Denník N

poľnohospodárstvo: vlastníctvo, nájom užívanie, situácie

Pod pojmom pozemok a priame platby si vlastníci predstavujú, že ak je pozemok vedený ako poľnohospodárska pôda, tak sa aj ako poľnohospodárska pôda aj užíva. Možno nevie, alebo nechce vedieť, že krajina sa mení aj v dôsledku spôsobu užívania, že les nestojí na mieste, že vodný tok meandruje a mení sa, že cesty musia niekde byť.

Na jednoduchom prípade vlastníka, resp. skupiny vlastníkov skúsim načrtnúť schému, ako funguje väčšinové právo,§129 a  §139 Občianskeho zákonníka, §12a zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, a samozrejme aj pozemkové úpravy.

Vrátime sa do katastrálneho územia Lámacie Hlavy. Všetci vlastníci majú pre zjednodušenie tri hektáre, z toho asi 2 hektáre poľnohospodárskej pôdy, na ktorú je možno poberať dotácie, pol hektára lesa a pol hektára pozemkov, ktoré sú síce poľnohospodárske, ale nedajú sa využiť, možno sú zarastené náletmi drevín a podobne.

Vlastník, prenajímateľ

Prenajíma svoje pozemky na základe zmluvy, občas mu príde návrh na uzavretie alebo pokračovanie nájomnej zmluvy, spravidla ho ignoruje, lebo raz za rok mu príde nájomné, alebo mu nájomca donesie pár vriec zemiakov alebo pšenice. Neplatí miestne  dane a všetci sú spokojní.

Jedného dňa dostane výmer na miestne dane za pozemky, ktoré nájomca neužíva, lebo nie sú v schéme priamych platieb. A tak navrhol vlastníkovi nájomnú zmluvu, ktorú neodmietol, lebo tam je podstatné zvýšenie ceny za nájom. Len si nevšimol, že užívateľ si prenajíma len časť pozemkov. A dane, za pozemky, ktoré sú evidenčne podľa údajov katastra nehnuteľností poľnohospodárske pozemky, platí dane na úrovni ostatných plôch. A už to zvýšenie nájmu nepostačuje na zaplatenie miestnych daní. A je nespokojný, lebo pri zisťovaní záujmu o pozemkové úpravy neodpovedal kladne a pozemkové úpravy neboli nariadené.

Vlastník, farmár

Svoje pozemky neprenajal a chce, alebo užíva ich. Ale má ich veľa, v malých podieloch a sú roztrúsené po celom chotári, tak sa rozhodol, že bude užívať nejakú konkrétnu parcelu v mieste, o ktorom si myslí, že mu patrí, lebo tie pozemky užívala jeho rodina odnepamäti. Všetci to rešpektujú, ale jedného dňa mu predseda družstva oznámi, že nemá právo užívať tieto pozemky, lebo už na predmetných parcelách nemá prenajatú väčšinu podielov. Náš farmár to neriešil a tak vzniká spor. Zvykové právo versus zákonom podoprený nájom. Ak by kedysi požiadal o náhradné pozemky podľa §15 alebo teraz postupoval podľa §12a, tak by problémy asi nemal. Pozemkové úpravy nechce, lebo by mu jeho nové pozemky nemuseli umiestniť v mieste, ktoré užíva.

Vlastník, systematický  farmár

Ten sa venuje poľnohospodárstvu od prvého možného okamihu. Požiadal podľa §15 o vydanie náhradného pozemku. Dostal ho, celé tri hektáre. Pred časom mal problém, ledva stihol podať žiadosť podľa §12b. Mal šťastie, svoje pozemky nepredal, lebo jeho sused ich predal a prišiel o podnájomný pozemok, ktorý dostal na základe vlastníctva tých predaných pozemkov. Ešte spokojný nie je, lebo sa chystajú pozemkové úpravy a podporoval neprijatie novely zákona č.330/1991 Z.z., lebo nevedel, že mu poskytuje možnosť prednostného práva na umiestnenie pôvodných pozemkov v mieste náhradných pozemkov. Má zapísané nájomné zmluvy v údajoch katastra nehnuteľností, ale ostatní užívatelia nie a nerešpektujú ich.

