Denník N

poľnohospodárstvo: úskalia §12a a §15 a pozemkových úprav

lokalita, na ktorej je ilustrovaný príklad, ako nájsť užívateľa svojich pozemkov
lokalita, na ktorej je ilustrovaný príklad, ako nájsť užívateľa svojich pozemkov

Prístup k pôde pre vlastníkov, ktorí chceli vlastné užívanie nikdy nebol jednoduchý a vždy vyžadoval a bude vyžadovať ich aktívnu účasť. Ale na druhej strane nie je tu autorita, ktorá by tieto procesy riadila a ich snahu podporila. Sú tu síce pozemkové úpravy, ale keďže sa nevykonávajú, táto možnosť sa nedá použiť.

Zrušený: §15

§15 zákona o pozemkových úpravách predstavoval prvú možnosť prístupu k pozemkom. V čase spracovania bol východiskový stav relatívne jednoduchý, na jednej strane veľký užívateľ, ktorý spravidla užíval poľnohospodárske pozemky v celom katastrálnom území, na druhej strane malý budúci užívateľ. Vychádzalo sa z predstavy, že veľký užívateľ navrhol plochy, na ktorých sa vyčlenili podnájomné pozemky tak, aby boli z jeho pohľadu čo najvýhodnejšie umiestnené. A nakoniec sa ukázalo, že sú umiestnené v rozvojových lokalitách obcí. Pritom sa nepočítalo s tým, že to bude naveky, veď za dverami čakali pozemkové úpravy, ktorými sa užívanie náhradných pozemkov končilo.

Ale pozemkové úpravy neprichádzali a užívatelia sa čoraz viac cítili vlastníkmi pozemkov. A ak prišli pozemkové úpravy, tak sa im ich vlastné pozemky nemuseli umiestniť tak, ako dostali náhradné pozemky, lebo tam si uplatňovali nároky pôvodní vlastníci. Tento problém mala vyriešiť novela zákona z konca roku 2019 o pozemkových úpravách, kde zadefinovala prednostné právo na umiestnenie nových pozemkov pre týchto užívateľov. Novela v tomto zmysle bude čakať aj na novú vládu.

Nevýhodou §15 bolo aj to, že nezohľadňovala pôvodné umiestnenie pozemkov žiadateľov. V mnohých prípadoch došlo k výsadbe trvalých drevín alebo inému zhodnoteniu pôdy, čo pri pozemkových úpravách znamenalo nespokojnosť týchto užívateľov. Nevýhodou bolo, že sa neskúmala primeranosť z pohľadu užívania, kritériom bola len výmera.

Výhodou §15 bol postup správneho orgánu: rozhodol o umiestnení náhradných pozemkov a zabezpečil technickú realizáciu a vytýčenie. Z dlhodobého hľadiska sa to ukázalo ako nevýhoda, čo sa týka výberu náhradných pozemkov, ale direktívnosť v tomto prípade bola pozitívna.

Po ukončení platnosti §15 (k 31.12.2007) a zmenách vo vlastníctve sa užívanie dostalo do akéhosi vákua a právna neistota viedla z zavedeniu dvoch inštitútov na legalizáciu tohto vzťahu, §12b§12c. Na základe týchto dvoch ustanovení vznikla panika medzi vlastníkmi, ktorú trocha živili politici, ale zámerom bolo spraviť revíziu užívania podľa §15. Dôvodom boli aj zmeny vo vlastníctve a mohlo sa stať, že užívateľ naďalej užíval náhradné pozemky, hoci pozemky, za ktoré náhradné pozemky získal už nevlastnil. Cez §12b§12c sa teda zaviedla evidencia užívania časti poľnohospodárskej pôdy, ktorú vedú okresné úrady. Momentálne je stav taký, že nie všetky žiadosti sú spracované a neschválením novela zákona sa nepredĺžili termíny na ukončenie spracovania úradmi.

Platný: §12a

Keď sa §15 v zákone o pozemkových úpravách zrušil, lebo nové pozemky sa už neprideľovali, nastal problém ako vyriešiť prístup vlastníkov k pozemkom. Stále zotrvával problém veľkých užívateľov a malých užívateľov a riešil sa pomocou §12a v zákone č.504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskej pôdy. Ten prešiel viacerými evolučnými zmenami. Spočiatku sa dal aplikovať len na parcely, kde mal nový užívateľ väčšinu a musel mať súhlas dotknutých vlastníkov. Súčasný stav umožňuje, že sa dá aplikovať aj na menšinové podiely vlastníka a v podnájomných pozemkoch sa mu vyčlenia všetky podiely na parcelách a dotknutí vlastníci sú len oboznámení so vznikom podnájomného pozemku na ich pozemkoch.

