Denník N

poľnohospodárstvo: vlastníctvo, nájom, užívanie

zverejnenie údajov o užívaní pozemkov cez portál ZBGIS nerieši základný problém právnych vzťahov užívateľov k pôde. neposkytuje informácie o nájomnom vzťahu, ale o užívaní pozemkov. v tom je dosť podstatný rozdiel: nájomný vzťah je medzi vlastníkom a nájomcom, v tomto prípade je užívanie vzťah medzi príjemcom priamej podpory (ako užívateľa) a poľnohospodárskou platobnou agentúrou.

Aj keď na liste vlastníctva nájdete informáciu o nájomcovi pozemkov, tak užívateľom bude pravdepodobne iná právnická osoba. a ak hľadáte dôvod, prečo sa farmári na poliach bijú, tak tu ho máte ako na dlani.

nové údaje na ZBGIS. Máte tam skoro všetko. Len to, s kým máte uzavretú nájomnú zmluvu si musíte doplniť sami. A ak neviete, tak pravdepodobne nastala fikcia uzavretia nájomnej zmluvy.

Zobrazenie užívateľa pozemku neznamená, že je súčasne aj nájomcom. Vlastník si musí ujasniť, či je užívateľ naozaj ten, s kým má uzavretú nájomnú zmluvu a či umožnil svojmu nájomcovi dať pozemky do užívania tretej osobe. Možno tí, čo sa tomu aspoň trocha rozumejú, zistia že značná časť pozemkov sa užíva bez právneho vzťahu.

vzťah medzi vlastníctvom, nájmom a užívaním podľa reálneho stavu, okresné úrady nie sú v aktívne v odstraňovaní nesúladov medzi evidenciu nájomných a užívacích vzťahov, užívateľ prakticky nepotrebuje preukazovať právny vzťah k pôde
aktívny postup okresného úradu môže vyriešiť časť problémov, napríklad nesúlad fikcie uzavretia nájomného vzťahu a riadne uzavretej nájomnej zmluvy s iným užívateľom
§14 zákona č.504/2003 Evidencia a kontrola nájomných vzťahov. Právo, ktoré má Okresný úrad, pozemkový a lesný odbor. Malo by byť aj jeho povinnosťou.
§1 zákona č.162/1995 Evidencia nájomných vzťahov, povinnosť nájomcu a užívateľa
vyhláška c.172/2018 Evidencia nájomných vzťahov, povinnosť nájomcu a užívateľa
§12abc(d) zákona č.504/2003 Obnovenie a evidencia právnych vzťahov k pôde pre náhradné pozemky (za zrušený §15). §12d bol v zamietnutej novele zákona o pozemkových úpravách a umožňoval postup pre vytvorenie podnájomných pozemkov v katastrálnych územiach, kde už boli vykonané pozemkové úpravy
§15 zákona č.330/1991 Zrýchlené postupy pri vydávaní náhradných pozemkov, zrušený
§10 zákona č.330/1991 Register vlastníckych práv, všeobecné zásady funkčného usporiadania pozemkov – vytvorenie registra užívacích vzťahov, na základe údajov katastra sa vyhotoví register právnych vzťahov a explicitne sa určia nároky na výmery obhospodarovateľnej pôdy (na bloky LPIS)
§11 zákona č.330/1991 Primeranosť nových pozemkov, ale aj podnájomných pozemkov, aby podnájomné pozemky zodpovedali pôvodným pozemkom čo sa týka napríklad výmery obhospodarovanej plochy, bonity, polohy a podobne
§12 zákona č.330/1991 umiestňovací plán, ale aj rozdeľovací plán užívania pozemkov, ak by neboli žiadne nesúlady bol by totožný s hranicami užívania pozemkov, na základe ktorých užívatelia žiadajú o priame platby, môže byť však doplnený o zmysluplné návrhy na rozdelenie veľkých pôdnych celkov, zatrávňovacích pásov a podobne

