Nájomné bývanie a pripravované nové legislatívne úpravy

Podpora výstavby nájomných bytov je populárna téma. Nečudo, veď nájomných bytov je u nás ako šafranu a nie každý má dosť peňazí či chuť na komerčný nájom alebo hypotéku. Mnoho ľudí túžiacich po samostatnom bývaní sa preto s nádejou pozerá na prísľuby a plány vlády rozbehnúť výstavbu tejto cenovo dostupnejšej formy bývania. Nielen oni. Aj slovenské stavebné a developerské  firmy t.j. aj privátny sektor a očakávali podobu konkrétnych plánov s nádejou, že svojimi kapacitami a skúsenosťami priložia ruku k dielu, aby nájomné byty rástli čo najrýchlejšie. O to nepríjemnejšie zostali prekvapené, keď sa dozvedeli konkrétne podmienky a priložené doložky vplyvov na štátny rozpočet. V druhom parlamentnom čítaní sú už dva zákony na podporu nájomného bývania, ktoré však výstavbu nájomných bytov výrazne nepodporia a teda ani nerozbehnú.

Vládny návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov: https://www.nrsr.sk/web/Default.aspx?sid=zakony/cpt&ZakZborID=13&CisObdobia=8&ID=272

Vládny návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania ( ŠFRB)  v znení neskorších predpisov

https://www.nrsr.sk/web/Default.aspx?sid=zakony/cpt&ZakZborID=13&CisObdobia=8&ID=273

Aj novelizovaný Zákon č. 443/2010 stále hovorí, že privátne podnikateľské subjekty sú  z dotačnej schémy vyčlenené. Týmto dotáciu poskytnúť nie je možné.  Je naozajstná diskriminácia privátneho sektora tohto segmentu. A to vláda stále chystá aj tretí  dôležitý nový zákon o podpore štátneho nájomného bývania, kde vláda plánuje založiť štátny stavebno-developerský podnik na výstavbu nájomných bytov.

Ak  budú stavať dotované byty len obce a mestá, berie sa priestor bytom, ktoré zabezpečuje privátny sektor. Novelizácia zákon síce stále zachováva, doterajšie obmedzenia pre podnikateľské subjekty však ostávajú a z dotačnej schémy ich naďalej vynecháva. Avšak nakoľko aj príslušná vyhláška k zákonu obmedzuje akceptovateľné obstarávacie náklady, tie aj po novelizácii ostávajú na nezmenených výškach v zmysle platnej vyhlášky do 1100 EUR na m2 podlažnej plochy bytu. Vyhláška tým v podstate nereflektuje nereálnosť obstarávacích cien. To znamená, že tým obciam a mestám, ktoré chcú kombinovať dotácie a úver zo ŠFRB novelizácia povedala, že tak môžu urobiť  len v prípade, že sa dokážu vtesnať do pôvodných cien stále maximálne 1100,-EUR za m2 podlažnej plochy bytu s DPH. Uvedený finančný limit je pri dnešných cenách práce a materiálov už absolútne nereálny a preto je táto podmienka v princípe likvidačná pre všetkých záujemcov o dotácie či kombináciu dotácií a úveru zo ŠFRB. Vláda novelizáciou zákon takmer znefunkčnila, čo v princípe znamená zastavenie výstavby  dotovaných nájomných bytov v malých mestách a obciach, kde ľudia nebudú mať na nájomné v nájomných bytoch bez dotácii.

