poľnohospodárstvo: vlastníctvo, nájom, užívanie, spory

Pri protestoch pred dvoma rokmi súčasná koalícia sa zhodla na dvoch podstatných veciach, vytvorenie registra užívacích vzťahov a vykonávania pozemkových úprav. Doba sa zmenila, vtedajšie voľne formulované požiadavky sú spútané zodpovednosťou, možnosťami a samozrejme aj znalosťami. A už vieme, ako prispieť k riešeniu problémov.

Evidencia nájomných a užívacích vzťahov.

Rozdrobenosť vlastníctva a nutnosť hospodáriť na pôde vedie k tomu, že sú porušované niektoré práva súvisiace s vlastníctvom, podielovým vlastníctvom, držbou a užívaním pôdy v súlade s právnym stavom.

Ak ovládate väčšinový podiel na parcele, stávate sa jej výlučným užívateľom a rozhodujete o spôsobe užívania pozemku. Aj keď je pozemok deliteľný, a podiely menšinových vlastníkov sú v prepočte na výmeru dostatočne veľké, tak sa k užívaniu týchto podielov nedostanú, pokiaľ väčšinový nájomca nechce. A on nechce. Väčšinový princíp vedie aj k ďalším absurdným situáciám, kde si takýto vlastník vyčlení svoj pozemok uprostred lánu.

Ak ste užívateľom pozemkov, tak spravidla užívate aj pozemky susedné, lebo racionálna úvaha vás vedie k tomu, že by bolo nezmyselné ich neužívať, lebo by došlo k neefektívnemu užívaniu pôdy. Tie susedné pozemky môže mať prenajatý iný subjekt a tak vás to núti k tomu, aby ste sa dohodli, lebo aj on je v podobnej situácii. Dohoda prebehne v podstate neformálne. Vďaka aplikácii GSAA sa teraz vedia dohodnúť aj bez toho, aby sa stretli. Stačí ak sa v etape podávania žiadostí križujú, ale do podania žiadosti o priame platby si tieto otázky vyriešia, alebo svoje hranice nemenia, veď takto hospodária už roky. V tomto prípade dochádza k porušeniu práv vlastníkov, pretože niekto iný bez ich súhlasu alebo vedomia dal do užívania pozemok tretej osobe. Aj keď sa tvárime, že všetko je v poriadku, tak nie je. A mlčky legalizujeme užívanie pôdy formou, ktorá sa v občianskom zákonníku volá držba, §129 až §131.

Kde je chyba?

Chyba je v spôsobe, akým vnímame právo. Spravidla nikoho netrápia problémy, kým sa neobjavia, alebo tam, kde nie je žalobca, nie je ani sudca. Vlastníci dobrovoľne a niektorí so škrípaním zubov odovzdali výkonnú moc nad svojimi pozemkami nájomcom. Mnohí z nich sa časom zmenili na predajcov nájomných vzťahov bez toho, aby sme si to všimli. Ak máte prenajaté pozemky, tak môžete pozemky prenajímať ďalej. V zásade sa nestane nič, ale pozemky užíva niekto, kto si ich neprenajal priamo, ale sprostredkovane, a vlastne sa dostáva k držbe pozemkov, lebo s vecou nakladá ako s vlastnou alebo kto vykonáva právo pre seba (žiadosť o priame platby na plochu).

Analýzy

V poslednom období som spravil v mnohých katastrálnych územiach analýzy vlastníckych, nájomných a užívacích vzťahov. Vybral som si katastrálne územia, kde sú zapísané nájomné vzťahy, ktoré sú mediálne známe a ktoré poznám aj z vlastnej skúsenosti.

Samozrejme, že v katastrálnom území, kde je jeden užívateľ tieto problémy nie sú (ak nerátame prípad, že sa nejaký vlastník rozhodne začať hospodáriť a má „voľné“ pozemky bez nájomných zmlúv). Ale v katastrálnych územiach, kde sú desiatky menších užívateľov tento problém nastáva. Ak sa nájde užívateľ, ktorý využije zákonné možnosti k uzavretiu nájomných zmlúv, napr. pri ukončení nájomných zmlúv na základe zastupovania za vlastníkov vypovie nájomné zmluvy, nastáva problém. Keď sa skúsi dohodnúť s pôvodným užívateľom, tak je neúspešný a môže sa stať, že bude neúspešný aj pri konaní podľa §12a.