Stále však chýba prepojenie vlastník-nájomca-užívateľ. Skrátenie cesty na vlastník-užívateľ problém preukázania právneho vzťahu k pôde nevyrieši, ale skomplikuje. Nové údaje ZBGIS ukazujú aj to, že značná časť pozemkov sa užíva bez právneho vzťahu a tento stav bol dlhé roky akceptovaný. Budeme však vidieť aj to, ako nájomcovia pristupujú k plneniu svojich povinností z pohľadu §1 zákona č.162/1995 Z.z o katastri nehnuteľností, teda zápis nájomných zmlúv.

neexistuje priamy vzťah medzi zapísanými nájomnými zmluvami v katastri a užívaním pozemkov. na druhej strane §12a môže pomôcť najmä malým nájomcom k užívaniu aj menšinových podielov

Nové údaje ZBGIS však o tom, či máte alebo nemáte uzavretú nájomnú zmluvu vám informáciu vo väčšine prípadov neposkytnú. Nájomné zmluvy do katastra spravidla zapisovali menší farmári, pre ktorých zápis nájomných zmlúv predstavoval akúsi právnu istotu. Prax ukazuje, že neposkytuje, a jeden z dôvodov je aj v tom, že to nerobia všetci a nie je ani zárukou prístupu k pôde.

aktívny prístup okresného úradu, využitie §12a a nástrojov pozemkových úprav na celkové vysporiadanie a zjednotenie vlastníckych vzťahov, nájomných vzťahov a užívania, takýto stav nastane aj po ukončení pozemkových úprav

ako vzniká problém?

Problém nesúladu vlastníctva, nájmu a užívania vzniká v priamom dôsledku v rozdrobenosti vlastníckych vzťahov. Aj systém priamych platieb vznikol tak, aby obišiel tento problém a jeho riešenie nechal na pleciach užívateľov. Svoju úlohu zohrali aj samotní vlastníci, ktorí v systéme takmer nulovej možnosti výkonu svojich vlastníckych práv sa stratili, ale aj samotní užívatelia pôdy, ktorí tento systém využívali a využívajú.

Problém vzniká hlavne z dôvodu neexistencie evidencie nájomných zmlúv. Aj keď užívatelia majú povinnosť ju viesť, predložiť ju na požiadanie okresnému úradu alebo v niektorých prípadoch platobnej agentúre, neexistuje systém evidencie týchto údajov. Okresnú úrad síce vedie evidenciu, ale tá sa týka len špeciálnych prípadov. Ak by sa však vykonal §12a pre celé katastrálne územie, okresný úrad by musel viesť evidenciu všetkých nájomných vzťahov.

situácia, kde celková výmera parciel právneho stavu je 12 hektárov, jeden blok LPIS (kultúrny diel) má výmeru 8 hektárov a dvaja užívatelia, jeden je vlastník menšinových podielov o výmere 2 hektáre, z toho 1 hektár mimo bloku LPIS, druhý užívateľ má prenajatých 10 hektárov, z toho 3 hektáre mimo bloku LPIS.
užívateľ si nárokuje na užívanie celého bloku LPIS, lebo má k dispozícii 10 hektárov, a teda 8 hektárov bloku LPIS pokryje, druhý vlastník, ktorí chce vlastné užívanie môže začať križovať druhého užívateľa na výmere 2 hektárov v bloku LPIS. ak by sa dohodli, tak by to mohlo vyzerať takto, vlastník užíva svoje pozemky o výmere 1 hektár, zvyšok, 7 hektárov užívateľ.

Ak vlastník bude vedieť, že v bloku LPIS má reálne len 1 hektár, užívateľ má k dispozícii len 7 hektárov, tak sa relatívne rýchlo dohodnú. Vlastník si niekde zakreslí cez aplikáciu GSAA svoje užívacie hranice a užívateľ využije funkciu v aplikácii GSAA na prevzatie zvyšku bloku LPIS (7 hektárov) a tak v zásade nemusí dôjsť k žiadnemu sporu.

takto by to vyzeralo aj po pozemkových úpravách, a umožnil by sa prístup k pozemkom aj pre iných vlastníkov alebo užívateľov

