Denník N

Realitný podvod roka?

Pravdivý príbeh zatiaľ nekonkretizovaného developera a realitnej kancelárie, ktorí majú ešte šancu zo svojho „čestného“ zámeru potichučky vycúvať a dať ľuďom kľúče od bytu, a svätý pokoj.

Predstavte si jednoduchú situáciu. Chcete bývať vo vlastnom, tak hľadáte, počítate, prepočítavate, porovnávate a nakoniec nájdete niečo, čo sa vám zapáči a finančne to vychádza. Dobrá lokalita, cena v konkurenčnom prostredí prijateľná. Keďže chcete vybalansovať cenu s rizikom, že sa ten developerský projekt aj dokonči, vyberiete si projekt od developera, ktorý už niečo nielen začal stavať, ale to aj dotiahol do úspešného konca. Keďže predaj sprostredkúva renomovaná realitná kancelária, vaša dôvera ešte narástla. Koncom roka 2017 podpíšete zmluvu o budúcej zmluve, zaplatíte prvý preddavok vo výške 15 % z dohodnutej kúpnej ceny. Všetko pôsobí seriózne.

Neskôr vidíte hrubú stavbu a po jej dokončení platíte druhý preddavok vo výške 35 % kúpnej ceny. Pôvodne mala byť stavba pripravená na kolaudáciu už na jar 2019, ale nie je. Je tu rok 2020 a vy stále nemáte kľúče. Snažíte sa byť chápavý, všeličo sa predsa mohlo stať. Postupne sa budova naozaj dokončuje. Rok 2020 sa chýli ku koncu a rovnako tak sa chýli aj ku kolaudácii. Konečne. Spotrebiče nakúpené, prípravy do nového bývania v plnom prúde, nechcete predsa stratiť už ani minútu navyše.

Developer vám dokonca už dávnejšie umožnil skontrolovať si interiér, poskytol priestor na drobné úpravy. Zavolali ste si aj majstrov, aby vám premerali priestor na nábytok a kuchyňu. Lebo naozaj nechcete strácať čas, keďže ste ho už vďaka spomínanému sklzu stratili až až.

Áno, to je rok 2020. Čakáte na kolaudáciu. Čaká sa mesiac, dva, tri, nevadí veď už sa nemá čo stať, budova je hotová.

Naozaj sa už nemá čo stať? Je október 2020 a vám prichádza doporučený list od developera. To bude ono, tešíte sa, určite ideme podpisovať kúpno-predajnú zmluvu.  Váš sen o vlastnom bývaní sa stáva skutočnosťou. Tie tri roky čakania sa oplatili.

Ale, ak by to boli dobré správy, tento blog by ste teraz nečítali.

Prišiel návrh na zmenu zmluvných podmienok:

Spoločnosť dospela k záveru, že treba zvýšiť kúpnu cenu. Odôvodnenie?
Nečinnosť orgánov verejnej správy s prihliadnutím na trhové podmienky. To naozaj? Developer si tesne pred kolaudáciou všimol, že trhová cena vzrástla o 30-40 %? Nie, developer to vedel už dávno. Lebo s rastom trhovej ceny je naozaj možné počítať. Vedia to developeri, vedia to analytici, aj realitky, vedia to kupujúci. Nič nové pod slnkom. Oháňať sa nečinnosťou verejnej správy je veľmi úbohé. Ale aby sme neboli úplne nekorektní, developer poskytol „štedrú až charitatívnu“ možnosť zachrániť si svoj byt.

Ak byt chcete, doplaťte cenu za vašu nehnuteľnosť, a to o cca 22 % navyše. Čítate dobre.

Túto možnosť však máte len vtedy, ak to do 5 dní od doručenia návrhu akceptujete písomnou formou. V prípade neakceptácie vám zmluvu vypovieme a zaplatíme „až“ 10 % odstupné. Znova a znova si čítate Zmluvu o budúcej zmluve. Áno, je to tam. Obe strany môžu kedykoľvek do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia vypovedať zmluvu pod pokutou 10 % z kúpnej ceny bez DPH. Ani vo sne by vám nenapadlo, že nastane práve takýto scenár. Ako vlastne mohla takáto zmluva prejsť cez tak renomovanú realitnú kanceláriu?

Čakali ste kľúče. Miesto toho máte pred očami ten nábytok a spotrebiče, čo máte nakúpené a kade tade uskladnené. Majstrov, ktorí sa už nevedia dočkať montáže na mieru robeného nábytku. A výplaty. A teraz máte 5 dní, aby ste sa rozhodli, či vyčarujete z klobúka niekoľko desiatok tisíc eur navyše alebo si po troch rokoch začnete hľadať nový byt. O schválenej hypotéke ani nehovorím.