Ale vrátim sa k výsledkom analýz: v mnohých prípadoch nájomca, ktorý má prenajaté pozemky nie je žiadateľom o priame platby, čo inými slovami znamená, že nehospodári na pôde, ale ju prenajal tretej osobe. Ak tak spravil, tak porušil minimálne pravdepodobne nájomnú zmluvu (zákaz prenájmu pozemkov tretej osobe, tzv. podnájomných zmlúv) a je veľká pravdepodobnosť, že si nesplnil ani povinnosť evidovať podnájomnú zmluvu podľa §10, ods.4 a oznámiť túto skutočnosť prenajímateľovi a v prípade, že podnájomný vzťah vznikol na základe vlastníctva alebo iných nájomných zmlúv je povinný doručiť ju na registráciu na Okresný úrad, lebo takáto dohoda je len formou konania podľa §12a, ods.1. Táto evidencia je dôležitá, lebo ak nejaký nový užívateľ postupuje podľa §12a a jeho pozemky sú v užívaní vyššie spomínaného žiadateľa (neevidovaného), okresný úrad zamietne túto žiadosť, lebo nie je možné proti tomuto užívateľovi postupovať, keďže nie je nájomcom z nájomnej zmluvy, ktorá mohla práve končiť a na jej základe užívateľ žiadal o postup podľa §12a. Ani Hlava XXII nie je lepšie vymyslená.

Východiská

Východiskom sú predovšetkým pozemkové úpravy. Tie sú však z pohľadu požiadaviek, ktoré treba riešiť dlhotrvajúce, čo neznamená, že ich netreba robiť. Ale existuje riešenie, ktoré prináša spoločný postup pri podávaní žiadostí o priame platby, a ktorý využíva tri etapy z pozemkových úprav, register pôvodného stavu (evidencia vlastníckych a nájomných vzťahov) a všeobecné zásady funkčného usporiadania územia (rozdeľovací plán užívania pozemkov a tvorba ekosystémových opatrení) a primeranosť pozemkov (požiadavky na výmeru obhospodarovanej poľnohospodárskej pôdy).

Obrázky sú z z reálneho prostredia, v katastrálnom území o výmere skoro 1000 hektárov sú pozemky, ktoré vlastní a prenajíma jeden užívateľ, roztrúsené takto. Celková výmera pozemkov tohto užívateľa je asi 130 hektárov, pričom sa križujú na skoro na výmere 90 hektárov. Na obrázku je celkovo vyše tisíc parciel v nájomnom vzťahu daného užívateľa z celkového počtu vyše 2500 parciel právneho stavu v extraviláne. Odhadom škody, ktoré obom užívateľom vznikli alebo vzniknú z dôvodov nedohodnutia sú určite vyššie ako cena pozemkových úprav v danom katastri.

Čo myslíte, ak sa nevedia dohodnúť už niekoľko rokov, koľko rokov sa ešte nedohodnú? Kedy sa začnú na poli biť? Veľa ľudí si myslí, že problém vyrieši Poľnohospodárska platobná agentúra, ale myslím, že maslo má na hlave Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka. Myslím, že nastal už čas povedať, tu budeme robiť pozemkové úpravy alebo tu budeme aplikovať spoločný postup v žiadostiach o priame platby, ktorý bude riadiť štát prostredníctvom Okresného úradu. Návrh, ako to robiť je tu Poľnohospodárstvo: spoločný postup pre podávanie žiadostí o priame podpory, §10 a §12a a tu poľnohospodárstvo: ako získať 200 tisíc voľných hektárov.

Myslím, že už vieme relatívne presne identifikovať problémy a navrhnúť riešenie. Pozemkové úpravy.