Ak si podrobne pozriete vyhlášku č.172/2018 Z.z., tak je na užívateľovi, aký právny titul užívania uvedie. Niektoré sú zrejmé, ale k niektorým postačuje „dobromyseľnosť“. Ako právny titul obhospodarovania sa môžu uviesť nasledujúce možnosti

skratka právneho titulu popis právneho titulu
VLA vlastník a užívateľ (žiadateľ o priame platby) je jedna a tá istá osoba
NZM
nájomná zmluva, štandardná nájomná zmluva
ZAN
zákonný nájom, nájomný vzťah medzi užívateľom (nájomcom) a vlastníkom, ktorý vznikol priamo zo zákona a nie na základe nájomnej zmluvy, § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku v znení neskorších predpisov a ani zákona č.504/2003 Z.z.
P12A nájomcovi vzniklo právo a povinnosť hospodárenia na pozemku podľa § 12a ods.1 poslednej vety zákona, teda nájomcovi vzniká právo a povinnosť hospodárenia na pozemkoch, ktoré vlastní doterajší prenajímateľ, za tých istých podmienok, aké sú upravené v podnájomnej zmluve
P12B nájomcovi vzniklo právo hospodárenia na pozemku za pozemok podľa § 12b zákona, náhradný pozemok vydaný podľa §15 zákona č.330/1991 Z.z., jeho opätovná registrácia pre vtedajšieho užívateľa alebo nájomcu náhradného pozemku
P12C nájomcovi vzniklo právo hospodárenia na pozemku za pozemok podľa § 12c zákona, náhradný pozemok vydaný podľa §15 zákona č.330/1991 Z.z., jeho opätovná registrácia pre právneho nasledovníka užívateľa náhradného pozemku
NV12 nájomný vzťah podľa § 12 ods. 4 zákona, teda pozemok užíva bez nájomnej zmluvy, preukáže, že vlastníkovi jej uzatvorenie navrhol a ten uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, pričom užívateľ vlastníka pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy upozornil na právne dôsledky jeho nekonania, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas podľa §6
NV13 nájomný vzťah podľa § 13 ods. 3 zákona, teda ak nájomca najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, doručí preukázateľným spôsobom prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy, a ak prenajímateľ do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietne tento návrh nájomnej zmluvy z niektorého z dôvodov uvedených v odseku 2 alebo z dôvodu, že navrhnutá výška nájomného nie je v obvyklej výške, vznikne nájomný vzťah na neurčitý čas podľa § 12 ods.1
BEZ bez právneho titulu, napríklad užívateľ sa domnieva, že „nehospodárením na danej parcele by mu vznikla škoda na susedných, ktoré užíva“
P10 podnájomná zmluva podľa §10, ods.4, teda nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi. Na podnájom sa v prípadoch mimoriadnych udalostí vzťahuje ustanovenie §5 primerane.
INY iný užívací titul, napríklad §129 občianskeho zákonníka, držiteľom je ten, kto s vecou nakladá ako s vlastnou alebo kto vykonáva právo pre seba a držať možno veci, ako aj práva, ktoré pripúšťajú trvalý alebo opätovný výkon (dobromyseľná držba, napríklad vlastník mi povedal, že ho môžem užívať), §136 na menšinové podiely na parcele, teda o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd a ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.

Ako však vyzerajú vlastnícke, užívacie a nájomné vzťahy v dvoch katastrálnych územiach, ktoré susedia, pričom v jednom z nich boli vykonané pozemkové úpravy.

Bližšie informácie o histórii spracovanie užívacích vzťahov nájdete na stránke o §12a, www.p12a.sk.

kto by mal problém riešiť?

v prvom rade užívatelia. a ak nastanú problémy, a tie určite nastanú tak okresné úrady. Základným nástrojom by mal byť §12a, ale ten nevie vyriešiť všetky prípady. V prípade, že by sme ho aplikovali spätne na všetky užívacie vzťahy, vyriešili by sa dva problémy: „zbavili“ by sme sa užívateľov bez právneho vzťahu k pôde a scelili by sa užívacie vzťahy do primeranejších užívacích celkov.

