Prepad cien sa nepotvrdil, byty z druhej ruky v Bratislave mierne zdraželi. Cena priemerného nájomného však klesla

Nedostatočná ponuka bytov spojená s robustným dopytom tak, aj napriek obavám z ekonomických dopadov vírusu COVID-19, zabránili prepadu cien. Na druhej strane došlo k miernej korekcii výšky nájomného. Pokles cien prenájmov však skôr pripisujú kombinácii iných faktorov ako dopadom vírusu, keďže tento trend zaznamenali už koncom roku 2019.

Zo štatistickej vzorky 1 000 bytov vyplýva, že priemerná jednotková cena bytov na sekundárnom trhu v Bratislave dosiahla počas druhého štvrťroka 2020 výšku 2783 €/m². Medziročne sa tak ide o nárast 5,5 %. Najprudší rast zaznamenali byty v Starom Meste, kde sa oproti minulému roku ponúkali nehnuteľnosti o zhruba 10 % drahšie. Rast cien bytov v Starom Meste bol predovšetkým spôsobený vyššou ponukou novostavieb z druhej ruky, no zároveň aj všeobecným zdražovaním, ktoré ťahali rekordné ceny novostavieb v tejto mestskej časti. V ostatných bratislavských okresoch sa tempo rastu cien spomalilo a pohybovalo sa pod úrovňou 5 % medziročne.

Priemerná absolútna cena bytov na sekundárnom trhu bola 199 tisíc €, zatiaľ čo priemerná rozloha dosiahla 70 m². Najväčšie a najdrahšie nehnuteľnosti sa tradične predávali v Starom Meste, kde priemerný byt z druhej ruky pri rozlohe 81 m² stál 298 tisíc €. V okrese BA III, kde ponuku bytov tvorí predovšetkým Nové Mesto a Rača, boli v ponuke byty o priemernej rozlohe 75 m²a absolútnej cene 216 tisíc €. Zvyšné tri bratislavské okresy, BA II, BA IV a BA V sa vyznačovali podobnou ponukou bytov s priemernou rozlohou 64-66 m² a priemernou absolútnou cenou 160-165 tisíc €.

Tabuľka 1: Špecifiká ponuky bytov na sekundárnom trhu v Bratislave počas 2.Q 2020

Cenový rozdiel medzi starými a novými bytmi rastie

Pri porovnaní jednotkovej ceny bytov z druhej ruky a novostavieb ponúkaných developermi bol zaznamenaný rastúci rozdiel v cene na m². Zatiaľ čo priemerná cena za meter štvorcový pri bytoch ponúkaných z druhej ruky predstavovala 2 783 €/m², pri novostavbách sa toto číslo v súčasnosti vyšplhalo už na 3 528 €/m². Štandardne sa cenový rozdiel medzi bytmi z druhej ruky a novostavbami drží na úrovni 300 – 400 €/m². Za posledný rok však evidujeme jeho zvýšenie na aktuálnych 745 €, čo predstavuje nami sledované maximum. Nárast tohto rozdielu má dve hlavné príčiny. Prvou príčinou je obmedzená výstavba novostavieb. Developeri kvôli zdĺhavému a administratívne náročnému procesu nestíhajú na trh dodávať také množstvo projektov, ako si to kupujúci vyžadujú. Dôsledkom dopytu prevyšujúceho ponuku je prirodzene cenový rast, ktorý sledujeme posledné 2-3 roky.

Druhou a v tomto momente prevažujúcou príčinou je skladba ponuky bytov. Zásoba starších bytov je prirodzene omnoho vyššia než zásoba novostavieb, keďže aktuálne tempo výstavby je podstatne nižšie než to z rokov 1960-1990 (v priemere 4 000 bytov ročne oproti 2 300 bytom ročne za posledných 10 rokov). Aj keď do ponuky sa z tejto zásoby dostane len zlomok (keďže väčšina bytov je obývaná), vysoká zásoba vyrovnáva ponuku medzi jednotlivými mestskými časťami v Bratislave. Ponuka bytov z druhej ruky je tak z hľadiska lokality rôznorodejšia a kupujúcim ponúka možnosť výberu lacných bytov v okrajových častiach ako aj drahších bytov v centre mesta. V prípade ponuky novostavieb však táto skutočnosť prestáva platiť. Dôsledkom nízkeho počtu stavebných povolení sa štartovacie byty pre mladých takmer úplne vytratili z ponuky a stredná kategória bytov je obmedzená na niekoľko lokalít. Ponuku novostavieb tak v zvýšenej miere tvoria byty v lepších lokalitách a s vyšším štandardom, ktoré sú prirodzene drahšie. Priemerná cena novostavieb preto rástla rýchlejším tempom než cena bytov z druhej ruky.

