Návrh zákona o štátnom nájomnom bývaní je potrebné dopracovať

Kolegovia zo SME – RODINA predstavili v návrhu zákona koncept, ktorý je pomerne inovatívny, čo samozrejme prináša množstvo otázok. Návrh by si zaslúžil dlhšiu a podrobnú debatu, preto ma veľmi mrzí, že o návrhu zákona v prvom čítaní sa rokovalo v júli, v nedeľu o 0.40 hod. a ani len tvorca zákona nebol prítomný v sále. Nasledujúci blog je z veľkej časti prepisom môjho vystúpenia v rozprave, ktoré nájdete na tomto linku.

Deklarovaným cieľom je dostupné nájomné bývanie, lacnejšie ako keď si človek zoberie hypotéku. Toto nájomné bývanie majú realizovať investičné fondy, ktoré budú vykupovať byty od developerov a štát im bude garantovať

1. plnú obsadenosť
2. platobnú schopnosť nájomníkov a
3. nemennosť pravidiel po dobu 25 rokov, čo je investičný horizont takéhoto nájomného bytu.

Výška nájomného bude určená administratívne a aby to vraj celé fungovalo sú navrhnuté finančné stimuly, ktoré sú tiež tri.

1. na obstaranie týchto nájomných bytov bude platiť nižšia DPH, kolegovia navrhujú 5 percent,
2. bytovky s nájomným bývaním budú tieto fondy odpisovať rýchlejšie ako sa odpisujú štandardné budovy, čo je tiež finančný stimul lebo rýchlejšie ich dostanete do nákladov,
3. a zamestnávatelia budú dávať svojim zamestnancom príspevky na bývanie až do výšky 360 eur mesačne, ktoré nebudú podliehať daní ani odvodom.

Ku predloženému konceptu mám niekoľko poznámok.

Garantovaná cena nájmu

Chcete postaviť 100 tisíc bytov, z toho zhruba 15 tisíc bytov ročne. Garantované nájomné má byť o 30 percent nižšie ako komerčné nájomné. Hovoríte, že na nájomné bývanie bude mať nárok každý podľa stanovených podmienok. Tieto podmienky však nie sú súčasťou návrhu zákona.

Pýtam sa, kto nebude chcieť nájomné bývanie? Ako „človek ekonomický“ dám predsa svoj byt radšej do prenájmu, ak ho viem prenajať za drahšie ako je štátom garantovaná výška nájmu, za ktorú môžem bývať ja (o 30% nižšia ako komerčný nájom). Ani hypotéku sa mi neoplatí platiť, ak mám garantované nájomné nižšie ako je splátka hypotéky.

Logicky, by všetci, celé Slovensko, malo postupne požiadať o štátom garantované nájomné bývanie. Dopyt by mal byť limitne blízky počtu obyvateľov. No ale, keď všetci budeme bývať v štátnom nájomnom bývaní, tak kto bude bývať v tom komerčnom bývaní? Aká bude cena komerčného nájmu keď tam teda nikto nebude bývať? Od akej ceny potom bude cena toho štátom garantovaného nájomného o 30 percent nižšia? Čo nám spôsobí s cenou nájmov keď zrazu vznikne 100 tisíc bytov s nejakým administratívne stanoveným nižším nájmom?

Preto jedna zo zásadných pripomienok, ktoré sme už vám odovzdali je, že treba riadne prediskutovať spôsob výpočtu týchto garantovaných cien a cenové mapy, z ktorých sa vychádzalo. Taktiež vás tieto poprosíme zverejniť, čo je požiadavka, na ktorú ste zatiaľ nereagovali.

Odpoveď by mohla byť, že nie teda úplne všetci budú mať nárok ale teda určíme kto bude a kto nebude, a kto bude uprednostnení, a že len 100 tisíc bude tých bytov. A ako teda určíme tých 100 tisíc šťastlivcov? A kto dostane prvý byt a kto posledný? Toto samozrejme vytvára priestor na pomerne veľkú netransparentnosť a korupciu.

Ak ideme stavať nájomné byty, musíme si dopredu povedať pre koho konkrétne ideme stavať, koľko tých bytov a kde presne. Musí to byť rozfázované. Keď vieme, že Volkswagen potrebuje dnes 10 tisíc bytov do 50 kilometrov od závodu, ktoré sme im už sľúbili, ale napríklad potrebujeme 3 tisíc bytov aj pre policajtov, pre sestričky v nemocniciach, tak máme úplne presne definovaný dopyt na možno prvých 15 tisíc bytov aj s nejakými lokalitami.

