Denník N

Ako postaviť montovaný dom bez finančnej rezervy?

Finporadna.sk - montovaný dom na hypotéku
Finporadna.sk – montovaný dom na hypotéku

Dlhodobo je článok „Nemám nič nasporené. Môžem si postaviť montovaný dom?“ najvyhľadávanejším na blogu mojej bezplatnej finančnej poradne www.finporadna.sk.

Sám som fanúšik modulárnych domov a nových technológií. Možností je dnes veľa a montovaný dom môže byť nielen z dreva. Keď sa naša rodinka rozrástla, tak sme sa spolu s manželkou rozhodli postaviť si tiež montovaný dom. Oblasť financovania a riešenia bývania je pre mňa fascinujúca už viac než 10 rokov. Videl som, ako počas tohto obdobia ceny nehnuteľností a rozpočty stavieb domov rástli. Tiež túžba ľudí po vlastnom domove, alebo vlastnení nehnuteľnosti pre prenájom či podnikanie, neustále rástla. Nič na tom nezmenila ani pandémia. A to nie je výčitka, to je realita. Aj ja svoj dom staviam počas pandémie. Túžba byť s rodinou v dome a vôbec tá naša potreba mať domov pod plnou kontrolou (vlastníckou), je aj vo mne tvrdo zakorenená.

NBS: Správa o finančnej stabilite - trh úverov
NBS: Správa o finančnej stabilite – trh úverov

Posledných pár rokov, najmä po zavedení aktuálnych opatrení Národnej banky Slovenska, mnohé bežné rodiny majú problém dofinancovať stavbu domu alebo aj kúpu bytu. Samozrejme nie je to len o opatreniach NBS, ale aj o cenovej hladine na trhu nehnuteľností. Často dostávam do svojich finančných poradní dotazy, kde ľudia narazili na bariéru pri financovaní. Je to najmä preto, že im chýba finančná rezerva a banky dnes schvaľujú hypotéky spravidla do 80% z hodnoty nehnuteľnosti. Tiež pandémia zamiešala aj príjmami ľudí a aj banky to síce nehovoria nahlas, ale sú aj po situácii s pandémiou pri posudzovaní žiadostí o hypotéku prísnejšie.

Ak mladá rodina nevlastní pozemok a nebodaj je ešte mamička na materskej s jedným či dvoma deťmi, tak zle naplánované financovanie môže celkom zavariť z pohľadu mesačného zaťaženia rodiny (splátkami) alebo dokonca aj zmariť a skomplikovať životnú situáciu. V praxi sa bežne stretávam s rôznymi kreatívnymi riešeniami, ku ktorým s klientami musíme pristupovať. Prichádzajú s nimi aj samotní developeri, čo stavajú domy. Pretože už tiež narážajú na bariéry, ktoré sú na trhu s nehnuteľnosťami a pri žiadostiach o úvery (najmä dofinancovanie nad rámec hypotéky).

V článku „Nemám nič nasporené. Môžem si postaviť montovaný dom?“ som predstavil jedno z takých riešení, ktoré dnes viacerí stavitelia a developeri modulárnych a montovaných domov využívajú. Pritom vzorový príklad, kde treba zafinancovať 150.000 EUR je skôr ešte optimálne riešenie, ktoré v praxi nevie každý využiť.

Stretávam sa však pomerne často napr. s takýmto konceptom financovania:

  1. po dohode s firmou, čo realizuje montovaný dom zaplatíte zálohu – napr. 10% z celkovej ceny
  2. firma vyrobí hrubú stavbu a zmontuje “korpus” domu
  3. následne sa vybaví hypotéka na postupné financovanie výstavby
  4. firma dostane z hypotekárneho úveru postupne tranže na výstavbu (postupne sa bude úver čerpať)
  5. po kolaudácii a odovzdaní domu zaplatíte poslednú tranžu (obvykle to býva min 10% z úveru)

Je tu však aj množstvo situácií, ktoré aj tento prípad financovania musí dodatočne riešiť. Čo kúpa pozemku? Čo základová doska? Odkiaľ vziať peniaze na začiatok, keď banka chce na čerpanie hypotéky už zmontovaný „korpus“ domu?

