Denník N

Možnosť pre 25.000 nájomných bytov

Ľudia vo voľbách rozhodli a my sme teraz všetci (spolu s novou vládou) povinný urobiť všetko preto, aby sa v tomto štáte začalo aspoň ľahšie dýchať. Môžeme sa ďalej pozastavovať nad nedokonalosťou politikov ktorých sme si zvolili, hádzať im polená pod nohy, ale mali by sme si uvedomiť, že si tým len špiníme do vlastného hniezda.

Tento príspevok je snahou naznačiť metodiku akou môže vláda spracovať predvolebné sľuby bez vyvolania konfliktu. Niekde som čítal komentár, že vládnuť sa dá naučiť iba tým že vládnete. Osobne s tým nesúhlasím, ale keď už niečo treba vznikajúcej koalícii povedať, tak je to

PRVÁ ZÁSADA VLÁDNUTIA – ŠTÁT NIE JE FIRMA.

Hlavnou úlohou vlády je mať poriadok v štáte a vytvárať podmienky na to aby sa ich volebné sľuby mohli realizovať.

Môžeme si to ukázať na prvom medializovanom probléme ešte rodiacej sa koalície a tou je výstavba nájomných bytov. Štát sa nedá riadiť ako firma a politici nie sú developeri, aby stavali nájomné byty.

V téme bytová výstavba som (za 18 rokov v odbore) trochu zorientovaný a posledné 3 roky pracujem aj na spoločenských projektoch, ktoré s touto problematikou súvisia. Preto si dovolím predložiť 7 základných bodov od ktorých by sa mohla odvíjať diskusia o bytovej politike štátu bez toho, aby sa rozpadla vláda (ktorá ešte nevznikla) alebo rozvrátil štátny rozpočet.

  1. Štát by mal vyhlásiť verejnú súťaž na manažment realizácie výstavby týchto bytov.

Vláda a úradníci majú zadefinovať čo vlastne chcú, vytvoriť podmienky a nechať to robiť tých čo tomu rozumejú. Verejná súťaž by mala byť na dodanie služby – regulovaného nájomného bývania, niečo na spôsob PPP projektov na diaľnice. Nesúťažila by sa teda výstavba samotných nájomných bytov, ale manažment realizácie, ktorý by navrhol najlepší spôsob ako dostať na trh požadovaný počet bytov, za požadované nájomné a s najlepšími hodnotiacimi parametrami. Víťaz súťaže by si sám nastavil projekt tak, aby sa zmestil s cenami stavebných prác, spôsobom ich financovania a aj ďalších nákladov do rámca stanoveného štátom.

Jednu z vecí čo by som doporučil zvážiť je obdobie na ktoré si tento manažment štát objedná – teda časové rozloženie výstavby. Optimálne rozloženie nákladov spojených s výstavbou je na 10 rokov, kde prvé 2 roky treba rátať s prípravnou fázou (vyhľadanie pozemkov a stavebné povolenia) a na 8 rokov rozložiť výstavbu, čo je odpisová hranica na technológie.

  1. Nastavenie podmienok verejnej súťaže na manažment realizácie nájomných bytov.

Predmetom súťaže by mala byť predovšetkým forma akou sa celý projekt zrealizuje. Záujemci by mali stručne (napr. v rozsahu 1200 slov) jasne popísať akou chcú projekt realizovať a túto svoju ideu verejne prezentovať. Vyberala by sa iba kvalita myšlienky realizácie.

Cena za ktorú bude tento manažment realizovať by mala byť fixná a vopred určená. Pri rozpočtoch developerských projektov sa na manažment projektu počíta so sumou 2% z rozpočtu. V tomto objeme by som nastavil odmenu na 1% s tým, že štát zafinancuje rozbehovú fázu projektu.

  1. Akým systémom stavať nájomné byty.

Som fanúšik modulárnej výstavby, ale po reálnom vyhodnotení všetkých kladov a záporov vychádza, že na Slovensku je stále výhodnejší konvenčnejší spôsob výstavby najmä z dôvodu hlukových a požiarnych noriem. Tam, kde môže modulárny systém šetriť čas a eliminovať ľudský faktor na stavbe sú najmä dokončovacie práce. Spôsob akým bude manažment realizovať výstavbu nemá byť vopred určený. Štát si objednáva službu (regulované nájomné bývanie) napríklad na 40 rokov a je na realizátorovi čo mu po tejto dobe zostane.