Vlastník, budúci  farmár

Ten sa chce venovať poľnohospodárstvu, ale nemá kde. Zdedil asi tri hektáre pôdy a čoskoro končí nájomná zmluva, ktorú uzavreli jeho starí rodičia. Podal si žiadosť o podporu pre mladého farmára, lebo nájomná zmluva čoskoro končí. Nemal by však zabudnúť poslať žiadosť o ukončenie nájomnej zmluvy a žiadosť o vrátenie pozemkov. Keďže je ich veľa a v malých podieloch, použije §12a na ich scelenie. Pri spracovaní sa zistí, že má nárok len dva hektáre pôdy, ale aj tak požiada o tri hektáre. Družstvo odmietne jeho požiadavku na vydanie troch hektárov, vydá mu len dva, presne podľa identifikácie parciel na parcely LPIS. Pokúsi sa z veľkým užívateľom dohodnúť, tak, aby tie dva hektáre sa umiestnili tak, aby ten tretí hektár s nimi susedil na pozemkoch, ktoré nie sú v bloku LPIS, ale podľa katastra nehnuteľností sú poľnohospodárske pozemky. Ak by sa začali vykonávať pozemkové úpravy, dohodol by sa na nespornom umiestnení svojich pozemkov, síce to nie je hneď pri dome, ale bude vedieť, že keď sa pozemkové úpravy ukončia, budú pozemky jeho. Nájomné zmluvy sa pokúsil zapísať na listy vlastníctva, ale predbežným opatrením súdu boli zápisy zrušené, lebo pôvodný užívateľ využil formálne nedostatky pri uzatváraní nových nájomných zmlúv (napr. fikciu doručenia nájomnej zmluvy, teda vlastník ju prevzal, ale nepodpísal, písomne neodmietol uzavretie a nepožiadal o vydanie pozemkov).

Vlastník, neúspešný farmár

Venoval sa farmárčeniu, ale nemal vytrvalosť, možno sa nedostal k svojim pozemkov a stratil záujem. Keď ho oslovili s ponukou na predaj pozemkov v cene, ktorá prevyšuje nájomné na sto rokov, rozhodol sa pozemky predať.

Vlastník, farmár na „drzovku“

Venuje sa farmárčeniu, je podnikavý a má drzosť. Zákony ho nezaujímajú, pokiaľ nie sú v jeho prospech. Má aj prenajaté pozemky. V každom prípade chce hospodáriť na svojich pozemkoch. V prípade že má pod kontrolou nadpolovičnú väčšinu podielov, a hoci sú jeho pozemky uprostred šírych lánov, zatlčie kolíky a začne na pozemkoch hospodáriť. Že nemá prístup k týmto pozemkom ho netrápi, veď ostatní užívatelia mu musia jeho pozemok sprístupniť. Ak nežiada o priame platby, tak ho pôvodný užívateľ spravidla nechá, vadí mu, ale vyhne sa problémom. Ale ak žiada o priame platby cez aplikáciu GSAA, tak nastane problém zvaný križovanie. Môže dôjsť k situácii, že ostatní užívatelia ustúpia, opravia si hranice užívania tak, aby ku križovaniu nedošlo.

Alebo vstúpia do sporu. Podľa §12a nechce postupovať, lebo by sa preukázali jeho skutočné nároky na užívanie, pozemkové úpravy tiež nechce, lebo by prišiel o výhody využitia nadpolovičnej väčšiny.

Len tak mimochodom, takýto spôsob užívania prináša aj požiadavky na plochy, ktoré sa nedajú využiť na poľnohospodársku výrobu, lebo sprístupňujú nezmyselne umiestnené pozemky. Aj keď z pohľadu katastra sa jedná o desatiny percenta celkovej výmery, spolu to môže predstavovať pár tisíc hektárov. Môžete sa im za to poďakovať.

užívateľ užíva len pozemky, kde má nadpolovičnú väčšinu podielov, ostatné neužíva. ak by použil §12a, mohol by užívať všetky svoje pozemky a v celosti (hoci ako podnájomné pozemky). miesto toho, aby užíval svojich 22 hektárov, užíva len 12 hektárov.