Z toho je zrejmé, že uvedenou novelizáciou vláda sleduje podporu výstavby nájomných bytov predovšetkým za úverovej podpory ŠFRB a to tak pre obce a mestá, ako aj pre právnické osoby,kde došlo k viacerým pozitívnym zmenám ako aj navýšeniu. Úvery na technickú vybavenosť sa takmer dvojnásobne  zvyšujú  pre všetky subjekty. Limity na obstaranie pozemkov v Bratislave sú navrhnuté na 17.000 EUR za byt oproti doterajším 10.000 EUR,  krajské mestá budú mať pozemky za 15.000 na byt a ostatné obce a mestá 12.000 EUR. Zvyšuje sa aj akceptovateľný obstarávací náklad pre úverové zdroje na 1350,-EUR s DPH pre obce a mestá a len 1300 EUR pre podnikateľské subjekty, ale žiaľ,  právnická osoba môže dostať úver len do výšky maximálne 95 % tejto limitovanej obstarávacej ceny, ostatné musí zabezpečiť z vlastných zdrojov aj tie musia byť preinvestované vopred pred samotným čerpaním úveru! Takže znova diskriminácia podnikateľských subjektov. Umožniť vyrovnané podmienky aj  pre podnikateľské subjekty sa napriek jasnej a opakovanej výhrade Asociácie zamestnávateľských zväzov a združení nebolo predkladateľmi zákona ani vládou akceptované a teda sa jasne zámerne zvýhodňujú mestá a obce. Tu znova pripomeniem, že podpredseda vlády JUDr. Štefan Holý finišuje aj s prípravou ďalšieho zákona na podporu bývania t.j. zákona o výstavbe štátnych nájomných bytov pomocou novozaloženého štátneho podniku na výstavbu nájomných bytov. Štátne subjekty majú aj ďalšiu výhodu a zavedenie poplatku  za rozvoj  všetkým komerčným záujemcom  o stavanie výrazne ťažilo a znevýhodnilo podnikanie v oblasti výstavby a predaja bytov. Zavedením tohto poplatku, v podstate „dane“, vznikla značná konkurenčná výhoda na strane mesta ako staviteľa, ktorý takéto poplatky neplatí. Okrem toho, mesto má svoje investičné oddelenie, ktoré platia všetci a jeho náklady sa nepremietajú do ceny bytov. Vzniká  absolútne netrhový produkt a netrhové prostredie, ktoré zvýhodňuje verejný sektor.

Z toho je zrejmé, že uvedenou novelizáciou vláda sleduje podporu výstavby nájomných bytov predovšetkým za úverovej podpory ŠFRB a to tak pre obce a mestá, ako aj pre právnické osoby,kde došlo k viacerým pozitívnym zmenám ako aj navýšeniu. Úvery na technickú vybavenosť sa takmer dvojnásobne  zvyšujú  pre všetky subjekty. Limity na obstaranie pozemkov v Bratislave sú navrhnuté na 17.000 EUR za byt oproti doterajším 10.000 EUR,  krajské mestá budú mať pozemky za 15.000 na byt a ostatné obce a mestá 12.000 EUR. Zvyšuje sa aj akceptovateľný obstarávací náklad pre úverové zdroje na 1350,-EUR s DPH pre obce a mestá a len 1300 EUR pre podnikateľské subjekty, ale žiaľ,  právnická osoba môže dostať úver len do výšky maximálne 95 % tejto limitovanej obstarávacej ceny, ostatné musí zabezpečiť z vlastných zdrojov aj tie musia byť preinvestované vopred pred samotným čerpaním úveru! Takže znova diskriminácia podnikateľských subjektov. Umožniť vyrovnané podmienky aj  pre podnikateľské subjekty sa napriek jasnej a opakovanej výhrade Asociácie zamestnávateľských zväzov a združení nebolo predkladateľmi zákona ani vládou akceptované a teda sa jasne zámerne zvýhodňujú mestá a obce. Tu znova pripomeniem, že podpredseda vlády JUDr. Štefan Holý finišuje aj s prípravou ďalšieho zákona na podporu bývania t.j. zákona o výstavbe štátnych nájomných bytov pomocou novozaloženého štátneho podniku na výstavbu nájomných bytov. Štátne subjekty majú aj ďalšiu výhodu a zavedenie poplatku  za rozvoj  všetkým komerčným záujemcom  o stavanie výrazne ťažilo a znevýhodnilo podnikanie v oblasti výstavby a predaja bytov. Zavedením tohto poplatku, v podstate „dane“, vznikla značná konkurenčná výhoda na strane mesta ako staviteľa, ktorý takéto poplatky neplatí. Okrem toho, mesto má svoje investičné oddelenie, ktoré platia všetci a jeho náklady sa nepremietajú do ceny bytov. Vzniká  absolútne netrhový produkt a netrhové prostredie, ktoré zvýhodňuje verejný sektor.