Ak si pozriete vyššie uvedené právne tituly užívania, tak ak má jeden užívateľ na nejakom vlastníckom vzťahu uvedené ZAK alebo BEZ a iný užívateľ pre ten istý vlastnícky vzťah uvedené NZM, tak asi ten prvý užívateľ si na daný podiel nemôže nárokovať. Pokiaľ by sme toto nevedeli, obaja užívatelia by nárokovali ten istý podiel dvakrát a ak sú dostatočne drzí, tak takýmto spôsobom vedia preukázať právny vzťah k pôde, ktorú nemajú právo užívať.

ako by sa mal problém riešiť?

dohodou. a ak nepomôže dohoda, tak §12a. samozrejme, aj v prípade dohody sa musí postupovať podľa §12a, lebo podľa ods.4 aj dohoda musí mať nejakú formu a musí byť predmetom evidencie na okresnom úrade. A v prípade, že sa užívatelia nevedia dohodnúť, tak §12a rieši tento problém rozhodnutím orgánu štátnej moci.

§12a by mal obsahovať ustanovenie, že o konaní môže rozhodnúť okresný úrad. V tom prípade by sa riešilo celé katastrálne územie alebo niekoľko katastrálnych území naraz. Všetci užívatelia by museli poskytnúť evidenciu právnych vzťahov k pôde, na základe ktorej by sa spravil audit nájomných zmlúv. Súčasne by spravil súpis reálnych nárokov na užívanie, na základe ktorého by užívatelia dávali žiadosti o priame platby.

prečo pozemkové úpravy?

pozemkové úpravy riešia radikálne problém užívacích vzťahov: zjednotia predmet nájmu a užívania. Usporiadanie vlastníckych vzťahov k pôde je v podstate len jedným dôsledkov pozemkových úprav. Samotné usporiadanie užívania pozemkov a bezkonfliktné hranice užívania neznamená, že pozemkové úpravy nebudú potrebné – budú, len spoločný postup podľa §12a zabráni zbytočným konfliktom a užívateľom zabezpečí stabilitu užívania do vykonania pozemkových úprav.

nájomné zmluvy

zistenie užívateľa je ten najľahší problém. zistenie, na základe čoho užíva pôdu, ku ktorej s vami neuzavrel nájomnú zmluvu a na základe čoho ju užíva je trocha zložitejšie. Ale riešenie je v podstate jednoduché:

  • overte si nájomcu z nájomnej zmluvy a overte si či nájomca má možnosť vašu pôdu cez podnájomnú zmluvu prenajať tretej osobe. Ak tá možnosť nie je, tak nájomnú zmluvy vypovedajte pre zjavné porušenie podmienok zmluvy. Nájomca sa môže preukázať, že použil §12a na vytvorenie podnájomného vzťahu, ale v tom prípade ste mali túto informáciu ako účastník na základe spôsobu spracovania §12a dostať písomne. Ak užívateľ má možnosť prenájmu pozemkov tretej osobe, tak ho požiadajte, aby vás informoval o užívateľovi a mal by to byť užívateľ podľa ZBGIS. Ak sa líši, treba vyvodiť dôsledky.
  • ak nemáte uzavretú nájomnú zmluvu, tak sa mohlo stať, že Vám užívateľ poslal návrh zmluvy a vy ste ju nepodpísali, čím vznikla fikcia uzavretia nájomnej zmluvy (na dobu neurčitú, s výpovednou lehotou 1 rok, v niektorých prípadoch 5 rokov), lebo ste ju hodili do smetného koša.
  • overte si, či platíte miestne dane alebo vám nejaký užívateľ platí nájomné za užívanie pozemkov. V prípade, že sa výška nájomného výrazne líši od obvyklej výšky nájomného, pošlite užívateľovi dodatok k zmluve, kde sa upraví výška nájomného minimálne na cenu obvyklého nájomného. Je pravdepodobné, že sa to užívateľovi nebude páčiť.
  • na liste vlastníctva si overte, či pri vašom vlastníckom vzťahu je zapísaná nájomná zmluva. Ak nie je, tak ju od užívateľa požadujte a požadujte, aby bolo v zmluve explicitne uvedené, že užívateľ je povinný zapísať nájomnú do katastra. Zápis nájomnej zmluvy podľa §1 zákona č.162/1995 Z.z. o katastri nie právne vymáhateľný akt a ani nikdy nebol štátom nijako sankcionovaný (čo neznamená, že sa to nedá, viď §74 až §77), ale možnosť ukončenia alebo neuzavretia nájomnej zmluvy bude dostatočne motivačná.
  • ak nemáte žiadne uzavretú žiadnu nájomnú zmluvu, zistili ste, že máte na svojich pozemkoch viacero užívateľov, tak by ste mali postupovať podľa §12a, svoje pozemky sceliť do jedného podnájomného pozemku a ten následne ponúknuť na prenájom najvyššej ponuke. Ak máte len jedného užívateľa, môžete mu navrhnúť nájomnú zmluvu vy.
  • aktualizujte nájomné zmluvy alebo pri návrhu nájomnej zmluvy požadujte od užívateľa aby:
    -navrhnite minimálnu sumu, ktorá zodpovedá obvyklej výške nájmu
    -nájomná zmluva bola zapísaná do katastra nehnuteľností
    -v nájomnej zmluve bolo uvedené, že miestne dane platí užívateľ

