatívy ohľadne kritérií pri prideľovaní nájomných bytov
• Bezplatný prevod dubiózneho majetku štátu na samosprávu
• Postupné zvýšenie celkovej alokácie na obstaranie nájomných bytov.

Ideálnym riešením je odstránenie duplicít presunutím celej agendy na jednu inštitúciu. Túto úlohu by mohol plniť samotný Štátny fond rozvoja bývania. Dôležitým krokom je však zmena legislatívneho prostredia z hľadiska nároku na nájomné bývanie.  Nárok naň majú iba osoby, ktoré sú definované podľa výšky životného minima (ŽM). K 1.7. 2019 to predstavovalo sumu 210,20 eur mesačn pre jednu plnoletú fyzickú osobu. Ak ste z hľadiska čistého príjmu medzi číslom 1,5 a trojnásobku ŽM patríte medzi tých šťastných. Čísla sú potom modifikované podľa toho aké osoby bude v byte bývať.

A tu narážame na prvý problém. Ako príklad si zoberieme mladého pracujúceho človeka, ktorý má záujem o nájomný byt.  Podľa súčasných pravidiel jeho „čisté čísla“ nesmú prekročiť sumu  630,– eur, čo je 3- násobok ŽM. Inými slovami povedané, ak táto osoba zarába 1000,- eur brutto, jednoducho má smolu. Nehovoriac o tom, že je dramatický rozdiel zarábať tisícku v Bratislave a na juhovýchode Slovenska. Okrem toho má prenajímateľ povinnosť  každé tri roky tento príjem kontrolovať. V prípade prekročenia limitov musí zmluvu ukončiť. Mladá rodina s dvoma malými deťmi, kde obaja rodičia začnú pracovať,  môže taktiež  rýchlo naraziť na tvrdé legislatívne podmienky. V tomto prípade ich čistý mesačný príjem nesmie presiahnuť sumu 1 638 Eur…

Preto treba rozviazať ruky samosprávam, aby si samé mohli zadefinovať podmienky pridelenia a užívania nájomných bytov. Verejná kontrola v mestách a obciach je omnoho väčšia a bezprostrednejšia, ako by to bolo v prípade centrálneho riadenia zo strany štátu.

V roku 2005 počas druhej Dzurindovej vlády urobil rezort obrany ojedinelý počin. Rozhodol sa zmeniť zákon o nakladaní so svojím majetkom. Prebytočný majetok sa bezodplatne prevádzal  na mestá a obce. Aj vďaka tomuto zákonu mohli mnohé mestá úspešne naštartovať program nájomných bytov. Bohužiaľ, po nástupe strany Smeru k moci táto možnosť bola zrušená.

V súčasnej dobe štát disponuje neuveriteľným množstvom nehnuteľného majetku, ktorý nevyužíva pre svoje potreby. Je to často v krajských a okresných mestách, kde je potreba nájomných bytov viac ako žiadúca. Jednoduchou novelou zákona o majetku štátu podľa vzoru Ministerstva obrany by sa dali desiatky prázdnych areálov presunúť z vlastníctva štátu do rúk budúcich žiadateľov o nájomné byty. Týmto krokom by sa zabilo niekoľko múch jednou ranou. Štát by sa zbavil nepotrebného majetku a nákladov na jeho správu. Cez úver a dotáciu by došlo k rekonštrukcii daných objektov a zároveň by sa skultivoval verejný priestor. Vďaka novým bytom by samospráva získala, resp.  udržala ľudí vo svojom meste. A samotní ľudia by nadobudli istotu bývania. V prípade, že sa urobia všetky tieto kroky, určite vzrastie dopyt po tomto type bytov. Preto bude nevyhnutné kontinuálne navyšovať finančné prostriedky podporujúce tento model bývania. Zároveň platí, že cestu dvoj zdrojového financovania treba zachovať.

Ako som na začiatku uviedol, nie je potrebné vymýšľať vymyslené. Stačí ak si všetci, ktorí hovoria o nájomných bytoch, zavolajú primátorov a starostov. To sú ľudia s reálnymi skúsenosťami, ktorí si prešli celou tortúrou manažovania projektu od podania žiadosti, cez financovanie, výstavbu (obstaranie) až po ich prideľovanie novým užívateľom. Len takýmto spôsobom dokážeme efektívne rozbehnúť toľko „kampaňované“ nájomné bývanie.