Denník N

Ako je to so satelitmi, klimatizáciami a inými zariadeniami v bytovom dome?

Chcete si príjem televíznych programov zabezpečiť cez satelit? Chcete si v byte spríjemniť horúce dni klimatizáciou, exteriérovými roletami alebo si nainštalovať markízu? Nebodaj zaskliť loggiu? Ak ste odpovedali aspoň raz áno, tak čítajte ďalej. Nie je to také jednoduché a svojvoľná inštalácia sa môže obrátiť proti Vám.

Pre potreby tohto článku si všetky zariadenia ako:

  • satelity,
  • klimatizačné jednotky,
  • zasklenia lodžie,
  • markízy,
  • exteriérové rolety alebo žalúzie,
  • exteriérové sušiče bielizne,

budeme nazývať ako technické zariadenia. Všetky uvedené menia vzhľad a zasahujú do spoločnej časti bytového domu. Podotýkam, že všetky inštalácie týchto zariadení musia byť schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov a prípadne ohlásené stavebnému úradu.

V prípade, že sa vlastníci rozhodnú pred zateplením inštalovať ku každému oknu konzolu pre uchytenie satelitu, musí to projekt, ktorý bude predkladaný na stavebný úrad zohľadňovať.

Ohlásenie úradu

Inštaláciu technického zariadenia, ktoré som spomínal vyššie je potrebné ohlásiť príslušnému stavebnému úradu. Zákon 50/1976 Z.z. hovorí nasledovné:

§ 54: Stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu.

O stavebnom povolení pri našich technických zariadeniach nemusíte uvažovať. Pri inštalácii technických zariadení je potrebné ohlásenie stavebnému úradu vtedy, ak technické zariadenie vyvolá potrebu vykonať stavebné úpravy napr. úpravu povrchu, kotvenie do obvodového plášťa bytového domu a atď..

Ak by ste hypoteticky mali klimatizačnú jednotku položenú na podlahe, tak ohlásenie stavebnému úradu nie je potrebné. My však budeme počítať s tým, že inštalácia technického zariadenia bude sprevádzaná stavebnou úpravou. To, či inštalácia podstatne mení vzhľad budovy je na posúdení stavebného úradu.

V stavebnom zákone 50/1976 Z.z. sa uvádza:

§ 55 ods. 2: Ohlásenie stavebnému úradu postačí

c) pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti; 

V prípade uzatvorenia priestoru lodžie / balkóna oknami, kedy sa tento priestor pričlení k priestoru kuchyne / izby, je potrebné už stavebné povolenie.

Nadpolovičná väčšina vlastníkov

Zákon 182/1993 Z.z. sa k tomu stavia nasledovne:

§ 14b bod 1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o:

m) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak.

Ako ste si mohli všimnúť v §14b bod 1) písm. m) sa spomínajú spoločné časti a zariadenia domu. Nás zaujíma hlavne časť o spoločných častiach bytového domu. Definíciu nájdeme rovnako v zákone 182/1993 Z.z.:

§2 bod 4) Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

Inštalácia zariadení je realizovaná práve do obvodového plášťa – fasády. Ide o zásah do spoločnej časti domu a inštaláciou týchto zariadení zároveň meníte vzhľad domu. Takýto zásah je potrebné schváliť nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytového domu.

Inštalácia zariadenia

V skutočnosti sa môžeme stretnúť s dvoma prípadmi:

  • Inštaláciu ešte len zvažujete,
  • Inštalácia je dokončená.

Ak ste v štádiu, že sa pre inštaláciu ešte len rozhodujete máte malé plus. Je potrebné sa zachovať voči ostatným vlastníkom zodpovedne. Predsa len je to Vaše spoločné vlastníctvo, nie Vaše osobné vlastníctvo.

Ak patríte k tým vlastníkom, ktorý už aspoň jedno z týchto zariadení má nainštalované a nemáte k tomu vybavené všetky potrebné náležitosti, môžete byť radi, že sa v bytovom dome nenašiel nikto komu by to vadilo. Táto téma je vďačná na kompenzovanie akejkoľvek frustrácie.

V podstate máte na výber. Buď sa spoliehať, že to nikto nikdy nebude riešiť alebo si necháte dodatočne schváliť nainštalované technické zariadenie nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov a ohlásite ho príslušnému stavebnému úradu.