Keď týmto ľuďom umožníme bývať, tí ľudia opustia svoje terajšie bydliská kde možno platia komerčné nájomné, tak budeme môcť vyhodnotiť čo sa stalo s cenou komerčného nájomného. 15 tisíc bytov, kde doteraz bývali, možno menej, sa zrazu uvoľní a to s trhom samozrejme niečo urobí. A potom si to môžeme vyhodnotiť a opäť si povedať, že či vieme stavať aj ďalšie nájomné byty s tým, že vieme garantovať nižšie nájomné v takomto bývaní.

Poskytovatelia nájomného bývania

Pokiaľ ponúkame finančné stimuly, tak prečo budú tieto stimuly požívať len vybrané investičné fondy? Prečo napríklad hocijaký developer alebo prečo napríklad môj sused, ktorý prenajíma byt a prečo hlavne len na tých 100 tisíc bytov budeme poskytovať finančné výhody? Nie je to selektívne a diskriminačné?

Keby sme to urobili tak, že nárok na podporu by mal každý s platnou nájomnou zmluvou, zrazu by nájomcovia začali od prenajímateľov pýtať zmluvy a prenajímatelia by sa museli nahlásiť na Finančnej správe, že prenajímajú, čo dnes mnohí nerobia, lebo ide o zdaniteľný príjem. Úľava by mohla byť napríklad vo forme nejakej daňovo-odvodovo-odpočítateľnej položky alebo voucheru na bývanie.

To by nebolo ani selektívne, ani diskriminačné a developeri by začali stavať a ponúkať nájomné byty aj sami od seba, lebo by sme vytvorili dopyt. A trh by si sám našiel nejaké ekvilibrium, kam by sa pohla cena komerčného trhového nájmu keby sme zrazu začali podporovať ľudí, ktorí majú platnú nájomnú zmluvu.

Počet finančných stimulov a znížená DPH

Otázne je, či naozaj potrebujeme až toľko finančných stimulov. Prečo sú až tri, prečo ich nie je 5 alebo 10, a či by náhodou nebolo prehľadnejšie a ľahšie kontrolovateľné, keby bol finančný stimul iba jeden. Keby sme si mali vybrať my, tak ako som hovoril, išlo by zrejme o daňovo-odvodovo-odpočítateľnú položku.

S čím máme ale zásadný problém je znížená DPH na 5 percent. Lebo keď budete mať developera, ktorý bude mať dva developerske projekty, jeden bude mať zaradený do schémy garantovaného nájomného bývania a druhý bude mať komerčný, tak každý šikovný developer bude mať tendenciu presúvať viac nákladov na tú firmu kde bude mať nižšiu DPH a týmto spôsobom nám môžu vzniknúť veľké daňové úniky. Toto ide absolútne v protiklade s našou snahou znižovať daňovú medzeru a znižovať úniky na dani z pridanej hodnoty. Stavebníctvo bolo dokonca vyhodnotené IFP v roku 2019 ako sektor s najvyššou daňovou medzerou. Odhaduje sa, že až cez 50 percent DPH, ktorá by mala byť vybratá, tak unikne. Týmto spôsobom by sme otvorili obrovské okno na ďalšie úniky na DPH, a s tým máme zásadný problém.

Investičná zmluva a garancie štátu

V návrhu zákona máme, že štát garantuje udržateľnosť modelu, konkrétne tam je, že agentúra navrhne do zmluvy spôsob kompenzácie zvýšených nákladov spôsobených zmenou regulačného prostredia štátom.

Pýtam sa, aké konkrétne budú tie garancie? To naozaj dá tento parlament vláde bianco zmenku na schvaľovanie zmlúv, ktoré nás budú zaväzovať na 25 rokov dopredu? Tak to snáď nie. Takže zásadná pripomienka je, že ak teda má ten model vyzerať takto, tak prílohou zákona musí byť návrh zmluvy a každú jednu zmluvu musíme mať zverejnenú, pripomienkovanú a musí ju schvaľovať Národná rada.