Finporadna.sk - montovaný dom na hypotéku
Finporadna.sk – montovaný dom na hypotéku

Tu sa naozaj ukazuje, že tá rezerva pri výstavbe je proste kľúčová. Treba si tiež uvedomiť, že ak si aj zoberiete nejaký menší úver (než hypotéku) na začiatok, tak ten samozrejme pokryje len nutný začiatok. Treba byť už pri tejto fáze aj veľmi obozretný, ukázalo sa to práve aj počas pandémie, kedy niektorí klienti nedokázali vo výstavbe pokračovať. Pretože, keď z týchto „štartovacích“ úverových prostriedkov dostali dom do bankou požadovanej rozostavanosti, zrazu pri žiadosti o hypotéku počuli tvrdé stanovisko – HYPOTÉKU NESCHVÁLIME – lebo pandémia, lebo máte príjem zo zahraničia, lebo pracujete v rizikovom sektore… Alebo schválili výrazne menej a rodina dostala aspoň stavbu pod strechu a do nejakého bezpečného „čakacieho“ stavu, avšak bývať museli kreatívne u rodičov alebo naďalej v prenájme. Pritom už splátky sa platiť museli. Alebo si ich odložili v rámci riešenia s pandemickým odkladom splátok a toto nie úplne najšťastnejšie riešenie im tiež zavarilo pri následnej žiadosti o úver (aj keď banky sľúbili, tak niektorí klienti dostali zamietavé stanovisko a aj keď to nikto nepovedal nahlas, tak dôvodom mohlo byť práve odloženie splátok, ktoré nemali banky brať negatívne do úvahy…).

Ako to teda riešiť?

Nuž, ak nie je rezerva, samozrejme potrebný „balík“ peňazí asi LEN TAK nenájdete. Moja rada však je, obrátiť sa aj na rodinu. Mnohí klienti to nechcú urobiť a siahajú po kreatívnych a často veľmi nevýhodných riešeniach (radím medzi ne aj 30000 EUR spotrebný úver so sadzbou v lepšom prípade do 6%, kedy splatnosť môže byť legislatívne len max 8 rokov, čo sa samozrejme ukáže na výške splátky). Ešte je tu občas aj riešenie so stavebnou sporiteľňou, ktoré nepatrí medzi najvýhodnejšie (ani najhoršie) riešenia – ak sa podarí získať úver na dofinancovanie zo stavebnej sporiteľne, tak je to vďaka dlhšej splatnosti, ešte schodné riešenie.

Moja skúsenosť hovorí, že aj keď sa ľudia obávajú osloviť o pomoc rodinu, tak rodičia alebo starí rodičia, sú často ochotní pomôcť (ak môžu pomôcť) viac než v polovici prípadov. A pomôcť môžu aj inak, než že Vám nenávratne alebo bezúročne dajú „balík“ peňazí. Môžu pomôcť aj tak, že dovolia DOČASNE založiť svoju nehnuteľnosť. A Vy si viete vybaviť výhodnú hypotéku na financovanie celej stavby  a máte istotu, že naozaj ten dom aj bezproblémov dostaviate. A keď bude dom hotový, tak dobre postavený nový dom má zväčša dostačujúcu hodnotu, aby ste tú hypotéku prehodili z nehnuteľnosti rodičov na svoj nový dom. Bez nutnosti brať si ďalšie menej výhodné pôžičky než je hypotéka (so zbytočne vysokými splátkami).

Poraďte sa s niekým, kto v tom vie chodiť alebo si dobre spravte domácu úlohu!

Netvrdím, že si dnes neviete vybaviť výhodný úver či postaviť dom samostatne. Moja skúsenosť je, že úspech je v overení viacerých možností. Nespoliehajte sa IBA na seba, nespoliehajte sa IBA na developera a nespoliehajte sa IBA na finančného poradcu či finančného sprostredkovateľa. Urobte si domácu úlohu – dôverujte, ale preverujte. Majte pripravený záložný plán. A pýtajte sa… Čo ak hypotéku neschvália? Čo ak financovanie naruší tá vraj „bezvýznamná“ klauzula v zmluve o dielo, ktorá hovorí o navýšení ceny domu z dôvodu zvýšenia cien materiálov? Čo ak ste si zobrali malý úver vopred a príde ďalšia vlna pandémie a banky sa rozhodnú Vám hypotéku, bez ktorej rozostavaný dom nedostaviate, neposkytnúť?