Dôsledky

V prípade, že sa nájde vlastník ktorému bude vadiť hluk z klimatizačnej jednotky alebo jej kondenzát a bude trošku prezieravý, zistí si, či máte inštaláciu zariadenia riadne schválenú. Ak nemáte, môže spustiť proces, na ktorého konci Vy určite víťazom nebudete.

Je málo pravdepodobné, že by niekomu vadila Vaša markíza, či exteriérové rolety, ale pre korektnosť by ste mali mať schválené aj tieto veci. Esteticky to bude vždy problém, ale úprimne, nie sme národ, ktorý má vyvinutý cit pre estetiku. Bohu vďaka, bohužiaľ.

Treba si uvedomiť prečo by niekomu vôbec malo vadiť Váše technické zariadenie:

  • spoločná časť domu je vo vlastníctve všetkých vlastníkov,
  • inštaláciou zariadenia narušíte celistvosť zateplenej fasády, kde môže vzniknúť cesta na prestup vody, ktorá v zime môže pod zateplením zamrznúť a bude tak vytvárať trhliny,
  • vonkajšia klimatizačná jednotka je výparník, kondenzát z neho môže nekontrolovateľne kvapkať niekomu kľudne aj na hlavu :-),
  • kondenzát z výparníka či kovové konzoly môžu špiniť fasádu,
  • ak máte krátko po zateplení, inštaláciou Vám môže prepadnúť záruka na zatepľovacie práce,
  • vonkajšia klimatizačná jednotka vydáva istú úroveň hluku, senzitívnejší ľudia, hlavne v letnom období s tým môžu mať problém.

Ako vidíte faktických aj hypotetických problémov je celkom dosť. Ak sa chcete vyhnúť súdu, ktorý Vám kľudne môže nariadiť demontáž týchto zariadení, tak si radšej dajte všetko do poriadku.

Takáto nekontrolovaná inštalácia je častá hlavne v starších bytových domoch. V novostavbách si niečo podobné dovoliť nemôžete. Satelity – povedzme si na rovinu, sú prežitkom a ich využívaniu v dnešnej dobe osobne nerozumiem.

Pri veľmi špecifických budovách, kde je citeľný rukopis architekta (nemyslím tým hromadné výstavby, ale skôr menšie projekty) existujú tiež prísne podmienky. O budovách, ktoré sú kultúrnou pamiatkou nemusím ani hovoriť.

Nezateplený dom

Ak bývate v staršom bytovom dome, kde ešte len zvažujete zateplenie, je dobré myslieť dopredu a vyriešiť prípadné predprípravy pre inštaláciu spomínaných zariadení. Asi sa nikto nebude zamýšľať nad markízou či sušiakom, ale klimatizácie a satelity sú takým národným športom. Stále platí, že do fasády by ste už nemali následne zasahovať a narúšať tak jej celistvosť.

Klimatizačné jednotky

V prípade klimatizačných jednotiek je dobré urobiť vhodnú predprípravu na odvod kondenzátu cez lodžiu / balkón alebo zapracovať pod zateplenie možnosť odvodu kondenzátu viď. obr. 1 a 2. Na obr. 1. možno vidieť napojenie hadice pre odvod kondenzátu do predprípravy, ktorá vyúsťuje na obr. 2.

Obr. 1. – zapracovaný vývod pod zateplením pre odvod kondenzátu
Obr. 2. – vyústenie odvodu kondenzátu
Obr. 3. – špinenie fasády od konzoly klimatizačnej jednotky

Klimatizačná jednotka by mala byť umiestnená z vnútornej strany lodžie / balkóna tak, aby sa čo najviac eliminoval jej prípadný hluk a nebola vidieť t.j. nemenila vzhľad domu (často za čelo lodžie alebo balkóna).

S takýmto ideálnym riešením sa je možné stretnúť veľmi zriedkavo, pochopiteľne lodžie či balkóny nie sú zrovna tak priestranné. V prípade inštalácie do obvodového plášťa pred zateplením, je vhodné klimatizačnú jednotku umiestniť na dlhšiu konzolu.

Čo sa týka odvodu kondenzátu, ten by sa mal v prípade neexistujúceho riešenia zbierať do zbernej nádoby, ktorú musíte pravidelne vylievať, prípadne napojiť na sifón.

Existuje riešenie, kedy sa pred ventilátor vonkajšej jednotky nainštaluje špeciálny výparník kondenzátu. Ten do seba kondenzát nasaje a teplý vzduch ho odparí, tým pádom nehrozí žiadne kvapkanie.

