Denník N

Veľké odhalenie o zisku developerov – koľko sa nabalia?

Ceny bytov neustále rastú a z pohľadu štatistík dosahujú aktuálne historické maximá. Ľudia, ktorí si hľadajú nové bývanie, sa tak musia zadlžiť v banke často na desaťročia, aby si mohli dovoliť svoj byt. Z tohto pohľadu to vyzerá, že developeri majú zlaté obdobie a podnikajú s obrovskými ziskami na úkor kupujúcich.

 

Ako človek pracujúci pre jedného z najväčších slovenských developerov však vidím, že realita je úplne iná a tento sektor nepatrí zďaleka medzi najvýnosnejšie. Predpokladám, že mi hneď neuveríte, preto vám odkryjem, ako sa tvorí výsledná cena bytov a koľko sa teda na tom developeri nabalia.

Čo obsahuje cena bytu?

Predpokladajme, že developer plánuje predávať byty strednej triedy v dobrej lokalite v Bratislave za cenu 3000 eur na m2 plochy bytu. V prvom rade, 20% DPH odvádza štátu, takže tržby za m2 sú reálne na úrovni 2500 € na m2 plochy bytu. Od tejto sumy je potrebné odpočítať:

  • 1400€ náklady na stavbu (5-7 podlažná stavba dokončená v štandarde, v energetickej triede A0, s 2 podzemnými podlažiami na parkovanie)
  • 200€ architekti, projekčné náklady, povoľovanie projektu, manažment stavby
  • 50€ poplatok za rozvoj odvedený mestu (poplatok v Bratislave je pre obytné stavby na úrovni 35€ na m2 hrubej podlažnej plochy, čo v prepočte na čistú úžitkovú plochu vychádza približne na 50€)
  • 50€ náklady na vyvolané investície (dopravná infraštruktúra, participácia na verejných priestoroch, prekládky sietí, budovanie cyklochodníkov a pod.)
  • 100€ interné náklady developera (platy zamestnancov, ktorí na projekte niekoľko rokov pracujú, režijné náklady, marketing projektu a pod.)
  • 250€ náklady na kúpu pozemku
  • 50€ finančné náklady počas výstavby (úroky zaplatené banke financujúcej stavbu)

Celková suma nákladov je teda približne 2100 eur. Developerovi teda zostal zisk na úrovni 400 eur na m2 plochy bytu, približne teda 16 centov na 1 utŕžené euro. Zdá sa vám to veľa, ak pekár upečie chlieb, ktorý obchodníkovi predá za 1 euro , aby bol by jeho zisk 16 centov?

Navyše, keď z tejto sumy zaplatí developer daň z príjmu, jeho čistý zisk je menej ako 13%. Ak mu prialo šťastie a bol schopný ušetriť rozpočtovú rezervu (zvyčajne 5-7% z nákladov) jeho zisk sa priblížil k 20%. Ak naopak šťastie nemal a v rovnakom pomere plánované náklady prekročil, jeho zisk klesol pod 10%.

Je potrebné myslieť aj na to, že v Bratislave trvá získanie územného a stavebného povolenia na projekt 3-4 roky a výstavba ďalšie 2 roky, celkovo teda dokončenie projektu trvá aj 6 rokov práce. Zisk na úrovni 15-20% preto považujem za adekvátnu odmenu za riziko a prácu, ktorú developer a jeho zamestnanci odviedli.

Peniaze z developmentu idú nám všetkým

Výstavba však neprináša len zisk developerovi, ale hlavne benefity pre celú spoločnosť. Viac bytov znamená napríklad viac pracovnej sily v mestách a väčšia hustota sídiel zas lepšiu dopravnú a občiansku vybavenosť. Okrem toho má aj priamy finančný benefit pre štát a obce.

Štát na metri štvorcom bytu okrem 500 eur, ktoré získal na DPH, získal 50 na poplatku za rozvoj a 50 nepriamym spôsobom vo forme investície do verejnej infraštruktúry. Taktiež získal 84 eur na dani z príjmu právnických osôb a ďalšie desiatky eur vo forme daní a odvodov, ktoré zaplatili zamestnanci developera a jeho dodávatelia.

Ak túto sumu zaokrúhlime na 700 eur, je pomyselný „zisk“ štátu (a aby sme boli féroví v menšom aj obce) na každom m2 bytu vyššíe o 75% oproti developerovi. Taktiež bude od obyvateľov dlhodobo získavať ďalšie príjmy vo forme daní z nehnuteľnosti.

Nebránime sa zodpovednosti, chceme jasné pravidlá

Často zo strany laickej a bohužiaľ aj odbornej verejnosti zaznieva, že developeri by mali aktívnejšie participovať na rozvoji miestnej infraštruktúry. Diskusia o našej participácii je určite legitímna, avšak pre kupujúceho by malo byť rovnako dôležité koľko peňazí na jeho byte zarobil štát a akú službu za to dostáva.

Garantujem, že ak by sa štát a obce stavali k stavebníkom (tým zodpovedným, ktorí rešpektujú územný plán a regulatívy) nie ako k nepriateľom, ale ako k partnerom a povoľovací proces by netrval roky, znamenalo by to väčšiu konkurenciu medzi developermi. Tá by vygenerovala viac postavených bytov a v konečnom dôsledku viedla k zníženiu cien bytov pre všetkých.

Teraz najčítanejšie