Denník N

Ako je to s vlastníctvom balkónov a lodžií?

Balkón alebo lodžia sa hlavne v letných mesiacoch stáva príjemným priestorom na trávenie voľného času, pestovaniu kvetov a rastlín, a naopak v zimných mesiacoch sa mnohokrát stáva akousi predĺženou rukou našich chladničiek.

Mnoho vlastníkov sa mylne domnieva, že balkón/lodžia je rovnako ako byt v ich osobnom vlastníctve. Pochopiteľne, zdá sa to vcelku logické. Celá problematika vlastníctva by sa dala zhrnúť do jednoduchého NIE. Balkón/lodžia nie je Vašim osobným vlastníctvom. Dôležite je však vysvetliť prečo a čo to pre vlastníka znamená.

Čo je moje, je aj tvoje

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov 182/1993 Z.z. (ďalej len ako BytZ) jasne definuje jednotlivé časti domu. Pre potreby tohto článku uvedieme niečo o spoločných častiach domu a príslušenstve bytu (podľa OZ).

§2 ods.4 BytZ: Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

§121 ods.2 OZ: Príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.

Balkón/lodžia vzhľadom na svoj charakter otvoreného priestoru a priestoru, ktorý je súčasťou stavebnej konštrukcie nenapĺňa definíciu príslušenstva bytu. Zasklenie nie je považované za dostatočný argument uzatvorenej miestnosti. Či sa nám to páči alebo nie, balkóny/lodžie sú v aktuálnej právnej úprave považované za spoločnú časť domu.

Spoločné, ale stále moje

Názor k problematike balkónov/lodžii podáva Marek Valachovič v publikácii Vlastníctvo bytov (kapitola 3.2 Príslušenstvo bytu ods. 119 a 120 na str. 59) prečo by bolo možné považovať balkóny/lodžie za príslušenstvo bytu.

Držme sa však aktuálnej právnej úpravy. Ako bolo spomenuté, ide o spoločnú časť domu, máme teda zodpovedanú otázku, či je balkón/lodžia v osobnom vlastníctve vlastníka bytu. Nie je. Spoločná časť domu je spoluvlastníctvom všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov:

§19 ods. 1 BytZ: Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome…

Znamená to, že „môj“ balkón môžu užívať aj iní vlastníci? Nie, nemôžu. Táto desivá myšlienka je upravená:

§19 ods. 4 písm.a) BytZ: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak:

a) z ich stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom v dome…

Opravy a údržba

BytZ pamätá aj tento nemenej dôležitý aspekt. Opravy na balkónoch/lodžiách, ak sú väčšieho charakteru napr. rôzne poruchy fasády, zateplenia, funkčné poruchy na konštrukcii, sa hradia z fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚO). V samotnej réžii vlastníka sú individuálne opravy ako vymaľovanie či zasklenie.

§10 ods. 3 BytZ: …z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií…

Často sa pri rekonštrukcii bytu vlastník rozhoduje, či lodžiu ponechá alebo zamuruje (balkón nie je možné vzhľadom na jeho charakter takto zabudovať). Na túto stavebnú úpravu je potrebné nielen schválenie na schôdzi vlastníkov, ale aj rôzne stavebné povolenia. Pre zasklenie je potrebné aspoň ohlásenie, pre zamurovanie lodžie už stavebné povolenie.

Ako bolo spomenuté, opravy balkónov/lodžii sa hradia z FPÚO. Z 25% podlahovej plochy balkóna/lodžie sa tvorí odvod do FPÚO. Prečo 25%? Neviem. Je to jedna z ďalších záhad už tak záhadného BytZ.

§10 ods. 1 BytZ: …ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy…

Daň z nehnuteľnosti

Stretol som sa s tým, že v dani z nehnuteľnosti bola započítaná aj plocha balkóna/lodžie. To však vzhľadom k právnej úprave a VZN 13/2019 Hlavného mesta Bratislava nie je možné.

VZN §6 Základ dane a 582/2004 Z.z. §15 Základ dane: Základom dane z bytov je výmera podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru v m2.

Čo je zahrnuté do podlahovej plochy bytu sa dočítame v 182/1993 Z.z.

§2 ods. 7: Podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.

Záver

Verím, že v otázke vlastníctva balkóna/lodžie už máte jasno. Je to skvelý priestor na trávenie voľného času, ktorý ale nie je našim osobným vlastníctvom. Vlastník priľahlého bytu má právo balkón/lodžiu výlučne užívať, a z časti sa podieľa na jeho rekonštrukcii, či opravách odvodom do FPÚO a drobnými udržiavacími prácami. Dojem osobného vlastníctva v prípade balkónov/lodžii je však úplne legitímny a je škoda, že nie je prevedený aj do faktickej roviny vzhľadom na jeho neoddeliteľnú spojitosť s konkrétnym bytom, cez ktorý je zabezpečený priamy vstup do tohto priestoru.

Teraz najčítanejšie

Zdenko Pek

Zástupca vlastníkov, ktorého zaujíma téma vlastníctva bytov a ich správa. Povedomie ľudí o vlastníctve bytov je slabé a verím, že mojimi článkami tento neduh aspoň čiastočne odstránim. V prípade, že ma budete chcieť kontaktovať môžete tak spraviť cez: blog@pek.sk