Ako je to s vlastníctvom pivničnej kobky?

Pivničné kobky (ďalej ako pivnica) sú priestorom, ktorých potenciál je vzhľadom na ich jednoduché konštrukčné prevedenie nevyužitý. Hodnotné veci si do nej dovolí umiestniť málokto. V dnešnom článku si niečo povieme o vlastníctve pivnice a situáciách, s ktorými sa ako vlastníci môžete stretnúť.

Vlastnícky vzťah k pivničnej kobke

Pripomeňme si, čo je príslušenstvo bytu, ktoré je definované v Občianskom zákonníku 40/1964 Z.z. (ďalej ako OZ):

§121 ods. 2: Príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.

Všimnite si pojmy ako vedľajšie miestnosti a vedľajšie priestory. Vysvetlime si, čo tieto pojmy znamenajú.

Vedľajšie miestnosti sú neobytné miestnosti v byte (napr. záchod, kúpeľňa), ktoré sú s bytom spojené vlastným uzavretím a vedľajšie priestory sú neobytné miestnosti (napr. pivnica, sklad), ktoré sú mimo tohto uzavretia.

Pivnica je príslušenstvom bytu, ktoré sa započítava do podlahovej plochy bytu. Znamená to, že pivnica je osobným vlastníctvom vlastníka bytu. Zákon 182/1993 Z.z (ďalej ako BytZ) uvádza:

§2 ods. 7: Podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.

Často sa zamieňa príslušenstvo bytu s nebytovým priestorom. To, že sa pivnica nachádza mimo bytu t.j. mimo jeho uzavretia neznamená, že ide o nebytový priestor. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov 116/1990 Z.z. uvádza:

§1 písm. a): …nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.

Daň z nehnuteľnosti

Ako som uviedol, pivnica je príslušenstvom bytu, ktoré sa započítava do podlahovej plochy bytu, čo znamená, že táto plocha tvorí základ dane.

VZN §6 Základ dane a 582/2004 Z.z. §15 Základ dane: Základom dane z bytov je výmera podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru v m².

Pivnica ako každá a predsa iná

Pivnicu si môžeme predstaviť nie len ako pivničnú kobku, ale môže ísť aj o jeden priestor, ktorý môže byť daný do užívania všetkým vlastníkom spoločne. Môže ísť aj kombináciu, kedy je časť pivníc v osobnom vlastníctve a časť v spoločnom užívaní všetkých vlastníkov. Niektoré pivnice sú situované do viacerých priestorov, niektoré sa zas nachádzajú priamo na podlaží spoločne s bytmi. Možno mať pivnicu aj v garáži bytového domu.

Konštrukcia pivníc môže byť latková, murovaná s voštinovými dverami, z oceľových sietí, ľahkých hliníkových / oceľových trapézových stien, kombinácia ocele a drevených latiek, či aj bezpečnostné oceľové pivnice s rôznymi bezpečnostnými prvkami a istou triedou bezpečnosti. Variant je mnoho.

Umiestnenie pivnice býva v bytových domoch odlišné a nie každá pivnica má vždy rovnakú výmeru. My sa budeme zaoberať príkladom, kedy počet pivníc korešponduje s počtom bytov a ich výmera je rovnaká pre každú pivnicu.

Kto hľadá, ten nájde

Možno ste už túto situáciu zažili. Kúpili ste byt a pri jeho kúpe Vás nenapadlo sa pýtať na pivnicu. Po zabývaní ste si chceli odložiť zopár vecí do pivnice, ale zrazu ste zistili, že kľúč do žiadneho zámku nepasuje, mnoho pivníc je zničených a neočíslovaných. Typická situácia v mnohých starších bytových domoch.

Ak by ste hľadali informácie o pivnici na liste vlastníctva ušetrím Vám čas, nenájdete ich tam, teda nájdete, ale nie exaktne uvedené. Právny vzťah k pivnici, nie je samostatným predmetom evidovania v katastri nehnuteľností. Môžeme sa však stretnúť aj s tým, že pivnica je samostatným nebytovým priestorom, vtedy je rovnako ako byt zapísaná na liste vlastníctva.

V zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu (ďalej ako zmluva) musí byť ako príslušenstvo bytu označená aj pivnica. Iba tak sa stanete jej vlastníkom. Ak v zmluve nie je pivnica uvedená, k nadobudnutiu vlastníckeho práva k pivnici nedôjde.

Na liste vlastníctva máte pri Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastnícký podiel k pozemku uvedený údaj napr. 6602 / 316224, je to údaj vedený v dm², ktorý po vydelení číslom 100 prevedieme na m² tzn. výsledok už bude pre naše potreby čitateľnejší ako 66,02m² / 3162,24m². Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je daný podielom podlahovej plochy bytu s príslušenstvom (66,02m²) k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov (3162,24m²) v bytovom dome.

Podlahová plocha bytu vrátane vedľajších miestností bez balkóna / lodžie (tie sa do podlahovej plochy nezapočítavajú) je 64,64m². Čo teda vyjadruje údaj 66,02m²? Je to podlahová plocha bytu vrátane jeho vedľajšieho priestoru – pivnice, ktorá má 1,38m². Je dobré, ak sú všetky tieto údaje uvedené v zmluve a to exaktne.

Presná poloha pivničnej kobky by mala byť zakreslená na pôvodnom pláne, ktorý by mal mať k dispozícii správca alebo SVB (spoločenstvo vlastníkov bytov). Tieto plány sú však často v prípade starších bytových domov beznádejne stratené. V našom príklade je irelevantné, ktorá pivnica prislúcha k bytu nakoľko výmery pivníc sú rovnaké.