Satelity

Čo sa týka satelitov, je dobré si nechať spraviť predprípravu vo forme konzoly na ich inštaláciu (viď. obr. 5), ktorá zamedzí narušeniu celistvosti zateplenej fasády (viď. obr. 4). Neviem či to má význam zavádzať plošne, ale ak by sa pred zateplením bytového domu našli vlastníci, ktorí majú o inštaláciu satelitu záujem, je dobré na to myslieť.

Obr. 4. – inštalácia konzoly do zateplenia a narušenie jeho celistvosti so značným špinením fasády
Obr. 5. – konzole uchytená pod zateplením, nie je tak narušená celistvosť fasády

Je vhodné použiť rovnaké konzoly, pre ich jednotný vzhľad v prípade ich plošného zavedenia. Prípadná kabeláž by mala viesť prevŕtaním profilu plastových okien, nie cez fasádu a obvodový plášť.

Iná možnosť je mať pre satelity vyhradenú konzolu na streche bytového domu, kde by sa umiestňovali. Kábeláž sa dá skryť do lišty, ktorú je možné na fasádu prilepiť. Nie je to úplne jednoduché, ale nie nemožné. Hlavne najvyššie poschodia by s tým nemali mať problém. Zachováte tak funkčnosť, flexibilitu a zároveň nemeníte vzhľad domu resp. nijak výrazne.

Markízy, rolety, žalúzie…

Klimatizácie a satelity sú najčastejším a najvypuklejším javom, s ktorým sa môžeme stretnúť. Nemožno opomenúť aj inštaláciu sušičov bielizne, vonkajších žalúzii a roliet alebo aj markíz, či zasklenia lodžie. Toto všetko môžete na fasádu bytového domu inštalovať po schválení nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov a stavebným úradom.

Obr. 6. – moderný exteriérový sušič, ktorého inštalácia nezasahuje do celistvosti zateplenia

…okná

Ak meníte pôvodné okná, je potrebné zachovať ich delenie, veľkosť, farbu a pod.. Ak ste mali tri krídla, nemôžete sa len tak svojvoľne rozhodnúť pre dve krídla. Ak bola farba biela, nemôžete mať hnedé (z pohľadu interiéru áno). Problémom býva občas práve spomínaná farba z pohľadu exteriéru.

Výmenu okien pri zachovaní ich veľkosti, delenia, počtu krídiel, farby nie je nutné schvaľovať ani ohlasovať. Zákon 50/1976 Z.z. uvádza:

§ 139b bod 16) Udržiavacími prácami, pri ktorých nie je potrebné ani ohlásenie (bežné udržiavacie práce), sú najmä:

b) opravy a výmena nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien, dverí a schodišťových zábradlí.

Záver

TIP: Prečítajte si tiež ďalšie články z témy bytových domov. Posledný bol: Ako je to s rozpočítavaním spotreby tepla v bytovom dome?

Aj taká vec akou je inštalácia technických zariadení vo forme satelitu či klimatizácie sa môže stať celkom dobrým dôvodom na susedské spory. Je dobré sa im vyhýbať a konať tak, aby s ich inštaláciou boli všetci uzrozumení a Vy ste ju mali schválenú.

Neignorujte ostatných vlastníkov, bytový dom je Vaše spoločné vlastníctvo a je slušné a prirodzené mať ich súhlas. V prípade nezateplených bytových domov existuje možnosť ako sa pripraviť aj na tieto prípady, využite ich, ušetríte si tým kopec roboty a nepríjemností.

Ak si budete schvaľovať plošné zavádzanie inštalácie týchto technických zariadení, myslite dopredu a jasne si definujte aj pravidlá inštalácie ako napr. jej prevedenie, počet zariadení na byt, rovnaký vzhľad konzol, farby a pod. Dobrý nápad je mať v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo zmluve o výkone správy vylúčené inštalovanie týchto technických zariadení na zateplenú fasádu bytového domu.

Teraz najčítanejšie

Zdenko Pek

Zástupca vlastníkov, ktorého zaujíma téma vlastníctva bytov. Povedomie ľudí o vlastníctve bytov je slabé a verím, že mojimi článkami tento neduh aspoň čiastočne odstránim. V prípade, že ma budete chcieť kontaktovať môžete tak spraviť cez: blog@pek.sk