predaj pozemkov

Možno vás oslovil niekto s ponukou, že chce kúpiť vaše pozemky. Ak ste sa predsa len rozhodli ich predať, lebo vaše pozemky sa nachádzajú v lokalitách, kde nie je plánovaný nejaký územný rozvoj (overíte si to cez územný plán obce), alebo výmera je tak malá, že nájom vám neposielajú, ale vám ho vyplatia v hotovosti a podobne, alebo sa vám nechce starať o pozemky, tak pred tým ako to spravíte, skúste spraviť aspoň toto:

  • overte si, či žiadateľ naozaj hospodári na pôde, a ak nehospodári, tak ponuku odmietnite
  • žiadateľovi, najmä ak sa jedná o zahraničného navrhnite takú vysokú cenu za meter štvorcový, ktorá zodpovedá priemernej cene pozemkov v ich materskej krajine (viď eurostat, resp. vývoj cien do roku 2009).
  • pozrite sa na ZBGIS a oslovte užívateľa vašich pozemkov. Možno vás neoslovil len preto, lebo sa obával, že budete chcieť (vysoké) nájomné alebo cenu pri predaji. Možno budete prekvapený, že sú ochotní dať viac, ako vám navrhli.
  • obráťte sa na starostu obce s návrhom, že niektorému miestnemu farmárovi predáte svoje pozemky a podiely, prípadne nech vám dajú svoju ponuku.
  • pri predaji nezabudnite na to, aby kupujúci rešpektoval predkupné právo, pre istotu si to overte jednoducho, ak poznáte spoluvlastníka, tak sa ho rovno spýtajte. A ak nepoznáte, tak si overte priamo u budúceho kupujúceho, či ich poslal spoluvlastníkom, napr. či má podacie lístky, myslím, že v tomto prípade je opatrnosť na mieste.
  • využite všetky možnosti, aby ste sa uchránili pred podvodom.
  • overte si, či medzi parcelami sa náhodou nenachádzajú aj pozemky, na ktorých máte postavený dom alebo záhradu.

záver

Systém priamych platieb vznikol tak, aby obišiel problém rozdrobenosti vlastníckych vzťahov a nesúladov katastra nehnuteľností. riešenie nechal na pleciach užívateľov. v zásade je to systém, založený na tom, že ak niekto prehlási, že má právne vzťahy k pôde, ktorú užíva, tak sa považuje za pravdivé a ak nedošlo k sporom s inými užívateľmi, nik to nekontroluje. Týmto rozšírením funkcionality sme sa dostali len o kúsok ďalej a k tomu, aby si užívatelia upravili a legalizovali svoje právne vzťahy k pôde, ktorú užívajú, lebo ich k tomu budú tlačiť aktívny vlastníci, či už cez uzavretie nájomných zmlúv, alebo cez výšku nájomného, alebo hrozbou prenájmu inému užívateľovi. A konečne dôjde aj k tomu, že začnú využívať inštitút §12a, nielen malí, ale aj veľkí užívatelia, teda všetci užívatelia, aby tento problém vyriešili.

odkazy:
aké sú typy užívateľov
aké sú dôsledky neriešenia sporov
o použití §12a

 

 

Teraz najčítanejšie