Zákon o kolektívnom investovaní

Ďalej, nerozumieme účelu zmien v zákone o kolektívnom investovaní. Už sme sa na to pýtali a uspokojivú odpoveď sme nedostali. Nerozumieme prečo navrhujete, aby investičný fond mohol vstúpiť aj do takej realitnej spoločnosti, kde nemá väčšinu hlasovacích práv. Týmto spôsobom sa de facto finančné výhody, ktoré my všetci garantujeme a budeme ich platiť, prenesú na súkromný subjekt nad ktorým ani nemáme kontrolu a tie nehnuteľnosti ani nebudeme vlastniť. Tak to snáď bude nejaký omyl.

A dokonca, takýmto nevlastneným súkromným spoločnostiam majú tie investičné fondy poskytovať pôžičky až do hodnoty nehnuteľnosti. Tak to mi teda príde tiež trošku zvláštne.

Právna forma

Tak ako je to napísané a ako nám to bolo vysvetlené, sú investičné fondy po právnej stránke špeciálnymi fondmi nehnuteľností, čo je mimochodom slovenský unikát a je to úplne nefunkčné. Na Slovensku sú možno tri špeciálne fondy nehnuteľností. Je to dobré na distribúciu retailovým investorom, ale úplne nevhodné na stavbu a vlastnenie nehnuteľností.

Takže ak hovoríte, že, že sem prídu veľké fondy, tak to by som si naozaj pozrel ako nejaký Blackrock príde na Slovensko, založí si tu správcovskú spoločnosť podľa slovenského práva a potom založí špeciálny fond nehnuteľností. To si tak akurát zaťukajú na čelo a otočia sa na opätku. Podľa nás je to obrovská bariéra vstupu, ktorú ste neriešili a pritom sa to dá ľahko vyriešiť cez zavedenie tzv. REIT-ov.

REIT-y fungujú v Nemecku, v Británii vo viacerých európskych štátoch ale takou kolískou pre REIT-y je USA. REIT je skratka pre realitný investičný trust. Malo by to formu obchodnej spoločnosti, bola by to akciová spoločnosť, ktorá bude mať prívlastok REIT a na základe tohto prívlastku bude mať nejaké výhody a nejaké nevýhody. Hlavne sa bude môcť venovať len nehnuteľnostiam a bude povinne kótovaná na burze.

Je to pomerne jednoduchý koncept, ktorý by vám veľmi pomohol, súhlasil s tým aj Štefan Holý so svojim tímom a teda dohoda bola, že za ten mesiac nám dodáte nejaký návrh, čo sa žiaľ nestalo. A je to teda tiež jedna z našich podmienok, ak má tento legislatívny proces pokračovať. A teraz to hovorím aj verejne.

Výpočet finančných dopadov návrhu

Posledná, asi najzásadnejšia pripomienka, je k finančným dopadom návrhu. Predkladateľ hovoril, že budú pozitívne. Excel, ktorý ste nám doručili, má však viacero slabších miest. Pôjdem od tých jednoduchších problémov.

Vy tam napríklad rátate, že vašim plusom bude DPH-čka z titulu zvýšenej spotreby. Rátate, že tých 10 až 15 tisíc rodín, ktoré pôjdu do tohto štátom garantovaného nájomného bývania, tam budú platiť nájomné, energie a z toho ste vypočítali DPH-čku a tú ste si dali do plusov. No len tí ľudia doteraz nežili na ulici, oni aj doteraz niekde bývali, oni aj doteraz platili nejaký nájom, takže tam nevznikne žiadna nová spotreba a príjem z titulu zvýšenej spotreby je nula. Takže toto ste započítali nesprávne.

Ďalej si rátate do plusov, a toto bola pomerne veľká plusová položka, daň z príjmu developerov. Vy ste si tam dali, že cena, za ktorú postavíte meter nájomného bývania, je nejakých 1400, 1500 eur, zobrali ste predajnú cenu z NBS okolo 2200 a z rozdielu ste vypočítali 21 percent, a že toto bude daň z príjmu developerov, ktorá je plusom vášho modelu. No len keď sa pozriete na FinStat, že asi akú daň z príjmov voči svojim tržbám platia developeri, tak zistíte, že to je v priemere 3,5 percenta. Vám to vychádza na viac ako dvojnásobok, cez 7%. Myslieť si, že práve developeri, ktorí budú dodávať štátom nájomné bývanie, budú podstatne ziskovejší, je predpoklad, ktorý zrejme nie je založený na realite.

