Ako efektívne využívať hypotéku pri budovaní majetku a na ceste k finančnej nezávislosti.

V porovnaní s vyspelou Európou sa Slováci javia ako veľmi konzervatívni investori, ktorých prioritou je vlastnícky vzťah k realitám. To je elementárnym dôvodom toho, prečo je na Slovensku taká vysoká miera vlastníctva nehnuteľností. V dnešnom blogu by som sa rád pozrel na to a poradil vám, ako efektívne využívať nehnuteľnosti v rámci budovania svojho majetku. Bližšie si povieme aj to, ako využívať dobrý dlh (hypotéku) vo svoj prospech a akých chýb sa vyvarovať.

Znie až neuveriteľne, že väčšina Slovákov ešte stále nevie reálne rozlíšiť medzi dobrým a zlým dlhom. Pokúsim sa vám priniesť vysvetlenie, ktorému porozumiete a ktoré vám navyše pomôže ľahšie sa v tejto problematike zorientovať.

Pod zlým dlhom treba pochopiť taký dlh, ktorý sme nemuseli nevyhnutne využiť. Ide napríklad o spotrebné úvery, kreditné karty, povolené prečerpania, kde sú zvyčajne vysoké úrokové sadzby, na ktorých sa snažia banky alebo iné inštitúcie na vás zarobiť. Ide pritom o dlh, ktorý sa používa na nákup služieb alebo vecí, ktoré nevyhnutne nepotrebujeme.

Dobrým dlhom sú v súčasnej situácii hypotekárne úvery. Prečo? Je na to jednoduchá odpoveď. Ide totiž o to, že pri aktuálnej veľmi nízkej úrokovej sadzbe v porovnaní s infláciou je v dlhodobom horizonte víťazom práve dlžník. A tým by ste v tomto prípade mali byť vy. Je to spôsobené tým, že aktuálne si viete požičať financie za úroky výrazne nižšie ako jedno percento. Pritom len samotná úroveň inflácie sa momentálne pohybuje v blízkosti dvoch percent ročne a vzniká predpoklad, že inflácia bude v najbližších rokoch stále rásť. A aj keď by sme sa na to pozreli z dlhodobého horizontu, to znamená, že by sme sa zamerali na fixácie úroku pri hypotéke na obdobie desiatich rokov, úroky sa tu pohybujú v rozmedzí od 1,4 % do 1,7 %. Takýto úrok môžeme v porovnaní s možnosťou zhodnotenia svojho majetku počas takého dlhého desaťročného obdobia považovať za veľmi výhodný.

Poďme sa však teraz pozrieť na to, ako by sme mali pristupovať k čerpaniu tzv. dobrého dlhu a ako by sme mali využiť súčasnú situáciu vo svoj prospech. Dozviete sa tiež to, ako vám môže čerpanie výhodného hypotekárneho úveru pomôcť urýchliť vašu cestu k finančnej nezávislosti a slobode. V prvom rade je však potrebné vyvarovať sa týmto dvom základným chybám:

Prvou a najčastejšou chybou, ktorú robí väčšina Slovákov, je, že sa neradi zadlžujú. Akonáhle majú určité voľné finančné prostriedky, utekajú do banky a snažia sa týmito financiami splatiť svoju hypotéku. Potvrdzujú to aj rôzne diskusie, ktorých som sa v dlhoročnej praxi zúčastnil. Veľakrát sa mi stalo, že sa ľudia chválili, ako sa im darí predčasne splácať hypotéku, alebo ako voľné zdroje namiesto investovania použili na zaplatenie mimoriadnej splátky hypotéky v banke. Žiaľ, v dnešnej dobe to nie je finančne ani investične rozumné rozhodnutie. Musíte si uvedomiť, že ak máte v súčasnosti stabilnú prácu alebo zabezpečený stabilný príjem, pričom disponujete schopnosťou bez problémov splácať mesačnú splátku hypotéky, tak je ďaleko výhodnejšie voľné finančné prostriedky vhodne investovať, a týmto spôsobom zhodnocovať svoj majetok.

Matematika je v tomto smere úplne jednoduchá. Ak si napríklad v banke požičiate za jednopercentný úrok, pričom budete vedieť dlhodobo zhodnocovať majetok napríklad ôsmimi percentami (čo je mimochodom dlhodobá výnosnosť niektorých akciových indexov), tak, zjednodušene povedané, zostáva sedem percent „vo vašom vrecku“. Nie je to nič zložité, správate sa rovnako ako banka, ktorá aktuálne od ľudí – sporiteľov vyzbiera finančný kapitál zadarmo alebo za extrémne nízky úrok prostredníctvom sporiacich terminovaných účtov, a následne tieto peniaze požičiava na spotrebné úvery a iné produkty s oveľa vyšším úrokom, čo banke logicky generuje zisk. Odporúčam preto súčasnú situáciu otočiť a odteraz sa správať ako banka, akurát v opačnom garde.