Legálnosť celej tejto akcie developera je otázna a riešia to právnici. Jedna vec je oprieť sa o bod zmluve, druhá vec je, či je tento bod vôbec v poriadku. Tretia vec je čestné obchodovanie, ktoré v tomto prípade úplne vyprchalo. Jedno je jasné, ľudia sa cítia byť podvedení. Prečo? Lebo budova je už niekoľko mesiacov dostavaná. Aké nečakané náklady teda vznikli? Nevedel o nich developer už pred tým, ako mi ukazoval byt a ako som zaplatil za spotrebiče a nábytok? Či až potom, keď už bolo všetko dostavané a schyľovalo sa ku kolaudácii sa došlo na to, že fúha, veru, malá marža, treba zvýšiť cenu!

Spočítajme si, čo to ale znamená pre kupujúceho. Zoberieme pravdepodobný scenár. A to v tomto momente ani nemáme predstavu, koľkým ľuďom takéto prekvapenie na poslednú chvíľu došlo.

  • Kupujúci už zaplatili zálohu vo výške povedzme 70 000,- € a dali ju developerovi na už skoro tri roky. Vlastne požičali veľké peniaze úplne zadarmo. Je veľmi pravdepodobné, že si tie peniaze pritom museli sami požičať, čo logicky pre bežných ľudí zadarmo nie je.
  • Pred tromi rokmi si nekúpili iný byt, v ktorom mohli bývať hneď. Rozhodli sa pre developerský projekt. Tým pádom museli niekde tie tri roky bývať a pokiaľ neokupovali rodičov a nemali prespávať v aute / na ulici / v hoteli, tak museli aj platiť nejaké to nájomné. Počítajme s mladým párom. Pravdepodobne bývajú v dvojizbovom byte v Bratislave, keďže v tejto lokalite aj plánovali zostať. Prenájom by vyšiel na minimálne 400,- € bez energií. Za tri roky to máme 14 400,-€. Len na pripomenutie, pôvodne sa plánovalo s pobytom v nájme len rok a pol a nie tri roky.
  • Tretia položka. Zamyslime sa, akú ma ten byt momentálne hodnotu? Jasné, že vyššiu. Ale nie len on, keďže ceny nehnuteľností všeobecne vzrástli. Čiže, ak si majú nájsť nový byt teraz, zaplatia za neho oveľa viac, než keby si ho kúpili už v roku 2017. Čiže za tie isté peniaze si dnes rovnaký byt nebudú môcť dovoliť.

Tak ako teda? Majú právo cítiť sa podvedení? A ak to zmluva legálne umožňuje (čo je otázne), čo na to tá renomovaná realitná kancelária, ktorá tieto predaje sprostredkovala? Nemala by to byť práve realitná kancelária, ktorá chráni klientov pred takýmito praktikami? Nemala by zastupovať obe strany? Tu bola zjavne zastupovaná len tá strana, s ktorou mala RK uzatvorenú sprostredkovateľskú zmluvu. A tou bol developer. Čo na tom, že províziu platí kupujúci, keďže sa o ňu navyšuje kúpna cena. Na papieri platí províziu predsa ten, s kým má RK uzatvorenú sprostredkovateľskú zmluvu. Tieto praktiky sú známe a nejak sme sa s nimi naučili žiť. Ich správnosť je otázna. V každom prípade čestná realitná kancelária povolí len takú zmluvu, ktorá chráni obe strany.

Ak toto danému developerovi prejde, bude to precedens. A celý princíp investovania do developerských projektov, to, že odložíte svoj komfort výmenou za to, že časom nadobudnete nehnuteľnosť, ktorej hodnota bude pravdepodobne vyššia, to všetko tento developer práve zmazal. Bude po tomto ešte niekto veriť developerom a investičným skupinám, a investovať peniaze do vykopaných jám? Čakať na byt tri roky, ktorý vám napokon i tak budú chcieť predať za cenu blížiacu sa trhovej? A čo na to iní developeri? Táto spoločnosť uvedeným krokom znižuje dôveryhodnosť celého sektora. Dôveryhodnosť, ktorú si po nekalých praktikách niektorých firiem tie ostatné len veľmi postupne získavali. Nadšení asi nebudú.

Dajme teda developerovi 5 dní na vyjadrenie a potom uvidíme :)

Stalo sa vám niečo podobné?
Ak áno, napíšte mi na igor.prielozny@devin.sk

Teraz najčítanejšie

Igor Prieložný Jr.

Od roku 2010 miestnym poslancom v Bratislavskej mestkej časti Devín. Momentálne vicestarosta Devína - zárobkovo činný ako remeselník a filmár. Politicky aktívny člen Slobody a Solidarity.