Vlastník, farmár, špekulant

Venuje sa farmárčeniu, je podnikavý a má drzosť. Zákony ho nezaujímajú, pokiaľ nie sú v jeho prospech. Má aj prenajaté pozemky. Má niekoľko spoločností, niektoré na meno, niektoré sú právnické osoby. Je pripravený na stropovanie a firmy využíva pri získavaní výhod pri systéme priamych platieb. Na listoch vlastníctva má zapísané násobné nájomné zmluvy na ten istý vlastnícky podiel. Využíva slepotu kontrol, lebo tie sa zameriavajú len na sporné prípady. Vstupuje do sporov spoločnosťami, ktoré nežiadajú o priame platby aby ostatné jeho spoločnosti boli čisté a sťažuje život konkurencii. Umožnenie prístupu iných farmárov k pôde považuje za oslabenie svojho léna.

Vlastníci, bez rozdielu

Asi sto vlastníkov sa dohodlo a z nepoľnohospodárskych pozemkov vytvorili spoločne užívanú nehnuteľnosť. Na výmere asi 50 hektárov vytvorili systém remízok a malých vodných nádrží. Vodu poskytujú na závlahy poľnohospodárovi a príjmami z predaja vody kryjú náklady na vybudovanie tohto systému. Pozemkové úpravy by privítali, lebo SPF im dovolilo parcely nezistených vlastníkov len užívať a po pozemkových úpravách by sa stali výlučnými vlastníkmi spoločne užívanej nehnuteľnosti a vznikla by nová spoločná nehnuteľnosť.

Nájomca

Pred pozemkovými úpravami

Na jednom bloku o výmere asi 24 hektárov je asi 50 parciel so založeným listom vlastníctva, ktorých celková výmera je väčšia ako výmera bloku. Cez aplikáciu GSAA si zakreslí celý blok a ak sa na poli objaví vlastník, ktorý chce vlastné užívanie v tomto bloku, má smolu. Proste ho tam nepustí. A keď na neho zavolá policajtov, s úsmevom im ukáže nájomné zmluvy na 24 hektárov a vlastník nemá na žiadnej z parciel väčšinový podiel. A vlastník darmo argumentuje, že on má parcely na liste vlastníctva, a chce ich užívať. Argumenty užívateľa sú neprelomiteľné a proste má smolu, lebo nepoužil zákonné postupy. Mal použiť §12a, lebo pozemkové úpravy sa nebudú v blízkej dobe vykonávať.

Ak by sme predpokladali, že má parcelu v 1/1 o výmera 3 hektárov, ale 1 hektár je mimo bloku, tak aj tak sa k pozemku bez dohody nedostane. Užívateľ si nájde milión výhovoriek, ako mu pôdu nevydať dobrovoľne. Spravidla ustúpi až v konaní podľa §12a.

Pozemky nekupuje, lebo ich má prenajaté. Dĺžka nájomných zmlúv, neochota vlastníkov meniť zaužívaný stav postačuje k tomu, aby to nemusel robiť. Peniaze sa dajú využiť aj ináč.

Na niektorých parcelách sa ozvali noví vlastníci. Postupujú podľa zákona, pri väčšinových podielov vypovedajú nájomné zmluvy, alebo žiadajú vyššie nájomné. Zrazu sa pôvodný nájomca ocitá v situácii farmára, ktorí sa nevie dostať k pôde.

Spory o užívanie

Asi najväčšie problémy pri užívaní pozemkov a podávaní žiadostí o priame platby sú nejasnosti pri určení právneho vzťahu k pôde. Ten problém spočíva hlavne v individualizácii sporov, kedy sa riešia len problémy medzi konkrétnymi dvoma užívateľmi. Ak sú v katastrálnom území dvaja sporiaci sa užívatelia, pri križovaní sa kontrolujú len sporní užívatelia, resp. ich nároky na sporné pozemky. Tu môže naozaj nastať problém, ktorý obom umožňuje hospodárenie na spornom pozemku. Pri dôslednej kontrole nájomných zmlúv by sa zistili rôzne triky, akými užívateľ získa nadpolovičnú väčšinu prenájmu podielov na parcele, ktoré sa odhalia len vtedy, ak sa spraví komplexná kontrola evidencie všetkých užívateľov pôdy v celom katastri.

tu vzniká problém, ktorý sa volá križovanie. ak má vlastník spolu tri hektáre v podielových parcelách a druhý deväť hektárov, tak sa do bloku LPIS o výmere osem hektárov nezmestia. do bloku sa im umiestnia len reálne výmery, ktorá zodpovedajú identifikácii na daný blok, jeden farmár len 1 hektár (z troch), druhý len sedem (z deviatich).