Druhou zásadnou chybou, ktorá sa ukazuje najmä u bonitnejšej slovenskej spoločnosti, je, že ak ako investori nakupujú investičné nehnuteľnosti, nevyužívajú na túto kúpu efekt hypotekárneho financovania. Práve naopak, snažia sa tieto nehnuteľnosti zaplatiť z vlastného finančného majetku. Je to podľa mňa opäť veľmi zlé finančné rozhodnutie. Pri investičných nehnuteľnostiach by skutočne malo platiť, že človek naplno využije páku hypotekárneho financovania a vloží do kúpy nehnuteľnosti len nevyhnutnú mieru vlastného majetku. Splátky úveru bude následne čiastočne alebo plne financovať zo získaného nájomného a zvyšné prostriedky použije ďalej – na nákup ďalšej nehnuteľnosti, prípadne ich investuje do iných aktív.

Keď sa však pozrieme na situáciu s nehnuteľnosťou, ktorú využívame na naše vlastné bývanie, tu už musíme byť trošku opatrnejší. Posudzujte hlavne to, či môžete z dlhodobého hľadiska vstúpiť do takéhoto vzťahu a splácať načerpaný úver. Je dôležité ísť len do takých investícií a úverových vzťahov, pri ktorých budete môcť pokojne spávať a ktoré nebudú strojcom vašich nočných môr. Ak však máte akékoľvek pochybnosti, mali by ste zvážiť napríklad poistenie úveru, a to aj za cenu zvýšených nákladov. Určite s ním neváhajte, ak vnímate zvýšené riziko straty príjmu, zamestnania, či už u vás alebo u manžela/manželky.

V prípade vlastnej nehnuteľnosti sa nám však nastoľuje aj otázka, či je rozumné požičať si na nehnuteľnosť, v ktorej bývame, a následne tieto prostriedky napríklad vhodne ďalej investovať. Tu je zásadné položiť si na začiatku otázku, ako zmysluplne vieme túto sumu investovať a aký si zvolíme investičný horizont. Rozhodne odporúčam dlhodobejšie fixácie úverov, pokojne aj na desať rokov, nakoľko vám to dá istotu, že sa vám úroky na hypotéke nebudú počas tejto doby zvyšovať. Navyše vám to dodá istú mieru zabezpečenia z toho, že dosiahnete pozitívny výsledok z investovania týchto prostriedkov. Ja osobne využívam hypotéku na všetky nehnuteľnosti, ktoré vlastním. Považujem to za finančne a investične správne. Dokonca vzhľadom na fakt, že za posledné roky sa ceny nehnuteľnosti zvyšovali závratným dvojciferným tempom, pričom rast týchto cien naďalej pokračuje, pomerne pravidelne (raz za tri roky) kontaktujem financujúce banky a snažím sa dočerpať existujúce financie z hypoték. Robím tak z jednoduchého dôvodu, lebo úrokové sadzby sa držia rekordne nízko a navýšenie prípadnej mesačnej splátky úveru je bohato vykompenzované potenciálnym ziskom z investícií. Týmto spôsobom mám teda načerpané hypotéky nielen na investičné nehnuteľnosti, ale aj na nehnuteľnosť, v ktorej s mojou rodinou bývam. Efektívnym využívaním pákového efektu lacných hypoték som schopný zrýchliť budovanie a rast svojho osobného majetku a môžem otvorene povedať, že v posledných rokoch mi to výrazne pomohlo na mojej ceste k finančnej slobode.

Každá minca má, samozrejme, dve strany. Netreba zabúdať aj na riziká, ktoré sú spojené s týmto rozhodnutím. V prvom prípad je to otázka vhodného určenia fixácie. Ak si totiž vyberiete ten najnižší úrok, bude spojený s veľmi krátkou fixáciou a niektoré investície majú investičné horizonty aj desať a viac rokov. V tomto prípade by som radšej volil cenu vyššieho úroku na hypotekárnom úvere. No tiež sa treba pozrieť, kde a ako budete investovať dané prostriedky. Rozhodne neodporúčam špekulácie s tým, že načerpáte hypotéku a všetko vsadíte trebárs do kryptomien s vidinou päťdesiat alebo stopercentného zárobku. Toto považujem za absolútny hazard. Je potrebné skutočne sa zamyslieť, akú operáciu s financiami urobíte, aby bola čo najviac rentabilná. V tomto kontexte je veľmi  dôležité zvážiť rizikový profil danej investície a, samozrejme, samotný investičný horizont.