Použitie §12a predstavuje možnosť legalizácie a evidencie nájomných vzťahov a právneho vzťahu na užívanie pôdy pre žiadosti o priame platby, lebo žiadosť o dohodu s užívateľom vo forme záznamu podrobných zmien (mapový a písomný podklad) je v evidencii okresného úradu (podľa §12, ods.1) alebo sa jedná o rozhodnutie okresného úradu o vzniku podnájomného pozemku podľa §12a, ods.8.

Výhoda §12a je v tom, že umožňuje vytvorenie podnájomných pozemkov tak, ako by sa vytvorili v prípade, že by sa vykonávali pozemkové úpravy.

Pri spracovaní podkladov pre §12a sa posudzuje aj primeranosť z pohľadu priamych platieb a druhov pozemkov. Ak si vlastník požiadal o náhradné pozemky podľa §15, dostal všetku výmeru tak, že na všetku výmeru môže požiadať o priame platby. Ak si teraz jeho spoluvlastník s rovnakými vlastníckymi podielmi požiadal o vydanie pozemkov podľa §12a, dostane pod priame platby len výmeru, ktorá sa nachádza pod produkčnými plochami. A teda voči postupu podľa §15 môže byť znevýhodnený.

Ale aj §12a má svoje nedostatky. Sito podmienok je príliš husté a mnohí užívatelia ho nemôžu použiť, napríklad ak v katastri hospodária len menší farmári. Ak sa nevedia dohodnúť, tak §12a sa nedá použiť. Takisto sa nedá použiť, ak boli v danom katastri vykonané pozemkové úpravy.

Druhý problém je aj v tom, že pozemkové úrady nedokážu efektívne vyriešiť všetky problémy a podmienky, za ktorých okresný úrad vydá rozhodnutie. Tu sa ukazuje, že aparát spracovania pozemkových úprav je efektívnym nástrojom na vytvorenie návrhu umiestnenia podnájomných pozemkov a overenia ich primeranosti.

Tretí problém je v tom, že neexistuje autorita, ktorej rozhodnutie by bolo určujúce pri spracovaní žiadostí, súbehu návrhov na umiestnenie a vytvorenie podnájomných pozemkov. Aj keď použijete aparát pozemkových úprav, projektantov ako nezávislých spracovateľov podkladov, stále tu nie je autorita.

Relatívna neplatnosť nájomných zmlúv

Medzi užívateľmi je konkurencia, každý chce za čo najmenej ovládať čo najviac. Preto sa využíva ustanovenie §139 občianskeho zákonníka a niektoré ustanovenia zákona č.504/2003 Z.z. A tento prístup využívajú všetci, samozrejme, okrem vlastníkov, ktorí často ani nevedia, kto užíva ich pozemky. Ak však menšinový vlastník uzavrie nájomnú zmluvu po uzavretí nájomnej zmluvy väčšinového podielu, môže väčšinový užívateľ vyhlásiť relatívnu neplatnosť tejto zmluvy. Môže, ale nemusí. Ak ju uzavrel pred vznikom väčšinového nájmu, tak je platná, ale ak sa jedná o väčšinového užívateľa v katastri, tak ten jej platnosť bude uznávať len v prípade, že sa bude postupovať podľa §12a a k tomuto súhlasu ho prinúti okresný úrad.

Užívanie a nájom pozemkov

Je podstatný rozdiel medzi užívaním (užívanie konkrétnych pozemkov) a nájmom (vzťah k virtuálnym pozemkom). Rozdrobenosť pozemkového vlastníctva vlastne ani neumožňuje vytvorenie súvislých plôch z parciel, ktoré má užívateľ prenajaté. Preto dochádza k tomu, že užívatelia si na základe dohôd medzi sebou rozdelia užívanie pozemkov podľa toho, koľko majú uzavretých nájomných zmlúv. Ak sa zhodnú, tak cez aplikáciu GSAA si zakreslia svoje hranice užívania bez ohľadu na to, či budú užívať pozemky, ktoré si prenajali, alebo pozemky, ku ktorým nemajú žiadny právny vzťah. Ak sa nezhodnú, tak dochádza ku križovaniu alebo niekto z nich užíva väčšiu výmeru ako má nárok. Rozdelenie užívania by mohli riešiť cez podnájomné zmluvy, ale je to neefektívne a môžu sa dostať do rozporu s nájomnou zmluvou, kde im prenajímateľ nepovolil možnosť podnájomných zmlúv. A tak sa užívatelia neformálne dohodnú a vlastník (prenajímateľ) sa o tom spravidla ani nedozvie. A to je dôvod, prečo pozemok môže užívať niekto iný, ako ten, kto si ho prenajal. A v podstate je len niekoľko spôsobov ako to zistiť, jeden z nich je cez cez ZBGIS, keď si zapnete vrstvu LPIS a stránky platobnej agentúry, kde určíte z údajov ZBGIS názov lokality a skrátený kód dielu, alebo priamo cez aplikáciu GSAA, ale to musíte poznať umiestnenie svojich pozemkov, lebo na stránkach sa nedajú zobraziť údaje katastra nehnuteľností. Tretia možnosť využiť služby geodeta, najlepšie však projektanta pozemkových úprav a dať si spraviť komplexné portfólio vlastníctva/nájmu v danom katastri (viď posledný obrázok článku).