Jeden z drobných trikov, ktorý sa občas používa je zápis nájomných zmlúv do katastra nehnuteľností. Zápis sa nerobí vkladom, ale len zápisom listiny do katastra, pričom sa nekontroluje obsah nájomných zmlúv a môže stať, že na jeden a ten istý vzťah sa zapíše niekoľko vizuálne rôznym nájomných zmlúv, hoci aj na toho istého užívateľa. Aký je dôsledok sa dá ľahko spočítať. Nájomné zmluvy sú vedené síce na parcely, ale nájom je zapísaný v poznámke ako textová informácia (nie priamo k vlastníckemu vzťahu a aj keď sa spracovať automatizovane, je potrebná nutná dávka manuálnej práce). Ďalším trikom sú nájmy, ktoré si prenajíma vlastník sám sebe ako právnickej osobe. Má to dve výhody, môže o priame platby požiadať ako fyzická osoba a aj ako právnická osoba a môže jedna firma môže „oprávnene“ križovať. Z celkového počtu žiadateľov o priame platby je zo skoro 18 tisíc žiadateľov viac ako polovica bez IČO (identifikačného čísla organizácie) hospodáriacich na výmere skoro 60 tisíc hektárov. Liekom na riešenie takého stavu je opäť komplexná kontrola nájomných zmlúv v celom katastrálnom území.

Ďalším administratívnym trikom, je aj to, že bloky LPIS nie sú administratívne členené po katastrálnych územiach, čo znamená, že obce nebudú vedieť kontrolovať tých svojich farmárov. Ak by som bral za mernú mincu niekoľko desiatok katastrálnych území, kde som pripravoval podklady pre §12a, tak tých užívateľov na jedno katastrálne územie bolo v priemere okolo 50. Celkový počet žiadostí a pozemkov, ktoré by bolo treba skontrolovať je vyše 220 tisíc, čo nie je zanedbateľná nadpráca pre obecné úrady.

Po spoločnom postupe pri podávaní priamych platieb

Užívatelia sa dohodli, že budú spoločne postupovať pri žiadosti o priame platby ako jedna osoba (napr. podľa zákona č.97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách formou spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti), alebo sa zmenil zákon tak, že im to prikázal Okresný úrad. Autorizovaný projektant pozemkových úprav im spravil audit nájomných zmlúv, vyriešil duplicitné nároky na tie isté vlastnícke podiely (lebo vlastník prenajal pôdu viacerým užívateľom) a iné nesúlady, pripravil podklady, na základe ktorých im je jasné, aké majú nároky na výmery, ktoré môžu užívať. Projektant im na základe existujúceho stavu užívania a ich špecifických požiadaviek pripravil aj rozdeľovací plán užívania, ktorý dostali v elektronickej podobe, schválili ho a následne použili v aplikácii GSAA. Rozdeľovací plán obsahoval aj návrhy na budovanie opatrení na spomalenie odtoku vody, niekde sa navrhli remízky, niekde cesty a navrhlo sa aj efektívne rozdelenie veľkých blokov na menšie. Obec a užívatelia dokonca začali niektoré opatrenia postupne realizovať.

výsledkom konania podľa §12a sa vlastníctvo nemení, len sa legalizuje právny vzťah k užívaniu pôdy. ale je dobrým základom pre nasledujúce konanie o pozemkových úpravách

Počas pozemkových úprav

Vlastníkov oslovili s ponukou na predaj tých malých, nevyužiteľných podielov, za ktoré nikto neplatil nájom, nikto sa o tieto pozemky nezaujímal. Predajú ich, veď to nikomu neublíži. Niektorí pristúpia na vyrovnanie v peniazoch, ich podiely prejdú na štát alebo investora pozemkových úprav. Niektorí ich predajú spoluvlastníkom, lebo im ponúknu vyššiu sumu. Časť pozemkov odkúpi poľnohospodárske družstvo.