Poďme si to ale všetko vysvetliť na modelovom príklade. Budeme v ňom pracovať s hodnotou nehnuteľnosti vo výške 100-tisíc Eur, na ktorú si načerpáme hypotéku vo výške 80-tisíc Eur. Zvoľme si najdrahší variant, to znamená bez dokladovania účelu, respektíve spätné refinancovanie a nastavíme splatnosť hypotéky na 20 rokov (aj keď vo väčšine prípadov si hypotéku na Slovensku viete nastaviť na dĺžku až do 70 rokov veku žiadateľa). Z aktuálneho porovnania hypoték si vyberieme napríklad 10-ročnú fixáciu, ktorá momentálne ponúka úrokovú sadzbu 1,19 percenta. Mesačné splátky tak budú na úrovni 375 Eur. Ak by sa táto sadzba po dobu celých dvadsať rokov nezmenila, tak celkovo na hypotéke preplatíme niečo vyše 10-tisíc eur. Samozrejme platí, že v prípade, ak by sa úroky po prvej desaťročnej fixácii zmenili k vyššiemu, preplatili by sme viac.

Na druhú stranu si však treba uvedomiť, akým spôsobom by sa vyvíjala investícia. Predstavme si, že by sme týchto 80-tisíc Eur, ktoré sme si požičali z banky, okamžite zainvestovali. Vybrali by sme si investičný produkt so zhodnotením 7 % p. a., čo je bežná výkonnosť indexových a ETF fondov po zarátaní poplatkov. Vzhľadom na to, že máme dlhý investičný horizont (zvolili sme si až 20 rokov), nemusíme sa výrazne obávať krátkodobých prepadov. Pri takto nastavenej stratégii by sme na konci investičného obdobia zhodnotili našu investíciu o krásnych 229-tisíc Eur! To znamená, že po dvadsiatich rokoch by nám bolo vyplatených viac ako 309-tisíc eur. Takže za 20 rokov by sme postupne splatili celú hypotéku, na ktorej by sme preplatili už spomínaných približne 10-tisíc Eur (prípadne mierne viac), ale vlastnili by sme naďalej celú založenú nehnuteľnosť a na investičnom účte by sme mali viac ako 309-tisíc Eur. Samozrejme, musíme zohľadniť samotné splácanie hypotéky mesačnými splátkami približne na úrovni 375 Eur. Taktiež treba rátať s potenciálnym zvýšením úrokovej sadzby po prvej desaťročnej fixácii. Avšak z modelového príkladu je zrejmé, aké výhodné je rozumne načerpať hypotéku na nehnuteľnosť, ktorú vlastníte, ak viete takto získané prostriedky efektívne a zmysluplne ďalej použiť. Práve týmto spôsobom môžete výrazne urýchliť vašu cestu k finančnej nezávislosti.

Je však dôležité poznať a uvedomiť si nielen všetky plusy, ale aj potenciálne mínusy a riziká tejto transakcie. Presne tak, ako som ich vyššie v blogu popísal. Ak máte akékoľvek pochybnosti alebo nejasnosti, odporúčam vám poradiť sa s profesionálom. Povie vám, akým spôsobom vhodne nastaviť investičné portfólio tak, aby ste dosahovali kladný rozdiel medzi úrokom, ktorý budete platiť banke, a výnosom, ktorý budete získavať na investíciách, a to všetko vo váš prospech. Je totiž kľúčové, aby ste správne nastavili parametre nielen samotného hypotekárneho financovania, ale potrebné je dobre nastaviť aj finančný plán produktov, do ktorých sa rozhodnete následne investovať.

Na záver ešte dodám, že v mojom osobnom prípade tento postup využívam naplno a výrazným spôsobom mi to pomáha v budovaní vlastného majetku. Pevne verím, že vás tento postup inšpiruje a pomôže vám urobiť investične a finančne správne rozhodnutia do budúcnosti.

Chcem ti pomôcť odísť zo systému, ktorý tu fungoval mnoho rokov. Ideš do práce, zarobíš, minieš, užiješ. Doži sa dôchodku a všetko bude ako tak OK. Toto je už prežité. Ja Ti ponúkam únik, aký som absolvoval ja sám. Únik do slobody (#unikdoslobody).

Disclaimer: Investovanie a obchodovanie na burze ako aj iných popisovaných investičných produktoch nesie svoje riziká. Na tejto webovej stránke nedávam žiadne investičné odporúčania alebo rady, neposkytujem žiadne investičné poradenstvo, prezentujem iba vlastné názory, postrehy, skúsenosti a myšlienky. Dôsledne odporúčam každému urobiť si vlastnú analýzu pred uskutočnením akéhokoľvek investičného rozhodnutia či už na burze alebo mimo nej, prípadne sa poradiť s profesionálom. Nenesiem zodpovednosť za Vaše investičné rozhodnutia.