Navrhnuté novelizácie naďalej trvajú na nelogickom treste pre tých žiadateľov, ktorí napoja bytové domy  na CZT (Centrálny zdroj Tepla).  Od 1.1.2021 bude väčšina žiadostí v energetickej úspornosti AO pasívnych domov, ale ak sa napoja na CZT (teplárne, aj keď CZT využíva obnoviteľné zdroje ), dostanú dotáciu nižšiu o 100,- EUR/m2 ako byty, čo majú zdroj tepla z obnoviteľných zdrojov priamo v bytovke. To opakovane navrhoval zmeniť aj Zväz stavebných podnikateľov, ako aj Asociácia zamestnávateľských zväzov a združení či ZMOS.

Programové vyhlásenie  Matovičovej vlády chce masívne podporovať nájomné bývanie a  podľa navrhnutých zákonov je to bývanie predovšetkým  mestách z úverových zdrojov a bez dotácií.   Stavať na vidieku nemá záujem, preto dotácie nepodporuje a nájomné z komerčne zrealizovaných bytov tam obyvatelia, žiaľ, neutiahnu tak sa stavať nebudú. Priority súčasnej vlády, sú teda  naozaj  iné, ako doteraz preferovala podporovala Ficova vláda, kde bola preferovaná výstava na vidieku. Predchádzajúca vláda priamo plánovane podporovala bývanie na vidieku, najmä v ekonomicky slabších alebo zaostalých regiónoch. Z tohto pohľadu ide o zásadnú zmenu stratégie smerovania Slovenska. Tá by sa však nemala meniť každou zmenou vlády. 

Slovensko v súčasnosti stavia priemerne 16-18 tisíc bytov ročne. Aby sme dohnali priemer EÚ ( 395 bytov na 1000 obyvateľov) v strednodobom 10 ročnom horizonte, museli by sme postaviť o 6 tisíc ročne viac. To je úplne reálne dosiahnuteľné číslo.  Na reálnu potrebu reaguje trh stálym dopytom napriek významnému rastu cien vo veľkých mestách,  predovšetkým v Bratislave.

Na dosiahnutie priemeru EÚ v  počte bytov s regulovaným nájmom by sa však muselo postaviť viac ako 88 %  až 19,5 tis. Nových nájomných  bytov  ročne, čo je oproti dnešnému tempu približne 1000 bytov ročne vo verejnom sektore – určite v strednodobom horizonte nereálne. Ani novelizácia príslušných zákonov programové ciele ani zďaleka nenaplní. Samotná doložka vplyvov na štátny rozpočet obsahuje len 21 miliónov EUR.

K vládnemu návrhu na výstavbu štátnych nájomných bytov, ktorý má vláda v pláne schváliť koncom februára 2021 a dať ho platnosti v auguste 2021 len toľko, že do konca volebného obdobia vo februári 2024 ostáva čas maximálne za založenie štátneho podniku, akvizíciu pozemkov, úpravu územných plánov a projekciu a povoľovací proces. Spolu je to minimálne 2,5 roka.

Výstavbu bytov tak bude naďalej v najbližších troch rokoch takmer výhradne zabezpečovať komerčný development s využívaním hypotekárneho financovania s priamym odpredaním záujemcom. Teda iba zásluhou privátneho sektora sa na Slovensku stavajú nové byty a to aj napriek tomu, že sa podnikateľské prostredie z roka na rok prepadá, stavebné povolenie sa vybavuje takmer tri roky a hlavné mesto Bratislava priam účelovo brzdí akúkoľvek výstavu nových bytov. Aj preto zo Slovenska odišli desiatky zahraničných aj renomovaných developerov.