Farmári oslovili vlastníkov, aby im po pozemkových úpravách prenajali svoje pozemky. Vlastníci požiadali o vlastné užívanie pozemkov, lebo zákon neumožňuje ukončenie nájomných zmlúv (len v prípade vlastného užívania) a po projekte ich prenajmú novému užívateľovi podľa zákona č.97/2013 cez spoločne užívanú nehnuteľnosť. Poľnohospodárske družstvo požiadalo svojich prenajímateľov, aby ich mohli zastupovať v konaní o pozemkových úpravách, s čím väčšina užívateľov súhlasila, ale požadovali, aby si umiestnenie pozemkov v budúcej lokalite určenej na výstavbu rozhodovali sami vlastníci.

Po pozemkových úpravách

Pri projekte pozemkových úprav sa využili podklady podľa spoločného postupu pri podávaní žiadostí o priame platby. Väčšina opatrení už bola vybudovaná, v pozemkových úpravách sa určilo vlastníctvo týchto opatrení, obec získala podporu na poskytovanie ekosystémových služieb a spoločne so susednými obcami vytvorili spoločnosť, ktorá zamestnáva niekoľko ľudí starajúcich sa o údržbu opatrení.

noví užívatelia po pozemkových úpravách. vyriešili sa prístupové komunikácie, navrhli sa vodozádržné a ekologické opatrenia..

Na tom istom bloku už je len 10 parciel, ktorých výmera je totožná s výmerou bloku. Nájomca má uzavretú nájomnú zmluvu s ôsmimi vlastníkmi, ale v deklarácii cez aplikáciu GSAA si deklaruje celú parcelu LPIS , lebo ju roky užíval a bude v tom aj pokračovať. Ale z tých ostávajúcich dvoch vlastníkov je jeden z predchádzajúcich farmárov a chce hospodáriť na svojich pozemkoch. V projekte sme ho umiestnili ako prvého vlastníka, lebo jeho hlavná požiadavka bola hospodárenie na vlastných pozemkoch. Jeho pozemky sú prístupné z cesty a jeho pozemky nebránia vstupu na ostatné pozemky v bloku. Jeho výmera je len 2,4 hektára, lebo v pozemkových úpravách sa riešilo zadržiavanie vody a relatívne blízko jeho pozemkov vznikla veľká remízka s malým jazierkom. Pretože chce dostať priame platby na obhospodarovanú plochu, tak si cez aplikáciu GSAA zakreslí svoju parcelu a veľký užívateľ si v stanovenom termíne opraví svoju žiadosť. Ak by tak nespravil, pri križovaní by nevedel preukázať právny vzťah k pôde.

Jeho sused, ktorý neriešil vlastné užívanie sa po pozemkových úpravách rozhodol, že bude hospodáriť na svojich pozemkoch. Keďže nemal v pozemkových úpravách žiadnu požiadavku takéhoto typu, tak je jeho pozemok umiestnený uprostred bloku, a pri súčasnom užívaní pozemkov sa nedá k nim dostať. Tiež podporoval neprijatie novely zákona o pozemkových úpravách, kde bol spôsob riešenia tohto problému, §12d, teda zámena pozemkov podobná §12a, aby mohol užívať pôdu podobne, ako jeho vyššie spomenutý sused. Myslím, že každý pochopí, že toto nie je dobré, ale správne riešenie v tomto prípade je dohoda. Pre nájomcu je určite lepšie sa dohodnúť, ako vzdať sa pozemkov, ktoré boli určené v pozemkových úpravách ako prístupové komunikácie ku každému pozemku (hoci sa využívajú ako poľnohospodárska pôda). A tak susedia budú mať pozemky vedľa seba, lebo vlastník, na pozemku ktorého bude sused užívať podnájomný pozemok, súhlasil. Ak by sa nedohodli, uprostred bloku by bol pozemok, ku ktorému by viedla cestička. A všetci by o niečo prišli, nájomca o efektívnosť hospodárenia na pôde, vlastník má pozemok ďaleko a nevládze tak ďaleko nosiť vodu.

Proste katastrálne územie Lámacie hlavy.

Teraz najčítanejšie