výber objektu kultúrneho dielu a zistenie jeho názvu
na stránke platobnej agentúry treba zadať názov lokality (štvorca) a číslo dielu. následne sa zobrazia všetci užívatelia daného dielu. to čo nie je zobrazené, sú grafické údaje
tie isté údaje sa zobrazia aj cez aplikáciu GSAA, lebo bez údajov katastra nehnuteľností

Ak sa postupuje podľa §12a, tak tento postup nahradí nutnosť vytvorenia podnájomných zmlúv rozhodnutím okresného úradu a vlastník sa stane pasívnym účastníkom tohto procesu.

Nový §12a/§15

Jedným z nedostatkov oboch postupov je nekomplexnosť riešenia, teda že zo spracovania vylučujú lesné, nepoľnohospodárske pozemky, niektoré typy vodných plôch. Nový §12a/§15 by mal riešiť všetky pozemky vlastníkov bez ohľadu na druh pozemky, vzťah k zastavanému územiu a infraštruktúre, mal by vychádzať z komplexného registra vlastníckych vzťahov.

Ukazuje sa, že potrebná revízia §12a smerom k §15. Na jednej strane sa bude zohľadňovať pôvodné umiestnenie a primeranosť, využije sa aparát pozemkových úprav a konečnom umiestnení podnájomných (náhradných) pozemkov bude rozhodovať pozemkový úrad. Vzhľadom na zmeny vo vlastníckych a užívateľských vzťahoch by mali byť rozhodnutia opakovateľné a teda pravidelne aktualizované. Autorita by mala mať k dispozícii súpis nájomných vzťahov – nemusí sa vytvárať nič nové, stačí, keď bude od užívateľov požadovať podklady podľa vyhlášky č.172/2018 Z.z., čím sa vyrieši aj vedenie registra nájomných zmlúv. V zásade by mali byť povinne poskytované okresnému úradu ako informácie o výške nájomného. Takýmto spôsobom by sa vyriešil aj register užívacích vzťahov a mali by sa použiť pri spracovaní a podávaní žiadostí o priame platby, viď návrh na spoločný postup pri podávaní žiadostí.

majetok a prenajaté pozemky užívateľa a ich virtuálne scelenie do podnájomných pozemkov a ich vzťah k blokom kultúrnych dielov.

Výsledkom spracovania by mal byť stav, kedy sa užívateľ nemusí zaoberať spracovaním podkladov, lebo ich bude mať na základe spracovania údajov autoritou k dispozícii a autorita bude poskytovať podklady pre užívateľa a platobnú agentúru v takom rozsahu, aby užívateľ by mohol dať žiadosť len takú výmeru, na akú má nárok a na plochy (podnájomné pozemky), ktoré sa v procese spracovania vytvorili a súčasne by mal právny vzťah aj k pozemkom, ktoré nie sú predmetom priamych platieb.

A samozrejme záver sa bude týkať pozemkových úprav – ak by sa takýto postup začal realizovať, bol by dobrým východiskom pre budúce pozemkové úpravy. Ale je tu ešte lepšie riešenie: ak by sa začal tento proces realizovať ako súčasť pozemkových úprav, vyriešili by sa dve veci naraz: úvodné podklady pre pozemkové úpravy a hospodárenie na pôde. A súčasťou procesu by sa stali vlastníci, obce a široká verejnosť by dostala tento proces pod kontrolu.

Bližšie informácie o náhradných pozemkoch, podnájomných pozemkoch nájdete na stránke www.p12a.sk

Teraz najčítanejšie