  1. Parametre, ktoré musia spĺňať nájomné byty

Dnešná cena bytovej výstavby je realizovateľná na úrovni cca 1.200.-€/m2 s DPH.  Skutočná cena za akú to zaobstará manažér projektu je už na jeho šikovnosti, ale štát bude vychádzať z tejto základnej ceny pri výpočte všetkých ostatných parametrov projektu.

Keďže ide o regulované nájomné bývanie, tak priemerná výmera bytových jednotiek by nemala prekročiť 50m2.

Pre štát je určujúca najmä výška tzv. studeného nájomného a tá by mala byť (keďže mám rád symbolické čísla) vo výške 3,33% hodnoty bytu ročne. Toto percento sa skladá zo 40 ročného odpisu stavby t.j. 2,5% + 0,83% dlhová služba.

Náklady na správu a údržbu objektov musia podliehať schvaľovaniu regulačným orgánom, aby správca nemal tendenciu zisk realizovať prostredníctvom predražených služieb.

  1. Čo by mal zabezpečiť štát

Základným parametrom úspechu projektu bude dostatok pozemkov na výstavbu. Slovenský pozemkový fond takmer s istotou nedisponuje dostatkom vhodných parciel na území okresných a krajských miest, kam by mala primárne smerovať výstavba týchto bytov.

Riešením je zapojenie komunálnej samosprávy do tohoto projektu, ktorá by tento deficit pozemkov mohla do veľkej miery eliminovať. Spôsob motivácie pre zapojenie komunálnej samosprávy by mal byť jeden z kritérií súťažných podmienok.

Štát bude z uvedenej výstavby vo veľkom profitovať, však len z DPH získa 20% priamo do štátnej kasy a to nehovoríme o daniach a odvodoch z množstva vytvorených pracovných miest. Tento výnos môže štát využiť na úhradu potrebnej infraštruktúry ako parkoviská, inžinierske siete,….

Keďže takto nastavená výška regulovaného nájmu neumožňuje tvorbu rezerv na neuhradené nájmy, tak štát by mal poskytnúť záruku na riziká financovania oproti komerčnému developerskému projektu, t.j. eliminovať svojim kreditom rizikovú úverovú prirážku.

  1. Spoločenský dosah by mal byť primárnym cieľom projektu

Legitímnym cieľom každej vlády, je takýmto projektom zvyšovať svoju prestíž u voliča. Z tohto dôvodu záleží aj na tom pre koho budú určené tieto nájomné byty. Výstavba bytov pre marginalizované komunity dokonca začína vyvolávať spoločenský odpor. Program sociálnych bytov už má štát rozpracovaný cez ŠFRB a tam by som ho naďalej podporoval.

Tento projekt by sa mal zamerať na výstavbu bytov pre tých čo môžu pomôcť rozvoju komunity a potrebám štátu. Štát (a nielen on) by mal začať chápať výstavbu nájomných bytov len ako prostriedok na zlepšenie života v komunite a nie ako konečný cieľ.

  1. Kritériá pre víťaza

Vo vyššie uvedených bodoch sú uvedené finančné parametre projektu preto cena nemôže byť kritériom. Metodika finančného zabezpečenia projektu je základnou súčasťou projektu a komerčný investor poskytne financie iba na reálne nastavený projekt. Všetky cenové riziká spojené s realizáciou sú na manažmente projektu. Toto je v zásade aj najlepším protikorupčným opatrením, keďže nebude potrebné vyhotovovať ani žiadne „cenové dodatky“.

Ako som napísal v bode 1., štát by si mal povedať koľko chce do 10 rokov postaviť nájomných bytov a toto by mal byť východiskový údaj pre verejnú súťaž na manažment realizácie výstavby týchto bytov. Uchádzač by potom uviedol rámcové časové a lokalitné rozloženie realizácie výstavby. Upresniť sa to môže až po delimitácii pozemkov, čo uchádzač neovplyvní.