Ďalej ste tam dali príjem z titulu novovzniknutých pracovných miest, kde ste predpokladali, že keď postavíte 10 tisíc bytov, tak okolo tých bytov vzniknú aj nejaké kaviarne, obchody a neviem čo všetko a vypočítali ste, že to bude 1600 nových pracovných miest.  A vypočítali ste, že tých 1600 ľudí bude zarábať nejakú priemernú mzdu, z tej priemernej mzdy budú platiť dane a odvody a toto ste si dali do plusov. No len to opäť nefunguje tak, že vy vytvoríte pracovné miesto a automaticky vám príde človek, ktorý predtým nepracoval a on zrazu začne byť prínosom pre túto spoločnosť a náš rozpočet.

Ono máme pomerne veľa krajov, kde máme voľných viac pracovných miest, ako je nezamestnaných. To znamená, že my nevieme nájsť ľudí, ktorí zaplnia tie voľné pracovné miesta a ak vy budete chcieť do tých kaviarní niekoho nájsť, tak to bude človek, ktorý odíde z iného pracovného miesta. To znamená, že zarátať si 1600 novovzniknutých pracovných miest určite nie je správne a treba to nejako zreálniť.

Ďalšia vec, s ktorou ste nerátali, je nárast cien materiálov a práce. Určite nie je pre nikoho z vás prekvapením, že cena stavebných materiálov v poslednej dobe rastie. Rástol v podstate všetok materiál. Takže musíte tam zarátať aj nejaký nárast cien.

Taktiež ste si dali do modelu, že tých 15 tisíc bytov ročne bude stavať nejaký počet robotníkov a ich príjem, dane a odvody budú opäť plusom pre váš model. No len ono ani tých robotníkov nezvesíte z hrušky. Mne napríklad developer meškal s kolaudáciou dva roky a meškal preto, lebo jednoducho nemal ľudí. Na stavbe bola polovica ľudí ako by malo byť, preto meškal a vy máte v takom prípade len dve možnosti. Buď tých ľudí preplatíte a opäť sa vám zvýšia vstupné náklady alebo to jednoducho nepostavíte a nebude to 15 tisíc bytov ročne, ale oveľa menej. Takže nie len že, tí robotníci nebudú plusom pre váš model, lebo nových nenájdete, oni dokonca budú mínusom, lebo ich budete musieť stiahnuť od niekadiaľ inakadiaľ a preplatiť.

Ďalšia vec, nárast cien bytov. Ročne sa u nás postaví asi 20 tisíc bytov na komerčné bývanie. Vy chcete 15 tisíc bytov ročne vykúpiť. Samozrejme, rátate s nárastom výstavby. No ale to nebude tak, že to budú len byty, ktoré by bez existencie nájomného bývania nevznikli. Vy jednoducho stiahnete z ponuky pomerne veľkú časť bytov a čo urobia ceny keď sa ponuka pri veľkom dopyte zmenší? Rastú.

Kanibalizácia, či už na bytoch alebo na stavebných robotníkoch bude obrovská a nikto nedokáže odhadnúť, čo to pri takých smelých plánoch spôsobí. No a posledný problém a je to tiež problém kanibalizácie, je pri príspevku na nájomné bývanie.

Rátate, že každý jeden zamestnávateľ bude dávať svojmu zamestnancovi príspevok na bývanie navyše k jeho doterajšiemu príjmu. To si naozaj myslíte, že zamestnávateľ o to nezníži ich príjem? Samozrejme, všetci to budú robiť tak, že suma príspevku sa vo veľkej miere premietne do zníženia prímu zamestnanca a na svoje si prídu obe strany. Zamestnanec bude mať o niečo viac a zamestnávateľ ušetrí na odvodoch. Len štát bude ten, ktorý bude tratiť, lebo výber dane a odvodov poklesne.

No keď zarátate všetky tie zreálňujúce faktory, tak to nie je to plusové. Takže ako zvykne hovoriť kolega Pčolinský, chce to širšiu odbornú diskusiu o tomto návrhu. Ja som bol aj prekvapený, keď ste išli pri predstavovaní do takých podrobností, lebo ako sa hovorí, keď nie je dohodnuté všetko, nie je dohodnuté nič. Dohoda je, teraz to pustíme cez prvé čítanie, ale podmienka je, že všetky sporné body budú vysvetlené a odstránené, inak nebude možné pokračovať v ďalšom legislatívnom procese.

K zákonu o štátnom nájomnom bývaní sa dňa 3.8. začalo riadne 20 dňové pripomienkové konanie. Nájdete ho a svoje pripomienky môžete uplatniť TU.

Autor je poslanec NRSR za stranu SaS