Tabuľka 2: Priemerné ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií počas 2.Q 2020

Cena za prenájom oproti rekordnému roku 2019 klesla

Na rozdiel od rastúcej ceny bytov sme v prípade prenájmu zaznamenali pokles nájomného na meter štvorcový. V priebehu druhého štvrťroka 2020 bolo priemerné nájomné (vrátane energií) v Bratislave 11,5 €/m² zatiaľ čo priemer za rok 2019 predstavoval 12,3 €/m². Pokles nájomného sme zaznamenali už koncom roku 2019, od kedy sa drží na zhruba rovnakej úrovni. Dôvodom poklesu je vysoká porovnávacia báza, keď v roku 2019 nájomné dosahovalo svoj historický rekord. Nárast medzi rokmi 2018-2019 v priemere predstavoval 10-15 %, pričom bol primárne spôsobený zvýšeným prílevom novostavieb do ponuky bytov na prenájom. Novostavby zvyčajne tvoria 35-40% ponuky bytov na prenájom, pričom sa v roku 2019 toto číslo pohybovalo na úrovni až 45%. Nájomné v novostavbách je pritom štandardne o 10-20% vyššie ako pri starších bytoch. V roku 2020 sa podiel novostavieb opätovne znížil na úroveň 37%, čím klesla aj priemerná cena nájomného. Zároveň však treba poznamenať, že mierne kleslo nájomné aj v prípade starších bytov, čo môže znamenať, že ponuka bytov na prenájom nie je vzhľadom na dopyt tak obmedzená ako ponuka bytov na predaj. S tým prirodzene súvisí aj preferencia Slovákov radšej byt kúpiť ako si ho prenajímať (v roku 2018 až 91,3% Slovákov vlastnilo nehnuteľnosť, ktorú obývali).

Predpovede o prudkom prepade cien v realitách sa v Bratislave nenaplnili

Po tom, ako v marci 2020 vo svete prepukla nákaza vírusom COVID-19 začalo byť zrejmé, že sa svet nevyhne hospodárskej kríze spôsobenej prudkým prepadom ekonomickej aktivity. Z poslednej krízy v rokoch 2008-2009 si mnoho ľudí ako sprevádzajúci jav zapamätalo prepad cien nehnuteľnosti v desiatkach percent. Preto aj tentokrát prišli predpovede o prudkom prepade cien nehnuteľností. Zabudlo sa však na fundamentálne vlastnosti tohto trhu a na aktuálny stav ponuky a dopytu, ktoré hovorili, že prepad cien môže nastať len v prípade veľmi silnej a dlhotrvajúcej krízy, sprevádzanej prepadom kúpnej sily. Dnes sa už ukázalo, že na trhu nedošlo k žiadnemu pohybu smerom nadol a ceny nehnuteľností v Bratislave ostali stabilné.

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Na trhu s novostavbami v blízkej dobe pravdepodobne k väčším zmenám nedôjde, keďže problém nedostatku novej výstavby pretrváva a nezdá sa, že by mal pominúť. Ceny ostanú vysoké, a nie je vylúčené ani ďalšie zdražovanie. Byty z druhej ruky pre ľudí predstavujú dostupnejšiu alternatívu, preto je na mieste predpokladať, že dopyt po nich porastie. To platí najmä pre cenovo dostupnejšie lokality, kde je nová ponuka bytov nedostatočná. Istú substitúciu bude tvoriť aj ponuka bytov na prenájom, keďže nájomné nerastie tak rýchlo ako ceny bytov a tým pádom sa prenájom bytu stáva dostupnejším. To v konečnom dôsledku môže poviesť aj k rastu nájomného. Zatiaľ sa ekonomický dopad koronavírusu na Slovensku prejavil len miernejšie. Nezamestnanosť stúpla o 2,2% a aj to prevažne v chudobnejších okresoch. Bratislava bola zasiahnutá len okrajovo a kúpna sila jej obyvateľov preto ostáva silná. Aj napriek tomu na trhu stále pretrváva neistota z budúceho vývoja hospodárstva a časť kupujúcich ku kúpe nehnuteľnosti pristupuje opatrnejšie. V najbližšej dobe preto predpokladáme stagnáciu resp. miernejší rast cien bytov z druhej ruky na úrovni do 5 % medziročne.“