Samotné hodnotenie kvality súťažnej ponuky, by malo mať 3 základné kritériá s váhou:

  • 30% –         plánovaná kvalita výstavby samotných objektov s nájomnými bytmi. Nejde len o konštrukčný systém, ale aj o schopnosť objektu skvalitniť život nielen jeho obyvateľom ale aj dotknutému okoliu.
  • 30% –         schopnosť zapojiť do projektu aj komunálnu samosprávu. Samospráva vlastní množstvo pozemkov vhodných na výstavbu a nájomné bývanie je najmä jej priorita. V rámci štruktúr samosprávy sú aj stavebné úrady, ktoré môžu kľúčovo ovplyvniť rýchlosť samotnej výstavby.
  • 40% –         najdôležitejším kritériom by mal byť už spomínaný spoločenský dosah, teda čo postavením takéhoto množstva nájomných bytov vlastne chceme dosiahnuť. Týmto kritériom bude spoločnosť vnímať užitočnosť celého projektu.

Samotné vyhodnotenie by malo byť formou verejného otvárania obálok s krátkou verejnou prezentáciou uchádzačov pred odbornou komisiou. Víťazný projekt by mal následne prejsť pripomienkovaním všetkými dotknutými inštitúciami a následne aj spoločenskou diskusiou. Na základe takto zrevidovaného projektu uzatvorí štát s víťazom rámcovú zmluvu, na základe ktorej mu bude postupne delimitovať pozemky určené na výstavbu objektov s nájomnými bytmi. Manažér projektu zabezpečí projekty, povolenia a výstavbu prostredníctvom príslušných odborných firiem.

Z uvedeného náčrtu je zrejmé, že realizácia projektu nájomného bývania sa dá nastaviť tak, že štát poskytne iba pozemky na výstavbu, zaplatí manažment realizácie výstavby týchto nájomných bytov a poskytne záruku finančnému trhu, aby sa výška nájmu udržala na minime. Riziká realizácie a financovania budú takto „externalizované“ mimo štátny rozpočet. Namiesto hrozby obrovských výdavkov a problémov s výstavbou, štát naopak získa z daní a odvodov. Napokon aj keby štát nemal z tejto výstavby žiaden finančný profit, poskytne najmä potrebnú službu svojim občanom čo bolo cieľom tohto volebného sľubu. Uvedená myšlienka je jednoducho transformovateľná aj na to, že „stavebníkom“ nájomných bytov bude samotný štát, ale vzhľadom na limity štátnej správy sa celý proces zákonite skomplikuje.

Spomínané body vychádzajú z poznatkov získaných reálnou výstavbou rezidenčných domov, workshopmi s lokálnymi komunitami, prieskumom investičných možností trhu a niekoľkoročnými diskusiami s komunálnou sférou. Teda sa nejedná o žiaden virtuálny úlet, ale ide náčrt ako sa dá u nás riešiť výstavba nájomného bývania vo veľkom rozsahu aj bez negatívneho dosahu na štátny rozpočet. Tento príspevok ide zámerne po povrchu, nakoľko vytrhnutím jednotlivých častí riešenia z celkového kontextu, sa zmení aj tá najlepšia idea iba na ďalší problém. V prípade relevantného záujmu o realizáciu vyššie uvedeného postupu, rád nezištne pomôžem prostredníctvom kontaktu [email protected].

Teraz najčítanejšie

Róbert Číž

Chcel som iba život kde môžem robiť zmysluplné veci, namiesto toho sa musím roky naťahovať s nespravodlivosťou systému a svojvôľou tých čo majú moc. Spoznal som ako systém funguje a videl som veci o ktorých je lepšie nevedieť. Zločinci v klasickom ponímaní sú iba sekundárny problém. Primárnym problémom tohto štátu sú konkrétne osoby v inštitúciách zabezpečujúcich zákonnosť, ktoré svoje úlohy plnia iba formálne, selektívne a zneužívaním zákonov.