Sused má dve, ja ani jednu

Často sa možno stretnúť s prípadom, kedy jeden vlastník bytu disponuje dvoma pivnicami. Je to možné zákonne, aj nezákonne.

Zákonný spôsob je, keď predchádzajúci vlastník bytu A (od ktorého ste byt kúpili) predal v minulosti vlastníkovi bytu B svoju pivnicu. O tomto musí existovať samostatná zmluva o prevode príslušenstva bytu. Pozor, pivnicu možno predať len vlastníkovi z toho istého bytového domu.

V tomto prípade dôjde k zmene veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu u oboch vlastníkov na liste vlastníctva vo forme záznamu. Týmto prevodom dôjde k zmenšeniu spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu A a zväčšeniu spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu B.

Nezákonný spôsob je, keď vlastník bytu B svojvoľne zaberie pivnicu vlastníka bytu A. V tomto prípade ide o zásah do Vášho vlastníckeho práva. Vlastníka bytu B je preto potrebné písomne vyzvať, aby pivnicu vypratal a odovzdal. Ak to nepomôže, môžete sa dožadovať vypratania pivnice aj súdnou cestou.

Nájom pivnice

Ak by ste sa rozhodli, že pivnicu nepotrebujete, ale predávať ju by bolo z praktických dôvodov nevýhodné napr. pri budúcom predaji bytu, je možné dať pivnicu aj do nájmu inej osobe.

Revitalizácia pivničnej kobky z FPÚO

Možno Vás, alebo Vašich susedov už napadlo, že by ste si dali revitalizovať pivničné kobky z FPÚO (fond prevádzky, údržby a opráv). Ak ste sa dostali až sem, je Vám už jasné, že to možné nie je. Povieme si na čo prostriedky z FPÚO možno použiť podľa BytZ:

§10 ods.3: Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu…

Nakoľko je pivnica príslušenstvom bytu a teda osobným vlastníctvom vlastníka bytu, vlastník si revitalizáciu pivničnej kobky hradí na vlastné náklady. Verím, že by sa našli bytové domy, kde si z FPÚO hradili revitalizáciu pivníc. Podľa môjho názoru, je to v rozpore s §10 ods. 3 BytZ, ktorého časť uvádzam nad týmto odsekom.

Revitalizácia pivničnej kobky vlastníkom

Ako bolo spomenuté v úvode článku potenciál pivníc je nevyužitý vzhľadom na ich jednoduché prevedenie, najčastejšie ide o latkové steny a dvere. Zväčša sú uzamknuté buď petlicou alebo reťazou s obyčajným visiacim zámkom.

Prekonanie takto uzatvorenej pivnice je otázkou pár minút. V dnešnej dobe existuje mnoho možností a firiem, ktoré vedia pivnicu profesionálne zrekonštruovať a zabezpečiť vhodnejším spôsobom.

V prípade, ak sa do výmeny pivnice pustíte vedzte, že nepotrebujete žiadne stavebné povolenie, ohlásenie a ani súhlas vlastníkov ak to bude v súlade s protipožiarnymi predpismi a projektovou dokumentáciou (napr. ak meníte latkové priečky za murované steny dochádza k takej zmene, ktorú je potrebné ohlásiť). Je však potrebné zároveň zachovať jej pôvodnú funkčnosť, výmeru a výmenou nezasahovať do výmery susediacej pivnice. Dôležité je pri výmene spoločných stien, získať súhlas od vlastníka susediacej pivnice, najlepšie písomne.

Revitalizácia pivničných kobiek cez ŠFRB

Ďalšou z možnosti revitalizácie pivničných kobiek je štátna podpora zo ŠFRB (štátny fond pre rozvoj bývania). V rámci komplexnej obnovy bytového domu, je možné požiadať o revitalizáciu pivničných kobiek ako o inú modernizáciu. Podľa informácii, ktoré mám, to vraj možné je a nebýva so schválením problém.

Osobne však nevidím dôvod prečo by niekto zo ŠFRB financoval revitalizáciu osobného vlastníctva. Protiargument je, že sa pivnice nachádzajú v spoločných priestoroch domu a preto to vraj možné je. Tak, či onak za skúšku to stojí :-).

Podanie samostatnej žiadosti na ich revitalizáciu možná nie je, ani ako bytového domu, ani ako fyzickej osoby. Skúsiť to v rámci komplexnej obnovy môžete, najhoršie, čo sa môže stať je že Vám túto modernizáciu zamietnu.

Záver

Prečítajte si tiež:

Pivnica je skvelý priestor na uskladnenie vecí, ktoré nepotrebujete mať po ruke vo Vašom byte. Pivnica môže byť Vašim osobným vlastníctvom a pokiaľ nedôjde k jej predaju nemôže ju nikto svojvoľne zabrať. Pivnica je príslušenstvom bytu, ktorej výmera je uvedená na liste vlastníctva spoločne s podlahovou plochou bytu.

Pri kúpe bytu sa vždy zamerajte v zmluve na časť o príslušenstve bytu. Ideálne je mať exaktne uvedené aj výmeru pivnice, ak to je možné, aj zaznačenie jej polohy, či označenie. Vždy si všetko porovnajte s údajmi uvedenými na liste vlastníctva. Ak pokladáte pivnicu za dôležitý priestor, čo určite je, investujte do jej rekonštrukcie tak, aby chránila Vami uložené veci dostatočne a nemuseli ste sa o ne strachovať.