Každá výstavba domu je špecifická. Každý dom, aj navonok vyzerajúci rovnako, sa vnútri líši podľa osobných preferencií. Preto aj cena sa líši či mení počas výstavby. Sú tiež rôzne možnosti financovania. Niektoré banky Vám požičajú cez hypotéku 80% z budúcej hodnoty, niektoré 80% z kúpnej/zmluvnej ceny diela. Niektoré banky budú posielať peniaze na tranže a aj vyžadovať dokončenie určitého stavu dostavanosti, než pustia ďalšie peniaze. Možností a riešení je vždy viac. Zhodnoťte nielen rôzne ponuky bánk, ale hlavne aj rôzne možnosti financovania.

Čo napríklad ovplyvní cenu bývania či preplatenia na úvere:

  • Kombinácia úverov – spotrebný a hypotekárny, hypotekárny a hypotekárny, úver stavebnej sporiteľne a hypotekárny,…
  • Celková výška hypotéky – zoberte vždy maximálnu možnú hypotéku na postupné financovanie, ktorú banka vie poskytnúť. Následne budete mať možnosti voľby – napr. vyplatiť časť spotrebného úveru, dovybaviť interiér a exteriér domu, dokonca môžete hypotéku aj nedočerpať a teda váš finálny úver bude nižší (to sa však dokážete rozhodnúť flexibilne v čase, nakoľko viaceré banky toto umožňujú)
  • Ako rýchlo bude prebiehať výstavba – rýchlou a kvalitnou výstavbou môžete výrazne ušetriť, ak chcete postaviť montovaný dom na hypotéku. Pri montovaných domoch sa aj táto skutočnosť priaznivo odráža v cene.
  • Koľko bude trvať postupné čerpanie – kým nebude úver vyčerpaný celý, môže sa stať, že budete platiť splátky bez istiny – z úveru nebude ubúdať. Budú sa platiť len úroky. Pri hypotékach s postupným čerpaním je to bežné. Je však dobre tomu rozumieť, resp. si porovnať aj iné možnosti.
  • Mesačné prevádzkové náklady domu – energetický štandard, druhy vykurovania a pod. Niekedy aj drahší dom je výhodnejší z pohľadu prevádzky a mesačných nákladov vrátane hypotéky. Nechajte si namodelovať aj drahší dom v inom energetickom a technologickom štandarde.
  • Kvalita výstavby a dĺžka záruky od firmy – všetko čo budete musieť opraviť na dome po záruke sú Vaše ďalšie náklady.

Z praxe viem, že správne nastavenie stratégie financovania výstavby domu, môže znamenať tisíce ušetrených eur. Nezastupujem realitnú kanceláriu, ani developera, ktorý stavia dom. Zastupujem finančné a ľudské záujmy svojich klientov. Viac o mojich službách sa dozviete na na www.finporadca.sk.

Video rozhovor na tému hypotéka pre portál Modrý koník
Video-rozhovor na tému hypotéka pre portál Modrý koník

 

Teraz najčítanejšie

Michal Ducký - finporadna.sk

Michal Ducký

Som Michal Ducký – garant bezplatnej online poradne Finporadna.sk. Mám viac ako 12 rokov skúseností na finančnom trhu. Ako riaditeľ pobočky banky som rozbehol poradňu na rodičovskej dovolenke. Cieľom je pomôcť bezplatne a ľudsky! Poradňu nájdete aj na Modrom koníkovi. Dnes pracujem ako finančný sprostredkovateľ a manažér pre vzťahy so zákazníkmi. Pomáham ľuďom pri výbere vhodných finančných produktov a služieb. Viac o mojich službách sa dozviete na www.finporadca.sk